不動產測量中測繪工程技術的應用探究

張旺平 宿松縣自然資源和規(guī)劃局城關管理分局

1 不動產測繪概述

不動產測繪是對不動產形狀、位置、面積、層次、方位等方面的定位，需以具體的信息數(shù)據(jù)為依據(jù)，相關人員借助測繪技術準確地掌握不動產空間、屬性、特點等，并以圖表、數(shù)字等方式呈現(xiàn)各項信息數(shù)據(jù)。我國政府部門為不動產測繪工作的穩(wěn)定實施出臺了相關政策，采取相關的法律法規(guī)為依據(jù)標準，使其具體較強的法律效力，受《中華人民共和國物權法》保護。

不動產測繪的模式包括市場化的混合模式、市場化模式、不動產測繪模式。依據(jù)現(xiàn)代化社會發(fā)展背景，市場化發(fā)展模式具有較強的復雜性，因測繪職能不斷細化，該模式對測繪技術水平、人員專業(yè)能力等提出較高要求，并把不動產測繪信息數(shù)據(jù)設定為不動產登記管理的重要依據(jù)，從而對不動產登記管理公信力、公示力帶來積極影響，確保不動產登記管理的工作質量與效率。

2 不動產測量當中運用的測繪新技術

2.1 遙感技術

遙感技術（Remote Sensing Technique）在現(xiàn)代測量中的運用比較普遍，其主要是通過遙感設備，結合測繪技術和數(shù)字處理軟件而進行測繪的一種技術方法。遙感技術是遠程非接觸性測繪技術，該技術可以運用在地形復雜且交通不便利的地區(qū)，從而保證測量人員的人身安全，以及測繪工作的效率和所得數(shù)據(jù)的精準度。

2.2 無人機

無人機技術現(xiàn)在非常普遍。許多高校開設了無人機技術及其使用的專門課程，培養(yǎng)了大批后備人才。無人機技術主要借助激光掃描技術和雷達技術進行測繪。該技術在房地產測量中的應用具有成本低、測繪效率高、靈活性強、適用范圍廣、測量范圍大等優(yōu)點。特別適用于人工測量環(huán)境復雜、難以進入和布設控制點的工程。

2.3 GPS-RTK

GPS-RTK技術是一種新型的快速實時定位技術。在實際應用過程中，實時計算兩個基站之間的載波相位差并發(fā)送給客戶，從而高速、準確地完成測量任務。GPS-RTK技術處理數(shù)據(jù)速度快，精度高，可以達到厘米級，數(shù)據(jù)誤差小。

2.4 傾斜攝影技術

傾斜攝影技術是近十年來國際攝影測量領域發(fā)展起來的一項新技術。這項技術通過從五個不同角度同步采集圖像，獲得建筑物頂部和側面豐富的高分辨率圖像：一個垂直角度和四個傾斜角度。它不僅能夠真實地反映地物的情況，高精度地獲取地物的相關信息，而且通過先進的定位技術，通過融合、建模等技術生成三維仿真模型。傾斜攝影測量技術能夠充分感知復雜場景，具有范圍大、精度高、清晰度高等優(yōu)點，通過高效的數(shù)據(jù)采集設備和專業(yè)的數(shù)據(jù)處理過程，生成準確的數(shù)據(jù)結果，直觀地反映地物的外觀、位置和高度。同時，可以有效地提高工作效率。通過傾斜攝影建模，可以在3~5個月的時間內完成一個中小型項目的建模，手動建?？梢栽谝荒昊騼赡陜韧瓿桑蟠蠼档土巳S模型數(shù)據(jù)采集的運行成本，縮短了工期。目前，傾斜攝影測量技術已廣泛應用于國內外工程項目中。

2.5 GIS

GIS技術在不動產測量中也比較常用。GIS技術可以獲取各種信息，能夠對資源環(huán)境管理模式進行快速、重復的分析測試，分析不動產資源的動態(tài)狀況，該技術還可以實現(xiàn)數(shù)據(jù)收集、空間分析、決策的集合，明顯提高工作效率、經濟效益。因此，GIS技術在不動產測量中的優(yōu)勢包括實現(xiàn)空間數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)完整、測繪精度高。目前，該技術在不動產測量中的應用取得了非常良好的效果。

2.6 高速攝影測量技術

不動產的測量范圍大、精準度要求高，在不動產的測量過程中，可以使用高速攝影測量技術。該技術主要使用高速攝影機和網絡傳輸技術，以數(shù)字計算和軟件分析、建立坐標的方式進行不動產測量和數(shù)據(jù)處理。需要注意的是：該技術的使用過程中產生的誤差較大，對操作人員的專業(yè)性和網絡系統(tǒng)運行質量要求比較高。從技術應用途徑來看，高速攝影機運用基站無法設立，在地理環(huán)境復雜，靠近水源和山體等區(qū)域不動產測量難度很大。

3 不動產測量的特征

3.1 權威性

不動產測量需要嚴格遵循相關法律法規(guī)以及規(guī)范標準進行，因此，不動產測量又是一項權威性明確、復雜程度比較高的工作。國家在相關法律法規(guī)中，對不動產測量過程需要使用的設備、儀器都作出了明確的規(guī)定。測繪人員在測量過程中，應嚴格按照相關規(guī)定進行。另外，不動產的數(shù)據(jù)信息都會進行存檔管理，是非常重要的資料，是工程部門進行審算的重要依據(jù)。

3.2 比例尺和對象的差異

不動產測量的對象與地形測繪、地質勘察存在區(qū)別，不動產測量的內容主要是指土地、房屋、林木等地物的位置、數(shù)量、用途等，以及與周圍有關的建筑、地形之間的關系，多數(shù)需要在戶外進行，圖紙表達的內容和范圍都非常廣，權屬界線范圍內的要素需要清晰地表示出來，因此，不動產的測繪比例都比一般圖紙更大。

4 測繪技術在不動產登記管理中的實際應用

4.1 平面測繪

測繪技術在平面測繪中的應用主要考慮房地產的平面結構和整體面積，為房地產結構模型的構建提供重要的信息和數(shù)據(jù)。同時，專業(yè)人員需要熟練運用測繪技術，明確房地產登記檢測的具體要求，并在測繪環(huán)節(jié)詳細記錄各種信息和數(shù)據(jù)，從而為充分展示房地產結構模型圖、房地產分層位置確定、高層特征等提供了有利條件，為消費者了解房地產的實際情況，如房地產的具體位置打下了良好的基礎，城市中心的總體位置等。

此外，在房地產測繪中，對相關信息和數(shù)據(jù)進行壓縮，相應的模型提供具體的數(shù)據(jù)，具體生動地展現(xiàn)房地產的實際結構，為消費者提供參考建議和意見，從而體現(xiàn)測繪技術的應用價值和重要性。

4.2 房地產信息的改進

房地產登記管理包含很多內容，在各個工作環(huán)節(jié)都會生成相關的信息數(shù)據(jù)。在房地產信息調查環(huán)節(jié)，可以根據(jù)測繪技術應用環(huán)節(jié)生成的信息數(shù)據(jù)，對房地產的具體情況、所屬單位和權屬信息進行改進。此外，為了讓消費者關注房地產信息的細節(jié)，還需要考慮到測繪技術應用的標準化，詳細記錄測繪環(huán)節(jié)產生的信息數(shù)據(jù)。

例如，房地產地圖的核心內容是房地產平面。結合房地產調查收集的信息數(shù)據(jù)，計算房地產地圖的具體面積。該環(huán)節(jié)對測繪信息數(shù)據(jù)的準確性和準確性提出了較高的要求，房地產面積計算結果的誤差和容差應控制在標準范圍內，以確保房地產登記信息數(shù)據(jù)的準確性。

4.3 房屋結構調查

房屋結構調查的核心工作內容包括產權類型、產權人、層次、層數(shù)、使用年限、用途、結構等。在各項工作環(huán)節(jié)均會應用到測繪技術，并對測繪信息數(shù)據(jù)的準確性、精確性有較高要求，由專業(yè)的工作人員規(guī)范操作測繪技術，詳細記錄各項工作環(huán)節(jié)中所產生的信息數(shù)據(jù)，并順利地完成房屋產權界限示意圖編制工作，為房屋結構的使用提供有力的信息依據(jù)。

在各項工作開展階段，對比分析各項信息數(shù)據(jù)成為不動產登記管理工作中的要素之一，需分析不動產內部、外部附屬要素及全部內容。

5 在不動產測量中應用測繪新技術需要注意的事項

5.1 優(yōu)化網絡

網絡信號會影響測繪新技術的測量精度。因此，在不動產的測量過程中，為有效提升測繪質量，應加強網絡信號的優(yōu)化，優(yōu)化作業(yè)人員的測繪設備，可通過安裝信號放大裝置、抗干擾裝置等方式來強化網絡通信的傳輸信號，減少因為網絡延遲和信號不穩(wěn)定等導致測繪精度不準、測繪失誤等現(xiàn)象。

5.2 軟件維護

不動產測量過程中軟件的維護非常必要，一些軟件會對其他軟件進行干擾，影響軟件設備的運行質量，對最終的結果產生很大的影響。因此，在具體的使用過程中，需要強調軟件維護，以保證設備的穩(wěn)定性。

5.3 測繪關鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)督

對于測繪部門的管理者來說，除了完善質量控制機制外，還應加強對測繪關鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)督。正式測繪前，必須嚴格審批測繪方案，確保其合理性和可行性；測繪過程中，要求測繪人員正確操作測繪儀器，對特殊結構進行反復測量。如果數(shù)據(jù)有偏差，應及時查找原因并糾正。

測繪工作完成后，應嚴格驗收測繪成果。特別是，應仔細審查每個測繪環(huán)節(jié)產生的數(shù)據(jù)。應根據(jù)選定的標準評估測量精度和測量程序是否合理?？偟膩碚f，抓好每一個測繪環(huán)節(jié)是提高房地產測繪質量的重要保證。

5.4 完善質量控制機制

為了保證房地產測繪的質量，不僅要完善測繪技術，還要及時完善現(xiàn)行的質量控制機制。這就要求測繪部門重視測繪質量管理，探索或引進高效的質量管理模式，及時建立和完善相關法規(guī)、規(guī)范和制度。對于管理者來說，不僅要明確管理職責，還要掌握信息監(jiān)控技術，采取合理措施消除測繪質量管理隱患，避免主觀因素對房地產測繪成果的巨大影響。

5.5 加強事中事后監(jiān)督機制

為了保護業(yè)主的合法權益，有必要建立房地產測繪的過程中和后監(jiān)管機制。監(jiān)督的內容包括以下兩個方面。一是獨立共享建筑的測繪依據(jù)、測繪方法、面積分配是否符合《房地產測繪規(guī)范》，是否執(zhí)行了國家標準、行業(yè)標準或省市頒布的相關測繪標準。第二，房地產測繪結果中的單位劃分、層數(shù)、房屋用途和位置是否與規(guī)劃許可證相符。如有不一致，測繪成果能否為業(yè)主辦理，以規(guī)劃部門的相關要求為準。

6 結束語

從不動產測量測繪新技術的運用來看，為有效保證不動產測繪質量，滿足測量標準，達到行業(yè)規(guī)范，需要強調維護管理，落實網絡信號優(yōu)化管理。據(jù)此保證測繪數(shù)據(jù)的精度，提升工程測繪的效果?；诂F(xiàn)代化社會發(fā)展條件，測繪技術在不動產登記管理工作中被廣泛地應用，文章主要考慮到不動產登記管理的工作內容具有統(tǒng)一性、透明性、公開性，通過應用信息化技術，能提升不動產登記管理的工作質量與效率。同時，文章還分析了不動產測繪模式包括市場化模式、市場化混合模式、不動產測繪模式，能在應用測繪技術的過程中突出其在不動產登記管理中的應用價值與重要性，為不動產登記管理工作提供重要的信息依據(jù)，為權利人或利害關系人提供有力的法律保障，并在平面測繪、不動產信息完善、房屋結構調查中被合理化應用，構建智能化管理平臺，注重各項工作環(huán)節(jié)的信息數(shù)據(jù)的準確性，從而為不動產登記管理工作的開展與實施提供有利條件。