我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的現(xiàn)狀與分析

【摘要】為了最大程度保障測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，就需要不斷完善測(cè)量方式和技術(shù)，這樣才能更加有效地開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作，為建筑行業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。在這樣的時(shí)代背景下，做好不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪工作就顯得非常重要。本文首先闡述了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的主要內(nèi)容，其次對(duì)當(dāng)前工作現(xiàn)狀進(jìn)行分析，然后提出發(fā)展對(duì)策，旨在為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理體系的完善等提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪;現(xiàn)狀;發(fā)展策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.024

1、引言

隨著我國(guó)建筑事業(yè)的快速發(fā)展，測(cè)繪行業(yè)的法律規(guī)范也更加健全，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪信息與房屋產(chǎn)權(quán)價(jià)值有著直接的聯(lián)系，與人們的經(jīng)濟(jì)利益緊密相關(guān)，得到了人們的重點(diǎn)關(guān)注。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的實(shí)踐工作內(nèi)容包括地籍房地產(chǎn)測(cè)量，其能夠及時(shí)掌握實(shí)際情況，得到的測(cè)量結(jié)果能夠有效地推動(dòng)后續(xù)工作的開(kāi)展。為此，必須注重不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的實(shí)踐總結(jié)和技術(shù)優(yōu)化，完善相關(guān)管理制度。下文就此進(jìn)行詳細(xì)論述。

2、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪概述

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的主要工作內(nèi)容為針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查分析，并在此基礎(chǔ)上通過(guò)現(xiàn)代化的測(cè)量技術(shù)，對(duì)土地的面積和各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行了系統(tǒng)分析和規(guī)劃，最終以數(shù)據(jù)圖像的方式呈現(xiàn)出來(lái)，是我國(guó)土地規(guī)劃所用到的重要數(shù)據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)，其具體內(nèi)容主要包括以下5個(gè)方面：

（1）不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的信息進(jìn)行提取，提取信息包括國(guó)土空間、林木空間以及各種房屋不動(dòng)產(chǎn)等等，對(duì)其整體的大小、地理位置和自然狀態(tài)展開(kāi)調(diào)查測(cè)繪工作，現(xiàn)階段主要分為草原測(cè)繪、海域測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪等眾多的方面，在進(jìn)行不同方面的測(cè)繪時(shí)，需要采用的方式是不同的，需要技術(shù)人員能夠根據(jù)實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行技術(shù)選擇，確保測(cè)繪信息的準(zhǔn)確性和有效性;

（2）水籍測(cè)繪。水籍測(cè)繪的工作集中范圍包括海域測(cè)繪、湖泊測(cè)繪以及河道測(cè)繪等幾個(gè)方面。但是，因?yàn)榈貐^(qū)的不同，水域的變化情況是相對(duì)較大。因此這一項(xiàng)測(cè)繪工作開(kāi)展的難度較為困難，在開(kāi)展測(cè)繪工作時(shí)，不僅要對(duì)水體進(jìn)行測(cè)繪，而且還需要對(duì)周邊的島嶼等內(nèi)容進(jìn)行測(cè)繪，并檢查水域整體的使用情況和所屬權(quán)限等眾多內(nèi)容;

（3）林權(quán)和草原測(cè)繪。林權(quán)和草原測(cè)繪也是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作中的組成部分，這兩者在一定程度上是具有相似之處的，在開(kāi)展測(cè)繪工作時(shí)，技術(shù)人員必須要認(rèn)真仔細(xì)檢查草原和林場(chǎng)中的植物種類(lèi)，并對(duì)草場(chǎng)的消長(zhǎng)進(jìn)行具體測(cè)繪，這種測(cè)繪環(huán)節(jié)主要采用的就是航拍等方式，成片整體的效果較好;

（4）房產(chǎn)測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)繪主要包括平面測(cè)繪、調(diào)查房產(chǎn)信息以及測(cè)繪信息對(duì)比分析等，利用高科技手段，將房產(chǎn)的面積、使用情況等信息進(jìn)行精準(zhǔn)反映，可以為不動(dòng)產(chǎn)登記提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)資料，為國(guó)土使用統(tǒng)計(jì)工作提供有力保障。通常情況下，房產(chǎn)測(cè)繪圖采用的比例尺有兩種，分別是1：1000和1：500。如要提升整個(gè)測(cè)繪工作的準(zhǔn)確性，可選擇較大比例尺進(jìn)行測(cè)繪。

（5）地籍測(cè)繪。地籍測(cè)繪主要就是用在各區(qū)縣邊界點(diǎn)的測(cè)量中，這一測(cè)繪方面涉及的范圍也是非常廣泛的，不同的地籍測(cè)繪面積是不同的，因此，需要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)選擇合適的比例尺。一般情況下，比例尺選擇1：500到1：20000這一范圍內(nèi)，涉及的范圍越廣，選擇的比例尺也就越大，整體的測(cè)繪成本相應(yīng)增高。因此，降低測(cè)繪成本，就需要結(jié)合實(shí)際情況，科學(xué)合理地選擇比例尺。

3、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作現(xiàn)狀

我國(guó)的地理測(cè)繪行業(yè)其實(shí)從20世紀(jì)80年代開(kāi)始起步，并且發(fā)展到當(dāng)前階段已經(jīng)經(jīng)歷了整個(gè)行業(yè)的應(yīng)用階段、更新階段和升級(jí)階段。就目前來(lái)看，我國(guó)的地理測(cè)繪行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了整個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)演變階段。與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)多年的研究與探索，我國(guó)的測(cè)繪服務(wù)產(chǎn)業(yè)基本上具備了十分專(zhuān)業(yè)的技術(shù)基礎(chǔ)和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等相關(guān)文件中也明確指出，要進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，這不僅代表著我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段，也為之后不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作的進(jìn)一步規(guī)范提供了堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。結(jié)合相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例等文件內(nèi)容來(lái)看，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)在基層得到了大范圍的貫徹落實(shí)，而測(cè)繪工作和相關(guān)的測(cè)繪產(chǎn)業(yè)也得到了相應(yīng)的發(fā)展。

4、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作完善對(duì)策

4.1統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的單元?jiǎng)澐峙c編碼

不動(dòng)產(chǎn)單元實(shí)際上指的就是不同類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)，其中包括土地、房產(chǎn)、林地和草原等權(quán)利客體的基本權(quán)屬單位。要想實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的統(tǒng)一，最關(guān)鍵的前提就是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪單元。技術(shù)人員需要先確定不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中的首級(jí)類(lèi)，在首級(jí)類(lèi)的基礎(chǔ)之上再將其進(jìn)行單元?jiǎng)澐?，并根?jù)實(shí)際的需求劃分至不同的實(shí)體類(lèi)型。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)編碼時(shí)，工作人員應(yīng)先考慮到不動(dòng)產(chǎn)要素的名稱(chēng)與其代碼之間具有一個(gè)且唯一個(gè)固定的“身份證”，并預(yù)留出足夠的空碼位置來(lái)保證后續(xù)數(shù)據(jù)的擴(kuò)充和延伸。需要特別指出的是，在現(xiàn)代化的統(tǒng)一登記背景下，技術(shù)人員需要引入三維地籍中的“產(chǎn)權(quán)體”作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與單元?jiǎng)澐值囊罁?jù)，即在充分參照產(chǎn)權(quán)體的劃分方式的基礎(chǔ)上，結(jié)合土地上是否有建筑物這一個(gè)要素來(lái)對(duì)其進(jìn)行單元?jiǎng)澐?。其中，沒(méi)有房屋等建筑物和林木等定著物的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型應(yīng)該以土地的權(quán)屬界線(xiàn)封閉的范圍來(lái)劃分不動(dòng)產(chǎn)單元;有房屋等建筑物和林木等定著物的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型應(yīng)該以建筑物和林木等定著物與土地權(quán)屬界線(xiàn)封閉的范圍共同劃分不動(dòng)產(chǎn)單元。

4.2完善管理機(jī)制

測(cè)繪、行政、登記工作相結(jié)合，完善管理機(jī)制，有序開(kāi)展測(cè)繪工作。首先，明確房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的管理、經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式。其任務(wù)是改變當(dāng)前房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)建設(shè)困難的局面，采取登記管理、測(cè)繪工作等基本分工的原則，實(shí)現(xiàn)測(cè)繪企業(yè)的全面發(fā)展。如果要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)統(tǒng)一登記和勘察管理，政府管理部門(mén)可以利用測(cè)繪方法和工程標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，避免出現(xiàn)“新瓶舊酒”的情況;維持測(cè)繪業(yè)市場(chǎng)的平衡運(yùn)作;實(shí)現(xiàn)測(cè)繪成本的標(biāo)準(zhǔn)化控制;對(duì)經(jīng)濟(jì)條件較差的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，政府可以通過(guò)補(bǔ)貼的方式減免部分不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪費(fèi)用;對(duì)測(cè)繪技能不足、不規(guī)范的企業(yè)，可以停業(yè)整頓或者吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，有效管理測(cè)繪行業(yè)市場(chǎng)。

4.3提高測(cè)繪技術(shù)

測(cè)繪人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)工作需要，不斷研究和創(chuàng)新相關(guān)測(cè)繪技術(shù)。在衛(wèi)星技術(shù)、遙感技術(shù)、GIS技術(shù)等高新技術(shù)不斷發(fā)展的背景下，將相關(guān)技術(shù)應(yīng)用到測(cè)繪工作中，降低測(cè)繪工作的勞動(dòng)強(qiáng)度和難度。

例如，某農(nóng)村房地一體測(cè)量項(xiàng)目，主要工作目標(biāo)是滿(mǎn)足測(cè)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的精度要求，同時(shí)也要滿(mǎn)足現(xiàn)實(shí)性的要求。選擇的測(cè)量對(duì)象位于某市西北區(qū)的農(nóng)村，研究區(qū)屬山地，地勢(shì)特點(diǎn)是北面高南面低。軟件利用上下方位捕獲中心的方式對(duì)三維建模工作進(jìn)行預(yù)處理，與天際航實(shí)景三維測(cè)圖系統(tǒng)DP-Mapper軟件相結(jié)合，完成三維建模以及宗地圖和房產(chǎn)圖繪制。測(cè)量所獲得數(shù)據(jù)信息的成圖比例尺為1：500，基本等高距離為0.5m。所構(gòu)建的三維模型，地面主要點(diǎn)的精度為±5cm。建成區(qū)及路面標(biāo)高標(biāo)注點(diǎn)高程平均誤差沒(méi)有超過(guò)10cm。測(cè)得數(shù)據(jù)主要有被測(cè)地貌地物的空間坐標(biāo)和影像信息。共布設(shè)了15個(gè)檢查核驗(yàn)測(cè)量點(diǎn)，通過(guò)全站儀實(shí)測(cè)這些點(diǎn)位的平面坐標(biāo)x、y和高程h與通過(guò)傾斜攝影測(cè)量技術(shù)解算出的對(duì)應(yīng)點(diǎn)數(shù)據(jù)誤差，如表1所示。在本次測(cè)量項(xiàng)目中的農(nóng)村房地一體測(cè)繪部分，采用無(wú)人機(jī)傾斜攝影測(cè)量出的地物坐標(biāo)相比于全站儀抽樣測(cè)量坐標(biāo)，其精度滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的相關(guān)要求，飛行資料三維建模軟件計(jì)算的建筑面積與現(xiàn)場(chǎng)人工測(cè)算面積差異也滿(mǎn)足相關(guān)要求。獲得了較高的平面顯示精度，給出的高程與現(xiàn)實(shí)情況也比較吻合，這說(shuō)明在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)中應(yīng)用傾斜攝影測(cè)量技術(shù)有很好的發(fā)展前景。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，世界與時(shí)代都在不斷進(jìn)步，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一背景下，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪必然會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)展。為了有效地提升不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的質(zhì)量和效率，進(jìn)一步推動(dòng)測(cè)繪學(xué)科的縱深發(fā)展，文章首先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的主要工作內(nèi)容進(jìn)行了闡述，結(jié)合統(tǒng)一登記背景下不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)狀，對(duì)進(jìn)一步統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的單元?jiǎng)澐峙c編碼，引入更加先進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)手段，進(jìn)一步健全完善不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的規(guī)章制度三方面進(jìn)行了論述，以期為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的高質(zhì)量開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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作者簡(jiǎn)介：

陳慧清（1975-），女，湖南衡陽(yáng)人，工程師，大專(zhuān)，工作方向：測(cè)繪。