房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃

周 芳 常志芳（蘇州萬科企業(yè)有限公司）

■ 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算基本特征與稅務(wù)籌劃原則

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算工作的基本特征

房地產(chǎn)行業(yè)在稅務(wù)核算上的特征主要是范圍較廣，稅收項目較多。這些特征也決定了房地產(chǎn)稅務(wù)核算工作和籌劃工作的特殊性。2016年，“營改增”開始在我國推行起來。房地產(chǎn)的稅務(wù)工作從表面上來看簡單化，但實質(zhì)還存在一定的復(fù)雜性。比如說在新稅收環(huán)境下，企業(yè)為增大經(jīng)濟效益，在稅務(wù)核算的過程當(dāng)中會特別強調(diào)項目成本的變化，由此可見，房地產(chǎn)稅務(wù)核算中具有復(fù)雜性這一特征。就當(dāng)前社會我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來看，不論是哪一個環(huán)節(jié)都和納稅有著直接關(guān)聯(lián)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對納稅進一步的分析，并對納稅環(huán)節(jié)進行細分。但需要注意的一點，不同環(huán)節(jié)的稅收項目也不同，并且在內(nèi)資和外資項目當(dāng)中也存在著一定的差異性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃原則

房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃過程當(dāng)中，也有其需要遵守的原則并且要嚴格按照以下原則來進行籌劃。首先，需要嚴格遵守我國的稅務(wù)法律法規(guī)，要在法律的規(guī)定下對稅務(wù)進行籌劃，盡量避免出現(xiàn)漏稅的現(xiàn)象。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要對自身所要籌劃的稅務(wù)目標(biāo)進行明確，也就是盡可能的減少稅務(wù)風(fēng)險，再進行相關(guān)的籌劃操作等。最后房地產(chǎn)企業(yè)還需要多維性原則來進行籌劃[1]。

■ 影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃與風(fēng)險的因素

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃上，也有一定的風(fēng)險問題存在于當(dāng)前的稅務(wù)籌劃工作中，其風(fēng)險分為兩種：一是國家法律法規(guī)和稅務(wù)部門合作等因素產(chǎn)生的影響。二是內(nèi)部稅務(wù)管理等因素的影響。

（一）外部國家政策調(diào)控因素對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的影響

對于房地產(chǎn)的稅收問題，這一直都是我國的稅務(wù)部門比較關(guān)注的方面。近年來，我國的稅收法律和相關(guān)規(guī)定也在根據(jù)市場的具體需要進行了挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)要開展稅務(wù)籌劃工作，最主要的前提就是要在合法的基礎(chǔ)上進行籌劃。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)對我國當(dāng)前新稅法進行深入了解之后，才能夠進行后續(xù)的稅務(wù)籌劃工作。特別是在新舊稅法和國家政策調(diào)整階段，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作更要嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)來進行，否則很容易出現(xiàn)問題，增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險降低稅務(wù)籌劃安全。并且，受不良社會風(fēng)氣和文化環(huán)境的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在于和相關(guān)的稅務(wù)機關(guān)交流時處于弱勢地位。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部因素導(dǎo)致的稅務(wù)籌劃風(fēng)險

影響稅務(wù)籌劃工作的因素是房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部因素。在進行籌劃時需要根據(jù)財務(wù)部門所提到的數(shù)據(jù)開展工作，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作和稅務(wù)管理工作存在著一些問題，導(dǎo)致了稅務(wù)數(shù)據(jù)不準確，在稅務(wù)籌劃工作當(dāng)中出現(xiàn)了嚴重的漏洞，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展[2]。

■ 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要誤區(qū)

（一）賬務(wù)管理誤區(qū)

近幾年，我國的稅務(wù)政策發(fā)生了一定的變化，很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作都發(fā)生了改變。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了盡早回本把預(yù)售的房地產(chǎn)項目款之間作為企業(yè)的來往賬目。甚至還會采用體外循環(huán)的方式，把房屋預(yù)收款直接放置到其他銀行當(dāng)中，這種情況無疑也提高了稅務(wù)管理工作的風(fēng)險。

（二）成本核算誤區(qū)

我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本核算工作時，經(jīng)常會在成本方面做手腳，從表面來看企業(yè)處于虧損的狀態(tài)。實質(zhì)是想通過這種方式，來實現(xiàn)企業(yè)節(jié)稅。還有一些房地產(chǎn)公司在進行成本核算的過程當(dāng)中，會人為來減少成本。

■ 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃與合理籌劃控制對策

（一）構(gòu)建更完善的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制

房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險機制是企業(yè)發(fā)展中必不可少的。第一，稅務(wù)部門需要對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)活動進行科學(xué)的管理和監(jiān)督，對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)會計數(shù)據(jù)工作進行核算，保證稅務(wù)數(shù)據(jù)的真實性和準確性，從而保證資金流動的穩(wěn)定性，這樣才能降低由于財務(wù)管理問題出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險。第二，需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)項目的總體效益和規(guī)模對稅務(wù)風(fēng)險制定等級。土地增值稅的籌劃工作和其他工作相對具有一定的復(fù)雜性和難度，需要在符合法律、法規(guī)的前提下開展增值稅納稅籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)在明確發(fā)展目標(biāo)之后可以促使房地產(chǎn)獲得更多的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）享受國家的優(yōu)惠政策

近幾年，針對房地產(chǎn)的發(fā)展情況，我國高度關(guān)注，并且出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策。但是這些政策不是一成不變的，隨著市場的發(fā)展會進行相應(yīng)的調(diào)整。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要在這樣的環(huán)境下及時的去調(diào)整納稅籌劃工作，企業(yè)的稅務(wù)人員也需要及時去了解國家的政策，抓住機會促進企業(yè)發(fā)展。與此同時，參與籌劃的相關(guān)人員需要根據(jù)具體的狀況來制定土地增值納稅籌劃方案，在第一時間去了解國家新出臺的納稅政策。

（三）增強企業(yè)對納稅統(tǒng)籌的認知

房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴格遵守國家的法律法規(guī)開展納稅籌劃工作，這樣才能順利的進行土地增值。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要了解避稅和逃稅的區(qū)別，保證企業(yè)有良好的信譽。與此同時，企業(yè)還需要通過相應(yīng)的培訓(xùn)工作來提高工作人員的納稅籌劃水平和專業(yè)技術(shù)。

（四）采購環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

目前，我國房地產(chǎn)的采購工作主要是以現(xiàn)金和賒賬兩種方法，但是不論是哪一種采購方式都會影響到房地產(chǎn)的支付稅。在這個過程當(dāng)中從房地產(chǎn)的立場出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)更希望支付時間可以延長，這樣可以保證各項資金可以得到合理的使用。

（五）給予稅收籌劃工作高度重視

房地產(chǎn)企業(yè)需要把現(xiàn)有的法律法規(guī)作為企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要依據(jù)，并結(jié)合我國現(xiàn)有的稅務(wù)法律進行納稅，防止企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中出現(xiàn)了不必要的稅務(wù)問題，促進企業(yè)的健康發(fā)展。這樣的市場環(huán)境下，企業(yè)的稅務(wù)管理人員需要對現(xiàn)有的稅務(wù)法律法規(guī)進行深入的了解，并且要根據(jù)法律法規(guī)全面落實好稅務(wù)的籌劃工作。從稅務(wù)籌劃管理人員的角度來看，不僅需要深入了解我國的稅務(wù)法還需要掌握相關(guān)的專業(yè)知識，了解稅務(wù)籌劃工作當(dāng)中所存在哪些風(fēng)險，并做好相應(yīng)的防范工作。除此之外，稅務(wù)管理人員應(yīng)該在嚴格對企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作進行監(jiān)督，保證其嚴格按照規(guī)范來進行籌劃工作。還需要對參與到企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的工作人員進行培訓(xùn)，提高他們的風(fēng)險把控意識，讓他們可以明確稅務(wù)籌劃工作風(fēng)險會對企業(yè)造成的影響，以此來優(yōu)化稅務(wù)籌劃工作。

（六）加強會計核算體系建設(shè)

除此之外，企業(yè)還需要完善企業(yè)的財務(wù)核算體系，為企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作打下堅實的基礎(chǔ)。以確保財務(wù)工作的真實性和科學(xué)性，以此給企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作帶來良好的影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)首先需要做好財務(wù)管理工作和數(shù)據(jù)采集工作，保證會計核算的真實性和有效性。并且，還需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實際情況為企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作提高相應(yīng)的數(shù)據(jù)保障。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部監(jiān)督管理工作。并且，為了提高企業(yè)資金的使用安全，企業(yè)還需要建立風(fēng)險管理體系，建立的主要目的是為了降低企業(yè)風(fēng)險發(fā)生概率。另外，企業(yè)的財務(wù)人員還需要建立數(shù)據(jù)分析模型來降低風(fēng)險方式的概率。

（七）合理設(shè)定稅收籌劃目標(biāo)

除了需要加強會計核算體系建設(shè)之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)現(xiàn)在的稅務(wù)法律要求對財務(wù)人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在培訓(xùn)當(dāng)中財務(wù)人員需要做好房地產(chǎn)稅務(wù)政策的探究工作，對于行業(yè)的具體發(fā)展動態(tài)有所了解，以此來挖掘企業(yè)經(jīng)濟效益增長點。在制定稅收籌劃方案的過程當(dāng)中，還需要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展方向以此來滿足企業(yè)的發(fā)展需求。

（八）保證稅收籌劃工作的前瞻性

房地產(chǎn)企業(yè)需要做好充分的準備工作之后在進行項目立項審批，如需要根據(jù)稅務(wù)籌劃對項目進行分期、分產(chǎn)權(quán)等工作鋪排。其中主要目的就是為了可以調(diào)節(jié)每個環(huán)節(jié)的利潤。稅務(wù)籌劃工作會涉及到企業(yè)當(dāng)中的很多部門，也需要這些部門之間互相配合。并且，企業(yè)的預(yù)算工作需要貫穿到整個項目當(dāng)中，把分級管理運用到資金管理當(dāng)中，以此來實現(xiàn)企業(yè)資金管理環(huán)環(huán)相扣，使得企業(yè)的每個部門的管理人員都可以掌握資金的具體運行狀況。

（九）合理避稅

合理避稅和偷稅有很大的差距，從法律的角度來說房地產(chǎn)企業(yè)可以通過一些方式進行合法避稅。合法避稅的渠道和方式有很多種，根據(jù)經(jīng)驗稅務(wù)管理監(jiān)督等方式都是企業(yè)常用的避稅方式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程當(dāng)中需要對自己企業(yè)的實際情況進行合理調(diào)整，比如說可以選擇成立分公司，這樣就可以把整個稅務(wù)變得更加的明了。對于企業(yè)當(dāng)中出現(xiàn)的稅務(wù)問題，在處理的過程當(dāng)中企業(yè)要依據(jù)實際情況來達到降低稅費的目的[3]。

■ 結(jié)束語

我國房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃工作上還需要進行不斷改進，認清籌劃工作中的問題所在。并且還要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實際情況，來合理的進行稅務(wù)核算和籌劃，不能盲目進行操作，需要結(jié)合我國當(dāng)下的稅務(wù)法律對企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案進行調(diào)整。