房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險及其應(yīng)對措施

曹國慶

（單縣易高阿萊姆清潔能源有限公司，山東 菏澤 274323）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要的資金數(shù)額巨大，現(xiàn)階段各地區(qū)各部門根據(jù)“房住不炒”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防違規(guī)資金流入市場，而資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，而房地產(chǎn)建設(shè)周期和銷售周期比較長，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤被壓縮很大，因此房地產(chǎn)企業(yè)以后臨的困難會越來越多，并且在整個項目周期內(nèi)，經(jīng)營活動涉及諸多環(huán)節(jié)，每個經(jīng)營環(huán)節(jié)都需要大理的資金和人力，所以通過稅務(wù)籌劃降低企業(yè)稅務(wù)成本，提升企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率顯得尤為重要，由于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的這些特殊性，給其進行稅收籌劃提供了很大的空間。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的風(fēng)險

稅收籌劃存在政策風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和法律風(fēng)險。

稅收籌劃是企業(yè)一項關(guān)鍵的財務(wù)活動，分事前、事中、事后籌劃，成功有效的稅收籌劃要求財務(wù)負責(zé)人要對整個框架有個清楚的認(rèn)識，要清楚整個房地產(chǎn)企業(yè)的工藝流程，對工程節(jié)點要有準(zhǔn)確的把握，而國家稅法政策隨著經(jīng)濟的發(fā)展一直在變動中，稅收政策變化很快，但大多數(shù)財務(wù)人員缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)特點的具體認(rèn)知，在對政策的認(rèn)識不足，理解不透，把握不準(zhǔn)的風(fēng)險。如果分不清重點，盲目的稅收籌劃，可能因稅務(wù)差異與稅務(wù)部門產(chǎn)生納稅沖突，從而產(chǎn)生相關(guān)法律風(fēng)險。稅收籌劃應(yīng)遵循成本效益原則，在進行稅收籌劃時，要進行成本效益分析，合理預(yù)測籌劃成本和籌劃收益，避免可能產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險。如果籌劃不當(dāng)，產(chǎn)生偷稅漏稅的法律風(fēng)險，可能對企業(yè)的信用產(chǎn)生很大的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的應(yīng)對措施

（一）加強各方面管理

稅收籌劃要從企業(yè)實際出發(fā)，加強內(nèi)部控制管理，建立完善的財務(wù)體系。

加強內(nèi)部財務(wù)管理，管理層要從意識上重視稅務(wù)風(fēng)險，加強對內(nèi)部制度的管理，要由總經(jīng)理牽頭成立稅收籌劃小組，針對風(fēng)險產(chǎn)生的原因，采取有效的預(yù)防和應(yīng)對措施，把風(fēng)險控制在可控范圍內(nèi)。

建立和完善內(nèi)部監(jiān)督機制，對于辦稅人員進行的稅務(wù)培訓(xùn)，要進行分析和復(fù)核，以降低稅收風(fēng)險。

提高管理人員的財稅水平，相關(guān)管理人員也應(yīng)具備財稅知識，要有財稅風(fēng)險的防范意識，及時掌握和運用國家的稅收法規(guī)，對公司的稅收風(fēng)險進行及時的回避。

企業(yè)要建立完善的財務(wù)管理制度，要做到有制度可以約束，有制度可能參考，有效降低財務(wù)風(fēng)險。在日常工作中要認(rèn)真做好年度預(yù)算工作，要建立有效的成本管理和控制體系。要以財務(wù)管理為中心，加強債權(quán)債務(wù)管理和內(nèi)部風(fēng)險管理，建立財產(chǎn)物資、貨幣資金的管理和清查制度，對重要物資要定期不定期進行清查。

要提升稅收籌劃人員的基本素質(zhì)，就要加強相關(guān)人員的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，定期進行相關(guān)政策的培訓(xùn)，從而提升稅收籌劃水平，各企業(yè)要從本企業(yè)的實際出發(fā)，保證培訓(xùn)時間，確保培訓(xùn)質(zhì)量，稅收籌劃人員更好的熟悉稅收政策，更好地為企業(yè)服務(wù)。

結(jié)合實際做好稅收籌劃工作，房地產(chǎn)項目從開發(fā)階段到竣工結(jié)算再到銷售階段要經(jīng)歷一個較長的時間段，為了保證企業(yè)的日常運營不受影響，根據(jù)實際情況選擇合理的稅收籌劃方式至關(guān)重要。在企業(yè)不同的發(fā)展階段會面臨不同的稅收問題，在一項活動展開的過程中會面臨著其他的情況，因此，企業(yè)相關(guān)人員必須從本企業(yè)的實際出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前的稅收政策，合理合法進行避稅。

（二）采用針對性籌劃方法

籌劃要有一些基本方法，要針對具體稅種進行籌劃，要根據(jù)實際情況進行具體分析，要從經(jīng)濟項目出發(fā)，多考慮出有多少種可能及產(chǎn)生的后果，避免為了籌劃而籌劃，下面具體問題具體分析。

1．稅務(wù)籌劃基本方法

在合法合規(guī)的前提下，熟練運用稅法的基本原理，可起到事半功倍的效果，從具體稅法的角度，提出如下一些基本方法。

國家每年都會根據(jù)經(jīng)濟情況頒布一些減、免稅的優(yōu)惠政策，如今年頒布的一系列有關(guān)稅收優(yōu)惠扶持政策，有些優(yōu)惠政策是國家根據(jù)當(dāng)前形勢頒布并針對相關(guān)行業(yè)的，有一定的時效性，所以要求相關(guān)企業(yè)對這些優(yōu)惠政策要進行密切關(guān)注并深刻理解，進而進行充分有效地利用，在符合稅法規(guī)定的條件下，有效地降低稅收負擔(dān)。因為國家的優(yōu)惠政策經(jīng)常隨著經(jīng)濟情況的變化而變化，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)當(dāng)前實際情況，充分利用好目前的稅收優(yōu)惠政策，做到企業(yè)利益最大化。

土地增值稅為國家抑制房地產(chǎn)無序發(fā)展而設(shè)立的一種稅，籌劃不當(dāng)企業(yè)交的稅額會很大，有的企業(yè)已交房但不能進行清算，所以企業(yè)在設(shè)立初期要進行土地增值稅的相關(guān)籌劃，在建設(shè)的各個時期根據(jù)工程的付款節(jié)點修正籌劃，進行準(zhǔn)確的成本分配和分?jǐn)?，要求房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)要對土地增值稅有一個清醒的認(rèn)識，在日常工作中要準(zhǔn)確核算，并對相關(guān)單據(jù)和票據(jù)進行妥善保管，以便在工程結(jié)束時順利進行土地增值稅清算。

不同融資方式下，產(chǎn)生的稅收負擔(dān)也存在差異，所以房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)具體情況做出審慎全盤考慮。在融資方式的選擇上，企業(yè)內(nèi)部融資和企業(yè)之間拆借資金的方式最好，金融機構(gòu)次之，自我籌資最差。企業(yè)發(fā)行債券融資，盡管取的凈收益較少，但產(chǎn)生的利息費用可以稅前抵扣，從而降低企業(yè)所得稅。而企業(yè)通過股票籌資，凈收益相對較大，但也承擔(dān)較高的稅負，債務(wù)過高也會增加企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，合理的利息費用允許稅前扣除，從而減輕企業(yè)稅收負擔(dān)，而權(quán)益性融資產(chǎn)生的籌資成本則不允許稅前扣除，因此房地產(chǎn)企業(yè)在對融資方式進行取舍時，要根據(jù)具體情況進行選擇，一旦經(jīng)濟出現(xiàn)波動或管理不善，會對企業(yè)的發(fā)展帶來不好的影響。

如果企業(yè)短期資金周轉(zhuǎn)不順暢，延期納稅也是一個選擇，延期納稅是國家為了保障稅收收入、保護納稅人的合法權(quán)益、照顧納稅人在其履行納稅義務(wù)的過程中遇到的特殊困難所做的規(guī)定采用延期納稅方法，但這樣并不會使企業(yè)稅收減少，而是利用資金時間價值節(jié)約相應(yīng)資金，使企業(yè)保持順暢的現(xiàn)金流。

企業(yè)一方面可提高資金使用效率，對現(xiàn)有資金進行充分利用，另一方面，可以降低銀行貸款等其他借款，減少支付高額利息，從而降低資金成本。所以當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)資金需求較大時，延期納稅會帶來可觀的現(xiàn)金流，從而有利于企業(yè)長期健康發(fā)展。因此，當(dāng)企業(yè)資金不寬裕時，應(yīng)當(dāng)充分合理利用這一政策。

2．針對具體稅種進行籌劃

（1）增值稅

增值稅為國家對增值額征收的一種稅，以取得的全部價款和價外費用扣除銷售項目所對應(yīng)的土地價款后征收的一種稅。在增值稅收籌劃過程中要準(zhǔn)確計算銷售收入，房地產(chǎn)公司為回籠資金，客戶在未簽訂房屋銷售合同之前，以各種名義向房地產(chǎn)公司繳納的相關(guān)款項，房地產(chǎn)企業(yè)不能確認(rèn)收入，也不能作為預(yù)收賬款處理，應(yīng)作為應(yīng)欠客戶的款項進行賬務(wù)處理。房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)的收入進行分解，可以把銷售房子的收入分解出來，轉(zhuǎn)化為裝修費用，這種不降低實質(zhì)收入總額的同時降低銷售房子的總收入的方式，本質(zhì)上就是將收入總額分拆為不同項目的收入，可以把裝修費用外包給小微企業(yè)，從而降低稅負。房地產(chǎn)企業(yè)采購支出中要提高抵扣進項的成本費用的比例，盡量地往那些能抵扣進項的成本費用的支出方面傾斜，向進項稅票稅率大的傾斜，做好成本項目的匹配。在日常工作中要加大對增值稅專用發(fā)票的管理，必須要合規(guī)地取得增值稅專用發(fā)票。

（2）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅主要是成本和收入是否真實，是否計算準(zhǔn)確并正確歸集到相對的科目中，對預(yù)計毛利率和應(yīng)納稅所得額要有一個準(zhǔn)確的計算，對廣告費、業(yè)務(wù)招待費和宣傳費的扣除政策要清楚。對一些國家頒布的相關(guān)優(yōu)惠減免稅政策，企業(yè)要準(zhǔn)確理解，并靈活運用的企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程中。

企業(yè)在進行資金籌集的過程中，選擇合適的籌資成本和籌資渠道，財務(wù)利息在符合條件可以抵減企業(yè)所得稅，以降低企業(yè)稅收負擔(dān)。企業(yè)集團統(tǒng)一金融企業(yè)貸款，分?jǐn)偨o集團內(nèi)其他企業(yè)使用的，凡是能提供從金融機構(gòu)出具的證明文件，分?jǐn)偟狡髽I(yè)的合理的利息費用可以扣除。

（3）土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，土地增值稅是其主要繳納的稅種之一，需要加強土地增值稅的清算的研究，通過采取合理有效的措施，從而達到規(guī)避稅收籌劃風(fēng)險的目的，按照相關(guān)流程進行處理，主要流程包括：界定清算條件，準(zhǔn)確計算收入和可扣除項目利息扣除，界定清算條件，房地產(chǎn)企業(yè)在滿足清算條件時，需要及時進行土地增值稅清算。準(zhǔn)確計算收入，對市場供求的實際情況、利潤目標(biāo)、房產(chǎn)項目的地段進行全面考慮，需要提供可靠完整的稅務(wù)資料。針對可扣除金額，房地產(chǎn)企業(yè)需要對其稅收抵扣范圍進行了解和準(zhǔn)確計算，對相關(guān)可扣除項目進精準(zhǔn)分類，準(zhǔn)確核算，有效降低稅收籌劃風(fēng)險。

三、結(jié)束語

在目前的新形勢下，企業(yè)必須重視稅收籌劃工作，要根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營特點和業(yè)務(wù)情況進行針對性的稅收籌劃，達到降低稅負，滿足企業(yè)利潤最大化的要求。合理的稅收籌劃，有利于房地產(chǎn)企業(yè)自身健康持續(xù)發(fā)展及良好品牌的樹立，促進企業(yè)做大做強，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)更好的進步。納稅籌劃的實施，對企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展會帶來潛在的風(fēng)險進行識別，希望能通過本文，為房地產(chǎn)行業(yè)在進行納稅籌劃時提供一定的借鑒。