城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程造價(jià)控制措施

李 維 大同市新元工程造價(jià)有限責(zé)任公司

1 前言

隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，必須改造老舊的居民小區(qū)，以便使這種普惠于人民的政策充分滿足人們的需求，而改造工程中各個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)合理控制是其中的一個(gè)重要組成部分。

2 影響民用建筑工程造價(jià)的主要因素

2.1 有效進(jìn)行整體規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)

在建造民用建筑之前，有關(guān)社區(qū)的負(fù)責(zé)人必須規(guī)劃和設(shè)計(jì)整個(gè)社區(qū)。它必須分析社區(qū)的實(shí)際職能和人民的實(shí)際需要，然后根據(jù)實(shí)際情況確定社區(qū)內(nèi)部組成水平之間的關(guān)系。其次，它研究、分析和規(guī)劃各類建筑的不同比例、綠地比例和社區(qū)中各種生物能源比例，并通過合理利用社區(qū)的實(shí)際面積來衡量相關(guān)建筑用地的實(shí)際使用效率和潛在經(jīng)濟(jì)效益。但是，這種分析和規(guī)劃將對(duì)社區(qū)內(nèi)各種管道和道路的具體長度和參數(shù)產(chǎn)生重大影響，然后對(duì)整個(gè)社區(qū)建設(shè)的總體價(jià)格控制產(chǎn)生重大影響。此外，建筑和社區(qū)人口密度也將成為影響建筑費(fèi)用的主要因素。在實(shí)現(xiàn)社區(qū)實(shí)際生活功能的基礎(chǔ)上，人口密度越低，總體建設(shè)成本越高。

2.2 老舊小區(qū)的規(guī)劃不夠合理

老舊小區(qū)一般建設(shè)于20世紀(jì)80~90年代，小區(qū)的規(guī)劃都是按照當(dāng)時(shí)的需求進(jìn)行，存在一定的滯后性。而且，隨著時(shí)代的發(fā)展，小區(qū)的規(guī)劃也發(fā)生了很大的變化，老舊小區(qū)在城市小區(qū)中就顯得極為格格不入，非常影響城市的和諧發(fā)展。雖然老舊小區(qū)為很多的居民提供了住所，解決了居民的居住問題。但是隨著社會(huì)不斷發(fā)展，人們對(duì)居住條件和環(huán)境的要求也不斷提高，對(duì)于小區(qū)在功能性方面、綠化方面以及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)方面有了一定的要求，老舊小區(qū)已經(jīng)不能夠真正滿足人們的需求。

所以，進(jìn)行老舊小區(qū)的改造非常有必要。然而，老舊小區(qū)一般處在城市較為核心的地段，在進(jìn)行小區(qū)拆除時(shí)比較麻煩，所產(chǎn)生的粉塵等會(huì)對(duì)于城市產(chǎn)生不良影響，不能夠很大面積地進(jìn)行小區(qū)拆除。

2.3 戶型與住戶面積

在實(shí)際的建筑過程中，房屋的建筑面積系數(shù)主要是房屋建筑結(jié)構(gòu)面積與總面積的實(shí)際比例。一般來說，建筑面積系數(shù)越低，建筑方案的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效率越高，建筑價(jià)格越低。如果總建筑面積減少，可用建筑面積就會(huì)增加，這是設(shè)計(jì)新家庭結(jié)構(gòu)的主要衡量標(biāo)準(zhǔn)，并會(huì)對(duì)每個(gè)房間的外部造型、周長和平均面積產(chǎn)生重大影響。

2.4 居民的需求

住宅重建項(xiàng)目的實(shí)施是在保障居民正常生活環(huán)境的框架內(nèi)進(jìn)行的。社區(qū)是居民的家，改造的地方應(yīng)該在居民的可接受范圍內(nèi)。社區(qū)轉(zhuǎn)型是為了更好地滿足居民的需要，社區(qū)公共設(shè)施轉(zhuǎn)型應(yīng)基于居民的實(shí)際需要。在成本控制方面，應(yīng)從居民的角度思考，優(yōu)先解決大多數(shù)居民提出的共同問題，優(yōu)先解決資源有限的最重要問題。根據(jù)居民日益增長的物質(zhì)和文化需求，該文件探討了一種合理和有效的可行制度。居民的需求越多，投資于轉(zhuǎn)型的資金就越多，成本在很大程度上受到居民需求的影響。因此，每個(gè)人都希望用有限的資金最大限度地發(fā)揮效益。

3 環(huán)環(huán)相扣，實(shí)施全過程造價(jià)控制

3.1 搞好規(guī)劃編制，夯實(shí)控價(jià)基礎(chǔ)

在全面研究和認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，考慮到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形勢(shì)、群眾需求、歷史遺產(chǎn)、區(qū)域特點(diǎn)等因素，系統(tǒng)分析和仔細(xì)計(jì)算，科學(xué)制定舊城社區(qū)專項(xiàng)整治計(jì)劃，是有效控制改造工程造價(jià)的基本條件。注意特別翻修計(jì)劃與其他相關(guān)計(jì)劃之間的關(guān)系，避免因宏觀經(jīng)濟(jì)決策失誤而造成損失和浪費(fèi)或效益低下，影響項(xiàng)目成本控制；與城市建設(shè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃相結(jié)合，避免“非法建設(shè)”現(xiàn)象；有必要與國家投資規(guī)劃和稅收規(guī)劃相聯(lián)系，與財(cái)政預(yù)算相聯(lián)系，竭盡全力避免因財(cái)政問題而形成“未完成項(xiàng)目”。對(duì)接供氣、供水、供電、通信、排污、防洪、消防等相關(guān)計(jì)劃，避免重復(fù)投資和不必要的開閘；充分考慮到公共服務(wù)、醫(yī)療、教育和體育、文化旅游、文物保護(hù)等方面的需要，充分發(fā)揮舊住宅區(qū)改造的多種功能，在更深層次上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益；圍繞制定的特別計(jì)劃，年復(fù)一年地制定、嚴(yán)格執(zhí)行和有序推進(jìn)年度改造計(jì)劃，保持計(jì)劃的嚴(yán)肅性，使該計(jì)劃真正能夠成為工程造價(jià)控制的“標(biāo)尺”和“指引”。

3.2 抓好竣工驗(yàn)收，擠掉造價(jià)“水分”

舊城區(qū)住宅區(qū)改造工程完成后，有必要嚴(yán)格按照合同和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各環(huán)節(jié)的施工進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)妥善解決，同時(shí)明確責(zé)任，以防止不必要的費(fèi)用被納入工程造價(jià)。項(xiàng)目完成后未使用的材料、材料和其他資源應(yīng)得到妥善管理，能夠降低成本的應(yīng)予以補(bǔ)償。采用后，有必要嚴(yán)格組織決算審計(jì)，審核賬目，明確資金，計(jì)算成本，以防止虛報(bào)、假模仿者和超支等欺詐行為，并在工程造價(jià)中擠出多余的“水分”。

為了及時(shí)處理舊城區(qū)改造工程形成的資產(chǎn)交付工作，應(yīng)當(dāng)依法登記根據(jù)《物權(quán)法》必須登記的設(shè)施。在竣工驗(yàn)收過程中，要充分考慮到項(xiàng)目后續(xù)管理和維護(hù)的需要，明確各方日后管理和保護(hù)的責(zé)任，妥善安排后續(xù)管理和保護(hù)的支出，重視舊城區(qū)改造工程的長遠(yuǎn)效益，從廣義上實(shí)現(xiàn)成本控制。

4 齊抓共管，實(shí)施全方位造價(jià)控制

4.1 落實(shí)政府責(zé)任，強(qiáng)化管理監(jiān)督

各級(jí)政府應(yīng)認(rèn)真加強(qiáng)城市舊住宅區(qū)改造的總體管理，形成上下級(jí)銜接、各部門合作的有效機(jī)制，為全面法律控制和要素成本控制奠定基礎(chǔ)。各有關(guān)政府部門應(yīng)大力推廣采用空額，積極推動(dòng)平行審批，優(yōu)化工作流程，理順舊住宅區(qū)改造工程的有關(guān)手續(xù)；實(shí)施各種稅費(fèi)減免政策，降低建設(shè)的稅費(fèi)；共同努力，加強(qiáng)規(guī)劃、土地供應(yīng)、安全、環(huán)境保護(hù)等重要問題上的合作，共同研究解決問題，共同努力克服工作障礙。財(cái)務(wù)處應(yīng)確保及時(shí)、充分分配資金，在評(píng)估資金績效方面做好工作，發(fā)揮資金的領(lǐng)導(dǎo)和促進(jìn)作用。住房和建筑部門應(yīng)及時(shí)制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和成本標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)咨詢，并根據(jù)其職責(zé)進(jìn)行監(jiān)測(cè)和檢查。審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)從執(zhí)行重要政策和措施、保障和改善人民生活、審查社會(huì)中介機(jī)構(gòu)依法發(fā)布的會(huì)計(jì)審計(jì)報(bào)告或考核報(bào)告等方面加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督，并做好進(jìn)一步審計(jì)工作。城關(guān)市街道辦事處或者市政府也應(yīng)根據(jù)職責(zé)分工，在項(xiàng)目管理和成本控制方面做好工作。

4.2 發(fā)揮基層作用，注重靠前管控

舊城社區(qū)改造工程是一項(xiàng)重要的生計(jì)工程，基層干部和群眾對(duì)改造的有效性有最好的判斷。因此，有必要充分發(fā)揮地方黨組織的領(lǐng)導(dǎo)作用，協(xié)調(diào)社區(qū)鄰里委員會(huì)和社區(qū)業(yè)主委員會(huì)，參與改造項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)和管理。保障人民依法知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)、公布改造內(nèi)容、規(guī)劃設(shè)計(jì)權(quán)、施工組織權(quán)、竣工驗(yàn)收權(quán)、審計(jì)結(jié)果權(quán)、完善咨詢機(jī)制、聽取群眾意見權(quán)、便利群眾參與監(jiān)督權(quán)、調(diào)動(dòng)群眾參與項(xiàng)目建設(shè)和后續(xù)維護(hù)的積極性；為具有相應(yīng)專業(yè)技能的居民或社會(huì)志愿者開展項(xiàng)目管理工作，密切監(jiān)測(cè)項(xiàng)目，控制一次性電源、單向燈、磚瓦和沙石；動(dòng)員保護(hù)性法律單位、投資單位、房地產(chǎn)公司和其他相關(guān)利益攸關(guān)方從各自的角度參與監(jiān)督；充分貫徹“共建、治理、共享”的理念，探討開放咨詢、合作、共同管理、共同接受等新的管理思路，鼓勵(lì)有關(guān)各方共同努力，開展好的“全面戰(zhàn)爭”，控制舊住宅改造項(xiàng)目的成本控制。

4.3 完善項(xiàng)目施工規(guī)劃

鑒于前城市居民區(qū)仍有大量居民，為了確保翻修項(xiàng)目的順利發(fā)展，有關(guān)工作人員應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的控制，作為前城市居民區(qū)翻修項(xiàng)目管理工作的一部分，并制定特別建設(shè)計(jì)劃具體而言，由于翻修前住宅區(qū)不僅要滿足政府的城市規(guī)劃需求，而且要滿足居民的日常生活需求，工作人員必須根據(jù)項(xiàng)目優(yōu)先事項(xiàng)制定項(xiàng)目翻修計(jì)劃，包括施工費(fèi)用控制計(jì)劃、流程控制計(jì)劃，以及不同工作類型的備用連接平面。

第一，雖然工作人員能夠有效監(jiān)測(cè)舊住宅區(qū)翻修期間的施工進(jìn)度，但他們不僅能確保按時(shí)完成項(xiàng)目，而且還能降低施工費(fèi)用，提高翻修的總體質(zhì)量。因此，在前住宅區(qū)翻修項(xiàng)目施工過程中，工作人員應(yīng)更加重視項(xiàng)目時(shí)間的控制。

第二，對(duì)大多數(shù)前社區(qū)而言，轉(zhuǎn)換和協(xié)調(diào)工作是一項(xiàng)極其復(fù)雜的任務(wù)。在現(xiàn)場管理中，工作人員可以根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況協(xié)調(diào)不同工作的工作內(nèi)容，也就是說，對(duì)于一些擁有大型建筑項(xiàng)目的社區(qū)而言對(duì)于工地上的小社區(qū)，管理者必須確保不同類型工作的工人相互融合。管理人員以一家公營公司以前的宿舍為例，由于社區(qū)面積小，正在進(jìn)行社區(qū)重建，要求有關(guān)工作人員安裝腳手架，完成一個(gè)外墻保溫層的安裝，然后開始建造一個(gè)地下水電管理項(xiàng)目這項(xiàng)工作完成后，實(shí)施了社區(qū)綠色道路項(xiàng)目。通過這一系列管理工作，根據(jù)施工質(zhì)量盡可能縮短了項(xiàng)目施工期。

最后，為了盡量減少居民對(duì)翻修工程施工的負(fù)面影響，在項(xiàng)目規(guī)劃過程中，管理人員應(yīng)加大宣傳力度，宣傳舊住宅區(qū)翻修工程的施工效益，展示翻修后住宅區(qū)的成品圖紙，并爭取所有成員的同意鑒于居民的不確定性，施工計(jì)劃的規(guī)劃過程要求管理人員制定應(yīng)急計(jì)劃，以盡量減少解決緊急情況所需的時(shí)間，并確保項(xiàng)目順利施工。

5 結(jié)束語

總的來說，鑒于目前影響建筑工程成本管理和控制的主要因素，包括建筑物規(guī)劃和設(shè)計(jì)、住房規(guī)劃、住房水平提高以及家庭類型和面積，有必要提出成本控制方案和措施。