房地產(chǎn)企業(yè)成本的精細化管理模式探討

陳群暉

（貴陽市中西房管所，貴州 貴陽 550001）

現(xiàn)階段，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控不斷深入，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭愈發(fā)激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)健康發(fā)展目標(biāo)，就需要摒除傳統(tǒng)的粗放型管理模式，落實精細化管理的理念。房地產(chǎn)企業(yè)需要針對成本管理工作存在的主要問題進行研究，進一步明確運營管理的標(biāo)準，做好對各個流程的細節(jié)把控工作，制定完善的戰(zhàn)略發(fā)展計劃，提升成本管控的執(zhí)行力。房地產(chǎn)企業(yè)在實際的財務(wù)管理階段，需要以成本精細化管理為核心，控制資源的使用情況，做好成本核算工作，有效規(guī)避風(fēng)險問題，實現(xiàn)企業(yè)降本增效的發(fā)展目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本的精細化管理模式構(gòu)建面臨的問題

（一）缺乏規(guī)范化的成本管理制度

現(xiàn)階段，許多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的階段，建立了單獨的成本管理部門，但是還缺乏程序化、制度化的成本管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理人員一般都是負責(zé)進行全面預(yù)算編制工作，制定合理的發(fā)展計劃，確保工程造價的科學(xué)性、合理性。然而就實際情況來看，在項目前期成本管控的階段，成本管控部門無法將自身的管理效用發(fā)揮出來[1]。因為房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的責(zé)任考核體系，使得員工不了解自身的基本工作職責(zé)，內(nèi)控規(guī)章制度流于形式化，開發(fā)階段成本管理工作無法貫徹到實處。相關(guān)人員如認為做出成本預(yù)測、決策等不重要，使得成本計劃無法貫徹到各個流程當(dāng)中，缺乏規(guī)范化的操作體系，導(dǎo)致成本管理目標(biāo)與實際情況存在較大差異。

（二）忽視決策階段的成本控制

許多房地產(chǎn)企業(yè)在實際的決策階段，都沒有充分了解到做好成本管理工作的意義。其僅僅將注意力放在如何獲得土地、銷售層面，以此促進企業(yè)的資金正常運轉(zhuǎn)，創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)在決策階段，將關(guān)注點放在了編制研發(fā)報告層面，以此進行合理的策劃。而對于收集研發(fā)報告材料來說，應(yīng)當(dāng)具備較強的代表性、真實性，還需要分析整個計算的過程，并選擇合理的指標(biāo)[2]。但就實際情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的實操性不強，無法為投資決策提供指導(dǎo)性較強的參考意見。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目決策，最關(guān)鍵的就是規(guī)劃、設(shè)計環(huán)節(jié)等。如果某項細節(jié)出現(xiàn)了問題，就可能會導(dǎo)致風(fēng)險因素增加，不利于開展后續(xù)的銷售活動，甚至導(dǎo)致資金損失。而決策階段出現(xiàn)失誤，也會影響整體的結(jié)構(gòu)調(diào)整，導(dǎo)致實際的管控功能無法發(fā)揮出來，使得房地產(chǎn)企業(yè)成本支出增加。

（三）忽視規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制

由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)速度較快，從動工、設(shè)計、銷售等多個層面分析了解到，時間都十分緊迫。而由于整體開發(fā)節(jié)奏較快，使得企業(yè)為了趕工出現(xiàn)盲目設(shè)計、規(guī)劃不合理、成本投入量較高等風(fēng)險問題，影響房地產(chǎn)建設(shè)項目的順利開展。在簽訂的設(shè)計合同當(dāng)中，一般都是根據(jù)設(shè)計圖的出圖時間，做出相應(yīng)的規(guī)定，并控制設(shè)計的范圍，提出相應(yīng)的工程技術(shù)要求。但是，很少有企業(yè)對設(shè)計單位的成本提出相應(yīng)的約束條件，大部分都存在缺乏良好成本管理意識的問題。而對于收取設(shè)計費用標(biāo)準進行分析，大都是以建筑面積為基礎(chǔ)，不利于顯著提升企業(yè)的成本管理意識。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本的精細化管理模式構(gòu)建思路

（一）落實成本管理目標(biāo)，搭建信息化管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)需要有清晰的成本管理體系，完善科學(xué)化成本管理制度，落實基本崗位責(zé)任制。在強化成本考核力度的同時，建立健全的激勵體系。房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完善的成本管理機制，需要實現(xiàn)責(zé)任成本系統(tǒng)與績效管理體系的融合，逐步完善項目成本適配體系，做好項目成本核算的規(guī)范化管理工作，反映出成本管控的效果[3]。房地產(chǎn)企業(yè)利用先進的信息化技術(shù)，健全成本管理系統(tǒng)。采用錄入基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的形式，結(jié)合合同簽證、變更的情況，編制合理的資金計劃，使得相關(guān)人員直觀了解預(yù)算計劃目標(biāo)、實際成本支出差異。以信息化的管理系統(tǒng)為核心，收集各個部門提供的信息數(shù)據(jù)，直觀地體現(xiàn)出目標(biāo)成本與數(shù)據(jù)情況。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)進行項目跟蹤、項目分析、項目檢查。借助成本信息化管理系統(tǒng)，科學(xué)化評價各個環(huán)節(jié)的反饋成本信息，及時調(diào)整偏差，確保項目成本支出處于可控范圍內(nèi)。

（二）結(jié)合前期戰(zhàn)略，做好決策階段成本精細化管控工作

房地產(chǎn)企業(yè)開展成本精細化的管理工作，最關(guān)鍵的就是做好決策階段的工作。針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，雖然決策階段使用的成本費用不高，但是在整體項目成本管理的階段，能發(fā)揮出關(guān)鍵的效用。房地產(chǎn)企業(yè)要想做出科學(xué)化的決策，就需要確保調(diào)研工作到位，并且建立科學(xué)化的投資分析評估機制。在制定戰(zhàn)略發(fā)展計劃的同時，健全成本管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)通過建設(shè)可行性研究小組，分析項目成本支出、市場需求、設(shè)計活動、開發(fā)注意事項等[4]。房地產(chǎn)企業(yè)在對建設(shè)項目進行調(diào)研之后，應(yīng)當(dāng)直觀的了解市場周邊配套的基礎(chǔ)設(shè)施，包括從產(chǎn)品實際定位、客戶等多個層面分析，確保成本估算到位。結(jié)合前期戰(zhàn)略，做好決策階段成本精細化管控工作，實現(xiàn)動態(tài)化的投資活動管控，不斷強化項目建設(shè)的成本管理力度。

（三）強化設(shè)計審核力度，做好設(shè)計階段成本精細化管理工作

1．房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化評審設(shè)計方案，成本管理人員應(yīng)當(dāng)做好全局性的成本分析工作，分析基礎(chǔ)造型、結(jié)構(gòu)體系等。注重與設(shè)計人員的交流與溝通，并且提出實質(zhì)性的建議。房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計人員，需要進行合理的成本計算，并進行全過程的評審與監(jiān)督，消除人為因素導(dǎo)致的設(shè)計圖紙不合理問題，避免出現(xiàn)返工延誤工期的問題。

2．企業(yè)利用限額施工圖設(shè)計的方式，明確建設(shè)限額指標(biāo)，還需要以工程造價質(zhì)量、經(jīng)濟學(xué)技術(shù)指標(biāo)為核心，做好限額設(shè)計的工作，并且給予設(shè)計人員更多的激勵。

3．做好建筑設(shè)計圖的審核工作，還需要對設(shè)計消耗的人力、時間進行控制，并且確保圖示設(shè)計質(zhì)量，還要排查設(shè)計圖不足的地方。房地產(chǎn)企業(yè)可以聘請專門的圖紙審查人員，做好嚴格的審查工作。

4．在施工圖審查、變更以后，成本管理人員應(yīng)當(dāng)將施工圖作為基礎(chǔ)，做好成本編制層面的工作，還需要更加嚴格的執(zhí)行目標(biāo)成本原則。利用目標(biāo)成本，為各項設(shè)計工作提供相應(yīng)的指導(dǎo)。

（四）強化房地產(chǎn)企業(yè)稅費管理力度

針對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理層面的問題，提出科學(xué)化、精細化的管理理念，并且將稅收調(diào)控的職能充分地發(fā)揮出來，以此實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。在現(xiàn)行管理體制下，進一步落實各項管理需求，做好稅務(wù)管理工作，加快信息共享速度，促進各個部門的配合，做好一體化的管理工作。企業(yè)在進行稅收籌劃之前，不僅要了解我國頒布的全新稅收政策，還需要對法律法規(guī)進行把控，真正做到知法懂法。還需要確保各項工作到位，積極地與稅務(wù)部門進行交流與溝通。明確哪些屬于可扣除的項目，哪些屬于不可扣除項目范圍，以此確保稅收籌劃工作順利進行。

（五）實現(xiàn)全過程監(jiān)督，加強建設(shè)實施階段成本精細化管控

房地產(chǎn)企業(yè)開展成本精細化管理的工作，需要加強建設(shè)實施階段成本精細化管控力度。房地產(chǎn)建設(shè)項目推進，招標(biāo)活動、簽訂合同是關(guān)鍵的組成部分，也是制定固化成本管理目標(biāo)的關(guān)鍵方式，需做好以下幾個層面的工作：1．確保工程量清單的準確性，還需要更加細致的進行招標(biāo)文件的編制，做好風(fēng)險管控工作、質(zhì)量管控工作、進度管理工作，分析建筑項目的特點，提出更加明確的規(guī)定。2．房地產(chǎn)企業(yè)開展招標(biāo)活動，如果施工圖紙有問題，就需要盡早解決，以此避免對后續(xù)的設(shè)計、施工活動產(chǎn)生影響[5]。3．確保事前的審批工作到位，了解設(shè)計變更活動是否能順利地開展，并充分了解變更金額，變更情況是否處于預(yù)計范圍內(nèi)。如果設(shè)計變更超出了預(yù)計的范圍，就無法進行成本合理規(guī)劃工作，并做好事前成本管控工作。工程變更如果缺乏合理性，需要及時否決，不能落實到項目施工過程中。4．房地產(chǎn)企業(yè)做好事后監(jiān)督、確認的工作，了解變更的金額，還能及時的確認，以此充分了解項目成本。在此過程中，對比目標(biāo)成本、動態(tài)成本，調(diào)整與分析已經(jīng)確認的工程簽證造價，明確目標(biāo)成本，杜絕企業(yè)出現(xiàn)無謂的資金消耗。

（六）建立科學(xué)化的績效考核機制，推進成本核算精細化管理

房地產(chǎn)企業(yè)建立科學(xué)化、有效化的績效考核體系，能逐步推動整個項目成本的精細化管理工作開展。在制定科學(xué)化績效考核工作指標(biāo)的同時，做好精細化的成本管理工作，有效地提升企業(yè)單位內(nèi)部資金管理質(zhì)量。例如，房地產(chǎn)企業(yè)首先了解項目消耗的成本定額，并獲得單位內(nèi)部結(jié)算的價格[6]。在此基礎(chǔ)上，進一步完善費用核算機制，分攤成本核算，提升計量工作的時效性。對于成本核算精細化管理進行分析，需要明確成本核算的工作流程、核算標(biāo)準等，還需要確定核算原則、方法等，并對項目建設(shè)的周期、規(guī)模等進行分析。結(jié)合工程施工技術(shù)水平、充分了解成本管理與會計核算的重點。在落實精細化成本管理模式的同時，制定成本管理的目標(biāo)，強化成本預(yù)算精細化管理工作，避免開展成本管控工作盲目、隨意，能為企業(yè)制定戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃提供關(guān)鍵的參考依據(jù)。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)落實成本精細化管理工作，最關(guān)鍵的就是逐步完善成本管理體系，搭建完善的信息化系統(tǒng)，并且制定科學(xué)化的成本管理計劃，實現(xiàn)全過程的成本管控目標(biāo)。在建設(shè)完善成本管理體系的同時，創(chuàng)新成本管理理念，從多元化的角度促進成本管理活動開展，從根源上減少企業(yè)的成本消耗，有效地擴大房地產(chǎn)企業(yè)市場經(jīng)營規(guī)模，提升企業(yè)的綜合實力。在推進房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目的階段，建立精細化管理模式，提升各個部門人員對經(jīng)濟化管理的認知，提升監(jiān)督管控力度，做好財務(wù)成本核算的工作，獲得真實的會計信息，落實企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，逐步為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟價值與社會價值。