關(guān)于農(nóng)村宅基地確權(quán)問題研究的綜述

周薪薪，田東林

（1.云南農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 云南 昆明 650201；2.云南農(nóng)業(yè)大學(xué) 外語學(xué)院 云南 昆明 650201）

新中國成立以來，土地一直是農(nóng)民生活的基本保障，其中宅基地的歷史變遷經(jīng)歷了從私有到公有的轉(zhuǎn)變。宅基地作為私有財產(chǎn)的相關(guān)法律最早可以追溯到土地改革時期。1954 年我國《中華人民共和國憲法》第十一條指出“國家保護(hù)公民的合法收入、儲蓄、房屋和各種生活資料等的所有權(quán)”。社會主義改造時期，盡管土地屬性發(fā)生變化，歸屬公有，但是對于宅基地還保存著私有財產(chǎn)屬性，直到人民公社時期，宅基地的財產(chǎn)屬性才完全由私有變?yōu)楣小?963 年中共中央發(fā)布《關(guān)于各地對社員宅基地問題做一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》明確指出：社員宅基地歸生產(chǎn)隊集體所有，不得出租、出售。改革開放后，宅基地相關(guān)法律法規(guī)體系逐步完善。2004 年國土資源部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》明確指出：要繼續(xù)堅持“一戶一宅”的法律規(guī)定，宅基地面積不得超過當(dāng)?shù)厥。▍^(qū)、市）標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)民不得在租賃、交易、捐贈宅基地后再申請宅基地。同年，國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā) [2004]234 號），其中明確將農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地納入年度計劃中。2010 年中央一號文件指出：加快農(nóng)村集體土地所有權(quán)，宅基地使用權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)等確權(quán)登記頒證工作，工作經(jīng)費(fèi)納入財政預(yù)算。2013 年中央一號文件指出：全國農(nóng)村土地確權(quán)要在5 年內(nèi)完成農(nóng)村土地確權(quán)頒證工作。2020 年，全國各地宅基地確權(quán)工作相繼漸入尾聲。

本文利用中國知網(wǎng)（CNKI）數(shù)據(jù)庫平臺，對農(nóng)村宅基地確權(quán)問題研究進(jìn)行了歸納梳理，發(fā)現(xiàn)國內(nèi)學(xué)者主要從宅基地和不動產(chǎn)確權(quán)登記及頒證后續(xù)問題、宅基地使用權(quán)糾紛、宅基地確權(quán)證書抵押、宅基地流轉(zhuǎn)困境與突破、宅基地退出、宅基地確權(quán)相關(guān)問題及對策路徑等方面進(jìn)行了研究。

一、國內(nèi)研究現(xiàn)狀

（一） 關(guān)于宅基地和不動產(chǎn)確權(quán)登記及頒證后續(xù)問題研究

農(nóng)村宅基地和房屋權(quán)屬的調(diào)查確認(rèn)是房地產(chǎn)登記的一項基本任務(wù)。開展宅基地確權(quán)登記問題的研究，為今后推進(jìn)宅基地確權(quán)登記提供理論和實(shí)踐指導(dǎo)。

從宅基地確權(quán)登記角度來研究，馬智利等認(rèn)為，在確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)房時，要實(shí)行統(tǒng)一計量，登記實(shí)際測量建筑面積、宅基地面積、戶名、房屋類型，宅基地周圍建筑需評估后登記類型、價值和數(shù)量[1]。從宅基地確權(quán)影響因素角度來研究，張鵬等從村民、村集體、政府三方利益視角出發(fā)提出：一是政府在確權(quán)中應(yīng)該對農(nóng)民給予合理的征地補(bǔ)償，有益于土地流轉(zhuǎn)的持續(xù)性和農(nóng)民生計的維持；二是村集體是宅基地的所有權(quán)人，在土地流轉(zhuǎn)利益分配中，由于村集體概念的抽象性，使其作為村集體代理人行使所有權(quán)時，攫取了共有收益中的大部分,造成了收益分配的嚴(yán)重不公平問題；三是村民作為宅基地的使用權(quán)人，由于家庭經(jīng)營收入的不確定性和工資的增長困難，力求通過宅基地的確權(quán)、流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)權(quán)益最大化[2]。從宅基地確權(quán)發(fā)證遇到問題來研究，徐玲指出確權(quán)發(fā)證中存在的問題：缺乏激勵機(jī)制、一戶多宅、缺乏村鎮(zhèn)規(guī)劃、違法建房、無法充分保障其使用權(quán)益[3]。顧守軍等認(rèn)為，日照市宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作面臨的問題：一戶多房，未辦理審批手續(xù)，審批范圍，發(fā)證面積與測量面積不一致[4]。王玉柱等認(rèn)為，農(nóng)村宅基地登記發(fā)證存在時間緊、任務(wù)重、覆蓋面廣、專業(yè)性強(qiáng)等問題[5]。從法律角度來研究，楊雨認(rèn)為，宅基地轉(zhuǎn)讓的確認(rèn)是對所有權(quán)、交易權(quán)、監(jiān)督權(quán)、管理者完善權(quán)和轉(zhuǎn)讓過程中糾紛解決權(quán)的確認(rèn)[6]。從宅基地發(fā)證角度來研究，林榮華等提出要在權(quán)屬確認(rèn)登記發(fā)證工作中加強(qiáng)調(diào)查，強(qiáng)調(diào)合法性，兩個“違規(guī)行為”應(yīng)該得到處理[7]。董晶指出確權(quán)存在權(quán)屬不清、改變宅基地用途、違法流轉(zhuǎn)、認(rèn)識重視程度不夠等問題，提出加強(qiáng)工作底圖繪制、入戶調(diào)查、準(zhǔn)許流轉(zhuǎn)、因時因地，分類處理的措施建議[8]。

（二） 關(guān)于宅基地使用權(quán)糾紛方面的研究

在宅基地所有權(quán)確認(rèn)、使用和收益過程中，極易發(fā)生侵權(quán)行為，引發(fā)糾紛。從宅基地糾紛成因角度來研究，張倩分別對侵權(quán)類糾紛、權(quán)屬類糾紛、合同類糾紛進(jìn)行了成因分析，提出除人為過錯、民俗與權(quán)利客觀沖突等因素外，現(xiàn)行立法對權(quán)利范圍界定不明、權(quán)利主體界定不明、房地關(guān)系界定不明等是導(dǎo)致許多問題產(chǎn)生的根源[9]。黃家亮從法的“外部視角”出發(fā)，從河北省北米村宅基地糾紛中，得出了村規(guī)民約、封建主義以及特殊的正義觀和轉(zhuǎn)型期農(nóng)村社會的秩序認(rèn)同使農(nóng)村宅基地糾紛復(fù)雜化，需要規(guī)范鄉(xiāng)村治理，重視引導(dǎo)農(nóng)民的民俗習(xí)慣[10]。何燕認(rèn)為，宅基地糾紛始終圍繞著農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)觀念和意識展開[11]。從宅基地糾紛類型來研究，蘇號朋等提出了宅基地所有權(quán)、征收（拆遷）補(bǔ)償、流轉(zhuǎn)、農(nóng)村特殊主體宅基地權(quán)益保護(hù)、使用、繼承、取得、收回等八類糾紛[12]。從法律方面來研究，張杰提出：最高法院巡回法院的設(shè)立，使地區(qū)性糾紛案件直接進(jìn)入最高法院巡回法院審理[13]。

（三） 關(guān)于宅基地確權(quán)證書抵押的相關(guān)研究

隨著宅基地確權(quán)工作的逐步完成，農(nóng)民在生產(chǎn)生活中常常由于資金不足將手中的宅基地進(jìn)行抵押。因此，建立一套切實(shí)可行的宅基地流轉(zhuǎn)抵押機(jī)制十分必要。許多學(xué)者對宅基地抵押的機(jī)制、困境、意愿、制度等方面進(jìn)行了相關(guān)研究。在機(jī)制方面的研究，陳霄等在對重慶農(nóng)村宅基地抵押中農(nóng)戶的調(diào)查問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，從制度管理、抵押價值評估體系、抵押信用擔(dān)保機(jī)制、穩(wěn)定性維護(hù)機(jī)制等方面對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)抵押機(jī)制提出建議[14]。馬智利等提出以土地為資產(chǎn)，利用宅基地確權(quán)證書進(jìn)行貸款抵押，發(fā)揮其融資、吸引信貸和社會資金的作用，增加農(nóng)民收入[1]。馬智利等運(yùn)用歸納演繹法從風(fēng)險控制、價值評估、行為和抵押主體四個方面闡述了重慶市農(nóng)村宅基地確權(quán)證書抵押機(jī)制的內(nèi)容，并提出了相應(yīng)的完善制度的建議[15]。在抵押困境方面的研究，何承斌提出:宅基地風(fēng)險緩解機(jī)制的缺失、法律法規(guī)和價值評估體系的不完善是宅基地抵押貸款的制約因素[16]。在抵押意愿方面的研究，鄒偉等通過有序probit 模型對江蘇省1 532 個樣本進(jìn)行分析后認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)分化程度越高，抵押貸款意愿越弱；農(nóng)民的職業(yè)分化程度越高，參與抵押貸款融資的意愿越強(qiáng)[17]。在抵押制度方面的研究，焦富民認(rèn)為，在辦理農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)抵押時，受讓人取得房屋所有權(quán)，不能取得使用權(quán)，采取房屋所有權(quán)受讓人取得的租賃使用權(quán)[18]（債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)）。

（四） 關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)的研究

由于城鄉(xiāng)勞動力規(guī)模轉(zhuǎn)移、子女上學(xué)、進(jìn)城經(jīng)商，農(nóng)村“一戶多房”“空心村”現(xiàn)象越來越多。這就把一些村民手中的宅基地推到了流轉(zhuǎn)的邊緣。目前，我國宅基地流轉(zhuǎn)在一定程度上受到限制。宅基地只能在集體經(jīng)濟(jì)組織群體之間流轉(zhuǎn)。同時，法律法規(guī)對宅基地流轉(zhuǎn)沒有作出明確規(guī)定，宅基地流轉(zhuǎn)存在諸多問題。學(xué)者們從多個角度對宅基地流轉(zhuǎn)模式、困境、價格、利益分配、意愿、機(jī)制等進(jìn)行了研究。

從流轉(zhuǎn)模式研究，張夢琳通過與現(xiàn)有宅基地流轉(zhuǎn)模式的橫向比較和縱向總結(jié)，認(rèn)為只有以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口為主導(dǎo)、跨區(qū)域的流轉(zhuǎn)模式，才能提高資源配置效率，最大限度地保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口權(quán)益[19]。從流轉(zhuǎn)困境研究，陳致遠(yuǎn)通過數(shù)據(jù)分析，借助既定的研究方法，得出富陽區(qū)目前的流轉(zhuǎn)困境是：法律法規(guī)滯后；未批先建；“小產(chǎn)權(quán)房”問題嚴(yán)重；物權(quán)意識淡薄；嚴(yán)重的“鄉(xiāng)土”情結(jié)；農(nóng)民退出后缺乏保障[20]。根據(jù)面臨的困境分別從宅基地的確權(quán)登記、宅基地退出補(bǔ)償、宅基地流轉(zhuǎn)市場、宅基地價值評估、建立流轉(zhuǎn)服務(wù)公司、共享信息平臺、利益分配幾個方面進(jìn)行探索突破，從而助推宅基地的流轉(zhuǎn)。從流轉(zhuǎn)價格角度研究，賴夏華等指出：宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格評估，為農(nóng)村宅基地合理有序流轉(zhuǎn)提供了價格依據(jù)。成本法和市場比較法適用于農(nóng)村宅基地價格評估。評估宗地使用權(quán)出讓價格與實(shí)際成交價格的誤差在10%以內(nèi)。收益還原法可作為輔助成本法。同時，市場法定權(quán)重需要根據(jù)區(qū)域市場發(fā)展程度適當(dāng)調(diào)整[21]。從利益分配角度研究，周江梅等指出：宅基地“三權(quán)分置”政策實(shí)施后，剩余建設(shè)用地指標(biāo)轉(zhuǎn)移到其他地方，實(shí)際（建設(shè)用地）使用權(quán)轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)向指標(biāo)使用權(quán)轉(zhuǎn)移，使農(nóng)用地和建設(shè)用地在不同位置之間“移動”，打破了土地使用區(qū)位固定性，使土地更加靈活，解決了落后地區(qū)宅基地利用率不高難以增值的問題。同時，可以滿足周邊地區(qū)（或項目實(shí)施地區(qū)）建設(shè)用地需求，促進(jìn)不同地區(qū)的發(fā)展[22]。從流轉(zhuǎn)意愿角度來研究，劉艷婷等提出：農(nóng)民的宅基地流轉(zhuǎn)意愿與教育、宅基地建筑面積、家庭儲蓄、非農(nóng)收入比重、宅基地數(shù)量呈正相關(guān)[23]。從流轉(zhuǎn)機(jī)制研究，馬智利等中從人口流動和城市建設(shè)用地稀缺的角度出發(fā)，提出以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和政府主導(dǎo)的住房憑證跨區(qū)域交易，解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的建設(shè)用地短缺和住房問題[24]。

（五） 關(guān)于宅基地退出的相關(guān)研究

目前，不少學(xué)者從農(nóng)民異質(zhì)化、戶籍制度、農(nóng)地流轉(zhuǎn)、確權(quán)等多角度、多區(qū)域考察農(nóng)村宅基地退出問題，重點(diǎn)研究了農(nóng)民宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、退出(意愿)影響因素、退出路徑等問題。

從退出補(bǔ)償方面來研究，許恒周通過CVM 方法和tobit 測量模型，得出結(jié)論：山東臨清農(nóng)民退出宅基地的平均受償意愿為704.22 元/m2；家庭供養(yǎng)系數(shù)、對宅基地政策的認(rèn)知、家庭農(nóng)業(yè)收入比重、年齡、工作年限及其在養(yǎng)老中的作用與農(nóng)民退出宅基地補(bǔ)償?shù)囊庠赋收嚓P(guān)；是否參加新農(nóng)合制度和其他保險，區(qū)位變量和非農(nóng)就業(yè)穩(wěn)定變量均與退出補(bǔ)償受償意愿呈負(fù)相關(guān)[25]。宋偉從“鄉(xiāng)—城”移民的角度出發(fā)，根據(jù)人口遷移趨勢，建立科學(xué)合理的宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制，謀求各方利益最大化，確保在不減少耕地的基礎(chǔ)上增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地，提高農(nóng)民宅基地退出后的基本生活保障[26]。

從退出(意愿)影響因素來研究，許恒周等基于天津248 份調(diào)查問卷的實(shí)證研究認(rèn)為，持有宅基地證的新生代農(nóng)民工有較強(qiáng)的退出意愿退出后，他們希望通過確認(rèn)宅基地抵押獲得城鎮(zhèn)安置就業(yè)的啟動資金，而第一代農(nóng)民工則更加注重住房養(yǎng)老功能[27]。王敏等采用了最小二乘計量模型進(jìn)行實(shí)證分析，認(rèn)為促進(jìn)宅基地退出意愿的程度為轉(zhuǎn)出戶〉非轉(zhuǎn)出戶〉轉(zhuǎn)入戶[28]。范輝等以河南省為例，從制度環(huán)境、社會環(huán)境和農(nóng)民的認(rèn)知的角度，認(rèn)為在現(xiàn)實(shí)和理想情況下，家庭年收入和家庭類型、個人對宅基地功能的認(rèn)知和社會環(huán)境因素等因素對農(nóng)民退出意愿有很大影響，社會環(huán)境主要為農(nóng)民提供退出家園的動力，制度環(huán)境的作用是保護(hù)農(nóng)民退出家園的權(quán)益[29]。

從退出路徑研究，岳永兵認(rèn)為，主要選擇的是市場化的退出模式。一是鼓勵地方試點(diǎn)探索，突破跨集體流通的政策限制。二是在現(xiàn)行政策下，借鑒重慶市地票運(yùn)行模式，引入市場機(jī)制，縮小政府干預(yù)范圍[30]。李亞莉等認(rèn)為，社會保障、非農(nóng)收入比重、城鎮(zhèn)是否購房、家庭住房數(shù)量等因素有助于促進(jìn)宅基地退出。提出了兩種退出模式：一是在遠(yuǎn)郊區(qū)和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行新的城鎮(zhèn)化建設(shè)或宅基地置換，區(qū)內(nèi)將村集體搬遷扶貧；二是在近郊區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行新型城鎮(zhèn)化建設(shè)或宅基地置換[31]。

（六） 宅基地確權(quán)相關(guān)問題及對策路徑研究

陳健春提出將農(nóng)村宅基地確權(quán)、登記、發(fā)證工作形成的表格、卷冊、卡片、圖紙及相關(guān)法律文件納入“數(shù)字化管理”的目標(biāo)，形成省、市、縣、鄉(xiāng)聯(lián)網(wǎng)的農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)管理體系，建立信息管理系統(tǒng)[32]。王哲以延安市志丹縣為例，得出結(jié)論：宅基地確權(quán)發(fā)證進(jìn)展緩慢；如何制止違法占地沒有法律依據(jù)；基層土地管理力度有待加強(qiáng)；管理措施缺乏可操作性[33]。張夢姣等通過調(diào)查、訪談、調(diào)研、分析等方法，對成都周邊淺丘農(nóng)村宅基地確權(quán)登記進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)確權(quán)過程中存在房屋多、面積超標(biāo)、監(jiān)督管理不到位、不完善，流通機(jī)制、維權(quán)意識淡薄等問題[34]。賀璞認(rèn)為，宅基地使用權(quán)確認(rèn)中存在的主要問題有：宅基地使用權(quán)確認(rèn)主體；“戶”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；宅基地和土地上房屋權(quán)屬證明材料來源不均問題；非農(nóng)戶口人員使用宅基地問題；宅基地面積過大問題；“一戶多宅”問題；宅基地和房屋確認(rèn)與規(guī)劃的關(guān)系。按照現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)與民法有關(guān)法律法規(guī)相一致的原則，宅基地使用權(quán)一般歸村民本人所有；“戶”的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為村民的直系親屬，使用權(quán)的主體為宅基地應(yīng)當(dāng)是“個人”的，可以通過相關(guān)民法進(jìn)行調(diào)整和界定；補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)建立在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，利用制度逐步退出過度占用的現(xiàn)象，為保證宅基地的公平分配和有效利用，無論是在《土地管理法》頒布之前還是之后，都應(yīng)根據(jù)當(dāng)時的不同情況，保障非農(nóng)業(yè)戶籍人員取得宅基地使用權(quán)；在識別和解決歷史沖突時，本著從寬處理的原則，解決不同所有制來源的宅基地和房屋的確認(rèn)和規(guī)劃問題[35]。靳天宇以河南省林州市為例，在農(nóng)村宅基地確權(quán)管理中發(fā)現(xiàn)兩個問題：一是宅基地確權(quán)，由于歷史和現(xiàn)實(shí)原因，難以避免權(quán)屬糾紛；土地登記時，初始登記和變更登記不及時，而且權(quán)利不明確，導(dǎo)致新舊土地證銜接不夠，給宅基地的進(jìn)一步管理留下隱患。二是在宅基地管理方面，宅基地分布相對隨意，宅基地審批亂收費(fèi)，國土資源部門缺乏審查責(zé)任；流轉(zhuǎn)中存在宅基地私人流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，缺乏相應(yīng)的使用權(quán)變更登記，缺乏與流轉(zhuǎn)利益分配相關(guān)的管理機(jī)制；在退出中，存在退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和程序不可操作性，缺乏宅基地退出社會保障體系；在宅基地確權(quán)方面，建議依法確權(quán)主體，規(guī)范確權(quán)登記，妥善處理歷史遺留問題[36]。姚利青調(diào)查論證指出：農(nóng)村宅基地確權(quán)時，由于當(dāng)?shù)刎斦щy，宅基地審批、調(diào)查、確認(rèn)、認(rèn)證過程中涉及的工作和成本費(fèi)用無法納入財政預(yù)算中，調(diào)查管理工作經(jīng)費(fèi)難以保障[37]。

二、需要進(jìn)一步深入研究完善的問題

通過對國內(nèi)學(xué)者關(guān)于宅基地確權(quán)的文獻(xiàn)綜述，可以得出如下結(jié)論：目前，學(xué)者們對農(nóng)村宅基地確權(quán)進(jìn)行了廣泛而深入的研究，并取得了一些研究成果。學(xué)者們的研究主要分布在農(nóng)村宅基地制度變遷、宅基地使用權(quán)確認(rèn)、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、糾紛、抵押、退出等幾個方面，這些成果對深入推進(jìn)我國“三權(quán)分置”改革中的宅基地確權(quán)發(fā)揮了重要作用。但研究從現(xiàn)實(shí)的運(yùn)行情況來看，仍需進(jìn)一步完善以下幾個方面的研究。

一是國內(nèi)學(xué)者對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)抵押機(jī)制的研究較多的集中于宏觀層面，側(cè)重于理論探索，大部分從制度和法律方面完善和解決宅基地抵押困境。相對而言，實(shí)踐研究還不夠充分。對于抵押過程中面臨的風(fēng)險控制、價值評估等方面未做詳細(xì)深入的研究。針對由此引發(fā)的社會保障和風(fēng)險問題，由農(nóng)村宅基地抵押權(quán)到期而導(dǎo)致的宅基地沒收以及抵押權(quán)到期后未及時還貸等后續(xù)問題需要在實(shí)踐中進(jìn)一步探索。

二是前期國內(nèi)學(xué)者關(guān)于農(nóng)村宅基地確權(quán)相關(guān)文獻(xiàn)的研究主要集中在登記、發(fā)證方面，多數(shù)處于定性方面的探索，缺乏一定的數(shù)據(jù)支持。到2020 年，宅基地確權(quán)工作逐步結(jié)束。對確權(quán)后的相關(guān)問題（如：錯過確權(quán)的農(nóng)戶，還是否能夠進(jìn)行確權(quán)？應(yīng)如何處理？）如何繼續(xù)做好農(nóng)村宅基地確權(quán)結(jié)果的后續(xù)保障工作，是宅基地管理的重中之重。宅基地確權(quán)登記的后續(xù)管理和歷史遺留問題（如：出嫁子女、兒子婚后分戶、父母死亡等的繼承，面積發(fā)證后錯誤等問題）的研究還需要進(jìn)一步分為維度、區(qū)域、時間和群體加強(qiáng)實(shí)踐探索。

三是國內(nèi)學(xué)者對宅基地的流轉(zhuǎn)研究相對趨于完善，但我國法律對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定還比較薄弱，規(guī)定僅限于本集體內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)，沒有明確規(guī)定宅基地可以退給誰，或誰可以購買宅基地使用權(quán)，因此《土地管理法》條目的具體性和針對性還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

四是國內(nèi)學(xué)者對宅基地退出（意愿）影響因素、退出補(bǔ)償、退出路徑的相關(guān)研究比較多，主要采用計量模型對外部與內(nèi)部特征進(jìn)行分析，對內(nèi)部特征的研究比較單一，需進(jìn)一步全面深入分析。同時，宅基地退出后作為經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”流轉(zhuǎn)研究還不夠全面。宅基地入市是指農(nóng)民將現(xiàn)有具有居住功能的宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂薪?jīng)營性質(zhì)的集體建設(shè)用地進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場，而非直接入市。首先，對于“一戶多宅”的農(nóng)民而言，大大盤活了手中的沉寂資產(chǎn)，從中獲取更大收益，無形之中也加大了貧富差距，對社會安全造成一定隱患，因此，對于農(nóng)民的生活方式的轉(zhuǎn)變，就業(yè)問題需要加強(qiáng)重視，需要進(jìn)一步探索；其次，結(jié)合當(dāng)下流行的鄉(xiāng)村民宿、康養(yǎng)醫(yī)療、鄉(xiāng)村旅游等熱點(diǎn)，對于宅基地入市的方式以及宅基地入市后的用途有待進(jìn)一步進(jìn)行探析。