居住權(quán)的制度構(gòu)造、適用場景與社會(huì)影響

管洪彥

(山東政法學(xué)院民商法學(xué)院教授，山東 濟(jì)南250014)

民法典中的制度和規(guī)范設(shè)計(jì)及時(shí)地反映了中國特色、時(shí)代特色和現(xiàn)實(shí)需求，居住權(quán)制度就是反映現(xiàn)實(shí)需求的重要制度創(chuàng)新之一。民法典中確立居住權(quán)制度旨在貫徹實(shí)施黨的十九大提出的“多渠道保障住房制度”的基本要求，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，該制度能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)弱勢群體的居住利益進(jìn)行滿足和關(guān)照之目的，也是落實(shí)“以人民為中心”的發(fā)展思想的重要法律制度設(shè)計(jì)。在《物權(quán)法》制定過程中就曾經(jīng)討論過居住權(quán)問題，學(xué)界對(duì)此觀點(diǎn)不一，最終《物權(quán)法》沒有規(guī)定居住權(quán)制度。民法典首開制度先河，設(shè)置專章(第十四章)對(duì)居住權(quán)作了宏觀的制度設(shè)計(jì)。本文對(duì)民法典中居住權(quán)的制度構(gòu)造、適用場景與社會(huì)影響進(jìn)行粗淺探討。

一、居住權(quán)的制度構(gòu)造

居住權(quán)在性質(zhì)上屬于用益物權(quán)、人役權(quán)，只能用于生活居住的目的。其一，居住權(quán)作為一種獨(dú)立的用益權(quán)制度，是一種他物權(quán)。居住權(quán)人可以對(duì)房屋直接行使其權(quán)利，其本質(zhì)上屬于物權(quán)。居住權(quán)只有在他人所有的房屋上設(shè)定，故其本質(zhì)上屬于他物權(quán)。其二，居住權(quán)屬于人役權(quán)，它是對(duì)特定人設(shè)定的。只有居住權(quán)合同約定的特定人才能享有權(quán)利，人在，權(quán)利在，人不在，權(quán)利隨之消滅。其三，居住權(quán)只能用于生活居住的目的，不能是商業(yè)的目的。

居住權(quán)制度的核心功能有二：一是居住權(quán)的設(shè)立實(shí)現(xiàn)了物盡其用的立法宗旨，能夠使得有限的資源實(shí)現(xiàn)最大化的利用；二是居住權(quán)制度設(shè)立后，可以實(shí)現(xiàn)房屋的所有權(quán)權(quán)能的更加科學(xué)、合理、公平的分配，更好地滿足所有權(quán)人、居住權(quán)人等各方主體的利益訴求，特別是能夠?yàn)樯鐣?huì)中的弱勢群體提供更具穩(wěn)定性的基本居住保障?？傊?，民法典中規(guī)定居住權(quán)，不僅可以實(shí)現(xiàn)住房資源的更加有效率利用，更重要的是有利于完善居民之住房保障體系，應(yīng)對(duì)老齡化的挑戰(zhàn)，保障弱勢群體的居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)“住有所屋”的目標(biāo)。

目前立法中對(duì)房屋的利用形式已經(jīng)進(jìn)行了制度設(shè)計(jì)，一方面確認(rèn)了所有權(quán)人對(duì)房屋之所有權(quán)，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)人對(duì)自己所有房屋之使用；另一方面，允許房屋所有權(quán)人可以在房屋上設(shè)立租賃權(quán)，以滿足租賃權(quán)人對(duì)房屋之債權(quán)性使用，并滿足所有權(quán)人增加財(cái)產(chǎn)性收入之目的。但是，上述兩種房屋的利用方式仍存在較多弊端，難以實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋使用價(jià)值之充分利用，且沒有充分考慮弱勢群體對(duì)房屋使用之目的。民法典設(shè)立居住權(quán)制度從一定程度上可以彌合現(xiàn)行制度體系之缺陷。具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面，居住權(quán)比租賃權(quán)更能保障人們長期性穩(wěn)定居住的需求。居住權(quán)的設(shè)立，雙方可以對(duì)居住期限自由約定，可以是二十年、三十年甚至是五十年，而租賃權(quán)在法律上最長只允許二十年。另一方面，居住權(quán)制度更能夠滿足人們，特別是弱勢群體對(duì)居住利益穩(wěn)定性的要求。承租人依據(jù)租賃合同所取得之承租權(quán)本質(zhì)上屬于相對(duì)權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，僅僅可以對(duì)相對(duì)人主張而不可以對(duì)抗之第三人。但是，居住權(quán)之本質(zhì)屬性為用益物權(quán)。用益物權(quán)在基本屬性上屬于絕對(duì)權(quán)，可以對(duì)抗包括所有權(quán)人之內(nèi)的任何第三人，依法設(shè)定后無需相對(duì)人之配合就可以實(shí)現(xiàn)權(quán)利之內(nèi)容，這就為居住權(quán)人提供了較多的穩(wěn)定感和安全感。

居住權(quán)的設(shè)立方式主要有兩種：一種是根據(jù)合同方式設(shè)立；一種是根據(jù)遺囑方式設(shè)立。民法典主要規(guī)定了根據(jù)居住權(quán)合同設(shè)立居住權(quán)的情形，并且規(guī)定了以遺囑方式設(shè)定居住權(quán)的方式。(1)民法典第三百七十一條：以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)民法典的規(guī)定，以合同方式設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。這意味著居住權(quán)合同屬于要式合同。民法典對(duì)居住權(quán)合同的內(nèi)容也作了規(guī)定。(2)民法典第三百六十七條：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；(二)住宅的位置；(三)居住的條件和要求；(四)居住權(quán)期限；(五)解決爭議的方法。值得關(guān)注的是，居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)該堅(jiān)持無償原則，當(dāng)事人另有約定遵照其約定。作為一種具有對(duì)抗效力的物權(quán)，僅僅有居住權(quán)合同還不能成立居住權(quán)，設(shè)立居住權(quán)還應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝Ｒ驗(yàn)?，居住?quán)是用益物權(quán)，會(huì)影響到買房人等其他人的利益，為了維護(hù)交易的安全，立法要求設(shè)立居住權(quán)還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。這里的“應(yīng)當(dāng)”是必需的含義，意味著設(shè)立居住權(quán)必需進(jìn)行登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。如果不經(jīng)登記，則不能產(chǎn)生居住權(quán)的物權(quán)效力。但是，當(dāng)事人之間簽訂的居住權(quán)合同，只要符合法定的合同成立和生效要件，則會(huì)在當(dāng)事人之間產(chǎn)生合同之債的效力。

居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓和繼承。這主要是因?yàn)榫幼?quán)是為特定人的生活居住利益而設(shè)立的人役權(quán)，具有特定性和人身專屬性。對(duì)此，民法典否定了居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承權(quán)能。(3)民法典第三百六十九條：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的目的在于使用，這就要防止在同一房屋上設(shè)立兩個(gè)內(nèi)容相同的均以使用為目的的權(quán)利，以避免權(quán)利人行使權(quán)力過程中產(chǎn)生沖突。因此，民法典規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得再行出租，但是，當(dāng)事人另有約定可以遵守其約定。這就意味著，除非另有約定，房屋設(shè)立居住權(quán)后則不能出租，否則將導(dǎo)致承租人和居住權(quán)人之使用房屋的權(quán)利的產(chǎn)生沖突。居住權(quán)可因法定和約定的法律事實(shí)而消滅。居住權(quán)作為一種有期限物權(quán)，根據(jù)民法典之相關(guān)規(guī)定，居住權(quán)可基于“居住權(quán)期限屆滿”和“居住權(quán)人死亡”兩種法律事實(shí)而消滅。惟應(yīng)該注意的是，居住權(quán)消滅的，同樣應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理居住權(quán)的注銷登記手續(xù)。不然，已經(jīng)存在的居住權(quán)將繼續(xù)作為一種權(quán)利負(fù)擔(dān)存在于房屋之上，這將可能會(huì)影響房屋的未來交易。

二、居住權(quán)的適用場景

民法典規(guī)定居住權(quán)制度，主要是為了滿足一些特殊弱勢人群的生活居住需要。居住權(quán)制度具有廣泛的適用空間，典型的適用場景有五。場景一，滿足生存老人的居住權(quán)益。例如，一對(duì)老夫妻中的男性去世后，由其子女繼承其房屋的所有權(quán)，但可以賦予老母親居住權(quán)，直到她去世，從而保障其母親“老有所居”。場景二，解決再婚老人的居住難題。如在現(xiàn)實(shí)生活中，會(huì)出現(xiàn)老年人再婚，子女卻擔(dān)心父母的再婚對(duì)象“目的不單純”等情形。電視劇《都挺好》中蘇大強(qiáng)和小保姆的故事就反映了這個(gè)問題。那么針對(duì)這類矛盾，居住權(quán)就可以發(fā)揮作用。有房老人可以把房屋所有權(quán)留給子女，同時(shí)為再婚的配偶設(shè)定居住權(quán)，這樣子女既不會(huì)失去房屋的所有權(quán)，再婚的配偶也不至于在老人過世之后面對(duì)居無定所的窘境，這是一個(gè)有效維護(hù)家庭和諧、社會(huì)穩(wěn)定的兩全之策。場景三，避免出現(xiàn)婚前房屋加名的尷尬。男女結(jié)婚，房屋為一方個(gè)人所有，要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權(quán)的存在，提供了新的解決方案：給另一方設(shè)定居住權(quán)，而不用讓出所有權(quán)。既能把所有權(quán)保留在自己手中，又可以讓另一方安心居住。場景四，滿足公租房承租戶的穩(wěn)定居住利益。目前公租房所有權(quán)一般為地方政府所有，而住戶只是租賃關(guān)系，基本權(quán)益很難得到保障。如果能明確“居住權(quán)”，承租戶將獲得穩(wěn)定的居住權(quán)，這無疑將使這些中低收入者的權(quán)益能得到更多保障。場景五，有助于解決“以房養(yǎng)老”問題。以房養(yǎng)老，是指老人可以把房子賣掉或者抵押，同時(shí)要求設(shè)立居住權(quán)——有生之年要讓自己無償居住。這樣，就可以把原本只能用來當(dāng)作遺產(chǎn)的房子，提前變現(xiàn)用來治病、養(yǎng)老和改善生活及降低子女的生活壓力。

三、居住權(quán)制度的社會(huì)影響

居住權(quán)制度作為民法典中的重要制度創(chuàng)新，將對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和相關(guān)利害關(guān)系人的利益產(chǎn)生影響。

其一，居住權(quán)制度將對(duì)有關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生影響。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，居住權(quán)制度或帶動(dòng)以房養(yǎng)老模式的發(fā)展，為其提供制度保障。同時(shí)，居住權(quán)制度的靈活性也可能為廉租房、公租房等既有住房模式提供法治支撐。但是，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，居住權(quán)并不具有普適性，市場上設(shè)置居住權(quán)的房產(chǎn)應(yīng)該僅是個(gè)別情況，只會(huì)占市場的很小比例，很大一部分綁定居住權(quán)的房產(chǎn)會(huì)是在公租房、法拍房等特殊領(lǐng)域。因此，居住權(quán)制度雖然會(huì)對(duì)二手房的流通產(chǎn)生一定影響，但對(duì)整個(gè)房產(chǎn)市場影響甚微。

其二，居住權(quán)制度將對(duì)相關(guān)利害關(guān)系人產(chǎn)生影響。一方面，對(duì)于房屋的所有權(quán)人而言，居住權(quán)成立后會(huì)對(duì)其權(quán)利產(chǎn)生一定限制。對(duì)所有權(quán)人來講，設(shè)立居住權(quán)后，房屋所有權(quán)人的權(quán)利肯定受到限制。例如，房屋所有權(quán)人不能再把房屋進(jìn)行出租，否則將和居住權(quán)人的利益產(chǎn)生沖突。但是，房屋所有權(quán)人可以繼續(xù)轉(zhuǎn)讓房屋。雖然在房屋上設(shè)立了居住權(quán)，但是，房屋的所有權(quán)人是不變的。但是，無論將房屋轉(zhuǎn)讓給誰，居住權(quán)都是不變的。也就是說“房屋轉(zhuǎn)讓不能打破居住權(quán)”。這就意味著，設(shè)立居住權(quán)后，房屋的所有權(quán)人在出售房屋的時(shí)候肯定會(huì)有較多障礙。另一方面，買房人將會(huì)面臨更多的審查義務(wù)。居住權(quán)屬于用益物權(quán)，可以對(duì)房屋的所有者進(jìn)行對(duì)抗，所以在進(jìn)行房產(chǎn)交易的過程之中，買房人不能忽略是否存在居住權(quán)。買房人不僅僅需要查詢房屋的所有權(quán)歸屬、有無查封、有無抵押等情況，還必須確認(rèn)房屋上是否登記了居住權(quán)，防止出現(xiàn)房子購買之后無法行使使用權(quán)等問題。買房人經(jīng)過查詢房屋的登記情況，如果發(fā)現(xiàn)房屋上有居住權(quán)，則意味著買房人買房后既不能居住，也不能出租，這就導(dǎo)致買房的交換價(jià)值和使用價(jià)值受到很多限制。因此，在《民法典》正式施行之后，二手房交易中，買房人要盡到更為謹(jǐn)慎的買方注意義務(wù)，對(duì)所購買之房屋上的抵押權(quán)、居住權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)進(jìn)行更為詳盡的審查，以避免出現(xiàn)“買者風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)”之不利后果。

總之，民法典設(shè)置專章規(guī)定居住權(quán)，反映了“以人民為中心”的發(fā)展思想，反映了民事立法對(duì)人民群眾現(xiàn)實(shí)居住需求的積極回應(yīng)。有理由相信，民法典的居住權(quán)將對(duì)百姓的日常生活帶來明顯的變化。我們應(yīng)該充分利用好居住權(quán)制度實(shí)現(xiàn)“房盡其用、住有所居”的美好愿望。但是，也應(yīng)該重視居住權(quán)制度的引入對(duì)有關(guān)產(chǎn)業(yè)和利害關(guān)系人可能產(chǎn)生的影響，積極采取措施，對(duì)有關(guān)問題提前作出制度安排。