把商品房廣告關(guān)進(jìn)法律的籠子

魏凡

過(guò)去10年，房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展。房?jī)r(jià)推升的同時(shí)，售房文案也成為一種辨識(shí)度極高的流行符號(hào)，廣為傳播。

樓宇未成，廣告先行，商品房銷(xiāo)售廣告是開(kāi)發(fā)商的主要營(yíng)銷(xiāo)手段。售樓中心修飾得富麗堂皇，宣傳資料設(shè)計(jì)得美觀大氣，廣告文案表述得似是而非，或者借銷(xiāo)售人員之口，將尚未完成正負(fù)零的樓盤(pán)吹噓得天花亂墜，是某些不法開(kāi)發(fā)商的常用手段。最終簽訂售房合同時(shí)，有的誘人賣(mài)點(diǎn)要么無(wú)法確定，要么附加了嚴(yán)苛的條件，許多不明就里的購(gòu)房者就此上當(dāng)。

廣告的法律性質(zhì)，根據(jù)其內(nèi)容的明確程度，可能構(gòu)成要約或要約邀請(qǐng)。如果構(gòu)成要約，只要消費(fèi)者提出購(gòu)買(mǎi)的承諾就可以成立合同；而如果僅僅是要約邀請(qǐng)，因?yàn)槠鋬?nèi)容不夠具體，受拘束的表示也不明確，合同成立與否的決定權(quán)就掌握在商家手中。為了避免不明晰的廣告內(nèi)容引起糾紛，我國(guó)《廣告法》特別規(guī)定，廣告對(duì)允諾有表示的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、明白。

商品房銷(xiāo)售廣告也是廣告的一種，它也受《廣告法》的監(jiān)管。在前面的案例中，范明認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的廣告涉嫌虛假宣傳，因而向市監(jiān)局舉報(bào)。市監(jiān)局正是根據(jù)《廣告法》授予的職權(quán)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的廣告行為進(jìn)行了調(diào)查。市監(jiān)局作為行政主管部門(mén)，對(duì)于廣告違法行為可以作以決定。雖然行政處罰不直接關(guān)涉民事責(zé)任，但在司法實(shí)踐中，具有關(guān)聯(lián)性的行政處罰有助于人民法院認(rèn)定案件事實(shí)。所以，只要開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳或者合同文本涉嫌違法，購(gòu)房者都可以通過(guò)舉報(bào)來(lái)行使公民的監(jiān)督權(quán)，同時(shí)起到固定證據(jù)的作用。

在民事責(zé)任層面，最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定“出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約”。根據(jù)該規(guī)定，只要在范圍、內(nèi)容和影響三個(gè)方面滿(mǎn)足要求，售房廣告的內(nèi)容也可以構(gòu)成要約，從而作為合同的一部分，購(gòu)房者可以據(jù)此要求開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)承諾。

購(gòu)買(mǎi)別墅的范明之所以讓地下室不翼而飛，正是其掌握的證據(jù)無(wú)法證明售房廣告的內(nèi)容具體確定，即廣告內(nèi)容上沒(méi)有直接體現(xiàn)“贈(zèng)送地下室”的意思表示。這提示廣大消費(fèi)者，在購(gòu)房過(guò)程中一定要具備證據(jù)意識(shí)。當(dāng)前，我國(guó)法律對(duì)廣告的監(jiān)管渠道從行政到民事層面都是暢通的，只要消費(fèi)者對(duì)自己的合法權(quán)利多多留心，就一定可以把商品房廣告關(guān)進(jìn)法律的籠子。