房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理問題研究

劉現(xiàn)宏

（河南雅景置業(yè)有限公司，河南 許昌 461000）

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有前期投資大、資金回籠慢、經(jīng)營風(fēng)險高等典型特征，決定了在融資期間必須要強(qiáng)化財務(wù)管控水平，一來是保證融資順利，為房地產(chǎn)企業(yè)各項工作開展提供資金支持、物質(zhì)保障；二來是提高資金利用率，保障資金安全性，支持企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭激烈，加上外部宏觀調(diào)控政策影響，絕大多數(shù)企業(yè)對融資活動中的風(fēng)險防控與財務(wù)管理有了進(jìn)一步的認(rèn)識。但是在實際融資時，由于多種主、客觀因素的影響，仍然存在資本結(jié)構(gòu)不合理、融資成本與風(fēng)險較高的情況。在這一背景下，探究融資中加強(qiáng)財務(wù)管理的可行性策略，成為關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)乃至行業(yè)整體可持續(xù)發(fā)展的重要工作。

二、房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理的重要性

（一）能夠規(guī)避融資風(fēng)險，保障資金安全

房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量大且支出項目多，因此融資活動本身存在較高的風(fēng)險。例如很多房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金后，因為資金配置不合理，或者是資金監(jiān)管不到位，出現(xiàn)了資金大量閑置或資金嚴(yán)重浪費(fèi)等極端情況，從而引發(fā)融資風(fēng)險。除了損害企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益外，甚至?xí)椖拷ㄔO(shè)的進(jìn)度、質(zhì)量等造成負(fù)面影響。將財務(wù)管理運(yùn)用到整個融資活動中，加強(qiáng)融資管理水平，對融資成本合理控制、融資中的風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避，理順融資程序，建立適合企業(yè)融資管理制度及風(fēng)險評價方法，能及時合理評估融資渠道的風(fēng)險，降低融資成本，保障企業(yè)選擇有效的融資方式。要運(yùn)用恰當(dāng)?shù)呢攧?wù)管理方法，在融資前做好調(diào)研與分析，制定配套、可行的融資方案；在融資后精打細(xì)算，讓每一筆資金都得到妥善分配、合理使用。唯有如此，才能降低融資風(fēng)險，維護(hù)資金安全。

（二）能夠增強(qiáng)成本控制水平，提高資金使用效率

融資成本與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益密切相關(guān)，是開展融資活動時必須要考慮的內(nèi)容之一。從具體實踐來看，融資渠道、融資額度、償還周期等，都是決定融資成本的核心要素。如果融資成本過高，除了影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)外，還會限制企業(yè)融資積極性，從長遠(yuǎn)來看對企業(yè)自身以及整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不利。財務(wù)管理的作用體現(xiàn)在兩個方面：其一是基于房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用需求，采取科學(xué)手段估算融資額度。在此基礎(chǔ)上，了解市場上各種融資渠道的利弊，從中選出最佳的融資渠道，降低融資成本；二是籌集資金后，按照既定的方案、計劃，將資金花在“刀刃”上，提高資金使用率。

三、房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中存在的財務(wù)管理問題

（一）財務(wù)管理人員對融資風(fēng)險缺乏認(rèn)識

融資活動在解決企業(yè)資金需求的同時，也帶來了潛在的財務(wù)風(fēng)險。尤其是對于一些大型開發(fā)項目，一旦發(fā)生工程延期、質(zhì)量缺陷等問題，造成項目無法順利交付，資金不能及時回籠，就會導(dǎo)致企業(yè)難以在規(guī)定時間內(nèi)償還貸款，從而引發(fā)財務(wù)風(fēng)險和法律風(fēng)險。近年來，受到房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境的影響，融資風(fēng)險的發(fā)生率也有明顯上升。而許多財務(wù)管理人員在參與融資活動時，缺少強(qiáng)烈的風(fēng)險防范意識，對于融資前后可能出現(xiàn)的風(fēng)險缺乏關(guān)注。一旦發(fā)生融資風(fēng)險，導(dǎo)致資金鏈緊張，對項目建設(shè)和企業(yè)運(yùn)營都會造成不良影響。

（二）資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本高

房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行特點(diǎn)，以及當(dāng)前的市場競爭形勢，造成了自有資金占比低、資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，很少采取行之有效的資本結(jié)構(gòu)調(diào)控措施。例如，在項目開發(fā)中，對融資有較高的依賴性，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)與融資活動綁定。一旦融資出現(xiàn)問題，出現(xiàn)資金漏洞，將會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的進(jìn)程，從而引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。另外，財務(wù)管理人員忽視資本結(jié)構(gòu)合理性，還會造成融資成本居高不下。企業(yè)即便是順利籌資解決了眼前的資金使用需求，也會因為資金成本過高而制約經(jīng)營效益。

（三）融資活動中財務(wù)管理制度不完善

財務(wù)管理是房地產(chǎn)行業(yè)的核心工作，鑒于融資活動的高風(fēng)險特點(diǎn)，對財務(wù)管理提出了進(jìn)一步的要求。目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)雖然有自己的一套財務(wù)管理制度，但是制度內(nèi)容比較籠統(tǒng)，缺乏對融資活動的專項規(guī)定。財務(wù)管理人員在參與融資時，不能嚴(yán)格遵循現(xiàn)有的部門制度對融資行為予以規(guī)范，對融資風(fēng)險予以防控，這種情況下有較大概率引發(fā)融資風(fēng)險，帶來財務(wù)損失。

（四）融資渠道和管理模式單一化

近年來，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行大型項目開發(fā)時，因為融資不暢導(dǎo)致資金鏈斷裂，進(jìn)而造成項目被迫停工甚至因此形成爛尾工程的情況時有發(fā)生。其中很大一部分原因，在于企業(yè)選擇的融資渠道單一化。一旦投資者失去信心，或者是遇到其他不可抗力導(dǎo)致資金無法持續(xù)供應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨嚴(yán)重的資金風(fēng)險。此外，融資管理的方法落后，已經(jīng)無法適應(yīng)新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)的需求，也是現(xiàn)階段整個行業(yè)不得不面對的又一問題。

四、提升房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理水平的措施

（一）重視人才隊伍建設(shè)，提高財務(wù)管理水平

企業(yè)財務(wù)管理工作的執(zhí)行，具體需要財務(wù)管理人員來完成，其綜合素質(zhì)與融資風(fēng)險呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)組建一支專業(yè)素質(zhì)過硬、風(fēng)險意識強(qiáng)烈的財務(wù)管理團(tuán)隊，在防控融資風(fēng)險、降低資金成本以及優(yōu)化資金分配等方面，均可以發(fā)揮積極作用。首先，財務(wù)管理人員要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作模式，了解其融資特點(diǎn)、融資需求，然后從專業(yè)角度編制融資方案，以供企業(yè)管理者決策參考。其次，財務(wù)管理人員還必須對當(dāng)前市場上主流的融資模式、融資渠道等了如指掌，這樣才能圍繞企業(yè)融資需求，挑選最佳的融資方式，以及組合多種融資渠道。最后，要樹立全過程的財務(wù)管理思維，實現(xiàn)對融資前、中、后的全面管理，為融資活動順利實施提供支持。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化資本管理

1.保持房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，始終讓自己的資本結(jié)構(gòu)處于合理狀態(tài)，是保證資金鏈穩(wěn)定和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。財務(wù)管理具有調(diào)整資本結(jié)構(gòu)和強(qiáng)化資金管理的功能，成為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)融資的重要工具。一方面，企業(yè)要對資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行管控，根據(jù)國家新規(guī)對房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)規(guī)模的限制，結(jié)合企業(yè)自身狀況，合理安排負(fù)債融資和權(quán)益資金的比重，保持企業(yè)最佳資本結(jié)構(gòu)，充分利用負(fù)債的財務(wù)杠桿作用，合理控制企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。使房地產(chǎn)企業(yè)適度負(fù)債經(jīng)營，在提高資金配置效率的基礎(chǔ)上，支持項目開發(fā)和維持自身發(fā)展。另一方面，財務(wù)管理人員也應(yīng)客觀認(rèn)識債務(wù)資本帶來的風(fēng)險，緊跟企業(yè)經(jīng)營計劃和關(guān)注行業(yè)發(fā)展趨勢，動態(tài)、靈活地調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，維持房地產(chǎn)企業(yè)低風(fēng)險運(yùn)營。

2.實行理性的資本管理策略

在企業(yè)經(jīng)營過程中，時常存在資本結(jié)構(gòu)不合理的情況，為保持企業(yè)良性發(fā)展，也要積極尋求改善資本結(jié)構(gòu)的方法，如通過債轉(zhuǎn)股的方式，可以將負(fù)債形式轉(zhuǎn)為股權(quán)投資，從而有效緩解還本付息的壓力。在有選擇余地的情況下，優(yōu)先考慮那些有豐富投資經(jīng)驗或者是項目管理經(jīng)歷的投資者。他們除了提供房地產(chǎn)項目開發(fā)所需的資金外，還能夠利用自己的管理經(jīng)驗、先進(jìn)技術(shù)和配套制度，幫助企業(yè)提高對資本的管理效率，這對于降低項目開發(fā)風(fēng)險以及提高資金利用價值也能起到積極作用。

（三）建立健全融資活動中的財務(wù)管理制度

在房地產(chǎn)企業(yè)融資活動頻繁、融資額度增加的背景下，健全財務(wù)管理制度能夠為融資監(jiān)管創(chuàng)造良好環(huán)境，無論是保障融資活動順利開展，還是挖掘資金利用價值，均能發(fā)揮支持作用。從財務(wù)管理角度出發(fā)，當(dāng)前企業(yè)融資活動中需要健全并落實的制度有：其一，財務(wù)預(yù)算制度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目資金規(guī)模、企業(yè)經(jīng)營狀況和自有資金狀況等因素，進(jìn)行項目融資規(guī)劃，確保融資規(guī)劃的目標(biāo)和內(nèi)容與企業(yè)的實際經(jīng)濟(jì)狀況與經(jīng)營狀況相契合。通過科學(xué)編制、貫徹落實財務(wù)預(yù)算制度，協(xié)調(diào)企業(yè)各部門做好全面預(yù)算，既滿足資金使用需求，又避免資金浪費(fèi)，達(dá)到融資活動的理想狀態(tài)。其二，內(nèi)部監(jiān)督制度。無論是融資活動本身，還是融資后資金的分配與使用，都要納入內(nèi)部監(jiān)督范疇，以保證融資行為、資金使用的合理性。

（四）要實現(xiàn)融資渠道多元化，融資方法科學(xué)化

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，盡可能選擇多種融資渠道，本質(zhì)上是進(jìn)行風(fēng)險分?jǐn)偂＜幢闶悄骋磺廊谫Y不暢，也可以通過其他渠道及時補(bǔ)充資金，從而保障項目順利開發(fā)和維持企業(yè)正常運(yùn)營。近年來，隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)，各地陸續(xù)出臺一些監(jiān)管措施，但房地產(chǎn)企業(yè)融資仍存在一些發(fā)展空間，如股權(quán)并購類貸款，可以作為房地產(chǎn)行業(yè)融資的一種常用渠道。財務(wù)管理部門在做好充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，要盡量選擇多種符合企業(yè)融資需求的渠道。另外，也要注重方式方法上的科學(xué)性，例如合作開發(fā)、供應(yīng)商保理等方式，充分發(fā)揮供應(yīng)鏈的融資功能。合作開發(fā)前期需做好全面的討論，落實各方的權(quán)益與義務(wù)，避免后期出現(xiàn)權(quán)益紛爭。

五、結(jié)束語

融資是房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)的主要資金來源，但是融資活動在滿足企業(yè)資金需求的同時，本身也帶有較高的風(fēng)險和隱患。通過強(qiáng)化財務(wù)管理，不僅僅能夠保障融資活動順利開展，同時還能夠通過編制科學(xué)的融資方案、選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y渠道，以及降低資金成本和保障資本結(jié)構(gòu)合理等措施，讓資金的實際利用價值達(dá)到最大化，讓房地產(chǎn)企業(yè)乃至整個行業(yè)在強(qiáng)化融資管理的基礎(chǔ)上，獲得可持續(xù)發(fā)展。