談房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策

燕琰

（西安鵬潤置業(yè)有限公司，陜西 西安 710000）

內(nèi)部控制是因企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理需要而產(chǎn)生的，隨著《企業(yè)內(nèi)部控制的基本規(guī)范》《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范配套指引》《企業(yè)內(nèi)部控制評價指引》和《企業(yè)內(nèi)部控制審計指引》的發(fā)布，標(biāo)志著我國企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系基本建成。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制概述

（一）內(nèi)部控制的概念

內(nèi)部控制簡單得說，就是企業(yè)為了實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)、規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險、保證企業(yè)資金、資產(chǎn)的安全，采取的一系列管理方法、管理措施、管理手段的總稱。為了提高內(nèi)部控制的有效性，內(nèi)部控制要求上至董事長，下至基層員工，全員參與；要求業(yè)務(wù)范圍是橫向到邊，縱向到底的業(yè)務(wù)全過程，當(dāng)然在全面性的基礎(chǔ)上關(guān)注重點業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的重要性

在我國近年市場化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)起到了促進(jìn)的作用。我國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從快速發(fā)展到現(xiàn)在的穩(wěn)定平穩(wěn)發(fā)展，日趨完善和規(guī)范，房地產(chǎn)業(yè)的高增長、高利潤時代已經(jīng)過去，未來房地產(chǎn)業(yè)可以說是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，如何在競爭激烈的市場中占有一席之位？就需要提高企業(yè)管理水平，而企業(yè)內(nèi)部控制作為企業(yè)管理的重要組成部分，在控制和防范企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險過程中起著重要的作用，是保證企業(yè)正常經(jīng)營以及實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要力量，內(nèi)部控制的建立健全成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及原因

（一）內(nèi)部控制管理意識淡薄，內(nèi)部控制人員專業(yè)性有待提高

目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制還停留在制度建設(shè)和內(nèi)控機(jī)構(gòu)建立層面，認(rèn)為把內(nèi)部控制相關(guān)制度制定了、頒布了、培訓(xùn)了；把內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置了，人員配備了，就萬事大吉。房地產(chǎn)企業(yè)考核的主要指標(biāo)是銷售金額，現(xiàn)金流指標(biāo)，利潤指標(biāo)，工程進(jìn)度等，受考核指標(biāo)的影響，多數(shù)業(yè)務(wù)部門更多的精力放在業(yè)績的提升，指標(biāo)的完成上，認(rèn)為只要考核指標(biāo)完成的好，其他都是次要的，關(guān)注短期效益，對內(nèi)部控制意識淡薄，會造成長期經(jīng)營目標(biāo)的偏離，會給企業(yè)帶來潛在的風(fēng)險和危機(jī)。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長，包括投資決策階段、前期設(shè)計階段、開發(fā)建設(shè)階段，銷售清算結(jié)算，每一個階段的專業(yè)度都非常強(qiáng)，而內(nèi)部控制人員編制有限，往往由財務(wù)人員兼職，或者僅有的部分專業(yè)人員，隔行如隔山，受內(nèi)部控制人員專業(yè)度的影響，很難做到事前管控或深入業(yè)務(wù)內(nèi)部進(jìn)行管控，更多的是事后管控以及制度執(zhí)行層次的管控。

（二）信息溝通渠道單一，反舞弊機(jī)制僅停留在表面

內(nèi)外部信息的及時溝通傳遞，會影響生產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)決策。目前房地產(chǎn)企業(yè)信息的傳遞，主要還是通過自下向上一級一級匯報形式，或者自上而下一級一級傳達(dá)形式，信息溝通渠道單一。單一的信息溝通渠道不但會影響信息溝通的時效性，造成信息傳遞周期過長，錯過最佳的管理應(yīng)對期，而且信息傳遞的質(zhì)量也會因為個人主觀影響，存在信息的偏差。

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都建立了反舞弊機(jī)制，要求簽訂各類合同時都簽訂《廉潔合作協(xié)議書》等此類文件，并設(shè)立董事長郵箱、投訴熱線等內(nèi)部報告渠道。但近年來，企業(yè)內(nèi)部上下聯(lián)手，高管舞弊現(xiàn)象層出不窮，這就暴露出企業(yè)內(nèi)部控制不健全，反舞弊機(jī)制僅停留在制度上，給舞弊現(xiàn)象帶來了機(jī)會。在實際工作中，多數(shù)員工出于維護(hù)自己利益的考慮，擔(dān)心受到領(lǐng)導(dǎo)的打擊報復(fù)，甚至丟失工作，對企業(yè)一些合理化建議和投訴事項不但敢發(fā)聲，而且往往還要裝作不知道，被動配合完成。

（三）預(yù)算編制重要性認(rèn)識不夠，預(yù)算管理流于形式

很多房地產(chǎn)企業(yè)對資金預(yù)算管理的重視程度不夠，不了解預(yù)算編制的重要意義，各部門之間協(xié)調(diào)溝通不深入，各部門編制預(yù)算往往只站在自己業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，不充分考慮部門之間的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性，主觀意識較強(qiáng)，導(dǎo)致預(yù)算編制的質(zhì)量不高，無法為企業(yè)的發(fā)展提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息支持。

由于預(yù)算指標(biāo)質(zhì)量不高，預(yù)算管理監(jiān)督制度不健全、缺少嚴(yán)肅性，造成預(yù)算執(zhí)行隨意性較大，預(yù)算績效管理流于形式。

（四）考核指標(biāo)至上，企業(yè)文化建設(shè)缺失

企業(yè)文化可以說是一個企業(yè)獨有的氣質(zhì)和魅力。一個積極向上、誠實守信、開創(chuàng)進(jìn)取的企業(yè)文化，是企業(yè)的“軟黃金”，不但能讓企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，還能讓員工有責(zé)任感、歸屬感；不但能提升企業(yè)的凝聚力，讓員工緊緊地團(tuán)結(jié)起來，萬眾一心，為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)而努力，還能提高企業(yè)的整體競爭力，推動企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)為了保障經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)，會制定一系列考核指標(biāo)，包括拿地時間、首開時間、現(xiàn)金流回正時間、利潤指標(biāo)、工程封頂時間等等。企業(yè)考核在哪里，員工努力就在哪里。考核指標(biāo)是為了激發(fā)和引導(dǎo)員工工作和努力的方向，最終高效穩(wěn)定地實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)?？稍趯嶋H工作中，往往會造成管理層及員工一切行動唯考核指標(biāo)至上，忽略了企業(yè)文化的建設(shè)和社會責(zé)任的履行。比如，為了趕工期，早晚施工，忽略了施工噪聲和環(huán)境影響；為提高項目開發(fā)效率，工期一壓再壓，經(jīng)常存在前道工序未完成，后道工序已進(jìn)場，搶工現(xiàn)象已成常態(tài)，房屋質(zhì)量難以保證；為了銷售指標(biāo)的實現(xiàn)，重視員工的短期工作成果，忽略了員工工作潛能的激發(fā)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改進(jìn)建議

（一）加大內(nèi)部控制度的宣貫，配備相關(guān)專業(yè)的內(nèi)控人員

房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)提高對內(nèi)部控制重要性的認(rèn)識，帶頭做好內(nèi)部控制必要性的宣貫工作，保證內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)的設(shè)置，內(nèi)部控制人員的配備以及內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)工作的獨立性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，培養(yǎng)員工責(zé)任感和風(fēng)險管控意識，管理層帶頭打造良好的企業(yè)文件建設(shè)，號召全體員工都參與到內(nèi)部控制管理工作中。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)范圍涉及面廣，開發(fā)周期長，業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多而繁雜，這就對內(nèi)部控制人員的專業(yè)性提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)需配備專業(yè)性人員，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)進(jìn)行全面的內(nèi)部控制管理。

（二）建立有效信息傳遞機(jī)制，健全投訴機(jī)制

信息溝通和傳遞是企業(yè)內(nèi)部控制的重要內(nèi)容，信息溝通的質(zhì)量和信息傳遞的時效性、有效性，是企業(yè)了解自己，了解競爭對手，了解市場現(xiàn)狀和變化趨勢的重要渠道。俗話說“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。

首先，需要拓寬信息溝通的渠道，要有定期的、專項的、正式的信息溝通渠道，也要建立不定期、訪談式、非正式的信息溝通渠道；要有縱向深入的溝通渠道，也要有橫向連接各個業(yè)務(wù)層面的溝通渠道。其次，要了解各種溝通方式、溝通渠道的特點，針對不同的對象要有不同的溝通方式，不能一概而論。最后，工作在第一線的員工，能夠及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營中存在的問題和舞弊現(xiàn)象，企業(yè)需要建立完善的投訴制度，要讓員工放下疑慮和戒備，如實全面地進(jìn)行信息反饋和溝通，確保員工身份的保密。

（三）加強(qiáng)預(yù)算績效考核管理，確保預(yù)算管理的嚴(yán)肅性

房地產(chǎn)企業(yè)要健全預(yù)算管理制度，使預(yù)算的編制、執(zhí)行、考核有章可循。編制預(yù)算前，做好預(yù)算編制溝通工作，包括預(yù)算的目標(biāo)、開發(fā)計劃、銷售計劃等等，只有各業(yè)務(wù)模塊前置充分溝通，才能提高預(yù)算編制的有效性，才能將預(yù)算編制和業(yè)務(wù)緊密結(jié)合。

預(yù)算執(zhí)行過程中，要按照授權(quán)體系嚴(yán)格執(zhí)行、有效監(jiān)督，避免預(yù)算執(zhí)行的隨意性，保證預(yù)算執(zhí)行的嚴(yán)肅性。將預(yù)算執(zhí)行情況納入績效考核管理，作為各預(yù)算主體上階段工作成果、下階段工作計劃、企業(yè)實施獎罰和激勵以及確定個人最終收益的重要依據(jù)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，提高企業(yè)競爭力

企業(yè)文化是一個企業(yè)的靈魂，沒有文化的企業(yè)是沒有靈魂的。優(yōu)秀的企業(yè)文化能提升企業(yè)的綜合實力，提高企業(yè)的競爭力，是企業(yè)健康發(fā)展的動力。企業(yè)管理層要提高對企業(yè)文化的重視程度和認(rèn)知力，積極推動企業(yè)文化的培育，要在企業(yè)文化建設(shè)中起到模范、領(lǐng)袖的帶頭作用，帶領(lǐng)員工共同創(chuàng)造積極團(tuán)結(jié)的企業(yè)文化。加強(qiáng)企業(yè)文化宣傳，豐富企業(yè)文化地宣貫方式，讓企業(yè)文化落實到每一個角落，讓員工實實在在地理解體會到企業(yè)文化的內(nèi)涵，引導(dǎo)指導(dǎo)員工日常工作思路方法，不要讓企業(yè)文化變成掛在墻上變成口號。企業(yè)的發(fā)展階段在改變，外部經(jīng)營環(huán)境也在改變，企業(yè)文化也應(yīng)該與時俱進(jìn)，不斷總結(jié)吸取先進(jìn)的企業(yè)文化思想，追求卓越創(chuàng)新，形成一套完整的符合企業(yè)本身的企業(yè)文化理念。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)本身的經(jīng)營特點決定了其內(nèi)部控制的重要性，內(nèi)部控制的完善和落實，有利于房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高自身的管理能力，降低和規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，最終實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，要正確認(rèn)識到內(nèi)部控制工作的重要性，強(qiáng)化全員的內(nèi)控意識，結(jié)合企業(yè)實際生產(chǎn)經(jīng)營情況，深入分析目前企業(yè)內(nèi)部控制過程中存在的問題和不足，制定并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行完善。不斷加強(qiáng)和完善企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)，研究和運(yùn)用科學(xué)的內(nèi)部控制管理手段和方法，加速企業(yè)現(xiàn)代化管理進(jìn)程。