安信證券：“限跌令”與三四線樓市

池光勝 高文君

近幾個月來，多個三四線城市先后發(fā)布房價“限跌令”，引發(fā)市場關注。這些城市為何發(fā)布“限跌令”？三四線樓市表現(xiàn)如何？未來預期如何？

1. 哪些城市發(fā)布了“限跌令”？

2021年7月以來，已有9城發(fā)布“限跌令”或約談大幅降價的房企，除昆明、沈陽外均為三四線城市。其中岳陽、張家口明確規(guī)定新房實際成交價不得低于備案價的85%，否則不予網(wǎng)簽;江陰嚴禁低價傾銷，其余城市也先后約談大幅降價的房企，打壓惡意降價行為。

這些城市為何發(fā)布“限跌令”？岳陽、昆明、唐山、桂林、張家口近幾個月來房價連續(xù)下滑，樓市表現(xiàn)不佳。沈陽、株洲、江陰、菏澤房價雖未明顯下滑，但部分樓盤銷售壓力較大，開發(fā)商為加速回款，大幅降價，房價明顯低于市場合理價，容易引發(fā)價格戰(zhàn)。為穩(wěn)房價、穩(wěn)預期、穩(wěn)市場，地方政府先后發(fā)文嚴禁房企惡意降價行為。

2. 三四線樓市表現(xiàn)如何？

2021年以來，三四線城市呈現(xiàn)出整體漲幅放緩、區(qū)域分化的特征。

價格方面，2021上半年房地產(chǎn)市場熱度較高，三線城市房價同比、環(huán)比增速均小幅上行。6月以來，隨著官方多次表態(tài)強調“房住不炒”及熱點城市調控政策收緊，三四線房價增速放緩。截至2021年8月，70大中城市中三線城市新建商品住宅指數(shù)同比增長2.8%，較上月下降0.5%;環(huán)比增長0.2%，持平于上月;相較于去年末，三線城市住宅價格指數(shù)增長2. 3%，三四線城市房價上漲幅度逐步放緩。

細分來看，三四線城市房價呈現(xiàn)出區(qū)域分化的特征。2021年以來（截至2 021年8月，下同），70個樣本城市中有11個房價下跌，集中于河北、湖南等地，其中大理、廊坊等地跌幅居前;54個城市上漲，集中于長三角、珠三角地區(qū)，其中揚州、佛山、東莞等地今年以來價格漲幅超5%;德州、鎮(zhèn)江、淄博、南充、湘潭今年以來房價變動不大。

銷售面積方面，8月83個樣本城市銷售面積累計同比為20.8%，較7月下滑9.6個百分點，整體保持快速增長，但增速逐步放緩。細分來看，三四線銷售表現(xiàn)區(qū)域分化明顯，83個樣本城市中，有24個城市前8月銷售面積同比下降，其中東營、許昌等地降幅超20%;59個城市銷售面積累計增長，其中贛州、太倉、漳州、新鄉(xiāng)等地增幅在1倍以上。

量價結合，52個樣本城市中有4個城市今年以來量價齊跌，分別為岳陽、柳州、常德、瀘州，價格小幅下滑、銷售面積累計同比下降;5個城市價跌量增，分別為廊坊、安慶、菏澤、唐山、保定;7個城市價漲量降，分別為紹興、九江、東莞、惠州、韶關、嘉興及東營;32個城市今年以來量價齊增，其中徐州、贛州、泉州等地量價漲幅均居前。

此外，鎮(zhèn)江、淄博價格保持穩(wěn)定，銷售增長，南昌、湘潭價格穩(wěn)定但銷售下降。整體來看，2021年以來長三角、珠三角三四線城市樓市表現(xiàn)較好，京津冀三四線城市大多表現(xiàn)較弱，其余省市的三四線樓市表現(xiàn)不一。

為何不同地區(qū)的三四線樓市表現(xiàn)會出現(xiàn)分化？主要原因可能是三四線與核心城市之間的協(xié)同效應與虹吸效應的相對關系強弱。協(xié)同效應較強，則三四線城市能夠享受到協(xié)同發(fā)展的政策紅利及高能級城市的外溢需求，城市發(fā)展動力較強。

以長三角為例，一體化快速建設下，上海、杭州、蘇州等高能級城市與周邊三四線在交通、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等方面進行互聯(lián)互通，嘉興、金華、無錫等三四線城市在協(xié)同效應下，經(jīng)濟強勁、人口增長，如浙江各地級市七普人口數(shù)據(jù)均為凈流入，人口快速增長。但若虹吸效應較強，高能級城市容易吸引周邊三四線的人口、財富、產(chǎn)業(yè)流出，可能造成低能級城市發(fā)展乏力，如湖南長沙七普人口凈流入300萬人，但其余13個地級市中有8城為人口凈流出。

此外，多數(shù)三四線城市房價在2016年后基本都有比較明顯的上漲，對那些經(jīng)濟基礎、產(chǎn)業(yè)結構和人口流入都相對較弱的三四線城市而言，房價本身就存在一定回調需求。在今年調控政策不斷收緊的背景下，這些弱三四線城市的房價回調壓力會相對更大一些。

3. 未來三四線樓市預期如何？

隨著調控政策的不斷收緊，預計未來長三角、珠三角等強三四線城市的房價漲幅會趨于回落，房價回歸平穩(wěn)。3月以來，官方反復強調“房住不炒”，一二線城市率先收緊調控，隨后長三角、珠三角等強三四線城市也加緊調控，湖州規(guī)范土地出讓行為、建立房地價聯(lián)動機制，臺州收緊公積金貸款，東莞升級限購限貸，義烏實行限售，紹興發(fā)布二手房成交價參考機制等。

7月29日，住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5城，要求切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，隨后金華市區(qū)開啟新房搖號、惠州部分區(qū)暫停向外地戶籍銷售二套房。

嚴格調控下，下半年以來強三四線樓市已經(jīng)明顯降溫，湖州、義烏土地成交溢價率迅速下降，徐州、金華等地房價漲幅放緩。未來隨著調控政策的不斷收緊，長三角、珠三角等強三四線城市的房價或將回歸平穩(wěn)。

對于其他一般三四線城市而言，房價仍存在繼續(xù)回調的可能性，但不具備持續(xù)大幅下跌的基礎。

拉長時間來看，當前表現(xiàn)不佳的城市房價可能只是處于去庫存階段大幅上漲后的回調期，無論是跌幅還是跌速都相對溫和，跌幅相對較大的安慶、常德、瀘州等城市新建商品住宅均價大體與2018年底相當。雖然不排除這些城市短期內(nèi)還有繼續(xù)回調的可能性，但在經(jīng)歷過2016 -2019年明顯去庫存后，預計不具備持續(xù)大幅下跌的基礎。