違法建筑物權(quán)保護(hù)的困境與出路
——以房屋重建徑行擴(kuò)大面積為例

從宇光

四川大學(xué)法學(xué)院，四川 成都 610207

一、違法建筑物權(quán)保護(hù)的現(xiàn)實(shí)困境

《物權(quán)法》第6條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。按照《物權(quán)法》第6條規(guī)定，建筑物物權(quán)設(shè)立應(yīng)該依照法律規(guī)定登記。而《物權(quán)法》第30條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。建造行為屬于事實(shí)行為，基于建造行為設(shè)立物權(quán)的，自建造完成發(fā)生效力。第6條之規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記所針對(duì)的是法律行為設(shè)立物權(quán)，而不包括事實(shí)行為。如此，合法建造完成時(shí)，已經(jīng)發(fā)生物權(quán)效力，此時(shí)登記行為只是對(duì)抗效力要件。

自建房取得房產(chǎn)證后，重建未經(jīng)報(bào)批擴(kuò)大面積，房屋所有權(quán)人將房屋推倒，標(biāo)的物滅失，物權(quán)自然消滅，房產(chǎn)證確認(rèn)的權(quán)利不再存在，重建行為未經(jīng)報(bào)批擴(kuò)大面積，不同于原址原面積重建，在這種情況下補(bǔ)充權(quán)屬證明沒(méi)有法律依據(jù)，行政部門(mén)自然可以依法確認(rèn)其為“違法建筑”。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)該對(duì)《物權(quán)法》第30條“合法建造、拆除房屋等”作擴(kuò)大解釋?zhuān)瑢⒎欠ńㄔ炷依ㄆ渲校嘟o予物權(quán)保護(hù)，但這樣做明顯不合適，違背法律文本邏輯和解釋機(jī)理。但是，違法建筑物的法律歸屬問(wèn)題涉及到后續(xù)的占有、使用、處分、收益等一系列權(quán)利的界分，例如民法領(lǐng)域違法建筑物能否繼承、出租、買(mǎi)賣(mài)，違法建筑物侵權(quán)的責(zé)任主體確定問(wèn)題，甚至于涉及行政法領(lǐng)域違法建筑物的征收、征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，限期拆除應(yīng)不應(yīng)該得到部分賠償?shù)葐?wèn)題。

二、違法建筑物權(quán)保護(hù)的實(shí)現(xiàn)路徑

(一)衡平公法與私法利益

違法建筑，一般是指違反國(guó)家和政府對(duì)土地、房屋、以及城鄉(xiāng)規(guī)劃的管理秩序的建筑。確定違法建筑作為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，需要對(duì)公私利益進(jìn)行衡平。在私法領(lǐng)域，必須明確的一點(diǎn)是：違法不代表沒(méi)有權(quán)益。違法建筑物作為客體而存在，是建造人投入一定成本建造，確定建造人的所有權(quán)，從而在一定程度上對(duì)其進(jìn)行物權(quán)保護(hù)，有限制的加以利用，可以實(shí)現(xiàn)資源的充分利用。但是從國(guó)家對(duì)土地、房屋等的管理秩序的角度看，行政機(jī)關(guān)確認(rèn)違法建筑并無(wú)不當(dāng)，以這種確認(rèn)表明國(guó)家對(duì)違建行為的禁止態(tài)度，以及對(duì)公益的維護(hù)。在衡平公法和私法利益的過(guò)程中，要堅(jiān)持比例原則：程序違法的可以補(bǔ)充手續(xù)使之合法，實(shí)質(zhì)違法的可以在做出與違法程度相當(dāng)?shù)奶幜P之后發(fā)給權(quán)屬證明，損害公益的違法建筑物例如威脅公共安全的搭建則應(yīng)當(dāng)限期拆除。

(二)準(zhǔn)確理解物權(quán)法第30條

《物權(quán)法》第30條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。此規(guī)定明確了合法建造房屋設(shè)立物權(quán)，但不能將其解釋為違法建造房屋就不發(fā)生物權(quán)。建造作為事實(shí)行為，成就時(shí)物權(quán)就已經(jīng)發(fā)生原始取得。合理的解釋是，第30條是《物權(quán)法》制定過(guò)程中，立法者對(duì)國(guó)家房屋管理秩序這一公益的維護(hù)，如果放任亂搭亂建，勢(shì)必發(fā)生混亂。但是，這并不是說(shuō)，例示有合法產(chǎn)權(quán)的自建房屋推倒擴(kuò)建后不發(fā)生物權(quán)，違法建筑亦存在物權(quán)，其所有權(quán)需要確認(rèn)，這種確認(rèn)行為是對(duì)私權(quán)的保護(hù)?！段餀?quán)法》第30條表明立法者兼顧公益的態(tài)度，而確認(rèn)違法建筑所有權(quán)，對(duì)于解決民法領(lǐng)域違法建筑物的繼承、出租、發(fā)生侵權(quán)的責(zé)任主體確定等問(wèn)題皆有幫助。實(shí)踐中法官也常常在衡平公法與私法利益的基礎(chǔ)上以保護(hù)建筑材料物權(quán)的方式對(duì)違建者權(quán)益予以保護(hù)，秉承公正理念。有學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第30條應(yīng)該理解為一種轉(zhuǎn)介規(guī)范：正如《合同法》第52條第5項(xiàng)其實(shí)是將交易管制規(guī)范引入合同的效力判斷上一樣，《物權(quán)法》第30條的意義就在于將與建筑行為相關(guān)的管制規(guī)范引入物權(quán)法上的所有權(quán)確定上來(lái)。①

(三)違法建筑拆除的補(bǔ)償責(zé)任

對(duì)于損害公益的違法建筑，行政機(jī)關(guān)按照法律依據(jù)和規(guī)定程序作出建筑物違法的認(rèn)定后，不承擔(dān)賠償責(zé)任。國(guó)家賠償?shù)囊皇枪珯?quán)力行使的違法性，在拆除違章建筑的情況下，國(guó)家機(jī)關(guān)是依法行使職權(quán)，不具有違法性，當(dāng)然也不需要賠償。②在征收過(guò)程中，以拆違代替拆遷的做法比較普遍，但拆除違法建筑不需要進(jìn)行國(guó)家賠償并不代表對(duì)違法建筑所有權(quán)等物權(quán)的否定，在違法建筑拆除的過(guò)程中，相應(yīng)的補(bǔ)償是合理且必須的。在例示重建擴(kuò)大面積的房屋發(fā)生需要被征收的情況下，原有房屋權(quán)屬證明確認(rèn)的面積應(yīng)該得到合法建筑拆遷同樣比例的補(bǔ)償，超過(guò)部分的面積亦應(yīng)給予一定比例的合理補(bǔ)償，以彌補(bǔ)權(quán)利人的損失?？偟膩?lái)說(shuō)，違法建筑拆除不需要賠償?shù)切枰a(bǔ)償。

[ 注 釋 ]

①黃忠.違法建筑的私法地位之辨識(shí)——《物權(quán)法》第30條的解釋論.當(dāng)代法學(xué)，2017(5).

②周友軍.違章建筑的物權(quán)法定位及其體系效應(yīng).法律適用，2010(4)(總第289期).