投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)的影響

賴光明

（灌南立恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇 連云港 222500）

公允價(jià)值在市場(chǎng)交易公平的情況下保持公允性，同時(shí)還具有現(xiàn)時(shí)性和估計(jì)性。公允價(jià)值是交易雙方對(duì)市場(chǎng)信息充分了解之后達(dá)成共識(shí)的情況下所產(chǎn)生的交易價(jià)格，無(wú)論是資產(chǎn)交換，還是債務(wù)清償，都不是被迫實(shí)施的。由于投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值往往會(huì)高于賬面價(jià)值，其具有很強(qiáng)的流動(dòng)性，投資的周期長(zhǎng)，而且投入的資金量大，缺乏變現(xiàn)能力。這就意味著，投資性房地產(chǎn)所獲得的收益高，同時(shí)也需要面臨風(fēng)險(xiǎn)。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量影響會(huì)計(jì)利潤(rùn)的因素

（一）后續(xù)計(jì)量影響利潤(rùn)

1.期末計(jì)價(jià)影響利潤(rùn)

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量的過程中將公允價(jià)值模式充分利用起來(lái)，需要重點(diǎn)考慮的是公允價(jià)值和原賬面價(jià)值，以及兩者之間所產(chǎn)生的，在此基礎(chǔ)上分析變動(dòng)損益方面的內(nèi)容，最終對(duì)加以確認(rèn)，列入當(dāng)期損益中。如果市場(chǎng)行情非常好，就會(huì)相應(yīng)地增加當(dāng)期利潤(rùn)。在進(jìn)行期末計(jì)量中應(yīng)用公允價(jià)值模式，企業(yè)能夠獲得更高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

2.折舊以及減值準(zhǔn)備影響利潤(rùn)

應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是存在一定的優(yōu)勢(shì)的，主要在于，并不需要采用計(jì)提折舊的方法，也不用為減值做好準(zhǔn)備，對(duì)于賬面的價(jià)值按照公允價(jià)值就可以做出相應(yīng)的調(diào)整，這樣能夠有效地降低成本，相應(yīng)地提高經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。在進(jìn)行這項(xiàng)工作的過程中，需要從職業(yè)的角度做出判斷，很容易受到主觀因素的影響。

3.模式變更影響利潤(rùn)

當(dāng)確定了計(jì)量模式之后就不可以變更，否則會(huì)影響利潤(rùn)。一些企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不是很好，試圖轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀灸Ｊ揭蕴岣呃麧?rùn)，按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，這是不被允許的，因此，這樣操作需要考慮到公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間所存在的差額，必然會(huì)影響到可供分配利潤(rùn)。當(dāng)前來(lái)看，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值要比成本價(jià)要稍稍高一些，而且呈現(xiàn)出持續(xù)增值的趨勢(shì)，這樣就會(huì)導(dǎo)致公允價(jià)值大幅度增高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過賬面價(jià)值。

（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換影響利潤(rùn)

按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換影響利潤(rùn)方面的內(nèi)容進(jìn)行分析，對(duì)于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的方式，可以適當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，此時(shí)的賬面價(jià)值就是當(dāng)天的公允價(jià)值，兩者之間會(huì)存在一定的差額，需要記入到公允價(jià)值變動(dòng)損益中。從中可以明確，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的時(shí)候，任何的資產(chǎn)，入賬價(jià)值都是當(dāng)天的公允價(jià)值，但是需要采用不同的方式處理差額。采用這種轉(zhuǎn)換方式所產(chǎn)生的差額需要計(jì)入當(dāng)期損益當(dāng)中。在行情非常好的情況下，增加當(dāng)期利潤(rùn)。如果轉(zhuǎn)換沒有按時(shí)進(jìn)行，而是需要推遲時(shí)間，所獲得的收益并不會(huì)受到損害，而是可以繼續(xù)維持，這就意味著采用這種方式可以相對(duì)地提高等待價(jià)值，所獲得的轉(zhuǎn)換收益就會(huì)更高。如果將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，比賬面價(jià)值高出的部分就需要計(jì)入所有者權(quán)益當(dāng)中，如果比賬面價(jià)值低，將低出的部分計(jì)入當(dāng)期損益當(dāng)中，因此會(huì)導(dǎo)致當(dāng)期利潤(rùn)降低，利潤(rùn)率也會(huì)隨之呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。

（三）投資性房地產(chǎn)處置影響利潤(rùn)

在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的過程中采用公允價(jià)值模式，可以將賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)行的成本，對(duì)此需要計(jì)入其他的業(yè)務(wù)收入當(dāng)中，同時(shí)還要向其他的業(yè)務(wù)收入中轉(zhuǎn)入累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，同時(shí)將每天計(jì)入資本公積的資金數(shù)額轉(zhuǎn)入其中。由此可以明確，通過其他業(yè)務(wù)收支就可以體現(xiàn)處置損益，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)就可以在利潤(rùn)表中顯示出來(lái)。對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置是房地產(chǎn)企業(yè)的日常工作，不同于自用房地產(chǎn)。如果是自用房地產(chǎn)，在處置的過程中，通過營(yíng)業(yè)外收支就可以將損益體現(xiàn)出來(lái)。在處置投資性房地產(chǎn)的過程中所獲得的收益，是作為高質(zhì)量營(yíng)業(yè)利潤(rùn)存在的，有一定的穩(wěn)定性。如果是自用房地產(chǎn)，不具有投資性，所形成的利潤(rùn)就不能作為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，這樣就有更多的空間調(diào)整利潤(rùn)結(jié)構(gòu)。如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不是很好，就需要對(duì)投資性房地產(chǎn)處置的時(shí)間合理安排，通過利潤(rùn)包裝就可以獲得更高的經(jīng)濟(jì)收益。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

（一）應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式實(shí)施監(jiān)督管理

在投資性房地產(chǎn)計(jì)量的過程中采用公允價(jià)值模式，監(jiān)督管理部門要強(qiáng)化監(jiān)管，對(duì)于惡意操縱公允價(jià)值的單位和個(gè)人就要嚴(yán)厲懲罰。監(jiān)督管理部門要提高監(jiān)督管理技術(shù)水平，對(duì)于問題的識(shí)別有較高的能力，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)有良好的監(jiān)督控制能力。對(duì)上市的企業(yè)要加大內(nèi)部治理力度，還要強(qiáng)化外部治理，諸如資產(chǎn)評(píng)估師等工作人員需要提高自身的專業(yè)能力，掌握更多的業(yè)務(wù)知識(shí)，并在職業(yè)領(lǐng)域中對(duì)知識(shí)合理運(yùn)用，使自身有較高的職業(yè)判斷力，不僅能夠準(zhǔn)確判斷公允計(jì)量模式的價(jià)值，同時(shí)也可以對(duì)所采用的估值方法也做出判斷，最終做出正確的選擇，通過合理確定公允價(jià)值，可以確保操作公允價(jià)值模式的合理應(yīng)用，其與進(jìn)行模式的空間適當(dāng)減小。

（二）公允價(jià)值信息的披露

當(dāng)公允價(jià)值產(chǎn)生變動(dòng)的時(shí)候，必然會(huì)影響企業(yè)的損益，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成一定的影響。按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，需要將公允價(jià)值的內(nèi)容披露之外，還要做好評(píng)估工作，如果房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)上市，對(duì)于公允價(jià)值的確定可以采用估值模型，也可以采用估值技術(shù)予以確定，包括估值假設(shè)、選取關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)需要遵循的原則都要披露，當(dāng)財(cái)務(wù)報(bào)表中的信息更容易理解，使用者從中清晰地了解收益情況。通過將企業(yè)的公允價(jià)值披露出來(lái)，使會(huì)計(jì)信息有較高的透明度，而且具有可比性，對(duì)企業(yè)的投資決策起到了指導(dǎo)作用。

（三）引入全面收益理論促使收益觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變

將全面收益理論用于公允價(jià)值披露，將全面收益表編制出來(lái)。全面收益中涵蓋已經(jīng)確認(rèn)的收益、已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的損益以及經(jīng)過確認(rèn)卻沒有實(shí)現(xiàn)的損益。證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)將指標(biāo)考核制定出來(lái)，需要考核已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的損益和沒有實(shí)現(xiàn)的損益，對(duì)比已經(jīng)確認(rèn)的損益與實(shí)際現(xiàn)金流，讓投資者注意沒有現(xiàn)金流支撐的損益，基于此對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況充分了解，防止對(duì)企業(yè)價(jià)值錯(cuò)誤估計(jì)導(dǎo)致決策失誤，企業(yè)操縱利潤(rùn)機(jī)會(huì)也有所減少。

三、以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的影響

（一）取得公允價(jià)值的成本比較高

公允價(jià)值主要包括三個(gè)級(jí)次：一級(jí)是目前活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)；二級(jí)是近期活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)；三級(jí)是采用估價(jià)技術(shù)報(bào)價(jià)。要獲得公允價(jià)值，需要活躍的市場(chǎng)報(bào)價(jià)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟，但是也存在不完善之處，要獲得公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)是存在一定的難度的。現(xiàn)在比較可行的辦法就是請(qǐng)專業(yè)的測(cè)量師參與到這項(xiàng)工作中，發(fā)揮評(píng)估機(jī)構(gòu)的作用評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。在這個(gè)過程中，企業(yè)需要承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用，這必然會(huì)影響企業(yè)損益。對(duì)于公允價(jià)值的判斷，需要專業(yè)的會(huì)計(jì)人員從事這項(xiàng)工作，對(duì)于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于運(yùn)用公允價(jià)值的事項(xiàng)要充分掌握。這就需要會(huì)計(jì)人員有較高的專業(yè)素質(zhì)，有較高的職業(yè)水平，企業(yè)要強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)工作，這必然會(huì)增加企業(yè)的成本。企業(yè)考慮到控制成本，提高利潤(rùn)，就會(huì)放棄采用公允價(jià)值計(jì)量方式。

（二）利潤(rùn)大幅度波動(dòng)導(dǎo)致業(yè)績(jī)風(fēng)險(xiǎn)增加

房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)度較高，公允價(jià)值容易受到多種因素的影響，諸如宏觀調(diào)控政策、市場(chǎng)運(yùn)行中產(chǎn)生的波動(dòng)、資金投入情況以及用戶的心理等等，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營(yíng)收益也因此受到影響。在市場(chǎng)行情比較好的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出提升的趨勢(shì)，此時(shí)有非實(shí)現(xiàn)利得產(chǎn)生，需要計(jì)入當(dāng)期損益，提高企業(yè)的業(yè)績(jī)。中國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度加快，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度加快，政府為了控制房?jī)r(jià)，出臺(tái)了相應(yīng)的政策，使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的服務(wù)趨于緩和，一些城市的房?jī)r(jià)有所回落。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的波動(dòng)促使凈利潤(rùn)產(chǎn)生很大的波動(dòng)，對(duì)投資者會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)，也會(huì)影響債權(quán)人的利益，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過程中必然會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況下會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加的問題，此時(shí)企業(yè)的管理人員就需要在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在對(duì)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展非常不利，從而采取有效的措施解決。

（三）凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流之間背離

在后續(xù)計(jì)量中應(yīng)用公允價(jià)值模式，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)幅度增加，企業(yè)的凈利潤(rùn)也會(huì)相應(yīng)地發(fā)生變化。但是，公允價(jià)值變動(dòng)中雖然有凈利潤(rùn)產(chǎn)生，但是并沒有將現(xiàn)金流情況體現(xiàn)出來(lái)，也就是說，沒有在現(xiàn)金流的支撐下對(duì)公允價(jià)值變動(dòng)損益加以確認(rèn)，這樣就會(huì)導(dǎo)致凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流量之間產(chǎn)生背離。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)非常景氣，當(dāng)公允價(jià)值產(chǎn)生變動(dòng)的時(shí)候，企業(yè)當(dāng)期的利潤(rùn)就會(huì)有所增加，在分配凈利潤(rùn)的時(shí)候，企業(yè)就會(huì)存在現(xiàn)金流出的現(xiàn)象，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展非常不利。

四、結(jié)束語(yǔ)

通過上面的研究可以明確，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量采用公允價(jià)值，會(huì)在一定程度上影響利潤(rùn)。企業(yè)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求比較期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間所存在的差異，對(duì)于由此產(chǎn)生的差額計(jì)入當(dāng)期損益中。這樣，如果公允價(jià)值產(chǎn)生變化，就會(huì)反映在當(dāng)期的損益利潤(rùn)中，企業(yè)的利潤(rùn)額因此產(chǎn)生變化。目前，投資性房地產(chǎn)不斷提高市場(chǎng)價(jià)值，相應(yīng)地增加了企業(yè)利潤(rùn)，但企業(yè)的現(xiàn)金流量并沒有發(fā)生變化，也不能得到相應(yīng)的現(xiàn)金流支持，對(duì)企業(yè)的發(fā)展非常不利。所以，采用公允價(jià)值模式計(jì)量，能夠更加真實(shí)地反映出房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。