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    對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意,能拒交物業(yè)費(fèi)嗎

    2021-12-04 23:09:44丁祎
    婦女 2021年11期
    關(guān)鍵詞:物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司瑕疵

    問(wèn)題1:房子沒(méi)入住,要交物業(yè)費(fèi)嗎?

    小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi),包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng),綠化管理、保安、保潔等,無(wú)論業(yè)主是否入住,即使房屋空置,也應(yīng)當(dāng)繳納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。

    問(wèn)題2:房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致漏水可以不交物業(yè)費(fèi)嗎?

    開(kāi)發(fā)商作為房屋的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售方,對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任,屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題的漏水、滲水問(wèn)題,與物業(yè)服務(wù)不是同一法律關(guān)系,業(yè)主應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商的賠償責(zé)任,故不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

    問(wèn)題3:物業(yè)公司提供的服務(wù)我不滿(mǎn)意能拒交物業(yè)費(fèi)嗎?

    需要具體情況具體分析。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個(gè)方面提供的,具有公共性和整體性,涉及全體業(yè)主和整個(gè)小區(qū)的公共利益,在效用上具有不可分割性和依賴(lài)性,業(yè)主若認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵而拒交物業(yè)費(fèi)(如部分垃圾沒(méi)有及時(shí)清理、公共區(qū)域照明燈損壞等),這樣的做法會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的個(gè)人收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于給物業(yè)公司和多數(shù)業(yè)主造成的損害,因此不能以物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi)。

    但是,如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的,物業(yè)費(fèi)可以適當(dāng)減免;因物業(yè)服務(wù)瑕疵導(dǎo)致的損失,業(yè)主可以要求物業(yè)進(jìn)行賠償。比如:小區(qū)門(mén)禁損壞后物業(yè)未及時(shí)修復(fù),未設(shè)保安室,亦無(wú)保安巡查,或雖有錄像監(jiān)控但監(jiān)控?fù)p壞缺失等原因,導(dǎo)致業(yè)主財(cái)物被偷竊的,可以認(rèn)為物業(yè)在業(yè)主安全保障方面明顯管理不到位,為重大瑕疵,可以減免物業(yè)費(fèi)。

    問(wèn)題4:沒(méi)交物業(yè)費(fèi),物業(yè)對(duì)我停水停電,合法嗎?

    不合法。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期未足額繳納物業(yè)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付物業(yè)費(fèi);合理期限屆滿(mǎn)后仍不支付的,物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請(qǐng)仲裁,不得通過(guò)對(duì)業(yè)主進(jìn)行停水停電等不合法措施催交物業(yè)費(fèi)。

    問(wèn)題5:物業(yè)擅自將地面停車(chē)位對(duì)外出租導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法停車(chē),合法嗎?

    該情形涉及物業(yè)共用部分處分權(quán)的問(wèn)題,焦點(diǎn)在于物業(yè)公司能否有權(quán)將地面停車(chē)位(或者其他業(yè)主共有區(qū)域)出租經(jīng)營(yíng)。若物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán),擅自將共用部分出租經(jīng)營(yíng),屬于無(wú)權(quán)處分,業(yè)主委員會(huì)可以物業(yè)公司侵權(quán)為由要求物業(yè)公司停止侵害,恢復(fù)原狀,并賠償損失。若物業(yè)公司對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)是經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)授權(quán)通過(guò)的,則所得收益應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充業(yè)主專(zhuān)項(xiàng)維修資金,不得由物業(yè)擅自挪用。

    問(wèn)題6:小區(qū)內(nèi)違規(guī)停放的電瓶車(chē)自燃,業(yè)主遭受損失物業(yè)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任嗎?

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其服務(wù)區(qū)域盡到安全保障義務(wù),因物業(yè)公司未充分盡到安全保障義務(wù),而導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)、人身遭受損失、損害的,業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)與實(shí)際侵權(quán)人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

    問(wèn)題7:物業(yè)發(fā)的《用戶(hù)手冊(cè)》約定“業(yè)主違反手冊(cè)規(guī)定,物業(yè)公司有權(quán)罰款”,合法嗎?

    不合法?!吨腥A人民共和國(guó)行政處罰法》規(guī)定,行政處罰僅由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)或法律、法規(guī)授權(quán)的具有管理公共事務(wù)職能的組織可以在法定職權(quán)或授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織,并不是行政機(jī)關(guān),也不具備公共管理職能,它與業(yè)主間是平等的民事法律關(guān)系,因此不享有處罰業(yè)主的行政權(quán)力,無(wú)權(quán)實(shí)施罰款等行政處罰行為。但如果業(yè)主因不當(dāng)行為構(gòu)成違約,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。

    問(wèn)題8:買(mǎi)了二手房原業(yè)主欠繳的物業(yè)費(fèi)該我付嗎?

    對(duì)于所購(gòu)二手房有欠繳物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題,如果二手房買(mǎi)賣(mài)合同中有關(guān)于物業(yè)費(fèi)承擔(dān)的具體約定,按約定;如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定,因原物業(yè)費(fèi)屬于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的約定,故之前欠繳的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由原業(yè)主向物業(yè)公司繳納。

    遼寧鑫利律師事務(wù)所 丁祎律師

    編輯/倪萌

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