商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合探討

文/羅萍（SM 廣場(chǎng)（成都）有限公司）

一、業(yè)財(cái)融合概述

業(yè)財(cái)融合，主要是指基于企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)作為方向，依賴(lài)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)融合的手段，來(lái)有效防控企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層重大決策活動(dòng)提供參考依據(jù)，有助于現(xiàn)代企業(yè)提升自身風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)對(duì)能力，有效降低企業(yè)損失，為實(shí)現(xiàn)既定運(yùn)營(yíng)目標(biāo)提供有效工具。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)業(yè)財(cái)融合的意義

（一）防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)具有一般房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益、高投資型企業(yè)，該類(lèi)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程、未來(lái)發(fā)展進(jìn)程中都存在多項(xiàng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)處理不及時(shí)，則會(huì)對(duì)該企業(yè)造成巨大損失。因此，從風(fēng)險(xiǎn)防范角度出發(fā)，需要財(cái)務(wù)工作人員深入至前端業(yè)務(wù)工作中，了解、掌握各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)信息，進(jìn)一步完善企業(yè)現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理體系與內(nèi)控監(jiān)管體系。同時(shí)，根據(jù)業(yè)財(cái)融合要求，對(duì)于財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)工作人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)有著更高標(biāo)準(zhǔn)，要求業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)工作人員以專(zhuān)業(yè)的知識(shí)結(jié)構(gòu)與技能來(lái)加強(qiáng)內(nèi)部控制，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)降低的最大化。

（二）提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)迅猛發(fā)展的現(xiàn)狀，與企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與高速運(yùn)行模式有直接聯(lián)系。不同地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為了自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位，都在探索符合自身發(fā)展需求的道路。例如部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)集中在二三線(xiàn)城市間發(fā)展，放棄一線(xiàn)城市的競(jìng)爭(zhēng)；而部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)以打造經(jīng)典產(chǎn)品的方式來(lái)引進(jìn)客戶(hù)；部分地產(chǎn)企業(yè)利用加強(qiáng)執(zhí)行力度的手段來(lái)獲得市場(chǎng)地位。業(yè)財(cái)融合的推行，便于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)精準(zhǔn)掌握自身發(fā)展優(yōu)勢(shì)，對(duì)具有的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行深入研究。在明確自身優(yōu)劣勢(shì)下，充分利用優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)短板，以此來(lái)提升企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)管理水平及質(zhì)量[1]。

（三）為企業(yè)決策提供支撐

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中項(xiàng)目建設(shè)主要包含投資與融資決策兩種，其中投資前期管理工作極為關(guān)鍵，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)成果具有直接關(guān)聯(lián)。而投資決策的運(yùn)行流程具體有以下幾點(diǎn)：環(huán)境分析、設(shè)計(jì)確認(rèn)投資計(jì)劃、評(píng)價(jià)投資成果等。關(guān)于投資決策運(yùn)行步驟，需要企業(yè)業(yè)務(wù)部門(mén)結(jié)合市場(chǎng)運(yùn)行情況，就環(huán)境、行業(yè)發(fā)展情況、企業(yè)資源等內(nèi)容編制報(bào)告，由財(cái)務(wù)部門(mén)提供歷史數(shù)據(jù)作為參考；預(yù)估項(xiàng)目現(xiàn)金流量與收益率，需要業(yè)務(wù)部門(mén)提供的相關(guān)內(nèi)容，以及現(xiàn)金流量發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，之后由財(cái)務(wù)部門(mén)采取有效手段來(lái)計(jì)算項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo)，便于掌握項(xiàng)目具體實(shí)施收益情況。與此同時(shí)，融資決策也需要在財(cái)務(wù)部門(mén)了解項(xiàng)目及資金規(guī)劃等前提下，完成融資規(guī)劃匹配、風(fēng)險(xiǎn)管控、成本降低等工作。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)業(yè)財(cái)融合面臨的問(wèn)題和挑戰(zhàn)

（一）財(cái)務(wù)部門(mén)和業(yè)務(wù)部門(mén)數(shù)據(jù)信息不通，溝通效率較差

首先，財(cái)務(wù)部門(mén)與業(yè)務(wù)部門(mén)交流過(guò)程中，大多存在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，業(yè)務(wù)部門(mén)無(wú)法精確理解的情況，例如銷(xiāo)售回款率差，時(shí)間延遲，財(cái)務(wù)工作人員僅提供幾項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)，而業(yè)務(wù)人員對(duì)該類(lèi)專(zhuān)業(yè)信息不了解，造成兩部門(mén)之間的無(wú)效交流溝通。其次，企業(yè)業(yè)務(wù)部門(mén)更側(cè)重項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的指標(biāo)，例如業(yè)務(wù)出租環(huán)節(jié)產(chǎn)生的各項(xiàng)指標(biāo)，而財(cái)務(wù)部門(mén)更為注重項(xiàng)目建設(shè)成果產(chǎn)生的指標(biāo)，這種部門(mén)之間缺乏邏輯思維、換位思考的交流方式，會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)融合的推行產(chǎn)生阻礙。

（二）財(cái)務(wù)部門(mén)和業(yè)務(wù)部門(mén)管理目標(biāo)不同，難以通力合作

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)作為資金高度密集型發(fā)展的領(lǐng)域，在預(yù)售證沒(méi)有拿到前需不斷投入大量經(jīng)費(fèi)，具體有建設(shè)成本、信貸成本等，一旦企業(yè)無(wú)法確保資金正常運(yùn)行，則會(huì)使得企業(yè)面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。同時(shí)，根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)具備的高杠桿屬性，通常會(huì)選擇向金融機(jī)構(gòu)貸款的方式完成融資活動(dòng)，加之高杠桿帶來(lái)的壓力，一旦企業(yè)后期銷(xiāo)售款項(xiàng)不能及時(shí)完成資金回籠時(shí)，同樣會(huì)面對(duì)現(xiàn)金流危局，無(wú)法實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。所以，企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)更側(cè)重當(dāng)前相關(guān)工作內(nèi)容的使用，如何合理處理資本結(jié)構(gòu)與債券之間的聯(lián)系，來(lái)應(yīng)對(duì)日趨加劇的資金壓力。面對(duì)銷(xiāo)售情況不良好時(shí)，不僅無(wú)法及時(shí)償還高利息借款，而且會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行更為嚴(yán)峻化。由于地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)之間沒(méi)有形成統(tǒng)一的觀(guān)念與目標(biāo)，對(duì)于企業(yè)運(yùn)營(yíng)缺乏有效交流溝通，財(cái)務(wù)部門(mén)無(wú)法向業(yè)務(wù)部門(mén)、管理者提供及時(shí)高效的財(cái)務(wù)服務(wù)，影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升[2]。

（三）業(yè)財(cái)融合信息化手段落后，業(yè)財(cái)數(shù)據(jù)難共享

商業(yè)地產(chǎn)推行業(yè)財(cái)融合，對(duì)一線(xiàn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)、銷(xiāo)量波動(dòng)、資金規(guī)劃、運(yùn)行數(shù)據(jù)等內(nèi)容及時(shí)完成整合、分析工作是前提保障，而創(chuàng)建以大數(shù)據(jù)技術(shù)與云計(jì)算手段為主的先進(jìn)分析模式，便于企業(yè)業(yè)務(wù)有效運(yùn)行[3]。但是，當(dāng)前信息化手段在地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用未實(shí)現(xiàn)全面化、深入化，軟件硬件的融合不到位，不僅會(huì)影響業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的對(duì)接工作，增加交流溝通成本，而且會(huì)降低信息傳遞的時(shí)效性與精確性。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)信息共享化落實(shí)不到位，信息資源不充分，不利于后期平臺(tái)數(shù)據(jù)的運(yùn)算與處理工作，最終對(duì)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)融合的實(shí)施造成阻礙。另外，信息的安全性也會(huì)受到很大影響，無(wú)法保障企業(yè)重要信息的保密性與安全性，無(wú)疑會(huì)加劇信息風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（四）專(zhuān)業(yè)業(yè)財(cái)融合人才匱乏，業(yè)財(cái)融合工作難落實(shí)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在推行業(yè)財(cái)融合過(guò)程中，不同于固有財(cái)務(wù)管理模式，對(duì)于相關(guān)工作人員自身素養(yǎng)及能力均有著更高要求，要求地產(chǎn)企業(yè)從戰(zhàn)略化視角來(lái)推動(dòng)業(yè)財(cái)融合工作的實(shí)施。首先，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行運(yùn)營(yíng)模式與銷(xiāo)售模式進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，無(wú)形中對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)行產(chǎn)生影響。但是，對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，該層面人才缺乏，更多集中在業(yè)務(wù)部門(mén)，業(yè)財(cái)融合人員比例不足，企業(yè)內(nèi)也缺少加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合人員培訓(xùn)意識(shí)，多憑借歷史經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行人員管控，從而給業(yè)財(cái)融合建設(shè)造成影響；其次，引導(dǎo)性不足，財(cái)務(wù)人員在未經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的情況下，無(wú)法深入到一線(xiàn)業(yè)務(wù)中，不能深層次探索存在的問(wèn)題，對(duì)提升運(yùn)營(yíng)效率無(wú)法提供有效建議。

四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合的策略

（一）樹(shù)立業(yè)務(wù)系統(tǒng)性思維，將財(cái)務(wù)語(yǔ)言業(yè)務(wù)化

地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)與業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行交流溝通中，需注重使用雙方均能理解的語(yǔ)言，盡量減少專(zhuān)業(yè)性財(cái)務(wù)語(yǔ)言的使用，以防無(wú)效交流。例如在分析銷(xiāo)售回款環(huán)節(jié)中，實(shí)現(xiàn)針對(duì)性、具體性分析模式，不論是按揭回款遲緩、收付回款不到位、銀行審批資料未通過(guò)等問(wèn)題，均需提前明確具體是何種問(wèn)題，才能有助于業(yè)務(wù)部門(mén)根據(jù)此找尋原因，進(jìn)而解決處理問(wèn)題。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)工作人員在業(yè)務(wù)工作中，需及時(shí)添加關(guān)鍵性指標(biāo)，如交付延遲后或者開(kāi)盤(pán)前對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生的影響、銷(xiāo)售或者項(xiàng)目竣工后的價(jià)值，只有實(shí)現(xiàn)指標(biāo)全程監(jiān)管，才能確保工程項(xiàng)目建設(shè)到位。另外，進(jìn)一步提升管理水平、提出糾正修訂措施，保障結(jié)果性指標(biāo)的有效性，防止在結(jié)果產(chǎn)生后總結(jié)匯總的無(wú)效事件。

（二）為財(cái)務(wù)部門(mén)和業(yè)務(wù)部門(mén)確立統(tǒng)一的目標(biāo)導(dǎo)向，發(fā)揮財(cái)務(wù)管控優(yōu)勢(shì)

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的運(yùn)行是相互關(guān)聯(lián)、相互制衡的關(guān)系。例如建設(shè)部門(mén)的項(xiàng)目工期管控與資金借貸成本具有緊密關(guān)聯(lián)，一旦交付不及時(shí)，則需要地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定交付違約金；建設(shè)成本管控也對(duì)企業(yè)整體利潤(rùn)具有一定影響；企業(yè)銷(xiāo)售部門(mén)制定的營(yíng)銷(xiāo)措施、產(chǎn)品價(jià)格確認(rèn)也與產(chǎn)品收益具有關(guān)聯(lián)性。企業(yè)表面上沒(méi)有業(yè)務(wù)往來(lái)的部門(mén)，實(shí)際上需確定統(tǒng)一化的發(fā)展目標(biāo)，以企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)實(shí)行統(tǒng)籌規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具體可以從預(yù)算管理、成本管控等工作中實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化模式。首先，由地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門(mén)確定預(yù)算、財(cái)務(wù)部門(mén)完成審核工作；其次，促進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)部門(mén)的交流，定期完成彼此數(shù)據(jù)信息的傳遞工作[4]。

（三）構(gòu)建業(yè)財(cái)融合系統(tǒng)平臺(tái)，推進(jìn)業(yè)財(cái)一體化

面對(duì)信息化技術(shù)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)緊隨其后，逐漸將信息化手段、業(yè)務(wù)嵌入至企業(yè)業(yè)財(cái)融合建設(shè)工作中，進(jìn)而提升地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的高效性、完善性，便于地產(chǎn)企業(yè)掌握更為先進(jìn)的管理手段。首先，做好業(yè)財(cái)融合信息化建設(shè)的頂層設(shè)計(jì)，設(shè)立符合共同需求的業(yè)財(cái)管控平臺(tái)，其中具體包含預(yù)算管理、資金管理等內(nèi)容，將管理流程與信息系統(tǒng)相結(jié)合，以此達(dá)到降低實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一化模式有利于后續(xù)財(cái)務(wù)部門(mén)的收集整合工作；其次，積極做好軟硬件與信息平臺(tái)的對(duì)接融合工作，通過(guò)充分整理現(xiàn)有資源，形成良好的系統(tǒng)管理環(huán)境，提升系統(tǒng)的安全性與保密性，借助現(xiàn)代信息技術(shù)來(lái)降低可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）構(gòu)建業(yè)財(cái)融合人才隊(duì)伍，完善相關(guān)崗位配置及權(quán)責(zé)

業(yè)財(cái)融合的推行無(wú)疑打破了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)固有的會(huì)計(jì)工作模式，從業(yè)務(wù)視角來(lái)看，需建立全新的財(cái)務(wù)管理模式。首先，地產(chǎn)企業(yè)需加強(qiáng)對(duì)業(yè)財(cái)融合推行的引導(dǎo)，要求財(cái)務(wù)人員知識(shí)結(jié)構(gòu)與能力不能停留在基礎(chǔ)會(huì)計(jì)能力上，而是需要從該行業(yè)以及企業(yè)整體出發(fā)，從戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)角度系統(tǒng)化推進(jìn)財(cái)務(wù)工作，樹(shù)立較強(qiáng)的邏輯思維，實(shí)現(xiàn)有序的目標(biāo)分解和針對(duì)性的分解目標(biāo)；其次，提升財(cái)務(wù)工作人員學(xué)習(xí)能力，優(yōu)化現(xiàn)有知識(shí)框架，改變固有的工作方式，促進(jìn)與業(yè)務(wù)部門(mén)的交流溝通，及時(shí)提出有效的改善措施，來(lái)提升財(cái)務(wù)管理水平與效率；最后，正確引導(dǎo)財(cái)務(wù)人員深入到前端業(yè)務(wù)運(yùn)行中，采取跨部門(mén)實(shí)操等活動(dòng)方式，不斷提升業(yè)財(cái)融合的匹配度。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍采取高運(yùn)轉(zhuǎn)率、高開(kāi)發(fā)速度的運(yùn)行模式。為了保障資金使用效率，需不斷健全財(cái)務(wù)管控，制定有效的決策機(jī)制，組建專(zhuān)業(yè)性更強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)，而這一切與地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)融合的推行緊密相關(guān)。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需特別注重業(yè)財(cái)融合人才的培訓(xùn)，為實(shí)施推進(jìn)業(yè)財(cái)融合做出更大貢獻(xiàn)。