論《民法典》第146條第1款的司法適用
——以房屋買賣合同為視角

畢明珠

(鄭州大學(xué)法學(xué)院，河南鄭州 450000)

2017 年3月15日通過的《中華人民共和國民法總則》(以下簡稱《民法總則》)在第 146 條首次規(guī)定了“虛假行為”， 進(jìn)一步完善了民事法律行為相關(guān)制度，也是對民事法律行為效力問題的一大創(chuàng)新。2020年5月28日通過的《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)延續(xù)這一制度。在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人主要是通過簽訂虛假房屋買賣的方式進(jìn)行逃避稅款或者是騙取銀行貸款。人民法院在審理虛假房屋買賣相關(guān)案例時(shí)，主要是從當(dāng)事人雙方是否有真實(shí)意思表示以及是否有通謀來具體認(rèn)定虛假行為的存在與否。但是，人民法院在審理相關(guān)案件時(shí)，對虛假行為規(guī)則和惡意串通規(guī)則的適用相當(dāng)混亂。本文主要從房屋買賣合同中虛假行為的具體類型、具體認(rèn)定入手，分析人民法院在審理時(shí)適用虛假行為和惡意串通規(guī)則的原因以及對善意第三人的保護(hù)，在此基礎(chǔ)上認(rèn)為法院應(yīng)當(dāng)明確虛假行為與惡意串通規(guī)則的關(guān)系，并且應(yīng)當(dāng)出臺(tái)虛假行為不得對抗規(guī)則的司法解釋來真正保護(hù)善意第三人的合理信賴。

一、具體類型

近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，房屋交易量增長迅速，法院受理的房屋買賣糾紛日益增多，其中“虛假房屋買賣”糾紛數(shù)量巨大。以虛假房屋買賣形式獲得銀行貸款、逃避債務(wù)、規(guī)避稅款、獲取他人借款等現(xiàn)象屢見不鮮。本文主要探討虛假房屋買賣逃避稅款和騙取貸款的情形。

(一)名為買賣，實(shí)為躲避稅款

由于房屋買賣需要支付一定的稅款和手續(xù)費(fèi)，交易雙方為了節(jié)省稅費(fèi)而采取簽訂“陰陽合同”的方式來實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人利益的最大化[1]。通過案例的搜集研究，可以發(fā)現(xiàn)主要有兩種情形來逃避稅款。

1.以買賣合同代替贈(zèng)與合同

由于贈(zèng)與的房屋需要繳納契稅，如果再次出售的話還需要繳納個(gè)人所得稅，因此相對于贈(zèng)與合同來說，買賣合同繳納的稅款會(huì)相對少一些。如在“李某等訴張某等房屋買賣合同糾紛上訴案”①中，李寶柱、祁淑惠夫妻二人立下遺囑將房子遺留給兒子李秋平，但為避稅，李秋平與其母親祁淑惠簽訂房屋買賣合同并辦理登記手續(xù)，但李秋平?jīng)]有向祁淑惠支付房屋價(jià)款。法院認(rèn)為祁淑惠本意是贈(zèng)與房子給兒子李秋平，而不是二人之間進(jìn)行房屋買賣，雙方構(gòu)成通謀虛偽行為，合同無效。

2.以低價(jià)格的合同代替高價(jià)格的房屋買賣合同

在這一情形中，為了掩飾不想繳納稅款的意圖，當(dāng)事人一般會(huì)簽訂兩份價(jià)格不同的買賣合同，將約定的真正想要成交的高價(jià)格合同隱藏，以低價(jià)格的房屋買賣合同進(jìn)行行政登記備案，以達(dá)到避稅的目的。如在“王菲與龍建國房屋買賣合同糾紛上訴案”②中，王菲因不能償還到期債務(wù)，將其本人所有的位于長沙市××山路××號盛世東方大院2期2-3棟101房的房屋作價(jià)出售給龍建國以抵銷部分債務(wù)，二人在2015年4月27日共簽訂兩份房屋買賣合同，其中由王菲本人簽字的合同約定的成交價(jià)格為800萬元，由王菲委托代理人陳柏文簽字的合同約定的成交價(jià)格為500萬元，該成交價(jià)格為500萬元的合同為在長沙市房產(chǎn)檔案館備案的合同。法院認(rèn)為，綜合本案來看，成交價(jià)格為800萬元的合同才是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，龍建國稱成交價(jià)為500萬元的合同系為避稅而簽訂符合情理，二人所簽訂的交易價(jià)格為500萬元的《房屋買賣合同》系雙方惡意串通為避稅而簽訂，進(jìn)而認(rèn)定該合同無效。

在上述兩種情形中，法院不論是根據(jù)惡意串通還是根據(jù)通謀虛偽表示來進(jìn)行判斷，行為人與相對人以虛假的意思表示簽訂的房屋買賣合同都是無效的。對于隱藏行為的效力，祁淑惠與李秋平之間隱藏的贈(zèng)與意思符合法律規(guī)定，合法有效；而龍建國與王菲之間的隱藏行為己經(jīng)違反了稅法相關(guān)的法律強(qiáng)制性法規(guī)，損害了國家、集體的利益，因此隱藏行為也是絕對無效的。

(二)名為買賣，實(shí)為借貸

由于房屋買賣涉及大筆的金錢交易，因此，在實(shí)踐中常常有以通謀虛偽的方式簽訂虛假房屋買賣合同來達(dá)到騙取銀行貸款的目的。根據(jù)當(dāng)事人的不同，主要分為兩種類型。

1.房地產(chǎn)開發(fā)商與虛假買房人之間

這一類型又被稱作“虛假按揭”，即指開發(fā)商在建設(shè)房產(chǎn)的過程中，與并無購房意愿的名義上的購房人進(jìn)行虛假房屋買賣以套取銀行的貸款，最終由房地產(chǎn)開發(fā)商使用貸款并還款的行為[2]。如在“呂秋秋、上海浦東發(fā)展銀行南昌分行金融借款合同糾紛案”③中，2010年2月26日，呂秋秋先是與天地公司簽訂《商品房買賣合同》，約定呂秋秋購買天地公司開發(fā)的別墅一棟，后又與浦發(fā)銀行南昌分行簽訂《借款合同》，約定浦發(fā)銀行南昌分行向呂秋秋貸款180萬元用于購房，但該180萬元實(shí)際上是由天地公司使用的。法院認(rèn)為，《商品房買賣合同》是為套取銀行貸款而簽訂的虛假合同，天地公司與呂秋秋實(shí)施的行為屬于以合法形式掩蓋非法目的的行為，該合同為無效合同。

2.虛假買房人和賣房人之間

這一類型存在于二手房買賣中，買房人與賣房人之間通謀，虛構(gòu)房屋買賣合同，并根據(jù)該合同騙取銀行貸款。在“劉淑娟與李明灝房屋買賣合同糾紛案”④中，劉淑娟與李明灝簽訂涉案房屋買賣合同后，劉淑娟在取得銀行貸款的第二天即將135萬元的款項(xiàng)全部給付李榮春。貸款期限內(nèi)，李明灝從未償還過銀行貸款，所有貸款均由李榮春償還。涉案房屋買賣合同簽訂后，李明灝并未實(shí)際居住使用涉案房屋，亦未向居住、使用涉案房屋的他人收取租金，因此其并未實(shí)際掌控涉案房屋。法院認(rèn)定劉淑娟與李明灝之間并無實(shí)際發(fā)生涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的真實(shí)意思表示，李明灝也無向劉淑娟支付涉案房屋購房款的真實(shí)意思表示。

無論是房地產(chǎn)開發(fā)商與虛假買房人之間，還是虛假買房人和賣方人之間，都會(huì)涉及到銀行利益的保護(hù)。對于第三人銀行利益的保護(hù)，有的法院認(rèn)為名義購房人依約承擔(dān)還款責(zé)任，開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任③；有的法院認(rèn)為開發(fā)商作為貸款實(shí)際使用人承擔(dān)還款責(zé)任，名義購房人不承擔(dān)責(zé)任⑤；有的法院則未提及⑥。

二、具體認(rèn)定

虛假行為是指表意人和相對人為了實(shí)現(xiàn)自己的目的而營造訂立某項(xiàng)法律行為的假象，其內(nèi)心并不想使該行為發(fā)生法律效果的行為[3]。針對虛假行為的構(gòu)成要件，學(xué)術(shù)界主要有“三要說”和“四要件說”兩個(gè)觀點(diǎn)?！叭f”認(rèn)為虛假行為的構(gòu)成要件包括存在意思表示、意思表示不真實(shí)、行為人與相對人通謀三要件[4]285?！八囊f”在“三要件說”的基礎(chǔ)上增加了“行為人內(nèi)心明知表意不真實(shí)”這一要件。筆者比較贊同“四要件說”,它更能體現(xiàn)表意人與相對人之間欠缺效果意思，不希望法律行為發(fā)生法律效果的意圖。在司法實(shí)踐中，審判機(jī)關(guān)對于案件是否屬于虛假行為從以下幾方面來認(rèn)定。

(一)判斷雙方是否為真實(shí)意思表示

意思表示是民事法律行為的核心要素，它包括目的意思、效果意思和表示行為，真實(shí)的意思表示是表意人希望其內(nèi)心意思發(fā)生法律效果。虛假行為是表意人內(nèi)心效果意思與外在表示出來的行為不一致產(chǎn)生的，是非真意的意思表示。如在“程琳與程趙忠房屋買賣合同糾紛案”⑦中，法院認(rèn)為本案的核心爭議焦點(diǎn)就在于上訴人程琳與被上訴人程趙忠之間就系爭房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是否為雙方真實(shí)的房屋買賣意思表示。法院分別從房屋買賣合同的簽訂原因、房屋本身狀況和交易的背景三方面來判斷雙方之間簽訂的房屋買賣合同并非雙方真實(shí)意思表示，屬于無效合同。又如在“謝超文、尚書房屋買賣合同糾紛案”⑧中，法院分別從原、被告之間的簽約情況、交易價(jià)格、履行情況、稅費(fèi)支付情況四個(gè)方面來證明簽約雙方之間并無房屋買賣的真實(shí)合意，案涉《溫江區(qū)存量房買賣合同》應(yīng)屬無效。

(二)判斷雙方是否有通謀

通謀是指當(dāng)事人之間存在虛假意思表示聯(lián)絡(luò)，這也是虛假行為的核心所在。如果雙方的通謀只是一方自知而非真意的行為，那么只能構(gòu)成“單獨(dú)虛偽表示”或“真意保留”。在司法實(shí)踐中，審判機(jī)關(guān)對“通謀”的判定主要有兩種方式。

1.雙方共同策劃

雙方共同策劃是指在簽訂房屋買賣合同時(shí)，當(dāng)事人雙方為了掩蓋自己的真實(shí)目的，雙方共謀達(dá)成非真實(shí)的意思表示。如在“王紅與張濤房屋買賣合同糾紛案”⑨中，張濤為了獲得銀行的貸款，與王紅共謀，約定將房屋出售給王紅，然后以王紅名義向銀行申辦抵押貸款，銀行放款至張濤賬戶。

2. 一方策劃，另一方明知

有時(shí)一方當(dāng)事人雖然沒有參與謀劃，但對另一方當(dāng)事人非真意的表示行為明知且不加阻攔也屬于“通謀”的一種。例如，在“袁先暢、彭會(huì)蘭房屋買賣合同糾紛案”⑩中，被上訴人袁先暢為了騙取銀行的高額貸款，在和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂合同時(shí)，虛構(gòu)真實(shí)交易價(jià)格，而上訴人彭會(huì)蘭述稱沒有看清楚該虛構(gòu)交易價(jià)格就簽字。但是，若按照涉案房屋真實(shí)交易價(jià)格是無法取得175萬元貸款的，即使不是雙方共同謀劃，至少彭會(huì)蘭也明知袁先暢虛構(gòu)交易價(jià)格的真實(shí)原因是騙取銀行貸款，所以雙方通過虛構(gòu)交易價(jià)格來實(shí)現(xiàn)合同目的。

三、裁判標(biāo)準(zhǔn)

“惡意串通”規(guī)則最早規(guī)定于《民法通則》第58條第1款第4項(xiàng)，即“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效”，后《合同法》第52 條第 2 項(xiàng)采用了《民法通則》的上述規(guī)定。在制定《民法典》的過程中，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為不應(yīng)保留惡意串通行為的規(guī)定。例如，學(xué)者楊代雄認(rèn)為我國的《民法典》總則只要明確規(guī)定濫用代理權(quán)意義上的惡意串通行為的法律效果即可，不需對一般意義上的惡意串通行為予以規(guī)定[5]；學(xué)者冉克平認(rèn)為 “惡意串通”規(guī)范應(yīng)當(dāng)完全廢除，以“通謀虛偽表示”取而代之[6]。

通過在中國裁判文書網(wǎng)查找房屋買賣中虛假行為的適用相關(guān)案例，發(fā)現(xiàn)法院在理解和適用虛假行為的相關(guān)規(guī)定上比較混亂，法官在裁判文書中使用了“惡意串通”“通謀虛偽表示”“以合法形式掩蓋非法目的”或者它們之間的結(jié)合等裁判理由進(jìn)行裁判。由于《民法典》將“以合法形式掩蓋非法目的”的規(guī)定刪去，因此本文只重點(diǎn)論述惡意串通與虛假行為之間的適用問題。

在司法實(shí)踐中，法院在審理房屋買賣合同糾紛時(shí)，針對相同情形，有的法院適用“虛假行為”，如在“濱州市技術(shù)學(xué)院與趙平平房屋買賣合同糾紛案”中，法院認(rèn)為，涉案住房購置合同為聯(lián)展公司與被告趙平平為騙取銀行貸款而簽訂，并非合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，根據(jù)《民法典》第146條第1款規(guī)定，涉案住房購置合同為聯(lián)展公司與被告趙平平的虛假意思表示，該合同無效；有的法院適用“惡意串通”規(guī)則，如在“呂平與呂晶房屋買賣合同糾紛案”中，法院認(rèn)為，呂晶將訴爭房屋過戶給呂平，并非真實(shí)的房屋買賣意思表示，而是借訂立買賣合同之名，以達(dá)到套取銀行貸款的目的。當(dāng)事人惡意串通，損害第三人利益的，合同當(dāng)屬無效。另外還有的法院將二者結(jié)合適用，如在“胡輝虎與彭影、彭婧等確認(rèn)合同無效糾紛案”中，法院認(rèn)為，彭鋼、宋詩霞、曾濤作為法定代理人代彭某、彭某某與彭宗容簽訂的《重慶市房屋買賣合同》，彭鋼與彭宗容認(rèn)可未實(shí)際支付價(jià)款，且簽合同的真實(shí)意思并非出售房屋，而是為了以彭宗容的名義獲取貸款，其意思表示虛假，且屬于惡意串通，其行為損害了原告的合法權(quán)益，故合同無效。

惡意串通是指行為人和相對人以損害他人利益為目的，而作出的相互勾結(jié)、串通的意思表示。在虛假行為規(guī)范規(guī)定之前，惡意串通制度一定程度上起到了部分虛假行為的作用。然而，《民法典》在第146條和154條同時(shí)規(guī)定了虛假行為和惡意串通。那么如何在司法中區(qū)別 “虛假行為”和“惡意串通”的適用呢？

筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)厘清虛假行為與惡意串通的關(guān)系。首先，惡意串通和虛假行為有一定的相似性。例如，“惡意串通”中的“串通”和“虛假行為”中的“通謀”均指行為人和相對人之間具有意思聯(lián)絡(luò)和溝通，但二者之間更多的是區(qū)別。第一，是否存在“惡意”不同。惡意串通中，雙方當(dāng)事人存在損害他人利益的故意；虛假行為中，行為人和相對人并不是以存在此故意為必須。第二，意思表示是否真實(shí)不同。惡意串通中，當(dāng)事人之間只需要存在共同意思聯(lián)絡(luò)；虛假行為是行為人與相對人之間意思表示與行為必須不一致。第三，規(guī)范目的不同。惡意串通更加強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人共謀，損害他人的合法權(quán)益，是由于其目的不合法對其予以規(guī)制；虛假行為主要是從意思表示出發(fā)，從意思表示是否真實(shí)來判定行為是否有效。第四，是否損害他人利益不同。惡意串通中以損害他人利益為必須，而虛假行為不以損害他人利益為必要。

在司法實(shí)踐中，法院在審理房屋買賣合同相關(guān)案例時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)考慮涉案當(dāng)事人的共同意思聯(lián)絡(luò)是否是真實(shí)意思表示。如果雙方當(dāng)事人惡意串通為虛假意思表示的情形，則應(yīng)按照虛假行為規(guī)則處理，而無須考慮是否損害他人利益。如果當(dāng)事人惡意串通為真實(shí)意思表示且有損害他人利益的目的，則按照惡意串通規(guī)則處理。

四、對善意第三人的保護(hù)

從世界各國立法規(guī)定來看，虛假行為的效力存在兩種模式:絕對無效和相對無效。絕對無效是指雙方當(dāng)事人、第三人都可以主張無效，即是絕對、當(dāng)然無效，這種模式以德國、瑞士為代表；相對無效是指虛假行為的效力不能對抗善意的第三人，這種模式以日本為代表[7]。我國《民法總則》在制定過程中，在草案的審議稿中均規(guī)定了“行為人與相對人通謀虛偽表示無效，不得對抗善意第三人”。 但正式通過的《民法總則》刪除了“不得對抗善意第三人”的規(guī)定。虛假行為無效是因?yàn)楫?dāng)事人雙方意思表示與表示行為不一致造成的，因而該無效僅在當(dāng)事人之間發(fā)生，但由于虛假行為有時(shí)會(huì)涉及到第三人的利益，如何保護(hù)善意第三人的合理信賴成為一個(gè)問題。

在司法實(shí)踐中，房屋買賣合同中關(guān)于善意第三人的利益保護(hù)，法院一般是利用善意取得制度來保護(hù)。如在“王淑芹與王濤、第三人中國郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司北京平谷區(qū)支行房屋買賣合同糾紛案”中，法院認(rèn)為，王淑芹、王濤簽訂的房屋買賣合同，其目的僅在于套取郵政儲(chǔ)蓄銀行平谷支行的貸款，雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》系通謀虛假意思表示，應(yīng)屬無效。但是，郵政儲(chǔ)蓄銀行平谷支行基于借貸關(guān)系善意取得的訴爭房屋的抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)。因此，判決原告王淑芹償還第三人郵政儲(chǔ)蓄銀行平谷支行全部剩余借款本息，以消滅對房屋享有的抵押權(quán)。

但是在司法實(shí)踐中，對房屋買賣合同中“善意第三人”中的“善意”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一。例如，在“王珍珍、中國工商銀行股份有限公司濱州濱城支行房屋買賣合同糾紛案”中，一審法院與二審法院對第三人王珍珍及工商銀行濱城支行未對涉案房屋進(jìn)行實(shí)地考察，其是否是“善意"存在不一樣的看法。一審法院認(rèn)為，王珍珍未能盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，存在重大過失，系非善意，王珍珍對涉案房產(chǎn)不構(gòu)成善意取得，工商銀行濱城支行對抵押權(quán)不能構(gòu)成善意取得。二審法院認(rèn)為，王珍珍未入戶查看，系一般過失，構(gòu)不成重大過失，故一審認(rèn)定王珍珍未構(gòu)成善意取得不當(dāng)。工商銀行濱城支行在辦理貸款審批時(shí)，已按照規(guī)定對抵押物進(jìn)行實(shí)地勘察，手續(xù)也無不當(dāng)之處，故該抵押合同有效。

有學(xué)者認(rèn)為，在形式主義領(lǐng)域，對于善意取得規(guī)定足以保護(hù)形式主義下的善意第三人，而不必適用虛假行為不得對抗規(guī)則[8]。筆者表示贊同。在我國，大多數(shù)物權(quán)變動(dòng)實(shí)行的是以交付、登記為權(quán)利變動(dòng)生效要件的物權(quán)變動(dòng)模式，但是針對其他領(lǐng)域，比如意思主義、債權(quán)讓與領(lǐng)域，善意取得制度不能適用。因此筆者認(rèn)為，善意取得制度和虛假行為不得對抗規(guī)則是相互補(bǔ)充的，但出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋規(guī)定虛假行為無效不得對抗善意第三人的規(guī)定也是必要的。

首先，應(yīng)當(dāng)明確“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)。第三人善意是第三人不知道、也不應(yīng)當(dāng)知道房屋買賣雙方當(dāng)事人之間的虛假意思表示。對于一般過失應(yīng)納入“善意”的范疇，而重大過失存在故意、惡意的主觀惡性，其不能適用不得對抗規(guī)則。其次，應(yīng)當(dāng)明確善意取得制度和虛假行為不得對抗規(guī)則的適用范圍。善意取得適用于具有權(quán)利公示方式的物權(quán)領(lǐng)域，在房屋買賣合同中，善意的第三人可以根據(jù)善意取得制度主張將房屋登記于自己名下。在不具有權(quán)利公示方式的其他領(lǐng)域則可以適用虛假行為不得對抗規(guī)則，如作為善意第三人的銀行的債權(quán)如何獲得救濟(jì)。在同一個(gè)案件中如果同時(shí)需要適用善意取得制度和虛假行為不得對抗規(guī)則時(shí)，應(yīng)當(dāng)給予善意第三人選擇權(quán)，法院也應(yīng)當(dāng)綜合考慮案情，作出有利于協(xié)調(diào)各方利益的判決。

注釋：

① 參見北京市第三中級人民法院(2016)京03民終7576號。

② 參見湖南省長沙市中級人民法院(2016)湘01民終6878號。

③ 參見最高人民法院(2018)最高法民申2109號。

④ 參見北京市第二中級人民法院(2020)京02民終9943號。

⑤ 參見北京市西城區(qū)人民法院(2020)京0102民初6449號。

⑥ 參見湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院(2016)鄂0106 民初4773 號。

⑦ 參見上海市第一中級人民法院(2020)滬01民終7783號。

⑧ 參見四川省成都市中級人民法院(2019)川01民終16690號。

⑨ 參見北京市第三中級人民法院(2021)京03民終722號。

⑩ 參見廣東省廣州市中級人民法院(2020)粵01民終8395號。