探討房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

劉小玉

（重慶遠(yuǎn)域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶 400000）

伴隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了空前的發(fā)展空間，但由于房地產(chǎn)泡沫以及我國(guó)有關(guān)政策的不斷推行，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展開始受到諸多限制。由于商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)的要求不斷提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資難的問(wèn)題。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資方式較少，而其對(duì)資金的需求較大，因此選擇有效的融資方式和渠道對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展具有至關(guān)重要的作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的探究也具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。希望通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的探究分析，能夠在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)實(shí)背景下進(jìn)一步轉(zhuǎn)型升級(jí)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資特征

（一）較高的資金需求

房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)具有資金需求量大的特點(diǎn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目通常周期比較長(zhǎng)，因此，不管在項(xiàng)目籌劃還是建設(shè)以及銷售等階段中，企業(yè)對(duì)資金的需求都是比較大的，可以說(shuō)，資金需求貫穿于項(xiàng)目全期。通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行的項(xiàng)目對(duì)資金的需求量都是以億為單位來(lái)計(jì)算的，這其中包括企業(yè)購(gòu)置土地的費(fèi)用，雖然土地費(fèi)用可能占到項(xiàng)目資金的20%左右，但伴隨著土地價(jià)格的不斷變化，土地費(fèi)用就成了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)所需要承擔(dān)的主要費(fèi)用。除此之外，由于目前的政策規(guī)定，大部分城市都出臺(tái)了限購(gòu)和限價(jià)政策，讓房地產(chǎn)企業(yè)的銷售工作也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，銷售困難也意味著企業(yè)資金回款變得更加困難，想要繼續(xù)維持企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)以及新項(xiàng)目的建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)就需要更多的資金來(lái)支撐。

（二）較低的資金周轉(zhuǎn)率

房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求高但并不意味著其資金周轉(zhuǎn)效率高，在一定程度上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金依賴型，由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目屬于固定資產(chǎn)，通常占用資金的周期是比較長(zhǎng)的，導(dǎo)致資金的使用效率較低。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)不僅僅由企業(yè)內(nèi)部來(lái)運(yùn)行，通常需要企業(yè)與其他各行業(yè)以及政府有關(guān)部門進(jìn)行配合協(xié)作，這其中所需要付出的工作量巨大，大部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期都在3～5年左右。周期過(guò)長(zhǎng)以及工作量大都導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)資金被限制在項(xiàng)目中，周轉(zhuǎn)率過(guò)低，也在很大程度上導(dǎo)致了回款困難的現(xiàn)象，出現(xiàn)資金鏈斷裂是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)面臨的問(wèn)題之一。不得不注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)所出售的商品是房產(chǎn)，房產(chǎn)相對(duì)于一般的商品來(lái)說(shuō)具有不同的特性，存貨多也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問(wèn)題之一，房產(chǎn)不能夠及時(shí)銷售，讓企業(yè)的資金回籠受到影響。因此說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率較低也是導(dǎo)致企業(yè)必須要進(jìn)行融資的主要問(wèn)題之一。

（三）狹窄的融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資渠道其實(shí)是比較單一的，由于其資金需求量大，回款期過(guò)長(zhǎng)加之政府有關(guān)政策的限制，導(dǎo)致其可供選擇的融資渠道并不多。在近些年來(lái)，國(guó)家有關(guān)部門為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，出臺(tái)了很多政策規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，在一定程度上給房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)生了限制作用。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)以前通過(guò)私募資金來(lái)進(jìn)行融資的方法也受到了一定限制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式存在的問(wèn)題

（一）對(duì)某種渠道過(guò)于依賴

由于房地產(chǎn)企業(yè)可供選擇的融資渠道并不多，因此通常會(huì)造成企業(yè)在選擇融資方式上過(guò)于遵循以往的慣例。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不斷發(fā)展，但相較于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家仍然存在著發(fā)展不足以及水平較低等問(wèn)題，這在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商業(yè)信用渠道的選擇。由于商業(yè)信用渠道對(duì)融資企業(yè)要求較高且需要的融資成本高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)通常不會(huì)考慮選擇商業(yè)信用渠道來(lái)融資，這也在一定程度上讓房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款。

在我國(guó)金融體系中，商業(yè)銀行仍然處于主體地位，其貸款相對(duì)于其他方式會(huì)更加安全可靠，讓房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其過(guò)于依賴。這也是由于我國(guó)金融體系中的現(xiàn)實(shí)情況所決定的，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款活動(dòng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先，銀行貸款所需要的成本比較低。其次，商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)所需披露信息要求并不高，對(duì)于一些具有商業(yè)秘密的企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最佳的選擇。再次，利息稅盾效應(yīng)，有利于降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，并且不需要利用企業(yè)信用來(lái)進(jìn)行融資擔(dān)保。最后，由于我國(guó)大的政策環(huán)境所導(dǎo)致，銀行信貸大多存在著關(guān)系型現(xiàn)象，企業(yè)在進(jìn)行融資之后，即使不能夠在規(guī)定期限內(nèi)償還貸款，仍然可以選擇通過(guò)企業(yè)信用或者關(guān)系人來(lái)延長(zhǎng)還款期限，避免出現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)?？偠灾@些特點(diǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)在融資方式的選擇上更加傾向于商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，但長(zhǎng)此以往，單一的融資渠道會(huì)制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，甚至造成不良影響。

（二）不合理的融資結(jié)構(gòu)

融資結(jié)構(gòu)在財(cái)務(wù)管理理論中是指，企業(yè)通過(guò)選擇融資渠道獲得來(lái)自外部的資金數(shù)額及其相互的比例關(guān)系，融資結(jié)構(gòu)的不同會(huì)造成企業(yè)價(jià)值的不同，因此融資結(jié)構(gòu)存在著合理和不合理兩種情況。合理的融資結(jié)構(gòu)能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)有效的協(xié)調(diào)融資時(shí)間和項(xiàng)目回款時(shí)間，也就是說(shuō)，如果企業(yè)的項(xiàng)目需要長(zhǎng)期的資金支撐，那么所選擇的融資方法也應(yīng)該提供長(zhǎng)期的支持，可以保證企業(yè)在很大程度上避免短期融資不能適應(yīng)長(zhǎng)期資金需求的現(xiàn)象。反之，企業(yè)建設(shè)周期較短的項(xiàng)目則需要選擇短期融資渠道，可以避免資金浪費(fèi)。在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，其選擇融資渠道通常會(huì)產(chǎn)生決策失衡的現(xiàn)象。有的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，反而采用了短期融資導(dǎo)致項(xiàng)目后期缺乏資金支撐，造成企業(yè)資金壓力過(guò)大，甚至項(xiàng)目不能如期完成的現(xiàn)象。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的短期項(xiàng)目選擇了長(zhǎng)期融資方式，導(dǎo)致項(xiàng)目結(jié)束之后的資金浪費(fèi)。企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的不合理讓企業(yè)價(jià)值和績(jī)效都受到了嚴(yán)重影響。

（三）較高的融資成本

顧名思義，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本是房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取企業(yè)發(fā)展所需資金而付出的成本，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資工作中，普遍存在著融資成本過(guò)高的現(xiàn)象。總體來(lái)說(shuō)，造成房地產(chǎn)企業(yè)融資成本高主要是我國(guó)政府對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的推動(dòng)和房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的縮緊導(dǎo)致的，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的背景下為了獲得外部資金不得不付出更高的成本。另外，企業(yè)內(nèi)部的融資決策也是融資成本過(guò)高的主要影響因素。第一，房地產(chǎn)企業(yè)在融資和投資決策中沒(méi)有找到平衡點(diǎn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于重視投資工作，部分房地產(chǎn)企業(yè)有過(guò)于重視融資工作，總體來(lái)說(shuō)很難保障這兩部分的平衡。過(guò)于重視投資會(huì)給企業(yè)的現(xiàn)金流帶來(lái)壓力，而過(guò)于重視融資則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金閑置的問(wèn)題。第二，代理現(xiàn)象在企業(yè)中是普遍存在的。房地產(chǎn)企業(yè)的代理問(wèn)題也并不例外，通常管理人員會(huì)考慮個(gè)人利益而擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，在這個(gè)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)過(guò)度投資的現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)資金需求量提高，不利于融資成本的把控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題的優(yōu)化策略

（一）合理利用多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)可供選擇了融資渠道其實(shí)并不是單一的，這其中包括：商業(yè)銀行貸款、企業(yè)債券、企業(yè)信用等，如果是上市房地產(chǎn)企業(yè)，還可以考慮股權(quán)融資。除了這些方法之外，內(nèi)源式融資通常會(huì)被房地產(chǎn)企業(yè)忽略，但內(nèi)源式融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)來(lái)說(shuō)是一種非常重要的渠道。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金雖然不能最大限度地保證企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)所需資金，但內(nèi)部資金可以在項(xiàng)目建設(shè)全期發(fā)揮穩(wěn)定作用，因此內(nèi)源式融資也可以作為房地產(chǎn)企業(yè)融資方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)融資難一方面是由于政策的限制，另一方面則是由于企業(yè)內(nèi)部對(duì)融資渠道的選擇過(guò)于單一化。因此為了有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)合理利用多元化的融資渠道來(lái)進(jìn)行融資活動(dòng)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該過(guò)度依賴某一渠道來(lái)進(jìn)行融資，過(guò)度依賴一種渠道，會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。在融資成本的控制上，雖然不同渠道可能會(huì)存在著融資成本不同的情況，但渠道不同也會(huì)有不同的優(yōu)點(diǎn)。因此要求房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)背景以及企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)綜合考慮，挑選出適合企業(yè)目前需求的融資方式，進(jìn)而合理規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高對(duì)內(nèi)源式融資的重視，企業(yè)留存收益的主要作用就在于擴(kuò)大企業(yè)的現(xiàn)金流，保障企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員中，他們通常會(huì)過(guò)分重視現(xiàn)金流量的積累而忽視了對(duì)現(xiàn)金流量的有效開發(fā)利用。這樣的現(xiàn)象導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流量處于閑置狀態(tài)，既沒(méi)有合理利用資金又在一定程度上加劇了企業(yè)的管理成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)對(duì)內(nèi)部資金加以利用，緩解企業(yè)融資壓力。

（二）促進(jìn)融資結(jié)構(gòu)合理化

資金密集型企業(yè)需要通過(guò)高效的融資決策來(lái)促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資金流量的穩(wěn)定性，因此，合理的融資結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。促進(jìn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)合理化，可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行：第一，管理人員要合理掌握企業(yè)投資方向，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)同時(shí)開展多個(gè)項(xiàng)目，但并不是每一個(gè)項(xiàng)目都是企業(yè)主要推進(jìn)的項(xiàng)目，因此說(shuō)管理人員可以參考盈利能力或者合作深度來(lái)選擇企業(yè)的主要投資方向。第二，在掌握了合理的投資方向之后，企業(yè)管理人員需要制定高效的融資決策，合理化的融資決策能夠?yàn)槠髽I(yè)提供資金支撐的同時(shí)，也能夠保障決策與項(xiàng)目發(fā)展相融合。

（三）合理把控融資成本

面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資成本過(guò)高的普遍現(xiàn)象，可以從以下兩個(gè)方面來(lái)緩解融資成本高的問(wèn)題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該合理調(diào)控企業(yè)融資和投資的比例，認(rèn)識(shí)到融資決策和投資決策的重要作用，避免過(guò)度融資和過(guò)度投資。其次，對(duì)于管理層的代理問(wèn)題應(yīng)該進(jìn)行有效管理，雖然代理現(xiàn)象不可避免，但如果對(duì)代理問(wèn)題進(jìn)行合理把控，能夠有效降低其負(fù)面影響和風(fēng)險(xiǎn)。還可以通過(guò)建立企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制，推進(jìn)內(nèi)部人員從注重個(gè)人利益向注重企業(yè)利益過(guò)渡，進(jìn)一步降低融資成本。

四、結(jié)束語(yǔ)

由于時(shí)代背景以及政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式雖然面臨著一定的問(wèn)題，但只要企業(yè)充分結(jié)合內(nèi)外部具體情況，通過(guò)合理選擇融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)并把控融資成本就一定能夠促進(jìn)企業(yè)可選擇的融資方式多元化，實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的目的。