農(nóng)村閑置房屋資源的“共享”探究

□譚波媚，朱鵬飛

（南寧學(xué)院 廣西 南寧 530200）

2018 年4 月，中國農(nóng)村發(fā)展研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社發(fā)布了《農(nóng)村綠皮書：中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)（2018—2019）》，該綠皮書中提到，2018 年全國農(nóng)村宅基地空置率約為10.7%，農(nóng)村空房率最高達(dá)7 成。按此計(jì)算，目前全國有近8 億農(nóng)村戶籍人口，按照農(nóng)業(yè)普查公報(bào)，全國約有2.3 億套農(nóng)村房屋。按照10.7%空置率計(jì)算，接近2 500 萬套住房空置。如果按照每年每套5 000 元的租金來計(jì)算，每年全國僅在農(nóng)村空置房屋資源上造成浪費(fèi)就高達(dá)1 250 億元。這是全國范圍農(nóng)村房屋空置的大體現(xiàn)狀，而這種現(xiàn)狀在某些省份地區(qū)特別突出，尤其是中西部欠發(fā)達(dá)省份尤為明顯。農(nóng)村閑置房屋越來越多，造成這一現(xiàn)象的原因包括富裕的村民追求更好的住房條件而轉(zhuǎn)移到城市購房、農(nóng)村居民建房存在盲目性、農(nóng)村勞動(dòng)力的大量轉(zhuǎn)移等，但最大的原因在于無法把農(nóng)村的土地、房屋資源放在市場(chǎng)中進(jìn)行調(diào)控和配置。

楊遂全說“農(nóng)村土地和房屋資源閑置現(xiàn)象嚴(yán)重，而這一現(xiàn)象背后的原因便是農(nóng)村土地、房屋資源無法在市場(chǎng)條件下進(jìn)行配置”[1]。如何利用農(nóng)村閑置的土地、房屋資源，縮小城鄉(xiāng)資源差距以及城鄉(xiāng)居民的貧富差距，促使部分農(nóng)民返鄉(xiāng)或刺激部分城市居民下鄉(xiāng)進(jìn)行創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，并把農(nóng)村中的剩余閑置資源帶入市場(chǎng)，由市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和支配。

1 共享模式下農(nóng)村閑置房屋資源市場(chǎng)化

“振興鄉(xiāng)村要圍繞農(nóng)民的核心財(cái)產(chǎn)地、房來提供創(chuàng)新服務(wù)”（視農(nóng)網(wǎng)：“共享住宅”喚醒閑置農(nóng)房，閑置農(nóng)村資源需要共享起來）。2018 年，新華社報(bào)道了安徽探索“共享農(nóng)房”模式盤活農(nóng)村閑置農(nóng)宅，安徽省合肥市開始對(duì)農(nóng)村閑置房屋資源進(jìn)行“共享農(nóng)房”模式試點(diǎn)探索，地方政府通過與一個(gè)閑置農(nóng)房云平臺(tái)合作，把農(nóng)村空置住宅信息推到線上，并制定了相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，例如租客可以根據(jù)自己的個(gè)人喜好和房屋用途來確定租期，也可以改造裝修風(fēng)格，租期時(shí)間一般為5～30 年。該平臺(tái)運(yùn)營30 d 以來，平臺(tái)上發(fā)布的閑置農(nóng)村房屋有100 多套，房屋的位置、大小、目前情況、現(xiàn)有設(shè)施、周邊環(huán)境等信息，都可以通過該平臺(tái)進(jìn)行了解。隨后土流網(wǎng)針對(duì)農(nóng)村閑置房屋推出了除展示業(yè)務(wù)之外的其他系列服務(wù)，如改造、經(jīng)營、投融資、規(guī)劃等，提出以“共享住宅”的形式對(duì)閑置農(nóng)房進(jìn)行盤活，使得農(nóng)村閑置房屋資源進(jìn)入市場(chǎng)接受配置，讓農(nóng)房的“冷資產(chǎn)”有價(jià)有市，這極大地刺激了部分省份的農(nóng)村。一些農(nóng)村紛紛效仿，把本村的閑置房屋資源通過平臺(tái)宣傳出租，或房主已改造妥當(dāng)租戶拎包入住的模式，或者以原裝出租由租客根據(jù)自身的喜好、用途進(jìn)行針對(duì)性改造，但是改造過程所產(chǎn)生的費(fèi)用由租客自付等形式開始。

農(nóng)村閑置房屋的“共享模式”，已造就出一個(gè)又一個(gè)網(wǎng)紅村點(diǎn)，吸引著各地游客、租客前往體驗(yàn)，享受采菊東籬、山居秋鳴的洗滌凈化式田園生活。農(nóng)村閑置房屋流轉(zhuǎn)進(jìn)市場(chǎng)的同時(shí)，在一定程度上也促進(jìn)了村落的基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃改造、鄉(xiāng)村旅游業(yè)的發(fā)展。農(nóng)村閑置房屋的“共享模式”是一種新的經(jīng)濟(jì)組織范式，如能實(shí)現(xiàn)則是城鄉(xiāng)居民雙方的共贏。農(nóng)村農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)營管理司原司長(zhǎng)張紅宇說“實(shí)現(xiàn)億萬農(nóng)民群眾在鄉(xiāng)村振興中共享、共贏的大業(yè)，需要培養(yǎng)多元、融合、共享、規(guī)范、開放的新經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)房的共享模式，雖然這種組織范式仍然處在初級(jí)實(shí)踐階段，但隨著城市化進(jìn)程的不斷深化，鄉(xiāng)村旅游的不斷興起，該種模式會(huì)越來越受到歡迎和得到實(shí)踐”。“共享農(nóng)房”作為一種新共享理念的具象化體現(xiàn)，具有很強(qiáng)大的生命力。其憑借互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)對(duì)外進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)農(nóng)房租賃，利用共享經(jīng)濟(jì)理念優(yōu)化資源配置，發(fā)揮農(nóng)村閑置資源價(jià)值最大化[2]。同時(shí)，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的《關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》，鼓勵(lì)在依法維護(hù)農(nóng)民宅基地的權(quán)益基礎(chǔ)上，積極探索盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅的有效途徑和政策措施。

2 農(nóng)村閑置房資源“共享”存在的問題

2.1 尚無共識(shí)性的平臺(tái)

眾所周知，隨著城市發(fā)展的不斷深化，伴隨網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來，眾多知名的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)開始參與到人們的生活和工作中，其涉及到購物、交通等方面，這使得人們的生活越來越便捷，工作效率提高。不管以網(wǎng)絡(luò)還是APP 的形式出現(xiàn)，人們總會(huì)共識(shí)性地打開同一個(gè)平臺(tái)并相信這個(gè)平臺(tái)。農(nóng)村閑置房資源“共享”，是一個(gè)新興的經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，要想新興事物達(dá)到共識(shí)，就需要一個(gè)平臺(tái)和渠道。農(nóng)村閑置房屋的“共享”也應(yīng)該有一個(gè)全民共識(shí)性的平臺(tái)進(jìn)行展示和宣傳，該平臺(tái)或由政府機(jī)關(guān)進(jìn)行運(yùn)營，或由商業(yè)中介進(jìn)行運(yùn)營。房主可以根據(jù)自身意愿，自己或委托平臺(tái)方把自家的房屋以照片、視頻或者VR 全方位展示，同時(shí)把周邊設(shè)施、環(huán)境等軟資源進(jìn)行描述展示。租房可根據(jù)自身的需求，通過平臺(tái)進(jìn)行篩選，進(jìn)而通過房主所展示的內(nèi)容進(jìn)行了解、溝通。共識(shí)性平臺(tái)的搭建是房主和需方初識(shí)的重要媒介，同時(shí)也是資源存在、資源認(rèn)識(shí)最終達(dá)到資源共享的重要渠道。盤活農(nóng)村閑置房屋資源是城鄉(xiāng)資源雙向置換、流動(dòng)的過程，而整個(gè)流動(dòng)的過程需要一個(gè)共識(shí)性的平臺(tái)去實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)資源的最終置換。

2.2 缺乏法律制度的雙約束

不管是在已有的農(nóng)村閑置房共享式中，還是即將要進(jìn)行擴(kuò)大化的共享模式，這些都是不可避免的，會(huì)存在雙方的契約和誠信問題。一方面，租客因不確定因素產(chǎn)生生活居住的問題，不敢租太長(zhǎng)；另一方面，租客擔(dān)心房屋的所有權(quán)不在自己身上，一旦承租方強(qiáng)行收回房屋，租客將血本無歸?！皟深^怕”的問題，導(dǎo)致了城市資本不愿意投入或不愿意多投入，致使農(nóng)村閑置房資源“共享”仍然處在初級(jí)、起步階段，甚至止步階段。這就需要國家制定和健全農(nóng)村閑置房屋資源“共享”的法律制度，明確租房、承租方、中介各方監(jiān)管的權(quán)責(zé)，解決農(nóng)村房屋所有權(quán)歸屬是否清晰的問題，進(jìn)而解決在承租期間各方的投入、明確收益，需明確在承租期間，一方毀約所帶來的法律問題，甚至需明確在改造及承租期間對(duì)周邊設(shè)施、環(huán)境、衛(wèi)生等要求，以達(dá)到農(nóng)村閑置房屋在市場(chǎng)中能進(jìn)行良性配置。閑置民居使用權(quán)共享中出現(xiàn)了一些亟待解決的問題，如同質(zhì)化、權(quán)屬管理、法律糾紛、利益分割等，這些問題如不能得到及時(shí)解決，最終會(huì)影響到閑置民居資源的科學(xué)開發(fā)與利用[3]。租房和承租方的契約和誠信，不能僅依靠口頭和協(xié)商的達(dá)成、依靠合同去約束，而應(yīng)該有法律制度作為基礎(chǔ)來簽訂合同，使其具有法律的效力可保證其有效，同時(shí)也避免因一方不履行合同而引起的糾紛，從而對(duì)整個(gè)農(nóng)村閑置房“共享”產(chǎn)生質(zhì)疑和不信任感，繼而一直處在社會(huì)投資止步的狀態(tài)。

2.3 缺乏農(nóng)民的資源“共享”后的保障

目前，國家對(duì)農(nóng)村農(nóng)民的保障力度正在得到逐步加強(qiáng)，涉及到生活、子女教育、醫(yī)療保障等方面。農(nóng)村閑置房屋資源“共享”后的退路問題如何得到保障，也應(yīng)該是資源“共享”前所應(yīng)該解決的。農(nóng)民把自身唯一的不動(dòng)房產(chǎn)出租后，租期較長(zhǎng)，如在出租期間，農(nóng)民進(jìn)城失敗，或因家庭、生活出現(xiàn)變故，農(nóng)民必然要考慮退回家鄉(xiāng)尋找出路，那已經(jīng)出租的農(nóng)村閑置房屋所帶來的問題該如何解決，這不僅僅是“一收了之”的問題，也涉及相關(guān)的法律以及整個(gè)資源配置市場(chǎng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。農(nóng)民把自我不動(dòng)房產(chǎn)進(jìn)行出租后，農(nóng)民自身及家庭的生計(jì)，以及附著在不動(dòng)房產(chǎn)上子女的教育、家庭成員的醫(yī)療等問題，都需要相應(yīng)配套的保障措施。

2.4 農(nóng)村閑置房吸引力不足，配套的軟資源相對(duì)缺乏

“共享農(nóng)房”一般以農(nóng)村閑置宅基地為租賃對(duì)象，只需通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)支付租金，即可享受農(nóng)房的租用權(quán)，體驗(yàn)休閑旅游、田園養(yǎng)生、鄉(xiāng)土文創(chuàng)等豐富多彩的鄉(xiāng)村品質(zhì)生活。農(nóng)村閑置房屋資源的“共享”，決不是僅僅共享房屋這個(gè)單一的資源，還需要共享的是房屋資源所附帶的青山綠水、休閑靜謐、鄉(xiāng)土故園等情懷式的文化氛圍，甚至還需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)所需要的市場(chǎng)環(huán)境?，F(xiàn)今，但凡農(nóng)村閑置房屋“共享”的案例，基本都依托原來的文化旅游或市場(chǎng)基礎(chǔ)。農(nóng)村閑置房屋資源的“共享”，也決不是單棟房屋的“共享”，而是連屯、連村、連片房屋資源的“共享”。這就需要社會(huì)投資方或地方政府機(jī)關(guān)單位前期進(jìn)行一定的投入，對(duì)閑置房屋資源所附帶的環(huán)境、設(shè)施、文化等軟資源進(jìn)行雛形初建，甚至出臺(tái)相關(guān)的房屋資源“共享”創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)貼或放寬貸款的條件，讓承租方勇于承擔(dān)、敢于創(chuàng)業(yè)。

3 如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)村閑置房屋資源“共享”

3.1 共識(shí)性平臺(tái)的構(gòu)建

共享經(jīng)濟(jì)是依托互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，在運(yùn)用信息技術(shù)的基礎(chǔ)上將個(gè)人、集體或企業(yè)的閑置資源，其中包含商品、服務(wù)、知識(shí)和技能等，實(shí)現(xiàn)不同主體之間使用權(quán)的分享，實(shí)現(xiàn)以閑置資源換取經(jīng)濟(jì)收益的經(jīng)濟(jì)模式[4]。“共享”的前提是平臺(tái)，沒有平臺(tái)依托，資源擁有方仍然沒有改變，沒有改變就無從談起“共享”。共識(shí)性平臺(tái)是農(nóng)村閑置房資源存在的說明，是其宣傳平臺(tái)，是租方和承租方的溝通橋梁。

3.2 政府鼓勵(lì)引導(dǎo)，并完善相關(guān)的法律

2018 年中央一號(hào)文件提出，要完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，要保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，同時(shí)適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。2021 年6 月，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、國家鄉(xiāng)村振興局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快農(nóng)房和村莊建設(shè)現(xiàn)代化的指導(dǎo)意見》，提出了12 項(xiàng)應(yīng)遵守的原則要求，提出新建農(nóng)房要避開自然災(zāi)害易發(fā)地，堅(jiān)持“避害“原則，不在地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)區(qū)建房，農(nóng)房建設(shè)要尊重鄉(xiāng)土風(fēng)貌和地域特色，傳統(tǒng)村落中新建農(nóng)房要與傳統(tǒng)建筑、周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，鼓勵(lì)結(jié)合發(fā)展民宿、旅游等產(chǎn)業(yè)內(nèi)容。這為農(nóng)村閑置房屋的開發(fā)改造提供了較為具體的參照和指導(dǎo)，對(duì)其“共享”有著重要意義。為促進(jìn)農(nóng)村閑置房屋資源流轉(zhuǎn)，對(duì)于在農(nóng)村閑置房屋租賃過程中所涉及到的《物權(quán)法》《土地管理法》《合同法》等相關(guān)法律，應(yīng)完善相應(yīng)的規(guī)定和要求，保障各方的權(quán)責(zé)、利益，同時(shí)也應(yīng)對(duì)農(nóng)村閑置房屋資源的監(jiān)管部門有要求，防止改造無度，損害當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境及文化文創(chuàng)氛圍，避免閑置房屋呈無序性的擴(kuò)張。

3.3 利用“互聯(lián)網(wǎng)+”“農(nóng)房+”，增強(qiáng)其吸引力

武漢出臺(tái)20 條措施鼓勵(lì)市民下鄉(xiāng)以租賃、合作的方式對(duì)空閑農(nóng)房創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，措施中明確了租賃補(bǔ)貼、減免稅費(fèi)、政策優(yōu)惠等內(nèi)容。而有些地方，政府給予租住的城市居民補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)。這些做法對(duì)于承租方的吸引力較大，但是承租方也會(huì)考慮到房租所在地整體的軟資源問題，如其他設(shè)施的配套、文化文創(chuàng)的開發(fā)、民俗民風(fēng)、居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和能力以及整體的市場(chǎng)情況等。國家提出要對(duì)形成規(guī)模的閑置宅基地和農(nóng)村閑置房屋資源優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包含輔助道路建設(shè)、污水處理、排水改造、供水供電系統(tǒng)改造建設(shè)、垃圾處理、廁所配套、通信覆蓋等。2016 年中央一號(hào)文件指出，大力推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，應(yīng)用系列現(xiàn)代信息技術(shù)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈改造升級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)“農(nóng)房+”產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，使得“農(nóng)房+”與“互聯(lián)網(wǎng)+”共同為農(nóng)村鄉(xiāng)村旅游、文化創(chuàng)意、運(yùn)動(dòng)健身、養(yǎng)生養(yǎng)老、農(nóng)產(chǎn)品加工、電商物流等產(chǎn)業(yè)的多樣性和深入性發(fā)力。

3.4 充分考慮農(nóng)民“退路”問題

讓進(jìn)城農(nóng)民工保留農(nóng)村宅基地和住房，不僅降低了農(nóng)民進(jìn)城的風(fēng)險(xiǎn)，而且極大地降低了中國現(xiàn)代化中出現(xiàn)不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。在農(nóng)村閑置房屋未進(jìn)行共享前，農(nóng)村的宅基地和住房的保留降低了農(nóng)民進(jìn)城失敗所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，降低了諸多農(nóng)村發(fā)展中的諸多不穩(wěn)定因素。當(dāng)農(nóng)村宅基地以及附著在宅基地上的農(nóng)村閑置房屋資源進(jìn)行“共享”后，那這部分農(nóng)民進(jìn)城失敗后，一段時(shí)期內(nèi)在農(nóng)村內(nèi)無住房的“退路”該如何保障，需要深思。

農(nóng)村有家、有土地、有基本保障，使農(nóng)民有退路[5]。是否可以考慮，在把農(nóng)村閑置房資源“共享”后所產(chǎn)生的利益進(jìn)行分配時(shí)，農(nóng)民占據(jù)一定的份額？在農(nóng)村閑置房屋資源所在地中所產(chǎn)生的文化旅游收入，讓農(nóng)民占據(jù)一定的份額？進(jìn)城失敗農(nóng)民返鄉(xiāng)后，政府能給予這部分農(nóng)民相應(yīng)的創(chuàng)業(yè)技能培訓(xùn)及創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼？能結(jié)合地方產(chǎn)業(yè)，在自家出租民房所在地進(jìn)行適當(dāng)?shù)木蜆I(yè)崗位安置？希望國家出臺(tái)相關(guān)的分配制度，兼顧國家、集體、個(gè)人利益，在保證農(nóng)民利用自身農(nóng)村閑置房增收的基礎(chǔ)上，也需充分考慮農(nóng)民把自家閑置房屋“共享”后的退路問題，別讓農(nóng)民遭遇“城市待不下、故鄉(xiāng)回不去”的尷尬局面。同時(shí)農(nóng)民返鄉(xiāng)后，其子女的教育、農(nóng)民的醫(yī)療也應(yīng)有對(duì)應(yīng)的保障措施，讓農(nóng)民大膽進(jìn)城，也能放心回鄉(xiāng)。

農(nóng)村閑置房屋資源能在市場(chǎng)配置中實(shí)現(xiàn)良性“共享”，需要國家相關(guān)的法律及相關(guān)的保障措施先行，需要一個(gè)共識(shí)性的平臺(tái)作為依托，需要租方和承租方的勇氣和誠信，需要增強(qiáng)農(nóng)村閑置房屋資源所附帶的當(dāng)?shù)氐能浳幕瘜?shí)力，雖然已有部分省份村莊開始試驗(yàn)實(shí)踐，但大范圍的推廣仍需要長(zhǎng)期的摸索和經(jīng)驗(yàn)積累。利用了農(nóng)村閑置房屋資源為農(nóng)民增加收入的同時(shí)，也需考慮到資源的開發(fā)利用是否尊重當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境、文化民宿，是否把進(jìn)城失敗農(nóng)民的“退路”作為農(nóng)村穩(wěn)定甚至國家穩(wěn)定的重要因素進(jìn)行考慮。