房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)融合問題研究

褚玉芳

（駿豐房地產(chǎn)開發(fā)（上海）有限公司，上海 200086）

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)：資金規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多、業(yè)務(wù)涉及面廣、稅種多而復(fù)雜。要求財(cái)務(wù)人員不但要精通房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的特殊性，更要求財(cái)務(wù)人員熟悉業(yè)務(wù)、并融入業(yè)務(wù)決策、開展中去，做好風(fēng)險(xiǎn)的控制和管理。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)融合程度較低，還是存在不少問題。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)微利大環(huán)境下，加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合的重要性； 分析了業(yè)財(cái)融合中存在的問題，并探討了解決問題的具體措施。堅(jiān)信房地產(chǎn)企業(yè)通過實(shí)施業(yè)財(cái)融合體系的構(gòu)建，加強(qiáng)各項(xiàng)內(nèi)控措施，不斷推進(jìn)業(yè)財(cái)深度融合，不斷提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。力爭(zhēng)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，本文就此展開探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合的重要性

（一）業(yè)財(cái)融合有助于業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)加強(qiáng)協(xié)作配合

業(yè)財(cái)合作的模式能打破原有的財(cái)務(wù)部門只負(fù)責(zé)核算工作，業(yè)務(wù)部門只落實(shí)營(yíng)銷指標(biāo)，各自為政的局面。能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的全面整合與全盤統(tǒng)一管理，能夠形成一體化的新型企業(yè)管理模式，提高企業(yè)各部門的協(xié)作協(xié)同能力，能夠更好地保證財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性、及時(shí)性，更加有利地支撐起企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)決策方針的制定。

（二）業(yè)財(cái)融合有助于企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制

內(nèi)部控制是在一定環(huán)境下，企業(yè)為了提高經(jīng)營(yíng)效率，充分有效地獲得和使用各種資源，達(dá)到既定管理目標(biāo)，進(jìn)而在企業(yè)內(nèi)部實(shí)施的各種制約和調(diào)解的組織、計(jì)劃、程序和方法。在內(nèi)部控制建設(shè)實(shí)施的基礎(chǔ)階段以及實(shí)施過程中的各個(gè)階段，都需要企業(yè)全員參與，只有這樣，才能使企業(yè)實(shí)現(xiàn)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的發(fā)展。即：需要全體員工、全體部門深度參與。業(yè)財(cái)深度融合的推進(jìn)工作，有助于企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制，促進(jìn)建立起內(nèi)部監(jiān)督體系，強(qiáng)化財(cái)務(wù)的監(jiān)督職能，促進(jìn)業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門的高效協(xié)同發(fā)展。

（三）業(yè)財(cái)融合有助于財(cái)務(wù)人員深度融合到房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全過程中

業(yè)財(cái)融合的指導(dǎo)思想要求財(cái)務(wù)人員積極參與到房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)決策的全階段中去，從項(xiàng)目前期準(zhǔn)備—獲取土地—規(guī)劃設(shè)計(jì)——工程建設(shè)—銷售——售后及移交。在此全流程中，財(cái)務(wù)人員應(yīng)事前規(guī)劃、事中管理和控制、事后反饋，引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和企業(yè)效益最大化。

三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)融合存在的問題

（一）在制定商品房銷售價(jià)格時(shí)，缺少財(cái)務(wù)部門的深度參與

在實(shí)際工作中，商品房銷售價(jià)格的制定，基本上以營(yíng)銷部門的方案為準(zhǔn)。營(yíng)銷提供的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來源于兩方面：一是近期周邊樓盤的網(wǎng)簽價(jià)格，但網(wǎng)簽價(jià)格往往會(huì)因?yàn)橘I賣雙方降低交易稅費(fèi)的利益要求而被經(jīng)常做低。二是業(yè)務(wù)人員向周邊中介獲取的臨近樓盤房屋售賣價(jià)格，這其中人為因素很多，價(jià)格調(diào)查結(jié)論很大程度上取決于業(yè)務(wù)人員主觀判斷。由于沒有財(cái)務(wù)部門的深度參與；由于營(yíng)銷部門基于提升業(yè)績(jī)、完成銷售率考核指標(biāo)等客觀因素，最終容易導(dǎo)致新建商品房定價(jià)價(jià)格偏低，致使企業(yè)減少利潤(rùn)空間。

（二）房款回款數(shù)據(jù)不及時(shí)

無論是首付款還是貸款到賬，目前實(shí)際工作中，業(yè)務(wù)人員和財(cái)務(wù)人員都不能當(dāng)天及時(shí)取得準(zhǔn)確的房款回款數(shù)據(jù)。首先，對(duì)于客戶在售樓處拉POS機(jī)的首付款到賬，財(cái)務(wù)當(dāng)天不能確認(rèn)房款，只能待次日銀行入賬后，與售樓處業(yè)務(wù)人員核對(duì)客戶信息及認(rèn)購(gòu)書條款后，才能確認(rèn)房款收款情況。其次，對(duì)于貸款到賬，實(shí)際操作中是當(dāng)天17：00以后，出納員結(jié)出當(dāng)日的資金報(bào)表后，將當(dāng)日到賬的房貸銀行回單轉(zhuǎn)發(fā)給售樓處的業(yè)務(wù)人員。收到銀行回單的業(yè)務(wù)人員在次日核對(duì)購(gòu)房合同后，登記銷售合同臺(tái)賬。即房款回款數(shù)據(jù)無法及時(shí)確認(rèn)，信息滯后比較嚴(yán)重。

（三）財(cái)務(wù)人員工作量繁重、重復(fù)提供已收房款數(shù)據(jù)

在房產(chǎn)銷售階段的各個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上：從房屋認(rèn)購(gòu)單開始，房屋簽約價(jià)格和傭金比例確認(rèn)審批——商品房出售合同蓋章審批——房屋交接書蓋章審批——房屋銷售合同網(wǎng)上提交審批——交房通知書審批等，都需要財(cái)務(wù)提供各個(gè)時(shí)點(diǎn)上的房款收款情況確認(rèn)。財(cái)務(wù)人員不停地、重復(fù)提供銀行回單，每個(gè)相關(guān)流業(yè)務(wù)流程都需要財(cái)務(wù)確認(rèn)房款收款情況。重復(fù)的工作使財(cái)務(wù)人員及營(yíng)銷人員不堪重負(fù)，數(shù)據(jù)錯(cuò)誤的情況時(shí)有發(fā)生。

四、房地產(chǎn)企業(yè)完善業(yè)財(cái)融合的對(duì)策

（一）加強(qiáng)房企管理層業(yè)財(cái)融合的意識(shí)，建立健全房企業(yè)財(cái)融合的管控機(jī)制

為了使業(yè)財(cái)融合的進(jìn)程得以推進(jìn)，就必須找到業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)有機(jī)融合的方法，提升業(yè)財(cái)融合一體化的效力。通過企業(yè)內(nèi)部開展各類培訓(xùn)及宣傳，提高全體員工對(duì)業(yè)財(cái)融合必要性的認(rèn)識(shí)。提升各個(gè)部門、各個(gè)崗位，全體員工的聯(lián)系力度。業(yè)財(cái)融合要求財(cái)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)，學(xué)習(xí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中的特殊規(guī)定與具體業(yè)務(wù)操作規(guī)程：要熟悉銷售備案、網(wǎng)上房地產(chǎn)等方面的實(shí)操業(yè)務(wù)。管理層應(yīng)將業(yè)財(cái)融合機(jī)制落實(shí)到具體的體系構(gòu)建上。在制定商品房銷售價(jià)格時(shí)，不但要讓財(cái)務(wù)部門深度全程參與其中，更要在最終評(píng)審制定價(jià)格時(shí)，賦予財(cái)務(wù)人員更多的權(quán)重。針對(duì)營(yíng)銷人員提供的周邊房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，可以通過第一提高價(jià)格調(diào)查組成員中財(cái)務(wù)人員的人數(shù)占比，保證財(cái)務(wù)人員的觀點(diǎn)能夠在方案中有效體現(xiàn)。第二在調(diào)查方式上，充分發(fā)揮營(yíng)銷人員和財(cái)務(wù)人員各有所長(zhǎng)的特點(diǎn)：營(yíng)銷人員熟悉周邊樓盤情況、熟稔房屋銷售環(huán)節(jié)的各種技能；財(cái)務(wù)人員則有全面計(jì)算考量的思維方式。兩者精誠(chéng)合作、相互溝通、深入探討。目前，信息時(shí)代下的房?jī)r(jià)取得，主要來源于：一是所在城市政府主辦的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”官網(wǎng)；二是社會(huì)第三方信息平臺(tái)（如安居客、58同城、全國(guó)房地產(chǎn)自動(dòng)估價(jià)平臺(tái)等）；三是附近的房產(chǎn)中介門店。不管我們的調(diào)查價(jià)格是通過何種來源，調(diào)查組人員都需要具體分析：有時(shí)看似這個(gè)月均價(jià)偏低，是否能推斷市場(chǎng)價(jià)格下降的趨勢(shì)？這顯然是不恰當(dāng)?shù)?。調(diào)查組要分析出售房屋的樓層、朝向，要分析價(jià)格波動(dòng)是否與房產(chǎn)銷售的淡旺季有關(guān)。剔除掉這些特殊因素后，調(diào)查組最終能得到一個(gè)接近實(shí)際的周邊房?jī)r(jià)。這是業(yè)財(cái)融合體系建設(shè)的成果。房地產(chǎn)企業(yè)要完善業(yè)財(cái)機(jī)制，做好相關(guān)配套完善工作，包括制定各種業(yè)財(cái)融合的制度、優(yōu)化企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)體系、暢通業(yè)財(cái)融合的渠道等。

（二）構(gòu)建起房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)共享平臺(tái)

隨著信息化時(shí)代的全面到來，信息技術(shù)也被更廣泛地運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在原有的企業(yè)OA系統(tǒng)上，打通原來的各部門間的信息壁壘，建立起一個(gè)統(tǒng)一的鏈接財(cái)務(wù)及各業(yè)務(wù)模塊的大數(shù)據(jù)平臺(tái)。在新的業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)融合平臺(tái)上，業(yè)務(wù)能夠第一時(shí)間抓取客戶下定、首付、貸款到賬等財(cái)務(wù)信息；財(cái)務(wù)也能及時(shí)獲取客戶認(rèn)購(gòu)、簽訂合同、網(wǎng)簽、交房等業(yè)務(wù)信息。由財(cái)務(wù)和營(yíng)銷共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目回款管理。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，業(yè)財(cái)共同統(tǒng)籌好房款回款工作。做好銀行按揭資源的保證工作，監(jiān)管、利用好資金。業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)信息真正能實(shí)現(xiàn)共享，避免了重復(fù)勞動(dòng)，提高了工作效率，使業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)人員可以將寶貴的精力投入到更深更廣的領(lǐng)域。

（三）建立起科學(xué)的數(shù)據(jù)管理體系

提供數(shù)據(jù)真實(shí)性、可校驗(yàn)糾錯(cuò)等功能的工具體系，擴(kuò)展多維度分析，推進(jìn)數(shù)據(jù)應(yīng)用，保證房企業(yè)財(cái)融合對(duì)數(shù)據(jù)質(zhì)量的要求。業(yè)財(cái)信息一體化實(shí)際運(yùn)用時(shí)間不長(zhǎng)，還尚未形成成熟的經(jīng)驗(yàn)，需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身的情況不斷摸索。在實(shí)踐中，房企應(yīng)組織專門人員對(duì)信息一體化實(shí)施過程進(jìn)行定期檢查、不定期抽查。對(duì)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中存在的差異，不但要及時(shí)糾正錯(cuò)誤，更要深入分析產(chǎn)生偏差的根源。檢查人員在日常檢查中，也應(yīng)隨時(shí)了解業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)，與業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)核對(duì)數(shù)據(jù)跟進(jìn)工作中，已發(fā)現(xiàn)的問題的改進(jìn)情況，簽證改進(jìn)措施的有效性。做到及時(shí)糾偏、持續(xù)跟進(jìn)。信息數(shù)據(jù)的一體化、信息的互相印證和可溯源性，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更加精準(zhǔn)，內(nèi)部控制監(jiān)管更有力度?？茖W(xué)的數(shù)據(jù)管理體系下，業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)共同提高房企的經(jīng)濟(jì)效益，更加有效地實(shí)現(xiàn)房企的業(yè)財(cái)融合。同時(shí)，為了確保信息系統(tǒng)的安全性，還必須加強(qiáng)對(duì)系統(tǒng)各級(jí)操作人員的權(quán)限管理。杜絕系統(tǒng)漏洞，確保房企業(yè)財(cái)一體化平臺(tái)能安全有效地運(yùn)行，使管理者能全面、及時(shí)掌握房企的整體經(jīng)營(yíng)狀況及資金動(dòng)向，有利于做出更科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策。業(yè)財(cái)信息一體化水平的提高，為房企經(jīng)營(yíng)管理提供了及時(shí)的信息。必將提高房企的財(cái)務(wù)管理水平，促進(jìn)提高經(jīng)營(yíng)決策效率。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房企要在大浪淘沙中求生存。加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合是白銀時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。這也要求房企將業(yè)財(cái)融合盡快提上議事日程，推進(jìn)相關(guān)工作的順利開展。實(shí)施業(yè)財(cái)融合對(duì)房企經(jīng)營(yíng)管理水平提高和經(jīng)濟(jì)效益提升有很大的積極作用。但是現(xiàn)階段的現(xiàn)實(shí)情況是業(yè)財(cái)溝通融合深度不夠、廣度不夠。加速業(yè)財(cái)融合的過程中，還存在慣性思維、信息壁壘等實(shí)際問題。在推進(jìn)業(yè)財(cái)融合的實(shí)踐中，要依托企業(yè)原有的資源，加強(qiáng)業(yè)財(cái)共享信息一體化平臺(tái)的建設(shè)。提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理效益、提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。最終使企業(yè)在房地產(chǎn)的微利時(shí)代也能可持續(xù)的健康發(fā)展。