房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的問題與對策

王欣

（武漢城投置業(yè)投資控股有限公司，湖北 武漢 430015）

對于房地產(chǎn)企業(yè)，其投入資金量大，建設(shè)周期長，投資回收期長，受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響，經(jīng)營過程中不確定因素較多，這些特點(diǎn)也給房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地資源以后，隨后進(jìn)行的項(xiàng)目開發(fā)，直至交房，開發(fā)過程中良好的成本管控已經(jīng)尤為重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的作用

（一）是降低企業(yè)成本、增加盈利、提高經(jīng)濟(jì)效益的主要途徑

特別是房地產(chǎn)企業(yè)，目前在“房住不炒”宏觀政策的引導(dǎo)下，住宅銷售價(jià)格得到有效管控，在此前提下，對企業(yè)成本實(shí)施有效控制，努力降低不必要的消耗，才能增加企業(yè)盈利，提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)競爭力。

（二）是指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營活動，進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營決策的重要依據(jù)

企業(yè)的經(jīng)營活動中，投資、產(chǎn)品定位、價(jià)格、銷售，首先考慮到的就是成本，以收回成本、利潤加成作為指導(dǎo)。所以，沒有及時(shí)、全面、真實(shí)的成本資料作為基礎(chǔ)，要對經(jīng)營過程中的各項(xiàng)活動做出適當(dāng)?shù)臎Q策是很困難的，其結(jié)果也是不科學(xué)的。

（三）是改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理，完善企業(yè)經(jīng)營的重要途徑

投資者都希望取得良好的投資回報(bào)，這也促使企業(yè)經(jīng)營者必須加強(qiáng)成本控制，通過有效手段，不斷提高經(jīng)營管理水平，完善企業(yè)的控制制度，降低成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題

（一）成本管控意識薄弱，管控體系不健全

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過前期飛速發(fā)展，很多企業(yè)管理層覺得拿地成本低，就能夠賺錢，或者未來市場增長可期，就能賺錢，缺乏成本管控意識，在整個(gè)開發(fā)階段管理粗放。管控意識的缺乏，也就造成管控體系不健全，缺乏科學(xué)的管理體系，技術(shù)投入也不足，難以實(shí)施成本精細(xì)化管理。

（二）項(xiàng)目前期可研沒有科學(xué)地進(jìn)行分析

項(xiàng)目前期可研階段，其實(shí)是一個(gè)重要的投資決策階段，很多企業(yè)設(shè)立了投資部，該部門負(fù)責(zé)追蹤目標(biāo)地塊，對項(xiàng)目的投資進(jìn)行分析，提供決策依據(jù)。這一階段的活動需要企業(yè)各個(gè)部門的共同參與。但是，很多經(jīng)營管理者并沒有對這一階段的工作予以足夠的重視，只是將工作重點(diǎn)放在對地塊的追蹤上，沒有深入了解項(xiàng)目，前期調(diào)研不足，缺乏科學(xué)合理的可行性分析，就盲目拿地。還有的是對目標(biāo)地塊地質(zhì)研究不充分，不能按照常規(guī)方式建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目，造成拿地以后的建安成本大幅上升，造成當(dāng)初可研階段成本缺乏指導(dǎo)性，可能嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（三）設(shè)計(jì)階段沒有充分考慮成本帶來的變化

房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段，需要對項(xiàng)目的各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)充分考慮。有的企業(yè)為了追求最短工期，不重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)，沒有很好地審查項(xiàng)目設(shè)計(jì)和預(yù)算就匆忙開工，沒有考慮設(shè)計(jì)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)等方面，給后期施工建設(shè)帶來隱患，可能造成項(xiàng)目結(jié)構(gòu)不配套，規(guī)格布局不合理等設(shè)計(jì)問題。在后期的建設(shè)過程中，不斷進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，施工成本大幅度提高，更有甚者無法達(dá)到拿地時(shí)的規(guī)劃要求而無法取得竣工備案。

（四）施工階段的成本控制缺位

施工階段，涉及成本管理的主要是工程技術(shù)人員，他們對施工技術(shù)管理方面經(jīng)驗(yàn)豐富，但是成本管控方面比較粗放，他們主要注重施工質(zhì)量和進(jìn)度，對經(jīng)濟(jì)效益的考量不多，造成在施工階段實(shí)際成本與目標(biāo)成本偏離，也不會引起重視。也有部分人員簡單地理解為，成本控制就是要約束投入，通過“偷工減料”來降低成本，這顯然是不可取的路徑。而財(cái)務(wù)和其他管理部門，基本上是在成本發(fā)生以后，形成既定事實(shí)了才反映出問題，此階段的管理控制容易缺位。

（五）竣工結(jié)算階段成本方面存在的問題

竣工結(jié)算階段，主要依靠項(xiàng)目管理人員，針對項(xiàng)目施工量計(jì)算嚴(yán)格把關(guān)。在此階段，難免有施工方多計(jì)算工程量、重復(fù)計(jì)算工程量等。有的企業(yè)將結(jié)算工作交于第三方審核，這樣處理可以減少開發(fā)商和施工方的矛盾，但是開發(fā)商的參與程度可能降低，在核量的過程中不重視，對第三方過渡信任，造成結(jié)算價(jià)偏高的情況也時(shí)有發(fā)生。也有在結(jié)算過程中，工程、結(jié)算和財(cái)務(wù)人員沒有很好地銜接，造成超付款長期掛賬無法收回，已經(jīng)支付款項(xiàng)沒有取得施工方的合規(guī)發(fā)票等等，都會造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對策

（一）提高管理層成本管控意識

企業(yè)無論經(jīng)營層的高管還是執(zhí)行層的部門中層管理人員，都要有成本管控意識。要深刻認(rèn)識到，粗放經(jīng)營，拿地就能賺錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。成本管控意識在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)階段都要高度重視，人人參與，科學(xué)合理地壓縮成本、管控費(fèi)用，共同為企業(yè)謀求最佳經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期發(fā)展，是每個(gè)部門、每個(gè)人的責(zé)任。

（二）逐步建立健全成本管控體系

建立健全成本管理體系，第一，建立企業(yè)管理制度，在企業(yè)內(nèi)部管理按規(guī)矩實(shí)施；第二，加強(qiáng)員工的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，無論是中、高層管理人員還是基層員工，他們都是項(xiàng)目實(shí)施的參與人員，站在不同的層面，對成本管控都要有一定的認(rèn)識；第三，建立考核、考評機(jī)制，在過程中進(jìn)行管理，對項(xiàng)目責(zé)任人落實(shí)經(jīng)營目標(biāo)，并嚴(yán)格考評，形成壓力與約束層層傳遞，最終將管控目標(biāo)落實(shí)到個(gè)人，企業(yè)效益與個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，從根本上激發(fā)員工的積極性。

（三）項(xiàng)目可研階段的科學(xué)性分析

對投資項(xiàng)目的可研分析，是一個(gè)項(xiàng)目獲得成功的開端。這個(gè)階段的可研報(bào)告，對后期開發(fā)的成本管理數(shù)據(jù)還比較粗獷，但是也具有一定的指導(dǎo)性。如果取得目標(biāo)地塊后，在實(shí)施階段卻發(fā)現(xiàn)有很多疏漏，與實(shí)際情況相去甚遠(yuǎn)，那么這個(gè)項(xiàng)目投資可研就失去了意義。

在計(jì)劃投資階段，對目標(biāo)地塊進(jìn)行深入的考察研究，對地塊掛牌條件深入了解，才能形成科學(xué)的分析報(bào)告。對目標(biāo)地塊進(jìn)行實(shí)地考察、深入調(diào)研，針對目標(biāo)地塊所在地區(qū)的地理情況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市價(jià)值、區(qū)域規(guī)劃、市政配套設(shè)施、競品樓盤情況、區(qū)域內(nèi)存貨去化情況等等，進(jìn)行全方位研究和分析。在目標(biāo)地塊掛牌條件發(fā)布后，對拿地時(shí)的地塊形態(tài)、拿地條件、規(guī)劃要求進(jìn)行深入剖析和研究，最后才能形成指標(biāo)全面，分析科學(xué)，對投資有指導(dǎo)意義的可研報(bào)告，也為項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)管理提供了一個(gè)抓手。

（四）項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管控

1．項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

在目標(biāo)地塊取得后，進(jìn)入項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，在此階段，應(yīng)由設(shè)計(jì)、預(yù)算和銷售部門的參與和充分溝通，做好項(xiàng)目工程的整體規(guī)劃，即滿足項(xiàng)目產(chǎn)品定位、最大限度獲取可售面積，滿足目標(biāo)客戶對產(chǎn)品的期望，也要控制成本預(yù)算。因此，在此階段，需要通過科學(xué)的分析，細(xì)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)，通過合理布局，確定設(shè)計(jì)方案，建立目標(biāo)成本，實(shí)現(xiàn)資源的利用率達(dá)到最大化。在招投標(biāo)階段，按企業(yè)既定的目標(biāo)成本，經(jīng)過前期項(xiàng)目的合作所累積的經(jīng)驗(yàn)，選擇合適的施工方，既要保證施工質(zhì)量、施工進(jìn)度，也要按企業(yè)的目標(biāo)成本完成工程建設(shè)。

2．施工階段的成本控制

在此階段，需要將前期確定的目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)化，并落實(shí)到工程實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)。前期的設(shè)計(jì)，在實(shí)施過程中還會有很多不確定因素冒出來，所以需要對項(xiàng)目進(jìn)行動態(tài)管理。對目標(biāo)成本分解，各相關(guān)部門落實(shí)目標(biāo)成本控制，對施工企業(yè)實(shí)時(shí)管理，對設(shè)計(jì)變更、簽證變更等方面內(nèi)容，作為能夠?qū)ΜF(xiàn)場工程量產(chǎn)生直接影響的部分，必須嚴(yán)格程序管理。現(xiàn)場施工管理人員，不僅對建設(shè)技術(shù)指標(biāo)要管控，對成本指標(biāo)也要有管理意識，整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，就是要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在啟動階段設(shè)定的目標(biāo)成本得到實(shí)現(xiàn)。

3．竣工階段的成本控制

項(xiàng)目達(dá)到竣工條件，相關(guān)合同管理、工程管理部門需要對相關(guān)的合同、協(xié)議，設(shè)計(jì)變更資料、修改圖紙、現(xiàn)場簽證、工程量復(fù)核等工作，也有企業(yè)引進(jìn)第三方，對工程造價(jià)進(jìn)行結(jié)算審計(jì)，最終確定合同結(jié)算價(jià)格。雖然有第三方的結(jié)算審計(jì)，作為工程管理人員也要深度參與，全面整理資料，梳理工程量，對結(jié)算審計(jì)進(jìn)行充分復(fù)核，保證結(jié)算金額的正確性。

在這個(gè)階段的另一個(gè)工作重點(diǎn)，就是在形成了最后的成本報(bào)告以后，應(yīng)該對比項(xiàng)目投資可研、項(xiàng)目中期指標(biāo)調(diào)整，分解各項(xiàng)成本指標(biāo)，與前期指標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出實(shí)施過程中形成差距的原因，對整個(gè)項(xiàng)目形成最后的分析報(bào)告，對投資、設(shè)計(jì)、施工等全方位歸納總結(jié)，為企業(yè)建立目標(biāo)成本提供科學(xué)的數(shù)據(jù)，更為后面的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善各環(huán)節(jié)的工作，提高項(xiàng)目管理水平。

（五）建立目標(biāo)成本考核機(jī)制

對開發(fā)項(xiàng)目建立目標(biāo)考核機(jī)制，主要針對項(xiàng)目管理人員，對項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行考核。目標(biāo)成本在實(shí)施階段就是一個(gè)動態(tài)指標(biāo)，會不斷進(jìn)行調(diào)整。建立考核機(jī)制，約束項(xiàng)目管理責(zé)任人，在實(shí)施階段按管理規(guī)定，保證項(xiàng)目保質(zhì)、按期進(jìn)行施工，也將目標(biāo)成本管理落實(shí)到各個(gè)環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目基本完結(jié)時(shí)，要回頭對標(biāo)，對項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)分析，發(fā)現(xiàn)過程中存在的問題，提出管理建議，對客觀因素引起的成本變化，要引起重視。因項(xiàng)目管理不到位，因主觀原因造成目標(biāo)偏離的，要堅(jiān)決遏制，對責(zé)任人要有懲戒機(jī)制。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固然有其行業(yè)的特殊性，但是也具有企業(yè)的普遍性，如何做好成本管控，其實(shí)是企業(yè)管理的共同話題。作為房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槠渫度氲馁Y金量巨大、從開發(fā)到產(chǎn)品交付的周期長，良好的成本管控，才能提升企業(yè)核心競爭力、使企業(yè)在市場中占有一席之地。通過對開發(fā)，分析過程中的不足，不斷完善管理機(jī)制，針對不同階段可能出現(xiàn)的問題，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)精細(xì)化管理，才能助力企業(yè)在未來激烈的市場競爭中，實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。