三維技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)登記管理中的應(yīng)用研究

張英杰

（遼寧省地理國(guó)情監(jiān)測(cè)中心，遼寧沈陽(yáng) 110034）

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》提出整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)等一些要求和準(zhǔn)則，其中建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)高質(zhì)量管理、高品質(zhì)服務(wù)、高效率聯(lián)動(dòng)的核心。近幾年來(lái)，測(cè)繪和計(jì)算機(jī)技術(shù)日新月異，為三維技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)管理中進(jìn)行應(yīng)用提供了技術(shù)保障。

一、現(xiàn)狀分析

地表權(quán)利是目前多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)管理平臺(tái)的核心數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上，以二維權(quán)利登記形式為基礎(chǔ)，這樣同一宗地上的分屬于不同權(quán)利的地上、地下和地表權(quán)利就不能有效體現(xiàn)出來(lái)。

1.落宗關(guān)聯(lián)速度慢

由于不動(dòng)產(chǎn)的空間分布非常復(fù)雜，采用二維地圖模型對(duì)其進(jìn)行管理會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)空間信息大量重疊和冗余，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)空間信息的精確管理造成很過(guò)麻煩；經(jīng)常出現(xiàn)坐落地址為空，影像圖不易識(shí)別，內(nèi)外業(yè)指認(rèn)落宗工作耗時(shí)耗力。

2.登記信息定位難

不動(dòng)產(chǎn)客體在形狀上具有立體性，二維表現(xiàn)形式就不能夠很好的進(jìn)行空間展現(xiàn)和精確定位，而且對(duì)不同類(lèi)別的大量空間數(shù)據(jù)缺少有效的管理手段。在實(shí)際工作中，房屋自然幢難以對(duì)應(yīng)到具體位置，嚴(yán)重影響不動(dòng)產(chǎn)落宗編碼業(yè)務(wù)進(jìn)展。傳統(tǒng)的樓盤(pán)表形式單一，房屋落地、確權(quán)邊界不能直接展現(xiàn)，無(wú)法展現(xiàn)復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)綜合體，更無(wú)多維度空間分析及綜合管理功能。

3.數(shù)據(jù)采集成本高

由于不動(dòng)產(chǎn)客體在空間上，具有在位置分布上不一、外形多樣的特點(diǎn)，二維圖形無(wú)法直觀形象的展現(xiàn)真實(shí)位置情況、空間邏輯關(guān)系及當(dāng)前標(biāo)注的狀態(tài)。房屋二維矢量圖形不完整，勢(shì)必造成重新做外業(yè)打點(diǎn)測(cè)量的高成本。

二、關(guān)鍵技術(shù)

1.三維傾斜攝影模型數(shù)據(jù)管理技術(shù)

自?xún)A斜攝影測(cè)量技術(shù)出現(xiàn)以來(lái)，大多情況下均用于大區(qū)域、高標(biāo)準(zhǔn)、高要求的復(fù)雜情況，通過(guò)裝置多種高精度的數(shù)據(jù)獲取儀器和特定的數(shù)據(jù)整理程序，快速加工數(shù)據(jù)產(chǎn)生成果，并且直觀地展現(xiàn)出不動(dòng)產(chǎn)空間信息的形狀、位置、高度等信息，一定程度上既提升了效率又保證了精度和效果。傾斜攝影技術(shù)主要可以滿(mǎn)足大規(guī)模三維模型生產(chǎn)的效率。通過(guò)實(shí)踐表明，對(duì)一個(gè)市域城市范圍內(nèi)進(jìn)行人工方式進(jìn)行三維建模，大約需要一年多的時(shí)間。而引入傾斜攝影手段，確可以在二三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)快速完成生產(chǎn)。通過(guò)對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)立體空間建模的經(jīng)濟(jì)成本和時(shí)間效率，傾斜攝影建模方式要遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于傳統(tǒng)方式。正是因?yàn)閮A斜攝影具有效率高、精度高、成本低、效果好等優(yōu)點(diǎn)，所以非常適合在不動(dòng)產(chǎn)三維空間信息采集中[1]。

2.多尺度二三維一體化數(shù)據(jù)整合與處理技術(shù)

不動(dòng)產(chǎn)客體同時(shí)具有二三維的特征，所在空間信息上具有X，Y，Z不同維度特征，具有多尺度的特點(diǎn)。大尺度角度可以展現(xiàn)道路、城市、其他實(shí)體的三維邏輯效果，小尺度情況下又可以展示三維自然幢戶(hù)客體的權(quán)利情況和登記狀態(tài)，因此，多尺度二三維一體化數(shù)據(jù)的加工與整合技術(shù)，是夯實(shí)不動(dòng)產(chǎn)二三維集成管理的堅(jiān)實(shí)保障。在一定程度上，還原了不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)實(shí)景空間位置特征和自然情況，同時(shí)標(biāo)注了Z維度下的空間具有屬性。這樣就可以利用特定的管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)快速的數(shù)據(jù)瀏覽，充分展現(xiàn)多維度一體化下不動(dòng)產(chǎn)多尺度展現(xiàn)的數(shù)據(jù)價(jià)值，更能為不動(dòng)產(chǎn)的管理提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.基于分層分戶(hù)圖的三維自動(dòng)化建模技術(shù)

在不動(dòng)產(chǎn)日常登記工作中，經(jīng)常要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的分層和分戶(hù)資料進(jìn)行查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)分析。而三維不動(dòng)產(chǎn)系統(tǒng)中，就可以滿(mǎn)足對(duì)房屋進(jìn)行單體化管理。具體可以把三維系統(tǒng)中的樓盤(pán)模型與外業(yè)采集時(shí)采用的模型進(jìn)行套合來(lái)達(dá)到要求，以此符合三維動(dòng)產(chǎn)登記中對(duì)房屋單體中的層、戶(hù)統(tǒng)計(jì)、查詢(xún)與高標(biāo)準(zhǔn)管理的要求[2]。

4.立體動(dòng)態(tài)渲染技術(shù)

不能因數(shù)據(jù)的展示、系統(tǒng)的延遲、進(jìn)而影響了不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)的辦理時(shí)效，三維展示，數(shù)據(jù)的流暢尤為重要。為此，在系統(tǒng)實(shí)際展示中引入了立體動(dòng)態(tài)渲染技術(shù)技術(shù)，以便實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)空間立體數(shù)據(jù)的快速展示。此外在數(shù)據(jù)庫(kù)中還存有許多二維的相關(guān)數(shù)據(jù)，所以采用二維和多維海量數(shù)據(jù)異步高效調(diào)用展示技術(shù)，能夠保證不動(dòng)產(chǎn)三維系統(tǒng)對(duì)空間和屬性數(shù)據(jù)迅速調(diào)用的需求[1]。

三、功能實(shí)現(xiàn)

1.解決落宗關(guān)聯(lián)速度慢的難題

在三維系統(tǒng)中，三維模型與自然客體可以直接一對(duì)一、一對(duì)多、多對(duì)多的進(jìn)行掛接和關(guān)聯(lián)，不需要人為干預(yù)，即可建立邏輯對(duì)應(yīng)關(guān)系，進(jìn)而自動(dòng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)編碼。這和以往二維管理模式不一樣，三維不動(dòng)產(chǎn)系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)二三維的互動(dòng)，可以把自然樓幢、地塊等不動(dòng)產(chǎn)客體信息和建立的三維場(chǎng)景模型自動(dòng)關(guān)聯(lián)上。當(dāng)需要把房地等資料關(guān)聯(lián)時(shí)，可以借助平臺(tái)的導(dǎo)入功能，把不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)證明材料、申請(qǐng)材料等辦理業(yè)務(wù)的材料導(dǎo)入三維模型平臺(tái)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，這樣只要觸發(fā)對(duì)應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)的三維模型，就可以快速的地把坐落、編碼、產(chǎn)權(quán)情況等相關(guān)信息自動(dòng)關(guān)聯(lián)到一起，登記數(shù)據(jù)就和外界實(shí)體進(jìn)行一一對(duì)應(yīng)[3]。

2.解決登記信息定位難的難題

傳統(tǒng)的二維樓盤(pán)表結(jié)合實(shí)景立體數(shù)據(jù)，從而可以達(dá)到二三維不動(dòng)產(chǎn)客體數(shù)據(jù)彼此之間的相互定位。通過(guò)三維模型，實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)表信息的快速查詢(xún)，與其相關(guān)的二維客體信息也會(huì)一同呈現(xiàn)出來(lái)。通過(guò)二維信息，就會(huì)及時(shí)對(duì)應(yīng)到相應(yīng)的三維立體的模型位置，避免了人為的去逐個(gè)逐個(gè)的去核對(duì)數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系和宗地信息的繁瑣。同時(shí)可以提供多中組合的查詢(xún)條件，通過(guò)提供的宗地編碼、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、權(quán)利主體等多種條件進(jìn)行查詢(xún)，不需要提供精確條件，就可快速得到查詢(xún)結(jié)果，同時(shí)從空間上迅速定位到相應(yīng)的位置。

3.解決數(shù)據(jù)采集成本高的難題

數(shù)據(jù)的不完善是不動(dòng)產(chǎn)登記的痛點(diǎn)和難點(diǎn)，利用傾斜攝影的三維技術(shù)可以迅速的進(jìn)行空間矢量的采集，可以極大的完善不動(dòng)產(chǎn)空間信息缺失的問(wèn)題。歷史遺留的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)經(jīng)常存在缺失的情況，有些空間圖形數(shù)據(jù)根本沒(méi)有。如果再?gòu)拈_(kāi)業(yè)一點(diǎn)一點(diǎn)的開(kāi)始測(cè)量，就會(huì)消耗大量的人力物力，勢(shì)必造成外業(yè)成本的增加。然而，利用傾斜攝影獲取的三維實(shí)景，就可以利用系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)處理功能，快速采集到矢量數(shù)據(jù)，既方便又準(zhǔn)確，避免了大量的外業(yè)測(cè)量工作。