經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的短板及補足路徑分析

馬佰林（鄭州商學(xué)院）

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，評估行業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的時代背景，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)類型也在不斷變化。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)深入貫徹《資產(chǎn)評估法》，通過創(chuàng)新業(yè)務(wù)類型，服務(wù)供給側(cè)改革，積極主動適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)。

■ 新常態(tài)下房地產(chǎn)估價市場現(xiàn)狀及估價機(jī)構(gòu)的短板

（一）當(dāng)前房地產(chǎn)估價市場現(xiàn)狀

1.估價機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新水平滯后于市場需求

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，評估需求也呈現(xiàn)出多元化的變化。例如：因環(huán)境污染對房屋價值造成的損失評估、高端評估咨詢等。但房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新能力滯后于市場的估價需求，致使一些估價需求不能得到滿足。

2.估價機(jī)構(gòu)面臨市場需求延遲的風(fēng)險

受我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略疊加中央“住房不炒”政策的雙重影響，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的交易量在短期內(nèi)處于下降或受抑制狀態(tài)，進(jìn)而導(dǎo)致評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)量受到經(jīng)濟(jì)換擋升級和創(chuàng)新能力不足的影響。但在短期內(nèi)由于業(yè)務(wù)收入的下降，給中小評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展帶來較大的挑戰(zhàn)甚至倒閉的風(fēng)險。

3.估價機(jī)構(gòu)面臨經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的壓力

中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新時代，基本特征就是我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。突出第三產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新、消費對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，不斷優(yōu)化結(jié)構(gòu)。實現(xiàn)供給與需求之間保持動態(tài)平衡，從而實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的普惠式增長。經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展必然面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)地調(diào)整，以及新舊產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變。對于過度依賴傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)的中小評估機(jī)構(gòu)來說，隨著傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)的縮減，將會帶來收入的減少，而對于新的評估業(yè)務(wù)由于缺乏強(qiáng)大的人才儲備和出于開拓新業(yè)務(wù)的成本考慮，使得中小評估機(jī)構(gòu)很難獲得新的評估業(yè)務(wù)。因此傳統(tǒng)評估機(jī)構(gòu)面臨經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的壓力進(jìn)一步增加。如何調(diào)整評估業(yè)務(wù)類型、構(gòu)建結(jié)構(gòu)合理的人才儲備是估價機(jī)構(gòu)在我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展背景下需要思考的一個重要問題。

（二）當(dāng)前房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的短板

1.估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)單一

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)主要集中在房地產(chǎn)抵押評估、房屋征收評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估、司法鑒定評估等領(lǐng)域，在我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段的背景下，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)一步深入，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)增長方式都將面臨深刻的變革。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)將繼續(xù)面臨較大的調(diào)整和改變。例如，隨著城市化的不斷提高和城市拆遷改造的不斷推進(jìn)，傳統(tǒng)的房屋征收評估業(yè)務(wù)需求在今后將逐漸減少，依賴此項業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)今后受到的影響較大。因此在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的大背景下，傳統(tǒng)評估機(jī)構(gòu)由于業(yè)務(wù)單一將受到較大的影響。

2.房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)抵御危機(jī)的能力較弱

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展由追求高速度向追求高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，以及貫徹“住房不炒”的國家政策，使得房地產(chǎn)市場的投資量和銷售量同比出現(xiàn)一定下降，在短期內(nèi)房地產(chǎn)的評估需求將出現(xiàn)下降趨勢，這將對創(chuàng)新能力差、評估業(yè)務(wù)單一的中小房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的收入帶來較大影響。同時由于傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)的調(diào)整，主要依賴傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)的中小型房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的營業(yè)收入將出現(xiàn)下降甚至面臨倒閉的風(fēng)險，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下也將是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)面臨重大洗牌的時期。

3.運用大數(shù)據(jù)的能力偏弱

我國房地產(chǎn)估價行業(yè)與大數(shù)據(jù)的結(jié)合雖然還處于起步階段，但是發(fā)展迅速，房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)評估在數(shù)據(jù)革命中獲益匪淺。國外通過建立房地產(chǎn)交易的數(shù)據(jù)庫借助計算機(jī)系統(tǒng)輔助評估，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)大批量的自動評估。借助計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建“云評估”、“云征收”、“云勘查”實現(xiàn)評估現(xiàn)場勘查、評估資料收集、評定估算的“云操作”，進(jìn)而實現(xiàn)準(zhǔn)確的“桌面評估”。而國內(nèi)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在大數(shù)據(jù)建設(shè)和“云評估”平臺建設(shè)方面還比較滯后，因此在傳統(tǒng)評估需求減少的背景下對于對數(shù)據(jù)庫建設(shè)滯后，缺乏計算機(jī)輔助評估系統(tǒng)的中小評估機(jī)構(gòu)來說影響較大。傳統(tǒng)評估機(jī)構(gòu)必然面臨著巨大的挑戰(zhàn)，尤其是對大數(shù)據(jù)運用能力偏弱的評估機(jī)構(gòu)。

4.評估機(jī)構(gòu)整體實力不足

經(jīng)查詢中國房地產(chǎn)估價師官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，截至2020 年年底我國房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)5348 家，其中一級評估機(jī)構(gòu)798 家，占比14.92% ，這也反映了在我國房地產(chǎn)評估行業(yè)里，中小房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)占據(jù)絕對的比例，大型、高端的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)數(shù)量還不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要。房地產(chǎn)評估行業(yè)整體競爭實力還有很大的提升空間。

5.企業(yè)盈利能力還有待進(jìn)一步提升

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)還存在營收來源單一、盈利能力較弱等問題，其存在的主要原因是國內(nèi)評估市場低價競爭現(xiàn)象仍然存在，房地產(chǎn)評估行業(yè)的進(jìn)入門檻較低，粗放式發(fā)展模式依然較普遍。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)提供的高端咨詢、高端評估業(yè)務(wù)占比依然偏少。

■ 新常態(tài)下房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)補短板的路徑

（一）關(guān)注社會熱點培育新的業(yè)務(wù)增長點

1.研發(fā)新產(chǎn)品服務(wù)新基建

新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要包括5G、大數(shù)據(jù)中心、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、特高壓、新能源汽車充電樁、城市軌道交通七大領(lǐng)域，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)該抓住國家新基建發(fā)展方向，關(guān)注新基建對房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)投資分析等業(yè)務(wù)的新需求，不斷創(chuàng)新服務(wù)，開拓房地產(chǎn)估價新的業(yè)務(wù)增長點。

2.服務(wù)老舊城區(qū)改造投資

住建部與國家發(fā)改委以及財政部做了一項全國性的摸底調(diào)查，調(diào)查發(fā)現(xiàn)全國需要改造的老舊小區(qū)有17 萬個，涉及人口超過一個億，這些老舊小區(qū)在供電網(wǎng)絡(luò)、電梯、小區(qū)道路等方面改造的緊迫性更加突出，因此要充分發(fā)揮房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在老舊小區(qū)改造過程中的評估、咨詢的作用，豐富評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)類型。

3.關(guān)注民宿投資分析研究

隨著人們收入水平的不斷增長，國內(nèi)消費者對文旅消費和休閑度假消費的需求也在不斷增加，在未來一段時期內(nèi)，民宿將成為一個新的消費需求。因此，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)要充分發(fā)揮自身在估價、咨詢方面的專業(yè)優(yōu)勢，為民宿經(jīng)營、投資等行為提供專業(yè)服務(wù)。

4.服務(wù)房地產(chǎn)租賃市場

隨著深化住房制度改革和堅持住房不炒的定位，住房在逐漸回歸居住屬性，住房租賃市場也在迅速地發(fā)展壯大，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該抓住住房租賃市場的發(fā)展機(jī)遇，服務(wù)住房租賃市場的估價、投資需求，不斷開拓新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

（二）加強(qiáng)與國外先進(jìn)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的合作

我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該走出國門，與發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)開展合作，進(jìn)行技術(shù)交流。尤其是學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的評估技術(shù)、先進(jìn)的評估準(zhǔn)則體系和完善的管理體制，促進(jìn)國內(nèi)評估行業(yè)準(zhǔn)則的完善和評估機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)評估與大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，不斷深化理論創(chuàng)新，提升自身的品牌影響力和智能評估能力，不斷縮小國內(nèi)評估行業(yè)與國外發(fā)達(dá)國家評估行業(yè)的差距。

（三）評估機(jī)構(gòu)應(yīng)注重評估大數(shù)據(jù)建設(shè)

在我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，評估機(jī)構(gòu)要想持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展下去，必須走專業(yè)化、信息化、智能化、批量化的發(fā)展方向。注重評估與互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)的結(jié)合，建立自己的評估數(shù)據(jù)庫，逐步向 “批量評估”、“智能評估”、“云評估”轉(zhuǎn)變，將提供數(shù)據(jù)信息服務(wù)作為企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向，提升企業(yè)應(yīng)對突發(fā)事件的能力，將更多的評估業(yè)務(wù)“搬到”網(wǎng)上，降低企業(yè)成本，滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展對評估業(yè)務(wù)多樣化的需求。

（四）注重評估機(jī)構(gòu)的人才儲備

企業(yè)競爭力的核心在于人才競爭，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的背景下，評估行業(yè)能否實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、不斷創(chuàng)新服務(wù)的產(chǎn)品類型關(guān)鍵在人才。因此，要提高企業(yè)競爭力，要不斷加大對人才的培養(yǎng)，尤其是對評估、經(jīng)濟(jì)、金融、法律、計算機(jī)、大數(shù)據(jù)等專業(yè)人才的培養(yǎng)。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的時代背景下，房地產(chǎn)估價師要不斷提升數(shù)據(jù)的分析能力，估價機(jī)構(gòu)要重視復(fù)合型人才庫建設(shè)，為房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)由提供傳統(tǒng)價值評估向提供綜合咨詢服務(wù)的轉(zhuǎn)型升級提供人才儲備。估價機(jī)構(gòu)要定期開展人才培訓(xùn)和交流，注重高端人才的情感需求，使人才能招得來留得住，儲備企業(yè)未來轉(zhuǎn)型升級的人力資源，助力企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

（五）加強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)之間的合作

不同的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)擅長的業(yè)務(wù)類型存在差異，因此可以通過不同評估機(jī)構(gòu)之間的合作、重組、并購等方式，來實現(xiàn)優(yōu)勢業(yè)務(wù)和人力資源的互補，有利于評估機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)，從而提升評估機(jī)構(gòu)綜合競爭力，實現(xiàn)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)高質(zhì)量發(fā)展。