管理會(huì)計(jì)在物業(yè)管理企業(yè)中的應(yīng)用

湯雄

（浙江開元物業(yè)管理股份有限公司，浙江 杭州 311200）

對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說，其是房地產(chǎn)開發(fā)的一種延續(xù)，其工作在于服務(wù)管理范疇內(nèi)的各種設(shè)施，保證設(shè)施正常運(yùn)行，維護(hù)社會(huì)公共秩序，承載著提升社區(qū)群眾生活品質(zhì)，讓房產(chǎn)保值增值的職責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入以收取客戶物業(yè)管理費(fèi)為主，在管理面積不發(fā)生變化的情況下，每年收入基本保持一致。在成本費(fèi)用中，主要包含人力成本、能源消耗成本、運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本、管理成本等。隨著近幾年物業(yè)行業(yè)快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)由之前粗放式經(jīng)營(yíng)模式逐漸發(fā)展成精細(xì)化管理，以達(dá)到降本增效的目的。通過把管理會(huì)計(jì)工具運(yùn)用到物業(yè)管理企業(yè)中，能夠擴(kuò)充企業(yè)利潤(rùn)空間，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展。

一、管理會(huì)計(jì)基本概述

對(duì)于管理會(huì)計(jì)來說，也就是在向資源提供者反映資源受托管理情況的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)資源科學(xué)分配，從而促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)效率生產(chǎn)成果提升的方法。從本質(zhì)角度來說，管理會(huì)計(jì)是企業(yè)戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)一體化的有效工具。通過開展管理會(huì)計(jì)工作，能夠?yàn)槠髽I(yè)制定發(fā)展決策提供數(shù)據(jù)參考，改變企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，具有分析過去、控制當(dāng)前、籌劃未來的功能。在物業(yè)管理企業(yè)中，把管理會(huì)計(jì)應(yīng)用其中，不但能夠?qū)崿F(xiàn)成本支出情況的科學(xué)把控，也能促進(jìn)企業(yè)績(jī)效考核，幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制定合理的發(fā)展決策，為企業(yè)健康發(fā)展保駕護(hù)航。

二、管理會(huì)計(jì)在物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用中存在的問題

（一）過于注重財(cái)務(wù)報(bào)表編制

在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)人員容易受到流水作業(yè)環(huán)節(jié)影響，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者把工作重心放在外界對(duì)于該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益評(píng)估上，使得財(cái)務(wù)人員在實(shí)際工作中，一味地強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)報(bào)表編制，忽略全過程管理，更不會(huì)把管理會(huì)計(jì)理念運(yùn)用到物業(yè)管理企業(yè)中，導(dǎo)致企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理效果不理想，容易產(chǎn)生各種財(cái)務(wù)問題。

（二）管理會(huì)計(jì)方式落后

因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)前使用的管理會(huì)計(jì)方法其理論均有國(guó)外引進(jìn)，雖然近幾年我國(guó)已經(jīng)加強(qiáng)對(duì)管理會(huì)計(jì)探究與應(yīng)用，但是我國(guó)在會(huì)計(jì)管理方式和策略上，需要進(jìn)一步完善。財(cái)政部門于2014年提出關(guān)于促進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)相關(guān)意見，之后又提出相關(guān)的指導(dǎo)文件。但是大部分管理會(huì)計(jì)方法均由國(guó)外引進(jìn)，不滿足我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展要求，其在使用管理會(huì)計(jì)方法過程中，只能停留在表面，無法將其深層價(jià)值充分挖掘。

（三）缺少完善的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)

在大數(shù)據(jù)背景下，給企業(yè)數(shù)據(jù)采集和分析工作開展提供了便利條件，但是部分物業(yè)管理企業(yè)并沒有意識(shí)到大數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)發(fā)展的必要性，忽略財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)建設(shè)。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)不斷發(fā)展，紙質(zhì)財(cái)務(wù)憑證、財(cái)務(wù)報(bào)表已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代化社會(huì)發(fā)展要求，取而代之的是電子報(bào)銷、電子記賬等，這給各個(gè)行業(yè)電子設(shè)備配置、網(wǎng)絡(luò)速度及安全提出嚴(yán)格要求。然而部分企業(yè)過于注重成本投放，過度追求節(jié)約成本，忽略對(duì)財(cái)務(wù)設(shè)備更新與采購，使得財(cái)務(wù)信息處理不規(guī)范，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策制定帶來不良影響。在當(dāng)前環(huán)境下，物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)人員依然采取傳統(tǒng)會(huì)計(jì)軟件進(jìn)行淺層次核算，對(duì)財(cái)務(wù)工作了解停留在記賬、復(fù)核、對(duì)賬等方面，對(duì)電算化軟件使用力度不高，管理會(huì)計(jì)信息化水平相對(duì)偏低，嚴(yán)重影響管理會(huì)計(jì)自身功能的發(fā)揮。

三、管理會(huì)計(jì)在物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用措施

以開元物業(yè)公司為例，公司由開元旅業(yè)集團(tuán)于2001年6月投資組建，于2020年5月納入融創(chuàng)中國(guó)體系。公司具備國(guó)家一級(jí)資質(zhì)，為中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)單位，位列中國(guó)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)第20位，是國(guó)內(nèi)具有廣泛知名度和行業(yè)影響力的城市運(yùn)營(yíng)和生活服務(wù)商。公司擁有先進(jìn)的管理模式和創(chuàng)新的祺服務(wù)體系，以“營(yíng)造中國(guó)品質(zhì)，創(chuàng)造快樂生活”為企業(yè)使命，以“持續(xù)追求價(jià)值領(lǐng)先的城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”為產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，以“開元酒店式服務(wù)”為特色，務(wù)求使業(yè)主能體驗(yàn)始終如一的開元品質(zhì)，盡享殷切貼心的開元關(guān)懷。為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)更好發(fā)展，該企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)到將管理會(huì)計(jì)應(yīng)用的必要性，并結(jié)合時(shí)代發(fā)展要求，對(duì)現(xiàn)有管理模式進(jìn)行改革創(chuàng)新，通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部宣傳與教育，強(qiáng)化各級(jí)人員管理會(huì)計(jì)思想意識(shí)，創(chuàng)建良好的工作環(huán)境，保證管理會(huì)計(jì)工作落實(shí)到位，發(fā)揮應(yīng)有價(jià)值，具體應(yīng)用措施如下：

（一）強(qiáng)化管理會(huì)計(jì)理念

首先，強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)管理者及基層人員對(duì)管理會(huì)計(jì)的認(rèn)識(shí)，帶領(lǐng)財(cái)務(wù)核心管理團(tuán)隊(duì)全部報(bào)名參加美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師（CMA）課程體系學(xué)習(xí)，并將管理會(huì)計(jì)理念滲透到企業(yè)文化建設(shè)中，讓管理會(huì)計(jì)在成本控制實(shí)施中全面執(zhí)行，創(chuàng)建良好的工作環(huán)境。其次，物業(yè)管理企業(yè)須結(jié)合管理會(huì)計(jì)應(yīng)用要求，構(gòu)建配套的工作體系，建立完善的管理會(huì)計(jì)工作制度，將管理會(huì)計(jì)體系與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相迎合，制定詳細(xì)的工作計(jì)劃，將管理會(huì)計(jì)中預(yù)算、執(zhí)行、控制功能充分發(fā)揮，讓管理會(huì)計(jì)朝著系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的趨勢(shì)發(fā)展。除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還要加強(qiáng)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用基礎(chǔ)建設(shè)，和傳統(tǒng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)比較，管理會(huì)計(jì)更傾向于管理規(guī)劃，所以把物業(yè)管理企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一處理，統(tǒng)一口徑，通過橫向比較與分析，便于管理會(huì)計(jì)工具高效使用。通過開展管理會(huì)計(jì)工作，能夠?yàn)槠髽I(yè)制定發(fā)展決策提供數(shù)據(jù)參考，服務(wù)于企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，幫助企業(yè)順利完成戰(zhàn)略目標(biāo)。最后，物業(yè)管理企業(yè)還要加強(qiáng)內(nèi)部審核，建立完善的考核體系，不斷促進(jìn)管理會(huì)計(jì)在物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中應(yīng)用深度，對(duì)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行追蹤與考核，制定問責(zé)機(jī)制，保證管理會(huì)計(jì)理念滲透到企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)中，發(fā)揮應(yīng)有價(jià)值。

（二）創(chuàng)新管理會(huì)計(jì)方式

在物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，財(cái)務(wù)人員崗位設(shè)置通常根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行崗位劃分，也就是每個(gè)財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)幾個(gè)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算工作，但是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員需要處理所有會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，容易受到主觀因素影響，導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)、口徑等處理方式不統(tǒng)一，財(cái)務(wù)人員只是專注會(huì)計(jì)憑證錄入、記賬、出具會(huì)計(jì)報(bào)表、報(bào)稅等一般性會(huì)計(jì)核算事務(wù)性工作，而對(duì)項(xiàng)目的收入、應(yīng)收賬款管理等核心業(yè)務(wù)管理與監(jiān)督較為缺乏，導(dǎo)致公司對(duì)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)管控與發(fā)展缺乏支撐。開元物業(yè)率先對(duì)財(cái)務(wù)的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新調(diào)整，分收入稽核組和會(huì)計(jì)核算組，對(duì)核算與管理進(jìn)行分離，讓收入稽核組專注于項(xiàng)目的收入、應(yīng)收賬款管理等核心業(yè)務(wù)，強(qiáng)化項(xiàng)目的管控，減少項(xiàng)目收入隱含的風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化應(yīng)收賬款考核，督導(dǎo)項(xiàng)目回款，提升應(yīng)收賬款回收率，減少項(xiàng)目應(yīng)收賬款壞賬發(fā)生。同時(shí)收入稽核組每月不定期對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)控進(jìn)行檢查，對(duì)項(xiàng)目核心人員進(jìn)行公司流程的檢查與培訓(xùn)，強(qiáng)化公司相關(guān)財(cái)務(wù)制度的落地與執(zhí)行。會(huì)計(jì)核算則引進(jìn)先進(jìn)的財(cái)務(wù)共享中心模式，將會(huì)計(jì)核算通過資金管理、費(fèi)控等系統(tǒng)及各系統(tǒng)接口集成方式，對(duì)會(huì)計(jì)核算及管理流程進(jìn)行改造，對(duì)公司會(huì)計(jì)核算進(jìn)行物理集中，使會(huì)計(jì)核算做到真正意義上的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。通過財(cái)務(wù)共享中心管理模式，對(duì)會(huì)計(jì)核算組人員進(jìn)行優(yōu)化、調(diào)整，使其專注成本管控與分析、預(yù)算管控與分析、各級(jí)人員績(jī)效評(píng)估，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)測(cè)試的支撐與管控，強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目、區(qū)域各經(jīng)營(yíng)期間經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的掌握、分析、評(píng)估、考核，為公司業(yè)績(jī)提升保駕護(hù)航。

（三）完善會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)

隨著信息時(shí)代的來臨，為了保證物業(yè)管理企業(yè)管理會(huì)計(jì)工作順利進(jìn)行，需要結(jié)合時(shí)代發(fā)展要求把信息化技術(shù)應(yīng)用其中，通過建立完善的管理信息系統(tǒng)，讓財(cái)務(wù)人員及時(shí)做好各類信息采集、整理與分析工作，讓財(cái)務(wù)工作更加高效便捷，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)水平不斷提高，財(cái)務(wù)功能由之前財(cái)務(wù)信息采集和提供逐漸向財(cái)務(wù)信息分析、使用等方向轉(zhuǎn)變，由事后核算調(diào)整為事前預(yù)測(cè)。在互聯(lián)網(wǎng)背景下，物業(yè)管理企業(yè)需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)建設(shè)，涉及內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)分析、戰(zhàn)略規(guī)劃等內(nèi)容。通過財(cái)務(wù)預(yù)算管理與績(jī)效管理的結(jié)合，能夠促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)向管理會(huì)計(jì)方向轉(zhuǎn)型，促進(jìn)管理會(huì)計(jì)信息化發(fā)展，發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)規(guī)劃、決策制定等功能，有效提高物業(yè)管理企業(yè)工作水平。除此之外，物業(yè)管理企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員專業(yè)培訓(xùn)，讓其掌握更多的現(xiàn)代化技術(shù)和知識(shí)，更好迎接互聯(lián)網(wǎng)背景下提出的考驗(yàn)。在組織財(cái)務(wù)人員專業(yè)學(xué)習(xí)過程中，需要學(xué)習(xí)最新的管理信息系統(tǒng)，掌握互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用技術(shù)，在財(cái)務(wù)管理過程中，把大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等現(xiàn)代化技術(shù)應(yīng)用其中，保證財(cái)務(wù)人員能夠熟練應(yīng)用這些技術(shù)，對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具體分析，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制定發(fā)展決策提供數(shù)據(jù)參考。物業(yè)管理企業(yè)在開展系統(tǒng)集成工作過程中，需要加強(qiáng)會(huì)計(jì)平臺(tái)建設(shè)，不同管理信息系統(tǒng)之間、會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間、業(yè)務(wù)管理行業(yè)監(jiān)管平臺(tái)之間，都要確定統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)接口，便于管理會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的跨平臺(tái)傳遞，提高各項(xiàng)數(shù)據(jù)應(yīng)用效率。

四、結(jié)束語

總而言之，通過管理會(huì)計(jì)在物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用情況的分析，對(duì)存在問題提出相應(yīng)的處理對(duì)策，從此可以得知，財(cái)務(wù)人員由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)向管理會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)型已成為必然需求。為了促進(jìn)物業(yè)企業(yè)更好發(fā)展，需要把管理會(huì)計(jì)應(yīng)用其中，加強(qiáng)相應(yīng)工作體系建設(shè)，發(fā)揮管理會(huì)計(jì)使用價(jià)值，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制定發(fā)展決策提供依據(jù)，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展。