房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理問(wèn)題及對(duì)策研究

陸英杰

（浙江藍(lán)城實(shí)業(yè)有限公司，浙江 杭州 310007）

一、前言

隨著針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和銀行的“三道紅線”與“兩道紅線”的出臺(tái)，中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，“房住不炒”是房地產(chǎn)政策的主基調(diào)，企業(yè)承受著前所未有的壓力。中國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)邏輯正在改變，將全面進(jìn)入管理紅利時(shí)代，靠管理出效益。地產(chǎn)行業(yè)需要繳納的稅種共11個(gè)，一般地產(chǎn)項(xiàng)目繳納的所有稅種合計(jì)會(huì)占到不含稅銷(xiāo)售收入的20%～30%，等于或高于項(xiàng)目利潤(rùn)率，所以房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理必然是企業(yè)重要的學(xué)習(xí)研究對(duì)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理問(wèn)題分析

（一）對(duì)核心稅種相關(guān)財(cái)經(jīng)法規(guī)的理解粗淺

首先是拿地階段。在繳納土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)若是對(duì)項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)公布的相關(guān)措施不夠了解，未按要求取得并保存相關(guān)證明文件，則可能出現(xiàn)少繳或者漏繳而被稅務(wù)主管機(jī)關(guān)要求納稅調(diào)整的情況，面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)的懲罰和補(bǔ)稅，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)［1］。在計(jì)算增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額時(shí)會(huì)遇到土地款扣除的問(wèn)題，此處土地款中應(yīng)當(dāng)包括向政府支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償款。前者一般會(huì)取得財(cái)政部門(mén)的財(cái)政票據(jù)作為計(jì)算依據(jù)，而后者需要取得的依據(jù)有拆遷協(xié)議、身份證復(fù)印件、已簽字按手印的拆遷補(bǔ)償款清單、收款收據(jù)或支付憑證等，存在承租人拆遷補(bǔ)償?shù)倪€要有租賃合同復(fù)印件等。如此多的憑證依據(jù)，企業(yè)往往不能全部取得，關(guān)鍵文件保存不全，給后期計(jì)算增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額留下瑕疵，增加了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其次是建設(shè)預(yù)售階段。房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)有收入成本確認(rèn)不清、確認(rèn)時(shí)點(diǎn)滯后、扣除項(xiàng)目混淆等問(wèn)題，還有許多稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是因?yàn)檎J(rèn)識(shí)上存在偏差，對(duì)增值稅、所得稅和土增稅都有重大影響。比如某些企業(yè)開(kāi)發(fā)的農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，在房屋銷(xiāo)售的同時(shí)伴隨房屋相鄰農(nóng)用地流轉(zhuǎn)，兩者雖然在業(yè)務(wù)上可獨(dú)立核算并區(qū)分，但從實(shí)質(zhì)上還是房屋銷(xiāo)售行為，可以認(rèn)為對(duì)客戶的購(gòu)買(mǎi)行為有重大影響。農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征增值稅，但筆者認(rèn)為，在考慮土增稅時(shí)此部分收入應(yīng)當(dāng)視同土增稅應(yīng)稅收入，同時(shí)把此部分的土地成本作為土增稅扣除項(xiàng)［2］。房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)出現(xiàn)重復(fù)扣除“甲供材料”成本，重復(fù)扣除利息費(fèi)用，將軟裝成本計(jì)入開(kāi)發(fā)成本和其他多列材料和建筑服務(wù)成本發(fā)票而少繳土增稅的問(wèn)題。

最后是交付清盤(pán)清算階段。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于收入成本確認(rèn)的金額和時(shí)點(diǎn)的把握不準(zhǔn)確，清算范圍的劃分不合理，對(duì)土增稅清算、所得稅匯算清繳造成麻煩。比如在交付后，根據(jù)合同約定出現(xiàn)因業(yè)主違約，且合同已履行，需要支付違約金給企業(yè)的情況，房地產(chǎn)企業(yè)未將該筆金額計(jì)入價(jià)外費(fèi)用，少計(jì)銷(xiāo)售額，存在少繳稅的行為，有被罰款，補(bǔ)交稅款、滯納金的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）核心稅種的預(yù)征模式有待改進(jìn)

第一，增值稅預(yù)征率高致使部分毛利率低的房地產(chǎn)企業(yè)多繳增值稅，企業(yè)的稅務(wù)支出壓力加劇，項(xiàng)目前期大量留抵稅額積存，造成房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流惡化，增加財(cái)務(wù)成本。第二，土地增值稅預(yù)征率按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型確定，多產(chǎn)品類(lèi)型的項(xiàng)目無(wú)法區(qū)分核算，從高適用預(yù)征率。第三，所得稅的預(yù)征模式同樣存在按項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型確定預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的問(wèn)題，對(duì)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目存在“一刀切”的政策，存在不公平的現(xiàn)象，預(yù)征政策對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流和開(kāi)發(fā)成本都有重大影響。第四，各稅種的預(yù)征模式缺少政策保障，特別是無(wú)連續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，難以在后期退回前期的預(yù)繳稅額。預(yù)征模式貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整個(gè)周期，企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都需要投入較大精力去研究各項(xiàng)政策讓各種不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅款預(yù)征工作變得更加合理。

（三）稅務(wù)管理系統(tǒng)不健全

首先，稅務(wù)管理部門(mén)缺失。其次，內(nèi)部溝通不足，各職能部門(mén)之間存在溝通障礙以及信息不對(duì)稱(chēng)的情況，錯(cuò)過(guò)最佳的稅務(wù)籌劃時(shí)點(diǎn)，增加了稅務(wù)管理的難度。最后，在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別評(píng)估以及控制過(guò)程中缺少監(jiān)督，相應(yīng)的監(jiān)管制度不完善。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理優(yōu)化對(duì)策研究

（一）加強(qiáng)稅收政策的深入研究，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況制定開(kāi)發(fā)模式

首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理人員有必要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)時(shí)溝通，然后站在政府層面分析企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理存在的實(shí)際缺陷，以及土地獲取、建設(shè)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售階段的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。準(zhǔn)確把握稅收政策是核心，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更新稅企直連平臺(tái)，了解稅收政策并接受稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)督。另外，與同行企業(yè)的對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)也是稅務(wù)管理必不可少的方法之一。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)方面應(yīng)當(dāng)選擇合適的建設(shè)方式，比如代建方式，房地產(chǎn)企業(yè)委托其他建筑公司建設(shè)項(xiàng)目，在竣工后收取代建項(xiàng)目收入，此方式可以享受免征土地增值稅政策，也能有效減少銷(xiāo)售成本。根據(jù)當(dāng)前的稅法規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)方式也可以免征土地增值稅［3］。房地產(chǎn)企業(yè)在確定開(kāi)發(fā)方式之后，還應(yīng)當(dāng)重視篩選優(yōu)質(zhì)的合作對(duì)象，將合作方的納稅人身份、信用等級(jí)都納入考量范圍。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變?cè)械姆慨a(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，重新認(rèn)識(shí)稅務(wù)管理工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的行業(yè)眾多，在大數(shù)據(jù)人工智能快速發(fā)展的當(dāng)下，萌發(fā)出多種盈利模式的可能性較大，要培養(yǎng)互聯(lián)網(wǎng)思維。在實(shí)現(xiàn)新的突破的同時(shí)也要有效地控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須把稅務(wù)管理放到重要位置，引入行業(yè)管理人才，做好多行業(yè)的稅務(wù)政策研究，在項(xiàng)目前端的策劃階段設(shè)計(jì)好經(jīng)營(yíng)模式，拒絕項(xiàng)目中后期的高風(fēng)險(xiǎn)所謂的“稅務(wù)籌劃”。

（二）改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)核心稅種預(yù)征模式

政府提出預(yù)征主要是為了確保地方財(cái)政收入的稅收和稅源穩(wěn)定，在不超額預(yù)征前提下，預(yù)征稅款并沒(méi)有對(duì)企業(yè)造成實(shí)質(zhì)性的損害。但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)項(xiàng)目毛利率降低，既定的增值稅預(yù)繳征率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于企業(yè)項(xiàng)目實(shí)際稅負(fù)，企業(yè)現(xiàn)階段的期望是政府能夠出臺(tái)相應(yīng)的政策，在毛利率降低背景下最大限度地減少房地產(chǎn)企業(yè)超額預(yù)繳增值稅，減輕企業(yè)的稅負(fù)。對(duì)于土增稅和所得稅的預(yù)征也應(yīng)遵循同樣的原則。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)稅款預(yù)征模式，本文提出以下建議：第一，政府稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)預(yù)征制度進(jìn)行更新調(diào)整，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行層面根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售情況和預(yù)算成本核定預(yù)征率，不再以房產(chǎn)品類(lèi)型確定征收率，避免在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期過(guò)多的征收稅款，及時(shí)退還房地產(chǎn)企業(yè)多繳的預(yù)征稅款，減少企業(yè)的稅務(wù)資金占用情況。第二，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的介入，加強(qiáng)對(duì)應(yīng)稅業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的監(jiān)控，并以此作為計(jì)稅依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目若是實(shí)際稅負(fù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于預(yù)征額，則可以向項(xiàng)目所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)暫停預(yù)繳稅款，經(jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)核驗(yàn)允許后停止預(yù)繳。第三，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)厘清各稅種的預(yù)征政策，統(tǒng)一允許抵減項(xiàng)的口徑，使預(yù)征更具可操作性，還要建立標(biāo)準(zhǔn)的退稅流程，建議稅務(wù)機(jī)關(guān)梳理土地增值稅清算管理流程，使其適用于核算未抵消的預(yù)繳增值稅，并進(jìn)行退還操作。

（三）完善稅務(wù)管理體系

首先，在管理出效益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新時(shí)代下，無(wú)論是在降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目盈利水平還是在優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流，稅務(wù)管理都會(huì)起到舉足輕重的作用。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在各項(xiàng)目一線設(shè)立稅務(wù)管理部門(mén)或者是專(zhuān)職崗位，并且應(yīng)當(dāng)由公司直屬管理，統(tǒng)一落實(shí)稅務(wù)方案，免除其他因素的干擾，避免稅務(wù)管理流于形式。其次，應(yīng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)稅務(wù)管理，持續(xù)深入稅務(wù)管理的精細(xì)化。如企業(yè)稅務(wù)資料數(shù)據(jù)的登記錄入、稅務(wù)信息存儲(chǔ)管理、稅務(wù)核算、納稅申報(bào)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及稅務(wù)管理制度和流程的制定等。專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)管理人員可從原有的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)中選拔，篩選出那些有潛質(zhì)的，立志于業(yè)財(cái)稅法融合的管理會(huì)計(jì)人才，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該為這些人員創(chuàng)造發(fā)揮才能的平臺(tái)。最后，建立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的溝通機(jī)制，緊密聯(lián)系各專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)。稅務(wù)管理的溝通更傾向于項(xiàng)目的策劃規(guī)劃階段，把重要工作都集中在前期方向性和全局性的研究上，加之管理團(tuán)隊(duì)過(guò)程中動(dòng)態(tài)調(diào)整管控，穩(wěn)步推動(dòng)項(xiàng)目的完成。

四、結(jié)語(yǔ)

在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)快速萌發(fā)的背景下，大力提升稅務(wù)管理水平，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前最重要的任務(wù)，稅務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)全面改進(jìn)核心稅種的預(yù)征模式，建立完整的稅務(wù)管理體系，及時(shí)制定合理合法的稅務(wù)籌劃方案，切實(shí)優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)管理工作。