對老舊小區(qū)改造與治理的探究

安愛平

摘要：當(dāng)前老舊小區(qū)改造作為一項關(guān)系重大的基本民生工程，受到黨中央、國務(wù)院和各級地方政府的高度關(guān)注，但由于老舊小區(qū)改造起步時間晚、牽涉利益復(fù)雜，各地在推進(jìn)老舊小區(qū)改造的過程中仍然面臨嚴(yán)峻的治理困境?；诖?，本文首先對老舊小區(qū)改造及治理的相關(guān)理論進(jìn)行闡述，隨后深入分析了老舊小區(qū)改造過程中出現(xiàn)的治理困境，并針對性地提出解決上述問題的有效方式，以期為我國老舊小區(qū)改造與治理工作提供堅實的理論支撐。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū);改造;治理;對策

一、老舊小區(qū)改造與治理相關(guān)概念概述

（一）老舊小區(qū)改造與治理的基本概念

2015年底的中央城市工作會議上首次提出：“要加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造，加快老舊小區(qū)改造”，老舊小區(qū)是建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)[1]。各地現(xiàn)有的老舊小區(qū)由于建成時間長，在基本居住功能、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及物業(yè)管理水平上，明顯落后于2000年之后陸續(xù)新建的商品房小區(qū)，對現(xiàn)存的老舊小區(qū)進(jìn)行改造與治理是黨和政府切實回應(yīng)群眾訴求，積極改善基本民生和推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的應(yīng)有之義。

（二）老舊小區(qū)改造與治理的重要性分析

首先，從宏觀層面上來看，持續(xù)推動老舊小區(qū)改造與治理工作，是實現(xiàn)高質(zhì)量城市化發(fā)展的必經(jīng)之路。由地方政府牽頭，社會資本方與小區(qū)業(yè)主群體共同參與老舊小區(qū)的改造與治理一方面有利于政府職能的轉(zhuǎn)變，督促政府提升老舊小區(qū)居民的利益訴求;另一方面老舊小區(qū)改造與治理工作通過對社會資源的交匯融通，可以達(dá)到緩解產(chǎn)能過剩和增加相關(guān)行業(yè)就業(yè)崗位的目的，有助于我國走上高質(zhì)量城市化發(fā)展道路。其次，從微觀層面上來看，目前我國各地現(xiàn)存的老舊小區(qū)普遍存在房屋規(guī)劃不合理、居住功能不健全等問題，通過老舊小區(qū)改造與治理，能夠極大地提升老舊小區(qū)居民的居住條件和幸福感、獲得感[2]。

二、老舊小區(qū)改造過程中出現(xiàn)的治理困境分析

（一）老舊小區(qū)改造缺乏明確的法律法規(guī)支撐

針對老舊小區(qū)改造工程存在的利益沖突，國家層面上先后頒布出臺了一系列較為完整的政策性文件，但各地方政府在實際執(zhí)行過程中，一方面沒有及時制定符合當(dāng)?shù)貙嶋H情況的老舊小區(qū)改造的指導(dǎo)條例，導(dǎo)致老舊小區(qū)改造過程中政府、社會資本方與小區(qū)業(yè)主群體等利益相關(guān)方之間存在推諉扯皮現(xiàn)象;另一方面目前法律體系針對老舊小區(qū)改造過程中涉及的諸如利益主體、資金來源等問題缺乏明確規(guī)定，造成社會資本方和小區(qū)業(yè)主群體對改造工程存在疑慮。具體以老舊小區(qū)改造工程中的加裝電梯項目為例，各利益相關(guān)方針對加裝電梯所需負(fù)擔(dān)的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用有一定分歧。國家通過補(bǔ)貼形式承擔(dān)一部分加裝電梯所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用后，部分經(jīng)濟(jì)條件較差的小區(qū)業(yè)主對剩余費(fèi)用的分?jǐn)偙壤杂挟愖h，由于缺少明確的法律規(guī)定，政府通常無法及時通過銀行，向該改造項目提供專項信貸支持，導(dǎo)致電梯改造這一關(guān)系到群眾利益的問題長時間無法解決。

（二）老舊小區(qū)改造未能重視業(yè)主復(fù)雜的實際訴求

老舊小區(qū)業(yè)主群體作為老舊小區(qū)改造的直接利益相關(guān)方，業(yè)主群體內(nèi)部不同業(yè)主個體對改造工程的實際訴求相當(dāng)復(fù)雜，這也是造成當(dāng)下老舊小區(qū)改造與治理困境的主要原因，其主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一方面，由于老舊小區(qū)自身的物業(yè)管理體系相對薄弱，業(yè)主群體針對改造工程中具體項目的真實訴求，無法通過統(tǒng)一的發(fā)聲渠道有效反饋至政府和社會資本方;另一方面，業(yè)主個體的訴求往往是基于自身實際利益出發(fā)，對與自身利益相關(guān)性不大的訴求則沒有參與的熱情，甚至在特定情況下不同業(yè)主個體所提出的訴求之間會產(chǎn)生沖突。以老舊小區(qū)改造工程中的加裝電梯項目為例，老舊小區(qū)不同業(yè)主對加裝電梯的態(tài)度和需求各異，具體表現(xiàn)為：低樓層住戶對加裝電梯的需求沒有高樓層住戶意愿強(qiáng)烈;中老年住戶對加裝電梯的需求則遠(yuǎn)比年輕住戶強(qiáng)烈;房屋為自住性質(zhì)的住戶對加裝電梯普遍呈現(xiàn)出支持態(tài)度，與之相對的，房屋為租賃性質(zhì)的住戶對加裝電梯的積極性不高。

（三）老舊小區(qū)改造缺乏統(tǒng)一規(guī)劃

老舊小區(qū)改造是一項長期性綜合性的系統(tǒng)工程，在改造過程中涉及多個責(zé)任主體且由于小區(qū)建成時間較長，施工環(huán)境較為復(fù)雜，施工難度較高。部分地區(qū)在進(jìn)行老舊小區(qū)改造過程中，由于政府和參與施工的社會資本方之間缺乏溝通協(xié)調(diào)，容易出現(xiàn)工程管理缺位、施工時間過長、施工質(zhì)量無法保證等情況，嚴(yán)重影響了老舊小區(qū)居民的正常生活和居住體驗。此外，政府長期在老舊小區(qū)改造工程的后續(xù)治理中秉持“弱治理”原則，改造工程的各利益相關(guān)方若不能就老舊小區(qū)改造完成后的管理維護(hù)工作達(dá)成一致意見，則老舊小區(qū)改造難以實現(xiàn)長期治理的目標(biāo)。

三、老舊小區(qū)改造與治理產(chǎn)生的利益沖突的解決策略

（一）強(qiáng)化老舊小區(qū)改造與治理的政策支撐

老舊小區(qū)改造工程的長期性與復(fù)雜性，決定了當(dāng)?shù)卣仨氁洚?dāng)好改造工作的領(lǐng)航員，充分發(fā)揮監(jiān)督管理職能，強(qiáng)化老舊小區(qū)改造與治理的政策支撐，為改造工程的順利實施提供制度保障。政府必須針對老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)歸屬模糊、責(zé)任主體眾多、利益訴求復(fù)雜的特點(diǎn)，根據(jù)國家出臺的相關(guān)文件指示精神及時通過立法手段頒布老舊小區(qū)改造指導(dǎo)意見、實施方案、工作指南等地方行政法規(guī)，進(jìn)一步厘清政府、社會資本方、小區(qū)業(yè)主群體等利益相關(guān)方的權(quán)責(zé)范圍，對老舊小區(qū)改造工程的項目規(guī)劃、資金調(diào)配以及施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相對明晰的安排與界定。此外，政府要針對老舊小區(qū)改造完成后的社區(qū)后續(xù)治理工作出臺相應(yīng)的支持性政策，如明確改造完成的老舊小區(qū)的交接管理方案及后續(xù)實施細(xì)則、明確老舊小區(qū)物業(yè)管理方的準(zhǔn)入與退出制度，健全老舊小區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，從制度層面不斷優(yōu)化老舊小區(qū)治理環(huán)境[3]。最后，政府在改造過程中要對小區(qū)業(yè)主反映的合理訴求及時出臺扶持性政策，確保老舊小區(qū)改造工作順利完成。

（二）重視老舊小區(qū)改造與治理的宣傳工作

在推進(jìn)老舊小區(qū)改造工程時，政府及社會資本方要重視對老舊小區(qū)改造與治理的宣傳工作，確保小區(qū)業(yè)主群體充分了解改造工程的相關(guān)內(nèi)容，盡量消除小區(qū)業(yè)主群體對老舊小區(qū)改造工作的抵觸情緒。具體來說，政府在改造工作的決策階段，要充分利用互聯(lián)網(wǎng)平臺等多種新型宣傳方式，從多個宣傳渠道出發(fā)，針對老舊小區(qū)改造工程的項目規(guī)劃、施工方案及有關(guān)政策條例向小區(qū)業(yè)主群體進(jìn)行宣傳。此外，政府要重視對業(yè)主訴求的收集與反饋，保證老舊小區(qū)居民的建議權(quán)與知情權(quán)。政府有關(guān)部分可以通過現(xiàn)場調(diào)查和互聯(lián)網(wǎng)平臺，了解小區(qū)業(yè)主群體的具體訴求并及時調(diào)整改造工程實施方案，一切從人民群眾的切身利益出發(fā)保證老舊小區(qū)改造工作順利完成。最后，參與老舊小區(qū)改造與治理的施工企業(yè)和物業(yè)管理公司等社會資本方同樣需要對老舊小區(qū)的業(yè)主群體就自身業(yè)務(wù)進(jìn)行宣傳講解。施工企業(yè)要及時向小區(qū)居民公示具體項目的施工日期，保質(zhì)保量按時完成施工任務(wù)以免影響到小區(qū)居民的正常生活;在后續(xù)小區(qū)管理過程中，物業(yè)管理公司要及時向業(yè)主宣傳相應(yīng)的工作內(nèi)容。

（三）組織和完善老舊小區(qū)的基層管理體制

老舊小區(qū)改造與治理作為一項長期工程，想要取得良好工作成效就必須廣泛動員各利益相關(guān)方，讓政府、社會資本方及小區(qū)業(yè)主群體全面深入地參與到老舊小區(qū)改造與治理工作當(dāng)中來。第一，未成立業(yè)主委員會的老舊小區(qū)應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主自發(fā)召開，或由街道辦事處組織召開業(yè)主大會，按照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，由全體業(yè)主群體的三分之二同意選舉成立業(yè)主委員會。積極參與老舊小區(qū)改造與治理相關(guān)工作，充分發(fā)揮老舊小區(qū)業(yè)主群體的主動性，有序引導(dǎo)老舊小區(qū)改造工程順利進(jìn)行[4]。第二，政府要重視基層社區(qū)的黨建工作，要逐步在老舊小區(qū)業(yè)主委員會等社會團(tuán)體內(nèi)建立黨支部，發(fā)揮社區(qū)黨組織的先鋒模范作用，引導(dǎo)業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司等社會團(tuán)體有序、高效參與老舊小區(qū)改造與治理工作。第三，在推進(jìn)老舊小區(qū)改造工程的過程中，社區(qū)黨組織、物業(yè)管理公司及業(yè)主委員會等老舊小區(qū)改造的利益相關(guān)方要共商共管，加強(qiáng)對老舊小區(qū)改造工程的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

四、結(jié)束語

老舊小區(qū)改造與治理是一項事關(guān)廣大人民群眾切身利益的民生工程，但在老舊小區(qū)改造與治理的過程中由于政府、社會資本方及小區(qū)業(yè)主群體缺乏可以參照的成熟經(jīng)驗，各利益相關(guān)方往往存在一定程度的利益沖突。面對上述治理困境，各利益相關(guān)方需要認(rèn)真梳理老舊小區(qū)改造與治理過程中出現(xiàn)的利益沖突并給出行之有效的解決路徑，切實解決當(dāng)下老舊小區(qū)改造與治理過程中存在的問題，推動老舊小區(qū)改造工程順利實施。

參考文獻(xiàn)：

[1]嚴(yán)崗，王曉春，何煒達(dá)，陳美麗，呂亮亮.老舊小區(qū)綜合改造提升的杭州經(jīng)驗[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2020（05）：17-22.

[2]李德智，谷甜甜，朱詩堯.老舊小區(qū)改造中居民參與治理的意愿及其影響因素研究——以南京市為例[J].現(xiàn)代城市研究，2020（02）：19-25+41.

[3]陳鑫.老舊小區(qū)改造中的利益沖突與化解研究[D].重慶：中共重慶市委黨校，2020.

[4]燕妮.基于扎根理論的城市老舊小區(qū)治理困境及對策研究[D].青島：青島大學(xué)，2020.