新發(fā)展階段關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新思考

趙兆

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市發(fā)展格局和市場(chǎng)消費(fèi)需求發(fā)生了深刻變化，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇和市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)延續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新的發(fā)展階段與新的競(jìng)爭(zhēng)格局。去年以來，圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”的明確定位，結(jié)合經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況和行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，黨中央、國務(wù)院多措并舉，在金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等領(lǐng)域陸續(xù)出臺(tái)有效措施，不斷加快房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制建設(shè)，各地也嚴(yán)格落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策回顧

（一）金融監(jiān)管方面

去年8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，明確重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則;12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款占比上限與個(gè)人住房貸款上限。中央通過對(duì)資金供應(yīng)、需求兩端進(jìn)行精準(zhǔn)管控，實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，有效抑制房地產(chǎn)信貸的過快增長。今年8月份，人民銀行召開金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)預(yù)期管理和引導(dǎo)，不向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)。

（二）土地競(jìng)買方面

今年2月份，自然資源部對(duì)22個(gè)城市啟動(dòng)實(shí)施“兩集中政策”，涉及城市全年將采取集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓住宅用地，這一土地端的重要新政對(duì)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)提供了重要保障;8月11日，自然資源部積極響應(yīng)國務(wù)院召開的關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電話會(huì)議（即“7.22”會(huì)議）加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作要求的精神，進(jìn)一步探索和完善重點(diǎn)城市土拍出讓規(guī)則，向“競(jìng)品質(zhì)、15%溢價(jià)率封頂、減少競(jìng)配建競(jìng)自持、限制馬甲、審核房企資質(zhì)”等方向進(jìn)行調(diào)整。

（三）市場(chǎng)監(jiān)管方面

今年7月23日，在“7.22”會(huì)議召開后的第二天，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，整治涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)交易、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等全鏈條，形成監(jiān)管閉環(huán)，并要求力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。

（四）財(cái)稅等其他政策措施方面

針對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中存在的潛在漏洞，上海、北京、武漢等地陸續(xù)實(shí)施有關(guān)贈(zèng)與房產(chǎn)、離婚購房、房票機(jī)制等新規(guī)，進(jìn)一步明確購房資質(zhì)，優(yōu)化調(diào)整限購措施;深圳、廣州、成都、上海等地則通過建立二手住房交易參考價(jià)格機(jī)制，為二手房交易提供市場(chǎng)參考，平抑市場(chǎng)交易熱度，促使市場(chǎng)回歸理性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)與未來走勢(shì)

（一）當(dāng)前形勢(shì)

1、房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)增速下降

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，全國新建商品房銷售、房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、土地購置等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均有回落。今年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約11.3萬億元，同比增長8.8%，增速連續(xù)8個(gè)月下滑;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積15.3億平方米，同比下降4.5%，自7月份出現(xiàn)年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)負(fù)后降幅進(jìn)一步擴(kuò)大;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.37億平方米，同比下降8.5%，土地成交價(jià)款9347億元，同比略有增長0.3%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金15.2萬億元，同比增長11.1%，今年以來同比增速逐月明顯下降。商品房銷售方面，9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅總體回落。

2、融資環(huán)境整體持續(xù)趨緊

根據(jù)人民銀行發(fā)布的金融數(shù)據(jù)，今年1-9月社會(huì)融資規(guī)模增量為24.75萬億元，比上年同期少4.87萬億元。9月末貨幣供應(yīng)量M2同比增長8.3%，與上月末基本持平;社會(huì)融資規(guī)模同比增長10.0%，比上月末低0.3個(gè)百分點(diǎn)。銀行信貸額度同步收緊，資金來源和資質(zhì)審核趨嚴(yán)，放款周期普遍延長，房貸利率逐步走高，部分銀行額度不足甚至出現(xiàn)停貸現(xiàn)象。部分“紅檔”房地產(chǎn)企業(yè)被停貸，限制公開市場(chǎng)發(fā)債，融資成本有所上升。

（二）未來走勢(shì)

隨著各地調(diào)控政策的陸續(xù)落地，以及調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，全國商品房銷售面積和銷售金額同比增幅有望繼續(xù)收窄。展望未來，今年“7.22會(huì)議”和7月中央政治局會(huì)議為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)定下基調(diào)，未來房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)從嚴(yán)，房地產(chǎn)金融趨緊未變，多地上調(diào)房貸利率并發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格，持續(xù)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，部分市場(chǎng)熱度較高的城市仍有調(diào)控政策加碼的預(yù)期。同時(shí)，隨著多地推遲并調(diào)整第二批集中土地出讓規(guī)則，土地市場(chǎng)熱度將有所回落，房地產(chǎn)企業(yè)拿地將更為謹(jǐn)慎，更加趨于理性和務(wù)實(shí)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的舉措建議

在新發(fā)展階段，面對(duì)行業(yè)調(diào)控的長期性、常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院調(diào)控精神，積極響應(yīng)“降杠桿、減負(fù)債、防風(fēng)險(xiǎn)”的要求，以經(jīng)營性現(xiàn)金流為核心，同時(shí)平衡發(fā)展需要與風(fēng)險(xiǎn)防范，科學(xué)安排投資額度，合理維持負(fù)債規(guī)模，加快去庫存、加快資金回籠與周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

（一）加強(qiáng)行業(yè)政策研判，堅(jiān)定執(zhí)行調(diào)控政策

房地產(chǎn)企業(yè)要提高政治站位，充分認(rèn)識(shí)到“房住不炒”的核心要求是在新發(fā)展階段黨中央對(duì)行業(yè)明確的新發(fā)展理念，必須一以貫之堅(jiān)決執(zhí)行。要堅(jiān)決貫徹黨中央、國務(wù)院有關(guān)行業(yè)調(diào)控精神，嚴(yán)格落實(shí)好國家各項(xiàng)有關(guān)調(diào)控政策。要注重加強(qiáng)政策研判工作，深刻領(lǐng)會(huì)政策要領(lǐng)，深入分析市場(chǎng)走勢(shì)，快速反應(yīng)、贏得時(shí)間、爭(zhēng)取主動(dòng)，搶抓機(jī)會(huì)性和政策窗口期，為經(jīng)營發(fā)展提供有力支撐。

（二）加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，提升資金回籠效率

面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)行情，保持充裕的現(xiàn)金持有量是實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的重要保障。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要制定有效的產(chǎn)品去化措施，加快銷售周轉(zhuǎn)，提升資金回籠效率和使用效率，確保經(jīng)營性現(xiàn)金流維持合理區(qū)間;另一方面，要將資金管理與開發(fā)效率提升相結(jié)合，持續(xù)關(guān)注預(yù)售、封頂、竣工備案等關(guān)鍵開發(fā)節(jié)點(diǎn)落實(shí)，促進(jìn)監(jiān)管資金釋放、存貨推售去化以及預(yù)售賬款結(jié)轉(zhuǎn)等工作，最大限度地釋放存量資金，為企業(yè)發(fā)展備足頭寸空間。

（三）控制有息負(fù)債規(guī)模，防范化解經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

舉債融資是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的重要工具，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格按照“三道紅線”的監(jiān)管要求，堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)管理，積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，通過創(chuàng)新融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，壓降債務(wù)成本等手段，合理管控好企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模、債務(wù)期限組合以及資產(chǎn)負(fù)債水平。同時(shí)，企業(yè)還要強(qiáng)化自有資金管理，提高資金歸集能力，提升自身造血功能，減少對(duì)信貸資金的依賴。

（四）合理把控投資規(guī)模，確保高質(zhì)量資源獲取

房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持穩(wěn)健安全的投資策略，始終保持投資定力，量入為出、等量拓展，合理有序開展項(xiàng)目投資工作。一是要聚焦拓展重點(diǎn)市場(chǎng)，將項(xiàng)目拓展與開發(fā)效益緊密結(jié)合，保證有限資源投入到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，持續(xù)優(yōu)化區(qū)域布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，確保投資活動(dòng)實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益;二是要合理把控好投資力度和投資節(jié)奏，不打預(yù)期，不哄抬地價(jià)，確保權(quán)益拿地金額與銷售金額占比符合監(jiān)管要求。此外，企業(yè)應(yīng)恪守社會(huì)責(zé)任，積極參與城市更新、棚戶區(qū)改造等民生工程，助力提升民眾居住水平。

（五）積極探索多元化業(yè)務(wù)，助力企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模終有“天花板”，當(dāng)前部分一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已率先進(jìn)入存量房階段，增量市場(chǎng)難以為繼。出于公司未來長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在鞏固提升基本盤的同時(shí)，以產(chǎn)業(yè)協(xié)同和優(yōu)化組合為發(fā)展思路，進(jìn)一步拓寬業(yè)務(wù)發(fā)展新路徑，積極開辟新賽道，扶持培育新業(yè)務(wù)，創(chuàng)新商業(yè)新模式，增加公司業(yè)績貢獻(xiàn)點(diǎn)，不斷提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力和經(jīng)營安全性，助力企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、做大做強(qiáng)。

四、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)建議

“十四五”時(shí)期是我國全面建成小康社會(huì)、實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年奮斗目標(biāo)之后，乘勢(shì)而上開啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家新征程、向第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)進(jìn)軍的第一個(gè)五年。2021年作為“十四五”規(guī)劃的開局之年，國家應(yīng)繼續(xù)在住房供給、金融監(jiān)管、行業(yè)整治、稅收改革等方面多管齊下，持續(xù)發(fā)力，持續(xù)完善房地產(chǎn)長效機(jī)制，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。

（一）加快推進(jìn)建立健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度

一是要以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善以政府為主體的住房保障體系，落實(shí)用地、稅收支持政策，增加保障性住房供給，著力做好中低收入群體住房保障工作;二是要加大土地供應(yīng)，按照市場(chǎng)化原則，提供多樣化產(chǎn)品，滿足多層次住房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性。此外，建立健全穩(wěn)定市場(chǎng)租金、租購?fù)瑱?quán)等相關(guān)配套措施，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，營造長期穩(wěn)定的租賃關(guān)系，確保租房市場(chǎng)規(guī)范有序發(fā)展。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管

在不影響房地產(chǎn)行業(yè)整體穩(wěn)定的情況下，牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵，加快“三道紅線”擴(kuò)大試點(diǎn)的步伐，盡早對(duì)更多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金監(jiān)測(cè)和融資管理，督促引導(dǎo)企業(yè)提高防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，尤其是部分拿地較為激進(jìn)、資金鏈較為緊張的高風(fēng)險(xiǎn)房企，對(duì)于穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)，以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)具有較大影響，需予以重點(diǎn)關(guān)注。對(duì)于個(gè)人信貸方面，則要繼續(xù)加強(qiáng)信貸資金投放和用途管理，嚴(yán)防經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)，破壞調(diào)控成果。

（三）制定差異化監(jiān)控房款管理政策

目前全國各個(gè)地區(qū)預(yù)售房款監(jiān)管尚無統(tǒng)一政策，個(gè)別區(qū)域監(jiān)管資金留存金額較高。為更好落實(shí)“降杠桿、減負(fù)債、防風(fēng)險(xiǎn)”的要求，降低信貸資金的使用，提高企業(yè)自有資金使用效率，避免存貸雙高，可以參照“三道紅線”的管理規(guī)則，房款監(jiān)管采取分檔分類進(jìn)行管理，在全國范圍內(nèi)推廣差異化監(jiān)管方案。對(duì)于信用高、資質(zhì)強(qiáng)，且調(diào)控政策落實(shí)到位的房地產(chǎn)企業(yè)允許使用銀行保函，降低監(jiān)管資金留存標(biāo)準(zhǔn)等。

（四）實(shí)施更為精準(zhǔn)穩(wěn)定的分類調(diào)控政策，降低和化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

按照“分類管理、分類調(diào)控”的思想，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能力、資金實(shí)力、風(fēng)控能力等方面進(jìn)行綜合性評(píng)估，制定更為精準(zhǔn)的分類調(diào)控政策。這樣既有助于提升政策針對(duì)性，又能更好地落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防控的目標(biāo)。同時(shí)，對(duì)經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)，能夠有效達(dá)到“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”效果的政策，應(yīng)考慮在一段時(shí)期內(nèi)保持其穩(wěn)定性和連續(xù)性，各地區(qū)可在統(tǒng)一政策要求的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)，為依法合規(guī)經(jīng)營企業(yè)提供穩(wěn)定的內(nèi)外部環(huán)境。

（五）加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治力度

充分運(yùn)用法治思維和法治方式，暢通投訴渠道，創(chuàng)新監(jiān)管思路，整合資源力量，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，下大力氣整治人民群眾投訴較為集中的涉房問題，有效遏制各種違法違規(guī)行為，持續(xù)凈化市場(chǎng)環(huán)境，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)維護(hù)好人民群眾合法權(quán)益，不斷提高人民群眾的滿意度。

（六）增加房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍

積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。目前重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)已實(shí)施十年，在房地產(chǎn)稅改革方面積累了一定經(jīng)驗(yàn)，已具備再擴(kuò)容的條件。擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，一方面有助于提高房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，增加市場(chǎng)供應(yīng)，鼓勵(lì)住房居住性需求，遏制投資性和投機(jī)性需求;另一方面在實(shí)現(xiàn)共同富裕的大背景下，有助于政府調(diào)節(jié)收入分配，增加直接稅種，優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，加大對(duì)民生領(lǐng)域投入，形成對(duì)初次分配的有效補(bǔ)充。

（作者單位：中國保利集團(tuán)戰(zhàn)略投資中心房地產(chǎn)部）