關(guān)于住宅景觀方案階段成本控制路徑的分析

蔣亞男

（寧波高新區(qū)智慧綠城建設(shè)有限公司，浙江 寧波 315048）

引言

在新的時(shí)代背景之下我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速增長，同時(shí)在這一過程當(dāng)中城市化進(jìn)程不斷加快。然而隨著城市的快速擴(kuò)張城市建設(shè)過程當(dāng)中的規(guī)劃問題以及管理問題很難及時(shí)地跟上這一速度，于是便出現(xiàn)了熱島效應(yīng)、PM 2.5 增高等問題。人們對(duì)于田園生態(tài)城市的呼吁變得越來越高，因此，許多房產(chǎn)企業(yè)在其設(shè)計(jì)理念中增加了景觀住宅項(xiàng)目。目前情況下，建筑項(xiàng)目的景觀覆蓋率已然成為評(píng)判項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)劣的一個(gè)重要組成部分之一。

一、景觀設(shè)計(jì)

景觀設(shè)計(jì)主要是借助建筑規(guī)劃園林等相關(guān)設(shè)計(jì)方式從而針對(duì)住宅地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)形態(tài)以及功能等方面進(jìn)行局部的優(yōu)化景觀設(shè)計(jì)。在其實(shí)際開展過程當(dāng)中主要是研究對(duì)自然風(fēng)景、人工環(huán)境等條件進(jìn)行充分利用與改造，從而為居住者提供一個(gè)更加健康舒適的生活環(huán)境。景觀設(shè)計(jì)可以大致分為概念設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)這四個(gè)主要的設(shè)計(jì)過程。

二、景觀成本

在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程當(dāng)中，其中所要支出的景觀成本主要是指在建設(shè)過程當(dāng)中項(xiàng)目整個(gè)景觀所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。其中涵蓋了設(shè)計(jì)成本、景觀工程施工成本以及景觀后期維護(hù)成本三大部分。其中景觀前期設(shè)計(jì)成本主要是指在設(shè)計(jì)過程當(dāng)中所產(chǎn)生的相關(guān)內(nèi)容；施工成本則是指在整個(gè)施工過程當(dāng)中所涉及景觀項(xiàng)目所產(chǎn)生的整體性費(fèi)用。通常情況下涵蓋了人工費(fèi)、材料費(fèi)。景觀維護(hù)成本主要涵蓋了景觀后期的所有維護(hù)費(fèi)用，比如人工費(fèi)用、材料費(fèi)用等。

三、景觀設(shè)計(jì)中的成本管理

（一）景觀設(shè)計(jì)階段的成本管理

在景觀設(shè)計(jì)過程當(dāng)中所涉及的成本管理主要是指在整個(gè)建筑項(xiàng)目景觀前期設(shè)計(jì)階段所引入的成本控制概念。在整個(gè)項(xiàng)目中各項(xiàng)工作后期的執(zhí)行過程當(dāng)中都必須要考慮到景觀設(shè)計(jì)成本問題以及成本控制問題，其主要的目的是為了能夠彰顯景觀設(shè)計(jì)理念，保障景觀的功能，為居住者帶來一個(gè)貼近自然且舒適的居住環(huán)境。

（二）景觀設(shè)計(jì)階段的成本管理意義

住宅地產(chǎn)的景觀能夠在一定程度上提升樓盤的附加價(jià)值。然而，如果單方面地只為追求這一附加價(jià)值只考慮到其設(shè)計(jì)的效果就不能在最大程度上有效地控制景觀成本，從而影響住宅地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)利益。設(shè)計(jì)階段是整個(gè)成本控制的起始階段。因此在起初階段開展良好的成本控制能夠使得成本控制發(fā)揮初期最大作用，同時(shí)設(shè)計(jì)階段的成本控制是整體項(xiàng)目成本控制的一個(gè)關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)。通常情況下，在項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)管理中設(shè)計(jì)費(fèi)只占到了工程總體費(fèi)用的1.5%～3%左右，然而卻能夠控制著項(xiàng)目投資75%左右的開支。一旦設(shè)計(jì)成本控制不合理就會(huì)難以達(dá)到項(xiàng)目所要求的景觀效果，同時(shí)也會(huì)影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。因此相關(guān)單位等設(shè)計(jì)人員應(yīng)該在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段結(jié)合多種制約性因素充分考慮到影響成本控制的諸多問題，從而有效地避免景觀項(xiàng)目在其實(shí)際施工過程當(dāng)中所出現(xiàn)的資金超額現(xiàn)象。

（三）景觀成本管理及景觀設(shè)計(jì)階段成本管理的現(xiàn)狀

目前情況下，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其實(shí)際經(jīng)營過程當(dāng)中把工作的重心主要地放在了招標(biāo)階段以及施工階段，而對(duì)于住宅的景觀成本控制較為忽視。除此之外，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過招投標(biāo)后引入市場競爭機(jī)制變相地縮減工程費(fèi)用或者是挑選合作過的企業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)景觀工程漸漸地達(dá)到成本控制的效果。由此可以看出，對(duì)于絕大多數(shù)開發(fā)商而言，景觀工程是住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的“加分部分”而并非“剛需”，因此認(rèn)為其重要性均低于其他項(xiàng)目。在這一過程中一旦工程的成本發(fā)生變化都會(huì)首先壓縮景觀成本作為其平衡措施，因此設(shè)計(jì)階段的成本控制問題對(duì)于開發(fā)商而言可謂是無足輕重，是整個(gè)成本控制環(huán)節(jié)中的最薄弱的一個(gè)部分。造成這個(gè)現(xiàn)象的主要原因是由于以下幾點(diǎn)：

（四）成本控制意識(shí)不強(qiáng)

通常情況下，絕大多數(shù)的景觀設(shè)計(jì)合同只是約定了其景觀設(shè)計(jì)的范圍、設(shè)計(jì)內(nèi)容、設(shè)計(jì)指標(biāo)和設(shè)計(jì)費(fèi)用，而在單方造價(jià)方面幾乎很少涉及。因此，絕大多數(shù)的景觀設(shè)計(jì)合同都沒有在其合同中體現(xiàn)出細(xì)致的成本控制目標(biāo)。而相關(guān)的設(shè)計(jì)單位僅僅是從景觀工程質(zhì)量以及景觀工程效果方面對(duì)其進(jìn)行約束，同時(shí)還缺乏專業(yè)的工程造價(jià)技術(shù)人員輔助這一工作。部分設(shè)計(jì)人員針對(duì)一些自己業(yè)務(wù)水平不太熟悉的項(xiàng)目則采用套用模板設(shè)計(jì)的方式方法開展此項(xiàng)工作。除此之外，造成此類現(xiàn)象發(fā)生的原因還包括景觀設(shè)計(jì)師綜合專業(yè)能力不強(qiáng)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)力量配備不足、景觀設(shè)計(jì)周期過短等問題。

四、設(shè)計(jì)階段景觀成本控制方法

（一）完善設(shè)計(jì)管理體系

為了能夠進(jìn)一步地完善景觀設(shè)計(jì)管理體系就必須要根據(jù)景觀設(shè)計(jì)中所設(shè)置的不同環(huán)節(jié)制定與之相適應(yīng)的景觀成本管理方式。例如，在概念設(shè)計(jì)階段就必須要要求其相關(guān)單位的景觀設(shè)計(jì)在前期策劃定位階段就要充分的融合景觀設(shè)計(jì)成本管理方法，從而從宏觀的角度上對(duì)區(qū)域的自然條件進(jìn)行整體的把控。并且需要在不影響項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)方向的基礎(chǔ)之上綜合多種相關(guān)因素共同考慮，例如自然條件因素和資金控制因素等。

（二）構(gòu)建戰(zhàn)略合作伙伴

為了能夠在設(shè)計(jì)階段達(dá)到景觀成本控制的效果，可以開展構(gòu)建戰(zhàn)略合作伙伴的形式進(jìn)行操作。相關(guān)項(xiàng)目方可以結(jié)合自身多年實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)以及不同項(xiàng)目之間的以往合作經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先選擇一些專業(yè)設(shè)計(jì)水平較高的相關(guān)單位從而構(gòu)建合作伙伴關(guān)系。由于雙方有過合作經(jīng)驗(yàn)，因此對(duì)彼此的實(shí)力狀況都有一個(gè)初步的了解，從而形成了默契的合作模式。在這一基礎(chǔ)之上，通過構(gòu)建和戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，能夠在設(shè)計(jì)過程當(dāng)中盡量地減少調(diào)整和修改的次數(shù)，從而達(dá)到間接控制成本的作用。

（三）增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的專業(yè)水平

對(duì)于方案階段的成本控制工作而言，在其實(shí)際進(jìn)行的過程當(dāng)中設(shè)計(jì)人員本身所具有的設(shè)計(jì)水平將會(huì)在很大程度上決定整個(gè)設(shè)計(jì)方案質(zhì)量。而對(duì)于住宅景觀設(shè)計(jì)階段的成本控制工作來說，在具體開展時(shí)要想使其質(zhì)量得到有效保障就需要設(shè)計(jì)人員端正工作態(tài)度，努力做好設(shè)計(jì)工作。結(jié)合居住區(qū)的實(shí)際情況做出更為科學(xué)合理的景觀設(shè)計(jì)方案。除此之外，相關(guān)部門在日常工作中應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加大對(duì)設(shè)計(jì)人員的專業(yè)技能培訓(xùn)力度。定期對(duì)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行有效培訓(xùn)，使其園林設(shè)計(jì)能力得到穩(wěn)步提高。此外還應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)計(jì)人員的職業(yè)道德進(jìn)行有效培養(yǎng)，使其能夠在工作中兢兢業(yè)業(yè)，努力做好自身工作。只有這樣才能有效保障設(shè)計(jì)階段的景觀設(shè)計(jì)質(zhì)量，將住宅景觀方案階段的成本降下來，最終使其得到合理化控制。

（四）前期準(zhǔn)備工作

對(duì)于住宅景觀而言，在設(shè)計(jì)人員對(duì)其進(jìn)行設(shè)計(jì)的過程當(dāng)中，最終得到的設(shè)計(jì)方案會(huì)在后續(xù)經(jīng)歷反反復(fù)復(fù)的修改以及調(diào)整，以保障其最終內(nèi)容和施工現(xiàn)場的實(shí)際情況一致。對(duì)于設(shè)計(jì)人員來說，在準(zhǔn)備工作實(shí)際進(jìn)行時(shí)就應(yīng)當(dāng)積極行動(dòng)起來，確定好最終的設(shè)計(jì)方案。通過這樣的方式可以在最大程度上免除后續(xù)施工中出現(xiàn)一些不必要的困擾，從而有效節(jié)約人力物力，為相關(guān)單位避免一些不必要的時(shí)間、經(jīng)濟(jì)損失。在方案設(shè)計(jì)工作正式開始之前，為了有效保障方案設(shè)計(jì)質(zhì)量及其合理性應(yīng)當(dāng)加大對(duì)地質(zhì)勘測調(diào)查工作的重視力度，委派專業(yè)水平過關(guān)的工作人員前往施工現(xiàn)場對(duì)其地質(zhì)進(jìn)行有效的勘測活動(dòng)。從而在設(shè)計(jì)時(shí)能夠秉持著正確的設(shè)計(jì)思路對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行合理編寫。通過這樣的方式可以用最少的資金創(chuàng)造出最大的投資效益。

（五）加強(qiáng)審查機(jī)制

當(dāng)專業(yè)設(shè)計(jì)人員經(jīng)過地質(zhì)勘察并且反復(fù)修改后擬定出一份可行的設(shè)計(jì)方案后，要想使方案中的內(nèi)容得以落實(shí)就需要對(duì)方案進(jìn)行招標(biāo)。在招標(biāo)的過程當(dāng)中為了合理保障招標(biāo)工作實(shí)際進(jìn)行質(zhì)量應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循三大原則，分別是公開、公平、公正。在招標(biāo)中應(yīng)當(dāng)采取有效措施防止由于個(gè)別評(píng)審員的個(gè)人喜好導(dǎo)致最終評(píng)審金額差距太大，使設(shè)計(jì)質(zhì)量受到嚴(yán)重影響。因此相關(guān)部門必須結(jié)合自身實(shí)際情況以及招標(biāo)工作實(shí)際需求設(shè)立起具有針對(duì)性的可行的審查機(jī)制，同時(shí)要保障審查機(jī)制符合國家相關(guān)規(guī)范。在招標(biāo)工作具體開展中，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)組織工作人員對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行公正的評(píng)審，提出一些具有建設(shè)性的意見。并且對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)方案的可行性進(jìn)行有效評(píng)估，保障設(shè)計(jì)方案可以順利施工。

（六）具體控制措施

設(shè)計(jì)階段的相關(guān)工作在住宅景觀成本控制工作中占據(jù)的比例極為龐大，因此設(shè)計(jì)人員在實(shí)際設(shè)計(jì)時(shí)要進(jìn)一步加大對(duì)成本控制問題的考慮力度。結(jié)合住宅區(qū)的實(shí)際情況以及公司的具體狀況在有效保留原有綠色環(huán)境的基礎(chǔ)上展開后續(xù)工程，從而有效提高資源利用率，減少企業(yè)后續(xù)投入。具體而言可以采用以下幾種方法有效控制方案階段的成本：

首先，設(shè)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)工作開展時(shí)進(jìn)一步豐富景觀空間的層次，從而使成本得到有效控制。在選擇工程地址時(shí)就應(yīng)當(dāng)充分地利用當(dāng)?shù)卦械纳鷳B(tài)環(huán)境在合適的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有效開發(fā)，通過人工設(shè)計(jì)工作將原有的綠色資源成為園林景觀的一個(gè)重要組成部分。其次，工作人員應(yīng)當(dāng)合理選擇樹種，并且以鄉(xiāng)土樹種為主。因地制宜地選擇樹種可以有效提高樹種的成活率，合理降低成本。相對(duì)于外地樹種來說，本地樹種以及各類綠植經(jīng)過長期演化可以在本地的生態(tài)環(huán)境當(dāng)中更好地存活下去。而如果選擇外地樹種的話，不僅在運(yùn)輸?shù)倪^程當(dāng)中需要耗費(fèi)大量的運(yùn)輸成本，而且成活率低。這些情況對(duì)于成本控制工作而言有著非常不利的影響。此外相比于外來樹種，本地居民更加熟悉本地樹種，在培育中也能以豐富的經(jīng)驗(yàn)合理地應(yīng)對(duì)一些突發(fā)問題。從而有效降低養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，最終使成本得到有效控制。

五、結(jié)束語

綜上所述，在新的時(shí)代背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)競爭變得越來越激烈。同時(shí)景觀設(shè)計(jì)水平也日趨成熟。筆者認(rèn)為可以從建立地域成本模型、構(gòu)建戰(zhàn)略合作伙伴、完善設(shè)計(jì)管理體系等方面進(jìn)行著手，有效地實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段景觀成本控制，從而在設(shè)計(jì)過程當(dāng)中能夠減少調(diào)整次數(shù)達(dá)到間接控制項(xiàng)目成本的目的。