論建立城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系的目的及意義

石維斌

（福州市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院集團(tuán)有限公司，福建 福州 350000）

地價(jià)是土地市場(chǎng)運(yùn)行的核心，為避免城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)過(guò)程中，土地市場(chǎng)被惡意炒作，需要制定城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系，規(guī)范城鄉(xiāng)土地價(jià)格市場(chǎng)，對(duì)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，保證城鄉(xiāng)建設(shè)的可行性與持續(xù)性。通過(guò)城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系的建構(gòu)，使得城鄉(xiāng)土地資源得到科學(xué)合理開發(fā)，不斷推動(dòng)我國(guó)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。筆者認(rèn)為，新時(shí)期土地價(jià)格的不斷攀升，不利于國(guó)土資源的統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)，而通過(guò)建立城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系，可有效遏制地價(jià)的飛漲，對(duì)土地價(jià)格市場(chǎng)進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，逐步推動(dòng)我國(guó)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率的預(yù)期戰(zhàn)略目標(biāo)，提高人民群眾的整體幸福指數(shù)。

1 建立城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系的目的探究

1.1 充分發(fā)揮地價(jià)的杠桿作用

地價(jià)直接體現(xiàn)出土地所有者的具體權(quán)益，并成為土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、有償付費(fèi)的量化判斷依據(jù)。鑒于地價(jià)作為土地市場(chǎng)綜合因素的產(chǎn)物，使得地價(jià)在土地市場(chǎng)建設(shè)中發(fā)揮出重要作用。地價(jià)信息的變化，可以靈敏地反映出土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，同時(shí)地價(jià)的微妙變化，可成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)，客觀反映出社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展力。

通過(guò)建構(gòu)城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系，可合理發(fā)揮出地價(jià)的杠桿作用。因?yàn)?，地價(jià)信息的變化，將直接影響到土地供求關(guān)系，進(jìn)而使得地價(jià)發(fā)揮出土地市場(chǎng)杠桿作用。市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，市場(chǎng)資源的配置將影響到市場(chǎng)運(yùn)行的發(fā)展規(guī)律，如生產(chǎn)要素的價(jià)格、投向、消費(fèi)、利潤(rùn)、利益等。在中央與地方、政府與企業(yè)、政府與個(gè)人、企業(yè)與個(gè)人的土地利益關(guān)系中，最為直接的表現(xiàn)則為地價(jià)[1]。由此可見(jiàn)，為實(shí)現(xiàn)對(duì)地價(jià)的科學(xué)調(diào)控，應(yīng)當(dāng)?shù)玫交鶞?zhǔn)地價(jià)體系的有力支持，并發(fā)揮出該體系的市場(chǎng)杠桿效應(yīng)，保證城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的良性發(fā)展，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入穩(wěn)定劑，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)造成巨大打擊。

1.2 促進(jìn)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的形成

以前土地管理時(shí)，城市與農(nóng)村分管、政出多門、放散管理等問(wèn)題的存下，直接影響到土地市場(chǎng)的運(yùn)行。新時(shí)期土地市場(chǎng)運(yùn)行時(shí)，建構(gòu)全國(guó)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地管理模式。在土地資源規(guī)劃開發(fā)利用時(shí)，不在單一考量城市發(fā)展的土地資源需求，在保證城鄉(xiāng)建設(shè)的前提下，應(yīng)當(dāng)對(duì)耕地面積進(jìn)行嚴(yán)格控制，切實(shí)維護(hù)國(guó)家糧食安全與國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的可持續(xù)發(fā)展。在實(shí)際城市化與工業(yè)化建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)突出土地資源的合理利用與節(jié)約管理，有效提升土地資源的整體利用效率。筆者認(rèn)為，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理背景下，可有效克服發(fā)散管理的工作弊端，使得土地資源得到整體規(guī)劃，有效推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，發(fā)揮出城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系建立現(xiàn)實(shí)價(jià)值[2]。

鑒于社會(huì)資本、城市人才，無(wú)法很好地流入農(nóng)村地區(qū)，導(dǎo)致城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差距不斷拉大。在城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)突出城鄉(xiāng)結(jié)合部的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)對(duì)城鄉(xiāng)土地資源的統(tǒng)籌規(guī)劃，使得城鄉(xiāng)資源可以實(shí)現(xiàn)對(duì)流，不斷縮小城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差距，提高城鄉(xiāng)居民的整體生活幸福指數(shù)。通過(guò)眾多社會(huì)課題的研究分析可知，城市的發(fā)展與鄉(xiāng)村發(fā)展的差距不斷拉大，而由于多種因素的影響，使得資源集中于城市，使得鄉(xiāng)村失去了發(fā)展動(dòng)力源。為實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義強(qiáng)國(guó)建設(shè)，不落下一個(gè)人民群眾。新時(shí)期社會(huì)主義建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以城鄉(xiāng)結(jié)合部作為抓手，使得城市資源不斷外移，在城鄉(xiāng)結(jié)合部對(duì)鄉(xiāng)村進(jìn)行引導(dǎo)幫扶。筆者認(rèn)為，在城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)時(shí)，地價(jià)市場(chǎng)的變化，將直接影響到市場(chǎng)資本的投資方向。為引導(dǎo)市場(chǎng)資源、社會(huì)資本進(jìn)入城鄉(xiāng)結(jié)合部，加快城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)，應(yīng)當(dāng)在城鄉(xiāng)一體化土地市場(chǎng)的建構(gòu)背景下，對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部的地價(jià)進(jìn)行靈活調(diào)整，并適當(dāng)放寬準(zhǔn)入政策，使得資源與資本合理進(jìn)入，發(fā)揮出城鄉(xiāng)結(jié)合部的時(shí)代價(jià)值，不斷縮短城市與鄉(xiāng)村之間的發(fā)展差距。

新時(shí)代，我國(guó)的城鄉(xiāng)一體化發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到新常態(tài)，在我國(guó)城鎮(zhèn)化率超越50%的拐點(diǎn)之后，我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程明顯減緩，說(shuō)明城市的發(fā)展空間受限，已經(jīng)無(wú)法承載大量的資源。為促進(jìn)城鎮(zhèn)化的高質(zhì)量發(fā)展，應(yīng)當(dāng)促進(jìn)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)建設(shè)，有效擴(kuò)大城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的規(guī)模，激發(fā)出市場(chǎng)主體的內(nèi)在活力與創(chuàng)新動(dòng)力。筆者認(rèn)為，為促進(jìn)城鄉(xiāng)資源要素的自由流動(dòng)、平等交換，應(yīng)當(dāng)合理發(fā)揮出市場(chǎng)資源配置的引導(dǎo)作用。在城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系的建構(gòu)運(yùn)行下，可為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)提供有力保障，合理發(fā)揮出基準(zhǔn)地價(jià)體系的運(yùn)行現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

2 建立城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系的意義解析

2.1 建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地價(jià)格體系

在我國(guó)農(nóng)村實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的土地制度后，使得我國(guó)土地改革進(jìn)入全新階段，有效解決了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中責(zé)任與監(jiān)管效率的相關(guān)問(wèn)題。通過(guò)對(duì)土地改革工作進(jìn)行解析可知，由于土地管理方式的特殊，使得土地管理工作明顯落后于資源管理與資產(chǎn)管理，阻礙了我國(guó)土地資源的開發(fā)利用。在相關(guān)國(guó)家法規(guī)的規(guī)定下，將農(nóng)村集體土地與土地市場(chǎng)隔離，不利于土地市場(chǎng)的高效運(yùn)行[3]。

在2017年初，我國(guó)國(guó)土資源部，嘗試探索城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的運(yùn)行新模式，使得集體土地合理融入到土地市場(chǎng)當(dāng)中。通過(guò)建立城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系，可架構(gòu)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地價(jià)格體系，為城鄉(xiāng)建設(shè)提供內(nèi)驅(qū)動(dòng)力。因?yàn)?，在城?zhèn)土地市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，將使得城鎮(zhèn)土地與房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)一定幅度的提升，很好地激發(fā)出農(nóng)村集體用地價(jià)值最大化的熱情，如部分地區(qū)農(nóng)村居民進(jìn)行聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)。在合資、聯(lián)營(yíng)等不同方式，將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)用地。為規(guī)范城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)不斷完善城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系，使得集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的條件基本成熟[4]。

在新修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》中明確規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、商業(yè)開發(fā)、工業(yè)生產(chǎn)等活動(dòng)開展時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法登記集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，嚴(yán)格依照土地使用管理?xiàng)l例。通過(guò)對(duì)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格、集體建設(shè)用地交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)查，進(jìn)而對(duì)城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系進(jìn)行建構(gòu)，不斷縮小土地市場(chǎng)價(jià)格與城鎮(zhèn)土地評(píng)估價(jià)格的差距，使得城鄉(xiāng)土地資源得到科學(xué)合理的開發(fā)，并形成完整的城鄉(xiāng)地價(jià)體系，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)的建立，實(shí)現(xiàn)對(duì)城鄉(xiāng)土地資源的整體統(tǒng)籌規(guī)劃，有效保證城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，避免出現(xiàn)低價(jià)虛高問(wèn)題的出現(xiàn)。

2.2 科學(xué)規(guī)范并完善公示地價(jià)制度

現(xiàn)階段，通過(guò)對(duì)農(nóng)用基準(zhǔn)地價(jià)與集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的研究，可不斷縮小農(nóng)村地價(jià)與城鎮(zhèn)地價(jià)之間的差距，為農(nóng)村土地市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展提供價(jià)格指導(dǎo)。與此同時(shí)，在基準(zhǔn)地價(jià)體系運(yùn)行下，可在地價(jià)管理與價(jià)格政策制定中，完成預(yù)期宏觀調(diào)控，保證城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定有序運(yùn)行[5]。

為促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，在土地市場(chǎng)運(yùn)行管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)科學(xué)規(guī)范并完善公示地價(jià)制度，即對(duì)標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行公示，進(jìn)而接受廣大人民群眾的監(jiān)督。在基準(zhǔn)地價(jià)與標(biāo)定地價(jià)研究時(shí)，應(yīng)當(dāng)在城鎮(zhèn)土地級(jí)別和均質(zhì)區(qū)域劃分的理論中找到工作突破口。伴隨著我國(guó)標(biāo)定地價(jià)工作的規(guī)范化開展，基準(zhǔn)地價(jià)作為控制土地出讓的實(shí)際交易價(jià)，可為土地稅費(fèi)征收、市場(chǎng)交易價(jià)格評(píng)估等工作提供直接參考。

3 提高政府地價(jià)政策水平和地價(jià)管理能力的舉措

筆者認(rèn)為，在實(shí)際城鄉(xiāng)土地資源管理開發(fā)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保護(hù)耕地、尊重農(nóng)地發(fā)展權(quán)，給予農(nóng)民土地使用的自由權(quán)，即農(nóng)民可根據(jù)自己的需求對(duì)土地進(jìn)行合理開發(fā)，進(jìn)而發(fā)揮出土地資源的最大利用效益。在農(nóng)村土地資源開發(fā)利用時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)定農(nóng)村集體土地平等入市的機(jī)制，使得集體土地得到更好利用，為城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入動(dòng)力源。

為有效提升，我國(guó)政府的地價(jià)管理能力，應(yīng)當(dāng)對(duì)地價(jià)管理職責(zé)進(jìn)行明確界定，避免地價(jià)管理單位的權(quán)力疊加，影響到地價(jià)管理工作開展的可行性與可靠性。與此同時(shí)，為保證地價(jià)管理工作開展的公平、公開、透明，應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相關(guān)政策制度，促使各個(gè)管理單位之間的管理權(quán)力制衡，發(fā)揮出單位之間相互監(jiān)督的工作效能。鑒于地價(jià)市場(chǎng)變化，與人民群眾的切身利益密切相關(guān)。為使得人民群眾的監(jiān)督權(quán)得到行駛，應(yīng)當(dāng)基于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的支持，建構(gòu)地價(jià)管理公示信息平臺(tái)，動(dòng)態(tài)更新城鄉(xiāng)地價(jià)管理?xiàng)l例與相關(guān)政策。人民群眾可及時(shí)了解國(guó)家政府發(fā)布的城鄉(xiāng)地價(jià)相關(guān)文件，便于對(duì)基層地價(jià)管理人員的工作行為進(jìn)行監(jiān)督。通過(guò)人民群眾的由下而上監(jiān)督、管理同級(jí)單位之間的相互監(jiān)督、上級(jí)單位由上而下的監(jiān)督，使得城鄉(xiāng)地價(jià)管理監(jiān)督效力得到有效發(fā)揮，有效提升城鄉(xiāng)地價(jià)管理工作水平。

新時(shí)期，在政府地價(jià)政策制定發(fā)布時(shí)，不應(yīng)當(dāng)單一參考業(yè)界專家的相關(guān)建議，應(yīng)當(dāng)深入基層開展全方位的市場(chǎng)調(diào)研，了解人民群眾的真實(shí)想法與市場(chǎng)變化。在掌握大量真實(shí)資料與信息后，進(jìn)而對(duì)地價(jià)管理政策進(jìn)行合理完善優(yōu)化，保證地價(jià)政策落實(shí)的可行性與合理性，不斷推動(dòng)我國(guó)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上，文中對(duì)我國(guó)城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系的建構(gòu)目的與意義進(jìn)行分析探討，旨在說(shuō)明新時(shí)期城鄉(xiāng)一體化建設(shè)過(guò)程中，必須對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并設(shè)定規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，避免土地市場(chǎng)出現(xiàn)地價(jià)虛高問(wèn)題。今后，城鄉(xiāng)土地資源開發(fā)利用時(shí)，為使得土地資源開發(fā)綜合效益得到有效提升，應(yīng)當(dāng)基于基準(zhǔn)地價(jià)體系，科學(xué)規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)方案，突出耕地保護(hù)、集體用地管理、土地價(jià)格調(diào)控，不斷促進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展。