試析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與管控

陳美珍（陽光云享咨詢服務(wù)有限公司）

對(duì)房地產(chǎn)施工企業(yè)自身發(fā)展特點(diǎn)與現(xiàn)階段國家對(duì)該行業(yè)運(yùn)行調(diào)控，及有關(guān)資金方面的占用額與市場(chǎng)中的理性消費(fèi)，以及利潤趨薄的基本狀況，企業(yè)施工成本管控與項(xiàng)目建設(shè)成本管控，也成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問題。

■ 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

第一，房地產(chǎn)行業(yè)成本核算工作自身具備一定的針對(duì)性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，應(yīng)從工程論證和土地的獲取，而項(xiàng)目開發(fā)直至銷售整個(gè)過程所消耗的時(shí)間比較長、內(nèi)容繁多，且資金投入也比較大。而不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，所存在的業(yè)態(tài)管理形式也不同，同時(shí)其建設(shè)周期由于企業(yè)內(nèi)部與外部條件也均有不同，尤其是房地產(chǎn)后期在整個(gè)稅務(wù)清算中有一定的需求。所以，房地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，對(duì)于成本核算工作具有更強(qiáng)的針對(duì)性。第二，項(xiàng)目預(yù)收款項(xiàng)所發(fā)生的時(shí)間其跨度較長且金額較大。依照房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行行規(guī)；項(xiàng)目建設(shè)需要滿足和達(dá)到政府有關(guān)預(yù)設(shè)條件，應(yīng)提前向整個(gè)社會(huì)發(fā)售，并取得產(chǎn)品預(yù)收費(fèi)用，降低企業(yè)資金壓力，從而增加企業(yè)運(yùn)行能力。此外，在將商品交付于業(yè)主之前，需要意向金收取與預(yù)售，及合同正式簽訂和貸款辦理整個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)由于各個(gè)環(huán)節(jié)與會(huì)計(jì)核算實(shí)際收入的鍥合度有所不同，所以需要會(huì)計(jì)分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與核算，直到其符合實(shí)際收入條件[1]。第三，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)過高。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展過程，應(yīng)繳納契稅和印花稅，以及增值稅與稅金附加等各類稅種，所以多種稅種在整個(gè)收入標(biāo)準(zhǔn)中占據(jù)金額較大。對(duì)于各類稅種繳納的計(jì)算依據(jù)與基數(shù)，以及方式手法均有區(qū)別，特別是對(duì)增值稅和企業(yè)所得稅，以及土地增值稅在整個(gè)工程項(xiàng)目中應(yīng)依照不同口徑進(jìn)行預(yù)繳，同時(shí)依照稅務(wù)有關(guān)約定條件進(jìn)行一定的匯算清繳。

■ 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的復(fù)雜性導(dǎo)致核算難度大

房地產(chǎn)內(nèi)部資金運(yùn)行的額度較大，且運(yùn)行周期較長，開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)值過高且負(fù)稅率也較高，因此會(huì)計(jì)核算作業(yè)具備一定的難度。同時(shí)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中所涉及的產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)目比較多樣化，部分房地產(chǎn)企業(yè)還需要承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施和教育設(shè)施建設(shè)的任務(wù)，所以其整個(gè)經(jīng)營活動(dòng)很復(fù)雜，在很大程度上直接增加了會(huì)計(jì)核算工作難度，并對(duì)會(huì)計(jì)核算信息的精準(zhǔn)性造成了很大影響。

（二）會(huì)計(jì)制度缺乏一定的合理性

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析來看，有關(guān)會(huì)計(jì)核算工作的規(guī)定，很難適應(yīng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)階段需要解決的問題就是保證所制定的有關(guān)會(huì)計(jì)制度適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展需求，進(jìn)一步提高管理會(huì)計(jì)核算作業(yè)水平與工作效率。部分房地產(chǎn)施工企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作制度制定時(shí)，常參考傳統(tǒng)模式，在企業(yè)中進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作的開展，未能結(jié)合自身發(fā)展實(shí)際需求，從而使得企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作存在諸多問題[2]。如會(huì)計(jì)核算工作制度未能對(duì)整個(gè)開發(fā)成本與其他費(fèi)用核算范圍進(jìn)行一定的明確，使得成本核算工作不準(zhǔn)確、不清晰；預(yù)繳稅費(fèi)沒能列示到具體的核算制度統(tǒng)一的規(guī)范中。

（三）會(huì)計(jì)賬目設(shè)置不合理

目前，房地產(chǎn)行業(yè)在賬目設(shè)置中過于具體，使得會(huì)計(jì)工作者在會(huì)計(jì)核算工作落實(shí)過程中消耗大量時(shí)間在賬戶登記及賬務(wù)處理之中。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目從前期的規(guī)劃工作到后期銷售中，所涉及的成本數(shù)額較大，其數(shù)量多且穩(wěn)定性不強(qiáng)，因此在各環(huán)節(jié)中對(duì)于成本核算與整理時(shí)，使會(huì)計(jì)工作者整體工作過于混亂，影響整個(gè)核算結(jié)果。

（四）內(nèi)控管理機(jī)制不夠規(guī)范

現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)施工企業(yè)內(nèi)部管控制度不夠規(guī)范，面子工程居多，對(duì)于會(huì)計(jì)核算工作造成了很大影響。銷售人員想要更好地進(jìn)行銷售，應(yīng)在客戶進(jìn)行交款和銷售合同簽訂環(huán)節(jié)，尤其是所涉及到退換房等有關(guān)合同變更時(shí)，未能提前將有關(guān)信息告知，買賣雙方之間的溝通不到位，在合同簽訂之后直接將合同進(jìn)行上報(bào)和留底；在合約預(yù)算與有關(guān)成本管控部門在合同簽訂時(shí)未能與有關(guān)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行溝通，致使成本核算工作對(duì)象的劃分不夠明確，費(fèi)用分配也不夠及時(shí)和準(zhǔn)確，對(duì)付款條件缺乏足夠的認(rèn)知和了解，是否需要開具發(fā)票或有關(guān)發(fā)票稅率認(rèn)知工作不到位，付款條約等內(nèi)容不清晰。該行為與整個(gè)企業(yè)內(nèi)控機(jī)制相背離，也不符合有關(guān)財(cái)會(huì)制度的基本要求，給整個(gè)會(huì)計(jì)核算作業(yè)埋下了安全隱患，增加了后期所得稅的匯算清繳難度。

■ 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與管控措施分析

（一）完善會(huì)計(jì)跨級(jí)科目

想要確保房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算作業(yè)的實(shí)施，不但需要企業(yè)內(nèi)部有關(guān)人員配合外，還應(yīng)建立一套更加完善的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行保障。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)中會(huì)計(jì)核算缺乏一定的整體性和完善性，其核算最終的結(jié)果也很難確保其準(zhǔn)確性，造成該問題的原因就是部分房地產(chǎn)業(yè)中會(huì)計(jì)科目很難滿足會(huì)計(jì)日常工作科目的需求。因此，制定合理的會(huì)計(jì)科目，應(yīng)依照房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際需求，并結(jié)合現(xiàn)階段企業(yè)會(huì)計(jì)核算管控水平，從而加以確認(rèn)。通過具體分析來看，房地產(chǎn)行業(yè)在會(huì)計(jì)實(shí)際工作有關(guān)準(zhǔn)則的引導(dǎo)下，應(yīng)在作業(yè)前，對(duì)會(huì)計(jì)管控科目優(yōu)化的同時(shí)還應(yīng)進(jìn)行合理的商議與規(guī)劃，并將房地產(chǎn)當(dāng)前發(fā)展實(shí)際情況考慮在合理方位內(nèi)，從而制定一套符合房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目的策略，確保項(xiàng)目開發(fā)，直到房屋售賣全過程，都能找到與其相呼應(yīng)的科目，保證整個(gè)行業(yè)會(huì)計(jì)核算作業(yè)的精準(zhǔn)性。

（二）不斷完善會(huì)計(jì)制度

想要更好地推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，就要不斷完善和創(chuàng)新房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作制度，保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。針對(duì)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度的不合理狀況，需要深入強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)制度方面的改革，會(huì)計(jì)制度的完善工作，應(yīng)明確其整個(gè)行業(yè)成本費(fèi)用的核算管控細(xì)則有關(guān)內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的各項(xiàng)成本支出與范疇，需要加以明確和規(guī)范。例如對(duì)于樣板房進(jìn)行裝修過程中所涉及的軟裝和硬裝等費(fèi)用支出，部分會(huì)計(jì)工作者對(duì)于硬裝或是軟裝項(xiàng)目沒能區(qū)分，直接合并及新興成本核算，但是由于樣板房軟裝工程可以進(jìn)行移動(dòng)拆卸，其不屬于成本核算范圍，應(yīng)該依照軟裝項(xiàng)目成本價(jià)值能夠達(dá)標(biāo)進(jìn)行劃分，并將軟裝項(xiàng)目進(jìn)行直接費(fèi)用的核算或是計(jì)入到固定的資產(chǎn)核算工作。此外，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的營銷設(shè)施方面的建設(shè)費(fèi)用，應(yīng)在會(huì)計(jì)管控制度中進(jìn)行明確劃分，將其存貨作為整個(gè)營銷設(shè)施或租用房屋等營銷設(shè)施的區(qū)分，并將其作為建設(shè)費(fèi)用計(jì)入到整個(gè)企業(yè)開發(fā)成本的核算管控中。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)各環(huán)節(jié)成本或是收入方面的確認(rèn)等諸多問題要進(jìn)行合理的劃分與明確，便于房地產(chǎn)行業(yè)可以在會(huì)計(jì)核算中反應(yīng)出精確的收入與成本。

（三）做好房地產(chǎn)行業(yè)收入成本的匹配工作

由于受到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行與經(jīng)營發(fā)展特點(diǎn)方面的影響，致使房地產(chǎn)工程開發(fā)周期過長，其資金投放量不斷擴(kuò)大。因此，針對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)分析來看，其收入與成本之間的匹配度更為重要。一旦房地產(chǎn)在開發(fā)新項(xiàng)目過程中已具備應(yīng)用條件，但由于其配套設(shè)施不夠完善或是已出售并進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)依照實(shí)際應(yīng)用成本進(jìn)行合理計(jì)算，除了物業(yè)費(fèi)后所剩的成本，應(yīng)對(duì)有關(guān)收入及成本進(jìn)行合理的處理。此外，在工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收結(jié)算時(shí)，對(duì)于配套設(shè)施的施工費(fèi)用做好調(diào)整，確保銷售及未受到對(duì)應(yīng)成本的分?jǐn)偤侠硇耘c統(tǒng)一性。同時(shí)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中對(duì)貸款費(fèi)用進(jìn)行核算計(jì)量中[3]，在房地產(chǎn)業(yè)各階段運(yùn)用部分輔助設(shè)備與有關(guān)信息數(shù)據(jù)，并在資金應(yīng)用實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)計(jì)與調(diào)查，確保其成本核算與借款各項(xiàng)費(fèi)用之間關(guān)系的合理性。除此之外，還應(yīng)對(duì)各環(huán)節(jié)進(jìn)行精準(zhǔn)計(jì)量，將借款費(fèi)用在各階段進(jìn)行投放，并最終歸集到各階段成本控制中，只有這樣才可以確保貸款費(fèi)用的科學(xué)和合理性，從而避免出現(xiàn)成本歸集不合理的情況。對(duì)于借款費(fèi)用來說，還應(yīng)采取合理的管控方式，定期了解借款費(fèi)用的實(shí)際應(yīng)用情況與借款費(fèi)用的利息歸還狀況，以更好地劃分好借款費(fèi)用的合理化，從而對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)核算作業(yè)的進(jìn)行起到一定的助推作用。

■ 結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)施工項(xiàng)目與人們的生活緊密相連，對(duì)人們?nèi)粘Ｉ詈凸ぷ髻|(zhì)量，及經(jīng)濟(jì)狀況都有著很大影響。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程，完善的信息數(shù)據(jù)積累也有著一定的意義。針對(duì)上文分析，希望能夠提升房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于成本核算的重視程度，并通過工程成本合約化的具體實(shí)施，強(qiáng)化對(duì)成本的合理管控，在最大程度上提高房地產(chǎn)業(yè)的盈利標(biāo)準(zhǔn)與能力，并推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。