論《民法典》中居住權(quán)規(guī)則適用的困境及突破

錢寧，李銳

（1.武漢大學(xué)法學(xué)院，湖北武漢430072；2.陜西省略陽縣人民法院，陜西漢中 724300；3.西北政法大學(xué)，陜西西安710122）

一、《民法典》中居住權(quán)規(guī)則之適用困境

《民法典》創(chuàng)設(shè)了居住權(quán)制度，實現(xiàn)了制度上的空白填補(bǔ)。長期以來學(xué)術(shù)界和司法實務(wù)界對居住權(quán)作了較為細(xì)致深入的研究，雖然是否應(yīng)當(dāng)設(shè)立居住權(quán)的爭執(zhí)已有定論，然而，《民法典》中居住權(quán)制度的構(gòu)造仍存在缺失和不足，較之理想狀態(tài)尚有較大偏差，從其規(guī)范數(shù)量也可見一斑。《民法典》雖已正式生效，但仍然需要對居住權(quán)規(guī)則的適用展開剖析，尤其是《民法典》在居住權(quán)的主體和客體、當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)以及居住權(quán)的滅失等方面作了諸多限制但又不甚清晰的情形下應(yīng)當(dāng)如何判定，對于今后相關(guān)司法解釋的出臺以及法律條文的正確適用都具有極大意義。

（一）居住權(quán)的權(quán)利主體及客體不明確

居住權(quán)的權(quán)利主體即權(quán)利由誰享有和行使在《民法典》中規(guī)定不明確。首先，在創(chuàng)立居住權(quán)時，立法者使用了居住權(quán)人這一概念。依照法律規(guī)定，自然人當(dāng)然可以成為居住權(quán)人，從居住權(quán)的“以滿足生活居住的需要”設(shè)立目的來看，生活居住的需要是多方面的，但該居住權(quán)人的家屬和提供醫(yī)療等特定服務(wù)的人在必須和居住權(quán)人同住以滿足居住權(quán)人生活居住需要時能否成為實際意義上的居住權(quán)人有待明確。

其次，從概念上看，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)包含了自然人和法人，這一點體現(xiàn)在《民法典》第367條，該條規(guī)定，居住權(quán)合同應(yīng)當(dāng)包含當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所。再者，居住權(quán)人是否可以包含法人并不明確。依照法律條文的字面意思來看，在民法層面，法人以及非法人組織作為法律上擬制的“人”，自然可以包含在人的范疇之內(nèi)，然而法人以及非法人組織究竟是否可以成為居住權(quán)的權(quán)利主體呢？對此學(xué)界存在著不同的意見，有的學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)的權(quán)利主體必須嚴(yán)格限定在自然人的范疇之內(nèi)，而有的學(xué)者則認(rèn)為居住權(quán)的權(quán)利主體可以是法人[1]。

最后，對于居住權(quán)的客體，《民法典》第366條將居住權(quán)客體限定于“住宅”，住宅是一個客觀描述的概念，其形容的是一個可供居住的房屋封閉空間，但是該空間的范圍不夠明確，如住宅中分別獨立的不同部分及公共區(qū)域和附屬設(shè)施、農(nóng)村地區(qū)中普遍存在的在主要房屋之外再另行修建的偏房是否屬于住宅的范圍仍需要明確?？梢姟睹穹ǖ洹返?66條中的“住宅”留有過多空白。

（二）居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)不清晰

作為物權(quán)的居住權(quán)是基礎(chǔ)民事權(quán)利，《民法典》將居住權(quán)制度規(guī)定于物權(quán)編中的用益物權(quán)分編之中，其權(quán)能法典雖未作詳盡規(guī)定，但符合物權(quán)及用益物權(quán)的一般原理是應(yīng)予肯定的?！睹穹ǖ洹返?67條明確規(guī)定的居住權(quán)權(quán)能僅有占有、使用，居住權(quán)的實現(xiàn)自然應(yīng)以占有和使用為先決條件，但在居住權(quán)制度下，居住權(quán)人對房屋應(yīng)當(dāng)具有完全、自由的支配，雖然在第367條后半句加上了“以滿足生活居住的需要”的目的性后綴，但顯然僅占有、使用在“滿足生活居住的需要”上是無法完全實現(xiàn)的，這些限定不僅排擠了私人自治的空間，而且不利于充分發(fā)揮房屋的經(jīng)濟(jì)效用，也未必能在最大程度上促進(jìn)弱者保護(hù)的實現(xiàn)[2]。

事實上，占有、使用在無論是在民法學(xué)體系下還是在民事交往中都是非常寬泛的概念，其所蘊(yùn)涵的內(nèi)容十分廣泛。在一項基礎(chǔ)性權(quán)利中，僅將其權(quán)能規(guī)定為占有和使用無論是立法意圖還是立法技術(shù)上都存在權(quán)利邊界模糊不清的問題，對民事活動和法律適用產(chǎn)生不良影響。占有應(yīng)當(dāng)是居住權(quán)人完全、排他的占有設(shè)定居住權(quán)的房屋，并對該房屋實際控制，衍生出的房屋所有權(quán)人負(fù)有按照約定的或法定的時間、方式向居住權(quán)人交付房屋的義務(wù)，如若不履行交付義務(wù)，則自然構(gòu)成違約，而《民法典》關(guān)于居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定在違約責(zé)任的承擔(dān)上也是不明朗的。

此外，對于權(quán)利人的使用，亦存在權(quán)利義務(wù)不夠清晰的適用困境。使用是居住權(quán)人在占有房屋時利用房屋來滿足居住需求的手段，居住權(quán)人行使居住權(quán)的表征即是使用該房屋。但對于如何使用以及使用的限度，《民法典》未予規(guī)定。實際上，在對房屋的使用中，如若居住權(quán)人占用、使用房屋期間，發(fā)生需要修繕的事由時，能否對房屋進(jìn)行修繕，法典未置可否。從法理邏輯上看，通常房屋的實際占有、使用人負(fù)有修繕房屋的義務(wù)，也是為了達(dá)到使用房屋的目的，但是房屋作為具有重大經(jīng)濟(jì)價值的不動產(chǎn)，其修繕是否應(yīng)當(dāng)由房屋的所有權(quán)人為之，抑或是至少應(yīng)得到房屋所有權(quán)人的明確同意，又或者賦予居住權(quán)人在緊急情況下的決斷權(quán)以免除其未通知所有權(quán)人之責(zé)任仍需要探討。修繕?biāo)a(chǎn)生的費用由居住權(quán)人負(fù)擔(dān)還是房屋所有權(quán)人負(fù)擔(dān)法典也未予明確，通常而言，對房屋的修繕花費較大，修繕的結(jié)果是房屋本身價值的填補(bǔ)或者增加，所產(chǎn)生的費用由居住權(quán)人負(fù)擔(dān)顯屬不當(dāng)，但是居住權(quán)人也享有了房屋修繕的結(jié)果，即可以更好的使用住宅，費用的分配也是需要考慮的問題?？梢灶A(yù)見，在居住權(quán)合同未約定房屋修繕事項同時法典也未明確規(guī)定的情況下，房屋修繕的問題會成為糾紛矛盾的高發(fā)點。

（三）權(quán)利消滅事由尚未詳盡

《民法典》第370條規(guī)定的居住權(quán)消滅原因只有居住權(quán)期限屆滿和居住權(quán)人死亡兩種，顯然無法涵蓋居住權(quán)消滅的事由。

居住權(quán)期限是由訂立居住權(quán)合同的當(dāng)事人雙方約定的期限，在約定不明或者約定不符合法律規(guī)定及法律精神的情形下，居住權(quán)期限無法成為確定的時間區(qū)間。在此情況下，居住權(quán)期間屆滿這一消滅事由無法適用。在遺囑設(shè)立居住權(quán)的情況下，可能存在遺囑中未確定居住權(quán)期間的情況，此時居住權(quán)期間屆滿也無法成為居住權(quán)消滅的事由。在居住權(quán)同時為兩個或兩個以上的自然人設(shè)立時，其中一個居住權(quán)人死亡時，居住權(quán)是否必然消滅也未予規(guī)定。

其他原因諸如因不可抗力導(dǎo)致房屋滅失等可能致使居住權(quán)消滅的事由《民法典》也未予涉及，再者，當(dāng)設(shè)定居住權(quán)的住宅的所有權(quán)人因資不抵債陷入破產(chǎn)，此時的居住權(quán)是否應(yīng)當(dāng)歸于消滅，此在法律規(guī)定上亦未明確涉及，學(xué)界對此亦鮮有研究。

二、居住權(quán)制度的理論邏輯與實踐價值

（一）公共政策視角下私人居住權(quán)益之維護(hù)

居住關(guān)乎著作為個體的人生存于世最基本的需求和利益[3]。我國立法機(jī)關(guān)曾公開指出，確立居住權(quán)制度之目的在于滿足民事主體以及特殊人群的住房保障和居住需求[4]，其中“住房保障”“特定人群”等措辭顯然明確強(qiáng)調(diào)了保護(hù)弱者的價值追求，由此可見，立法者無疑是將居住權(quán)制度視為了使公共政策得以落地的工具[2]?？梢哉f，涉及住房保障等一系列的民生問題長期以來都是我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大難題，也是我國政府歷來都特別加以重視的國家大計[5]。自中華人民共和國成立以來，我國實現(xiàn)了從“實物分房”到商品住房與保障房相結(jié)合，再到當(dāng)前“住有所居”理念的提出[6]，雖然我國住房公共領(lǐng)域的制度環(huán)境不斷得到優(yōu)化，然而亦暴露出成本負(fù)擔(dān)失衡、制度銜接失當(dāng)以及實踐效果失序等諸多問題[7]。在社會生活實踐中，當(dāng)前國內(nèi)城市的房屋價格持續(xù)走高，社會公眾的住房需求仍然較大，房市的動向向來是社會公眾關(guān)注的熱點所在，亦是國家頻頻出臺政策予以調(diào)控的重要對象。在居住權(quán)正式被納入《民法典》的時代背景下，便有相關(guān)人士向國家提出建議，規(guī)范并推廣以“居住權(quán)養(yǎng)老”為核心的金融服務(wù)及產(chǎn)品，以滿足“以房養(yǎng)老”的市場需求[8]。從此層面來看，居住權(quán)的制度的設(shè)立初衷似乎更多地指向了社會公共政策。

在現(xiàn)代社會中，個人的住房需求有賴于市場調(diào)節(jié)與政府干預(yù)相結(jié)合的方式進(jìn)行管理，基于政府的公共性職能，強(qiáng)化住房政策的頂層設(shè)計自然成為政府在住房市場中提升自身能力的有效路徑[9]。在政府政策長期推進(jìn)的過程中，將可以反復(fù)運用并對私人生活產(chǎn)生強(qiáng)力干預(yù)的原則或規(guī)則予以適當(dāng)法典化，是法治國家提升社會治理能力的典型體現(xiàn)。《民法典》作為指引市民行為的“生活指南”，其內(nèi)容規(guī)則涵蓋了社會公眾從事民事活動的方方面面。法典將居住權(quán)進(jìn)行了正式規(guī)定，無疑具有將公共政策與私人需求相結(jié)合的聯(lián)通作用。從一定意義上講，私人居住權(quán)益的維護(hù)亦是居住公共政策之目的所在。

（二）居住權(quán)制度的核心價值應(yīng)在于私人自治

《民法典》作為典型的私法，居住權(quán)作為《民法典》之中的典型權(quán)利，其在更深層次的法律意義上當(dāng)然應(yīng)歸屬于私人自治范疇，并且這一制度從產(chǎn)生時期便被打上了重重的私法烙印。從歷史視角來看，居住權(quán)最初源自于羅馬法，雖然在古典法時代曾被解釋成為一種債權(quán)，然而由于其在社會生活中需要被賦予物權(quán)效力的事實，很快被比照“地役權(quán)”衍生出與之相對應(yīng)的“人役權(quán)”，由是于此，居住權(quán)正式被定位為物權(quán)，并得到了后世立法的認(rèn)可[10]。可以說，從實定法的層面考量，居住權(quán)雖然曾被解讀為債權(quán)并經(jīng)過了從債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)化，然而其自始自終均未脫離私法的范疇。私法的核心要義在于私人自治，故而從此意義上講，私人自治無疑乃居住權(quán)制度的核心價值所在。

在我國《民法典》中，考察關(guān)于居住權(quán)制度的條文規(guī)定，其存在著成立即意味著與所有權(quán)相互分離、權(quán)利行使具有法定性、權(quán)利的期限可由當(dāng)事人自行設(shè)立、權(quán)利的消滅存在著法定與意定兩種可能等基本效力[11]。雖然《民法典》對于居住權(quán)制度的規(guī)定僅僅只有六個條文，頗為簡陋和粗糙，然而卻從制度構(gòu)造的層面勾勒出了居住權(quán)從權(quán)利產(chǎn)生到權(quán)利行使與變更再到權(quán)利消滅的典型私法邏輯。并且，居住權(quán)制度被規(guī)定在我國《民法典》物權(quán)編之用益物權(quán)之中，其被我國明確承認(rèn)為物權(quán)的一種。應(yīng)當(dāng)講，私法的核心原則在于自治，物權(quán)法乃至民法作為私法的組成部分，必然應(yīng)當(dāng)秉持私法自治的原則，而私人自治是物權(quán)法定的基礎(chǔ)，物權(quán)法定在原則上不能背離私人自治的精神[12]。物權(quán)的法定究其目的在于保障物權(quán)權(quán)利人的權(quán)利受到尊重以維護(hù)交易安全，由此使得基于信賴?yán)娴慕灰谆顒映蔀榭赡懿⑹沟梦餀?quán)歸屬得以穩(wěn)定實現(xiàn)，在物權(quán)法定的框架內(nèi)，當(dāng)事人能夠最大自由且安全地行使權(quán)利，這樣其實質(zhì)亦是在最大限度地保障私人自治[13]。

（三）居住權(quán)制度的實踐價值在于解決現(xiàn)實矛盾

衣食住行向來是人們生存的最基本之需求。據(jù)民政部官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止2018年年底，我國提供住宿的民政機(jī)構(gòu)數(shù)量已達(dá)32887個，其中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量為29792個；提供住宿的民政機(jī)構(gòu)床位共計約428.9萬張，其中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位為392.8萬張[14]。截止2019年年底，我國提供住宿的民政機(jī)構(gòu)數(shù)量已達(dá)36700個，其中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量為34065個；提供住宿的民政機(jī)構(gòu)床位共計約457.7萬張，其中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位為429.2萬張[15]。至2020年年底，我國提供住宿的民政機(jī)構(gòu)數(shù)量已達(dá)40749個，其中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量為38069個；提供住宿的民政機(jī)構(gòu)床位共計約510.2萬張，其中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位為483.1萬張[16]。以上數(shù)據(jù)至少說明以下兩個方面的問題：

一方面，我國提供住宿的民政機(jī)構(gòu)數(shù)量雖然近年來呈連續(xù)增長態(tài)勢，然而其發(fā)展速度仍然較為緩慢。根據(jù)我國最新的行政區(qū)域規(guī)劃，我國大陸地區(qū)現(xiàn)有將近4萬個鄉(xiāng)鎮(zhèn)及街道辦事處，而直至2020年底，我國提供住宿的民政機(jī)構(gòu)數(shù)量才勉強(qiáng)突破4萬個。換句話說，我國現(xiàn)有能夠提供住宿的民政機(jī)構(gòu)數(shù)量，方勉強(qiáng)達(dá)到平均每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)或街道辦擁有1家的程度，這還是在數(shù)量平均之下的理想狀態(tài)。眾所周知，我國東西部地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展極不平衡，在此現(xiàn)實背景下不難預(yù)見，我國仍有相當(dāng)數(shù)量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有能夠提供住宿的民政機(jī)構(gòu)。

另一方面，從我國提供住宿的民政機(jī)構(gòu)的數(shù)量及類型來看，我國提供住宿的民政機(jī)構(gòu)的數(shù)量在2018年、2019年、2020年分別為32887個、36700個、40749個，其中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)占據(jù)了絕對優(yōu)勢的比重，這一比重在2018年為90.1%，在2019年為92.8%，在2020年為93.4%，呈連年上升態(tài)勢。此外，從我國提供住宿的民政機(jī)構(gòu)的床位數(shù)量及類型來看，我國提供住宿的民政機(jī)構(gòu)的床位數(shù)量在2018年、2019年、2020年分別為428.9萬張、457.7萬張、510.2萬張，其中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)量分別占比為91.6%、93.8%、94.7%，亦呈連年上升態(tài)勢。這樣的特征固然說明了我國老年人的居住需求在社會居住的普遍需求形態(tài)之中呈現(xiàn)突出地位，老年人的居住需求正在得到國家和社會的重點關(guān)注。然而，從實踐狀況來看，老年人的居住問題在民政事業(yè)之中處于極為突出的地位在一定程度上亦折射出我國現(xiàn)實社會之中老年人的居住權(quán)益在家庭架構(gòu)內(nèi)難以得到保障的事例與現(xiàn)象亦較為常見。在我國部分家庭之中，因為老年人的贍養(yǎng)糾紛致使老年人的居住權(quán)益得不到保障的情況已十分常見。

如在唐某三人訴俞某某返還原物糾紛案（最高人民法院“人民法院老年人權(quán)益保護(hù)十大典型案例”之一）中，案涉房屋原系唐某三人的父親唐某某與母親韓某某的夫妻共同財產(chǎn)。2007年，韓某某去世。2008年，唐某三人通過繼承遺產(chǎn)及唐某某的房屋產(chǎn)權(quán)贈與，取得案涉房屋所有權(quán)，并出具承諾書，承諾：父親唐某某及其續(xù)弦未離世前，有終身無償居住該房屋的權(quán)利，但此房只能由唐某某及其續(xù)弦居住，其無權(quán)處置（出租、出售、出借等），唐某三人無權(quán)自行處置該房產(chǎn)。后俞某某與唐某某登記結(jié)婚，共同居住案涉房屋。2016年1月，唐某某去世，64歲的俞某某仍居住在內(nèi)。同年6月，唐某離婚，其以無房居住為由要求入住該房屋，遭俞某某拒絕。唐某三人提起本案訴訟，要求判令俞某某立即返還唐某三人名下的案涉房屋。法院認(rèn)為，唐某三人在取得案涉房屋所有權(quán)時作出的承諾系其真實意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，俞某某依據(jù)該承諾享有繼續(xù)在案涉房屋居住的權(quán)利，唐某三人應(yīng)按承諾履行其義務(wù)。同時，俞某某不存在違反承諾書中對案涉房屋出租、出售、出借的行為，故對唐某三人要求俞某某立即返還其名下案涉房屋的請求，不予支持，判決駁回唐某三人的訴訟請求[17]。

2021年1月1日，我國《民法典》正式施行。雖然關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定在我國民事法律體系中屬于首次，然而如前所述，在司法實踐中，因為當(dāng)事人的居住問題而引發(fā)的糾紛早已出現(xiàn)。無獨有偶，被媒體稱為“武漢首例居住權(quán)執(zhí)行案件”的許某申請執(zhí)行一案，該案的事實亦發(fā)生于《民法典》出臺之前，法院從尊重當(dāng)事人遺囑的角度承認(rèn)了房屋在歸屬于他人的情況下當(dāng)事人可以在房屋內(nèi)居住的權(quán)利。至《民法典》施行之后，當(dāng)事人許某便依照2016年法院作出的生效判決就房屋的居住權(quán)申請強(qiáng)制執(zhí)行并得到了法院的支持①。此外，在《民法典》剛剛施行之際，2021年1月4日，北京市海淀區(qū)人民法院便宣判了首例居住權(quán)案件②。雖然該案的糾紛事實與起訴行為均發(fā)生在《民法典》施行之前，法院經(jīng)審理后認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用時間效力的若干規(guī)定》第3條規(guī)定，民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當(dāng)時的法律、司法解釋沒有規(guī)定而民法典有規(guī)定的，可以適用民法典的規(guī)定，但明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或者背離當(dāng)事人合理預(yù)期的除外。關(guān)于居住權(quán)，《民法典》施行前的法律未有相關(guān)規(guī)定，本案可以適用《民法典》的規(guī)定。

應(yīng)當(dāng)講，以上幾個案例只是我國司法實踐中涉及因當(dāng)事人居住權(quán)益而產(chǎn)生的糾紛的縮影，然而正是社會公眾對于居住權(quán)利的迫切需求，《民法典》對于居住權(quán)制度的規(guī)制才顯得更加彌足珍貴。如今，隨著時間的推移，《民法典》所規(guī)定的居住權(quán)制度將成為越來越多的人們用以維護(hù)其居住權(quán)益的依據(jù)。

三、《民法典》居住權(quán)制度適用之厘定

毋庸置疑，居住權(quán)制度的建立在我國法律史上有著極其重要的意義與價值。然而，如前文所述，《民法典》之中關(guān)于居住權(quán)制度的規(guī)制僅僅只有六個條文，不足以解決居住權(quán)規(guī)則運行之中所可能遇到的方方面面的問題。因而言之，在《民法典》施行的背景下，需要對居住權(quán)相關(guān)規(guī)則的運用結(jié)合其它相關(guān)法律及司法解釋予以綜合判定。

（一）居住權(quán)的設(shè)立

關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立問題，規(guī)定在《民法典》第367條和第368條之中。依照法條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)采取書面合同的形式進(jìn)行約定，并且合同條款一般包括當(dāng)事人的姓名或者名稱或者住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)的期限、解決爭議的方法。當(dāng)事人可以將居住權(quán)的設(shè)立約定為有償或者無償，如無明確約定，法律一般推定為無償。并且，設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。

首先，《民法典》雖然將居住權(quán)的客體規(guī)定為住宅，但是如何對住宅進(jìn)行理解，并未明確。申而言之，在法律適用的過程中，房屋的附屬設(shè)施是否包含在“住宅”的范圍內(nèi)？一般而言，當(dāng)事人依照合同約定設(shè)立居住權(quán)，房屋當(dāng)然是居住權(quán)的應(yīng)然客體。然而，當(dāng)事人在行使居住權(quán)的過程中，用于生活的房屋附屬設(shè)施，也將會直接影響到居住權(quán)的有效行使。故而，對于《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定之中的“住宅”范圍的理解，顯然應(yīng)當(dāng)包括房屋以及用于生活的房屋附屬設(shè)施。

其次，對于居住權(quán)的設(shè)立主體，法律并未直接進(jìn)行規(guī)定。由此將產(chǎn)生一個適用問題，即自然人以外的法人以及非法人組織，是否能夠成為設(shè)立居住權(quán)的主體？從《民法典》關(guān)于居住權(quán)合同應(yīng)當(dāng)包括的一般內(nèi)容來看，當(dāng)事人的姓名或者名稱或者住所赫然在列。從對法條的文義解釋來看，當(dāng)事人的姓名或者名稱或者住所，應(yīng)當(dāng)意指居住權(quán)的設(shè)立主體既可以是自然人，又可以是自然人以外的其他民事主體。當(dāng)然，依照《民法典》第366條之規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立目的在于“滿足生活居住的需要”，根據(jù)民事主體的自然屬性，僅自然人有生活居住的需要。因此，雖然自然人、法人以及非法人組織均可為他人設(shè)立居住權(quán)，但是居住權(quán)的受體應(yīng)當(dāng)僅為自然人③。

最后，如前文所述，隨著社會人口老齡化形態(tài)的呈現(xiàn)，我國老年人居住權(quán)益的保障問題在一定程度上已經(jīng)處于民政領(lǐng)域中較為突出的問題。在一般情況下，上了年紀(jì)的老年人生活需要有他人照料，當(dāng)居住權(quán)利人為老年人的時候，為了照料權(quán)利人生活起居的近親屬、保姆等相關(guān)人員亦需要與居住權(quán)利人同住。因此，依照意思自治的原則，在不違反法律規(guī)定以及公序良俗的原則下，法律應(yīng)當(dāng)允許與居住權(quán)的權(quán)利人有近親屬關(guān)系的人或者必須與居住權(quán)權(quán)利人共同生活的其他相關(guān)人員為了“滿足生活需要”而合理使用住宅。

（二）居住權(quán)的行使

圍繞居住權(quán)行使的關(guān)鍵在于居住權(quán)的行使期間。關(guān)于居住權(quán)行使期間的相關(guān)事項，《民法典》規(guī)定得比較籠統(tǒng)，僅在其第366條中規(guī)定了居住權(quán)人有權(quán)依照約定對居住權(quán)客體的住宅進(jìn)行占有、使用，同時依照第369條之規(guī)定，居住權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓和繼承的，并且除非當(dāng)事人另有約定，否則設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租。那么，應(yīng)當(dāng)如何正確理解“占有”和“使用”呢？在居住權(quán)行使期間，房屋所有權(quán)人以及居住權(quán)人各自的義務(wù)有哪些？法律并未明確說明。

應(yīng)當(dāng)講，居住權(quán)在行使期間，雖然房屋是不動產(chǎn)，然而其終究是財產(chǎn)，其財產(chǎn)形態(tài)的存續(xù)有賴于房屋使用人一定程度上的作為與不作為。對于居住權(quán)人而言，占有房屋自不必言，其在房屋內(nèi)生存生活，應(yīng)以日常生活和合理使用為限，并就房屋及其附屬設(shè)施進(jìn)行必要的日常維護(hù)，且不得存在故意破壞房屋的行為。再者，如果居住權(quán)人在行使居住權(quán)期間，房屋及其附屬設(shè)施需要修繕，應(yīng)當(dāng)遵從當(dāng)事人之間的約定，包括費用的承擔(dān)。如果當(dāng)事人之間沒有約定或約定不明的，日常修繕的費用應(yīng)當(dāng)由居住權(quán)人承擔(dān)，重大修繕及相關(guān)費用則應(yīng)由房屋所有權(quán)人負(fù)責(zé)和承擔(dān)。

此外，居住權(quán)在行使期間需要明確的另一問題即居住權(quán)合同約定不明時的處理。在現(xiàn)實生活中，每個人的法律意識與認(rèn)知水平不一，當(dāng)事人在進(jìn)行合同約定的時候難免會有所疏漏，如果因居住權(quán)合同約定不明而引發(fā)糾紛，司法機(jī)關(guān)在裁判案件時需要分情況予以對待。具體而言，居住權(quán)合同約定不明的情況，一般包括居住的條件和要求約定不明、居住權(quán)期間未約定或約定不明以及對爭議的解決約定不明。對于居住的條件與要求約定不明的，應(yīng)當(dāng)以房屋所在地的基本居住條件為參照，能夠基本滿足當(dāng)?shù)匾话憔用竦娜粘Ｉ罴纯?。對于居住?quán)期間未約定或約定不明的，考慮到居住權(quán)制度的設(shè)立目的，在遵從一般公序良俗的前提下，一般應(yīng)當(dāng)視為無期限為宜。至于爭議的解決約定不明的，當(dāng)事人固然可以依法向人民法院提起訴訟，但是也應(yīng)當(dāng)考慮到存在居住權(quán)爭議的當(dāng)事人各方通常為近親屬抑或是關(guān)系較為親近的人員，為當(dāng)事人之間的和諧關(guān)系計，有效發(fā)揮當(dāng)事人居住地的人民調(diào)解組織的作用應(yīng)當(dāng)是必要且可行的。

（三）特殊情形下的居住權(quán)消滅

關(guān)于居住權(quán)的消滅事由，《民法典》對于居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定見之于第370條，即居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡。依照該條規(guī)定，當(dāng)居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)死亡的，居住權(quán)至此消滅。此外，參照《民法典》合同編的相關(guān)規(guī)定，居住權(quán)合同經(jīng)合法解除的，居住權(quán)自然也歸于消滅。再者，當(dāng)設(shè)立居住權(quán)的住宅歸于滅失時，依照法律規(guī)定，居住權(quán)亦自然歸于消滅④。這些可能引起居住權(quán)消滅的一般情形，依照法律規(guī)定及一般法理并不難得出結(jié)論，在理論層面無需做過多探討。在民商事實踐中，往往會存在一些相對較為特殊的情形，如同一住宅被設(shè)立眾多居住權(quán)時，或者被設(shè)立居住權(quán)的房屋所有人陷入破產(chǎn)時，該如何予以處理？

對于同一住宅被設(shè)立眾多居住權(quán)的情況，首先應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人之間的約定予以處理。申而言之，同一住宅被設(shè)立多個居住權(quán)，其實質(zhì)上是簽訂了多份居住權(quán)合同，或者同一居住權(quán)合同中存在多個居住權(quán)關(guān)系，這些居住權(quán)之間互相處于并列關(guān)系。對此，如果當(dāng)事人之間設(shè)立的均為有期限的居住權(quán)，居住權(quán)自待各居住權(quán)的期限分別到期時各自歸于消滅。對于住宅整體而言，其之上設(shè)立的居住權(quán)負(fù)擔(dān)自最后一個居住權(quán)到期時即行解除。如果當(dāng)事人之間約定的是無期限或者附條件解除的合同，或者同一住宅為不同的人分別設(shè)定了有期限與無期限并存的居住權(quán)，有期限的居住權(quán)到期時其歸于消滅，對于附條件解除的居住權(quán)合同，自條件成就時居住權(quán)歸于消滅。對于無期限的居住權(quán)合同，自應(yīng)當(dāng)?shù)鹊骄幼?quán)的權(quán)利人死亡時居住權(quán)歸于消滅。如果同一住宅被設(shè)立了多個無期限的居住權(quán)，該住宅在最后一名居住權(quán)的權(quán)利人死亡時即行解除居住權(quán)負(fù)擔(dān)。

對于被設(shè)立居住權(quán)的住宅的所有人陷入破產(chǎn)的情況，當(dāng)該住宅的所有人進(jìn)入破產(chǎn)程序之后，如何處理住宅之上所負(fù)擔(dān)的居住權(quán)，目前法律沒有明確規(guī)定，學(xué)界亦鮮有研究。對此，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)分情況而定：其一，如果住宅所有人為企業(yè)的，當(dāng)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序之后，應(yīng)當(dāng)依照《企業(yè)破產(chǎn)法》所規(guī)定的程序?qū)ζ飘a(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)進(jìn)行處理。相較于《民法典》而言，《企業(yè)破產(chǎn)法》屬于商事特別法，依據(jù)特別法優(yōu)于一般法的原則，《企業(yè)破產(chǎn)法》在適用時自然應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于《民法典》，一般企業(yè)在進(jìn)入破產(chǎn)程序后均是遵循這一原則進(jìn)行處理相關(guān)問題的。其二，如果住宅的所有人為個人的，這就涉及到個人破產(chǎn)制度的適用。雖然我國目前尚未設(shè)立個人破產(chǎn)制度，然而鑒于國家意志的明確，個人破產(chǎn)制度無疑將會在未來某個合適的時間被建立?，F(xiàn)在正處于個人破產(chǎn)制度的試點階段，深圳市出臺的地方個人破產(chǎn)條例業(yè)已施行。雖然《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)個人破產(chǎn)條例》并未涉及當(dāng)設(shè)有居住權(quán)的住宅之所有人進(jìn)入破產(chǎn)程序后如何處置住宅之上的居住權(quán)的問題，然而根據(jù)該條例第32條及第33條之規(guī)定，債務(wù)人財產(chǎn)是“人民法院裁定受理破產(chǎn)申請時屬于債務(wù)人的財產(chǎn)和依照本條例裁定免除未清償債務(wù)之前債務(wù)人所取得的財產(chǎn)”，其包括“所有或者共有的土地使用權(quán)、房屋等財產(chǎn)”，由此可見，如果破產(chǎn)債務(wù)人的住宅未被列入自由財產(chǎn)，其住宅之上設(shè)定的居住權(quán)一旦遭遇破產(chǎn)程序，居住權(quán)自然應(yīng)當(dāng)讓位于破產(chǎn)債權(quán)人的利益。換言之，只有當(dāng)破產(chǎn)債務(wù)人的住宅被納入自由財產(chǎn)時，其房屋之上的居住權(quán)才可能得以保全。

四、代結(jié)語

居住權(quán)制度雖然在人類法制史上有著極其悠久的歷史，但其作為一項用益物權(quán)被民法所確立在我國尚屬首次。對于我國而言，嶄新的居住權(quán)制度在適用的過程中，既要對較為精簡的條文規(guī)定做出科學(xué)的解讀，又要把握好其與其它民商事制度發(fā)生適用競合的情況時的價值取舍，在對立法上的突破加以肯定的基礎(chǔ)上，找尋制度的空白和漏洞，通過技術(shù)手段加以填補(bǔ)，如此才能最大限度發(fā)揮居住權(quán)制度的價值，以使居住權(quán)制度能夠與其它制度共同在發(fā)揮應(yīng)然作用的情況下相得益彰。當(dāng)前，《民法典》施行已歷時數(shù)月，除去被代替的原民事單行法外，繼續(xù)有效的一些商事特別法如《公司法》《企業(yè)破產(chǎn)法》等亦已被國家立法機(jī)關(guān)納入修訂計劃。可以預(yù)見，隨著司法實踐的檢驗與立法水平的穩(wěn)步提升，我國民商事法律制度將會在各自的制度功能框架內(nèi)為社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大助力。

[注釋]

① 該案的基本案情為：2006年，李先生與許女士結(jié)婚，婚后并未生育子女。2014年1月，患病的許女士立下遺囑，遺囑寫明自己過世后，將她和李先生住的房屋贈與其弟許先生，但李先生再婚之前仍可居住其中。2016年初，許女士病逝，許先生與李先生為許女士遺產(chǎn)對簿公堂。經(jīng)法庭查明，這套房產(chǎn)為許女士婚前財產(chǎn)。2016年11月，法院判決該房屋歸許先生所有，但李先生再婚之前擁有該套房屋的居住使用權(quán)。判決后，李先生一直居住在該套房屋內(nèi)。2021年年初，李先生發(fā)現(xiàn)自己住的這套房子被其妻弟許先生掛在某網(wǎng)絡(luò)平臺出售，擔(dān)心房子被賣了以后自己無法繼續(xù)居住，他連忙拿著判決書來到法院執(zhí)行局，申請對該套房屋居住權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行。法院于2月26日作出執(zhí)行裁定，將該房屋的居住權(quán)登記在李先生名下。據(jù)悉，這是《民法典》頒布實施后，武漢首例居住權(quán)執(zhí)行案件。參見“從首例“居住權(quán)”案件看居住權(quán)是何權(quán)利”，網(wǎng)址：https://new.qq.com/omn/20210407/20210407A02TGE00.html。

② 該案的基本案情為：王某系王某某與李某所育之女，王某某年與李某早年離婚，王某隨王某某共同生活在涉案房屋內(nèi)。后王某某與張某再婚，王某稱張某不讓其在涉案房屋內(nèi)居住，要求確認(rèn)對涉案房屋享有居住權(quán)。參見“《民法典》實施，海淀法院宣判首例居住權(quán)案件”，網(wǎng)址：https://baijiahao.baidu.com/s?id=1687955289901291228&wfr=spider&for=pc。

③ 法人可否享有居住權(quán)僅從《民法典》第367條無法得出確定的結(jié)論，從該條僅能得出居住權(quán)合同的一方當(dāng)事人可以是法人，具體是哪一方《民法典》未予明確。從規(guī)范意義上看，設(shè)立居住權(quán)人和居住權(quán)人均可以是法人，但這一結(jié)論顯然不盡合理。其一，法人有其住所地或者經(jīng)營場所，沒有住所地的法人于法律上無法存在，法人的住所地或營業(yè)場所不應(yīng)為生活居住需求，同時法人也不存在生活居住需要；其二，居住權(quán)是為保障特定群體的生活居住利益，從立法脈絡(luò)上看，各草案均秉持這一理念，法人并不屬于居住權(quán)制度功能上需要保障的特定群體。

④ 當(dāng)然，正如房紹坤教授在“論民法典中的居住權(quán)”一文中所指出的那樣，如果住宅系部分滅失，且留存的部分并不影響居住權(quán)的行使的，此時居住權(quán)并不當(dāng)然歸于消滅，筆者亦同意此觀點。