居住權(quán)與抵押權(quán)之順位沖突

馬明明

(鄭州大學(xué) 法學(xué)院，河南 鄭州 450001)

“讓全體人民住有所居”是習(xí)近平總書(shū)記為解決人民群眾的住房難題所提出的奮斗目標(biāo)，隨后黨的十九大對(duì)保障住房又提出了新要求。在民法典草案經(jīng)過(guò)審議向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)后，民法典物權(quán)編兩次草案審議稿都對(duì)居住權(quán)制度進(jìn)行了規(guī)定[1]。隨著《民法典》的出臺(tái)，在物權(quán)編增加規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，明確在未有約定的情況下，居住權(quán)原則上無(wú)償設(shè)立，其設(shè)立方式為合同約定或者根據(jù)遺囑，登記是居住權(quán)合同生效的必要條件，經(jīng)登記后居住權(quán)人享有占有、使用他人房屋的權(quán)利，以滿足其基本生活的需要。在我國(guó)目前社會(huì)保障制度并非十分完善的情況下，居住權(quán)制度的確立對(duì)于老人養(yǎng)老、保障離婚時(shí)處于弱勢(shì)的婦女權(quán)利以及對(duì)保姆等特殊人群的保障具有重要意義，為解決以上困難人群的住房問(wèn)題提供了制度上的支撐，是我國(guó)追求法制健全道路上的一個(gè)重大亮點(diǎn)。雖然居住權(quán)制度已經(jīng)有十分悠久的歷史，可追溯至羅馬法的人役權(quán)制度，我國(guó)的居住權(quán)制度也先后經(jīng)歷了十幾年的討論才最終確立，但仍處于剛剛起步的階段。此次在《民法典》的制定過(guò)程中，討論的焦點(diǎn)是居住權(quán)制度確立的必要性、居住權(quán)在民法體系中的定位、居住權(quán)制度的域外立法模式借鑒等方面，對(duì)于居住權(quán)制度在實(shí)踐中的運(yùn)用，尤其是當(dāng)作為物權(quán)的居住權(quán)與同為物權(quán)的抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)實(shí)現(xiàn)順位的問(wèn)題，并未進(jìn)行深入的研究。

任何法律制度的產(chǎn)生、發(fā)展甚至滅亡都是與其所處的時(shí)代背景緊密相連的，法律實(shí)踐的目的并不是為了新制度的產(chǎn)生，而是要以該制度有效地回應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活的需求。所以，居住權(quán)制度的產(chǎn)生并非僅滿足我國(guó)的法律體系在形式上更加周延和立法手段看起來(lái)更加高端的表面功夫的需要，其本質(zhì)目的在于對(duì)現(xiàn)階段以及未來(lái)一定時(shí)期司法實(shí)踐中的具體問(wèn)題進(jìn)行回應(yīng)。對(duì)新誕生的居住權(quán)在未來(lái)還需要根據(jù)實(shí)踐和人民的需求進(jìn)行更多的配套規(guī)定，才能在保障人民“居有其屋”的情況下，最大限度地發(fā)揮物的其他效能。

一、居住權(quán)與抵押權(quán)的順位沖突問(wèn)題之緣起

(一)問(wèn)題的提出

“物盡其用”與“保障交易安全”是物權(quán)法的最基本的立法理念。所有權(quán)是一種最為完全的物權(quán)，任何人都可對(duì)自己所有的特定物進(jìn)行全面支配和排除一切人對(duì)于其行使權(quán)利的干涉。世界各國(guó)所有權(quán)立法的初衷都是在保證所有權(quán)人的權(quán)利不被侵害的前提下，更大限度的發(fā)揮該物的其他效能。因此，在立法層面，多采財(cái)產(chǎn)與權(quán)利分離的立法技術(shù)，允許所有權(quán)人對(duì)其所有的物進(jìn)行抵押、質(zhì)押、出租等，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)特定物的最大化利用，杜絕物因閑置無(wú)法流轉(zhuǎn)而造成的效能浪費(fèi)?！睹穹ǖ洹穼?duì)于物權(quán)編編撰的初衷就是在所有權(quán)保護(hù)的基礎(chǔ)上，規(guī)范各種財(cái)產(chǎn)與權(quán)利相分離的行為，鼓勵(lì)交易，打造所有權(quán)保護(hù)與充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)效用的雙贏局面。

居住權(quán)與抵押權(quán)就是在不移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)的前提下，對(duì)特定物的其他功能進(jìn)行的利用。就性質(zhì)上而言，居住權(quán)與抵押權(quán)均屬于物權(quán)。就發(fā)揮的功能而言，居住權(quán)是一種用益物權(quán)，同時(shí)也是種利他權(quán)利，是所有權(quán)人提供自己的房屋供他人無(wú)償?shù)卣加小⑹褂?，主要發(fā)揮的是滿足特殊群體生存保障的功能。而抵押權(quán)則是一種擔(dān)保物權(quán)，在效力上從屬于主債權(quán)，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?！睹穹ǖ洹返?11條規(guī)定了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式和程序，但是隨著居住權(quán)制度的確立，當(dāng)同一不動(dòng)產(chǎn)上居住權(quán)和抵押權(quán)并存時(shí)，哪種權(quán)利應(yīng)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)引發(fā)了法學(xué)界的討論。但遺憾的是，此次《民法典》物權(quán)編用益物權(quán)分編僅以6條法律條文對(duì)居住權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，綜觀整個(gè)民法典，也未對(duì)居住權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)的解決機(jī)制進(jìn)行確定，筆者不揣谫陋，為解決這一問(wèn)題，首先對(duì)實(shí)踐中存在的居住權(quán)與抵押權(quán)之沖突問(wèn)題進(jìn)行了歸納。

(二)爭(zhēng)議問(wèn)題的歸納

1.抵押權(quán)人與抵押房產(chǎn)受讓人設(shè)立的居住權(quán)的沖突

《民法典》第406條規(guī)定了抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則，改變了原《物權(quán)法》第191條對(duì)于抵押物在抵押期間要想轉(zhuǎn)讓，必須經(jīng)過(guò)抵押人同意的嚴(yán)格規(guī)定。實(shí)際上，在財(cái)產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)，只要抵押權(quán)跟隨抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移而一并轉(zhuǎn)移，抵押權(quán)人的權(quán)利就能夠得到保障。認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，《民法典》在此問(wèn)題上采取了從寬的規(guī)則，即在抵押期限，在當(dāng)事人未作約定的情況下，抵押人在其轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)之時(shí)，對(duì)抵押權(quán)人只負(fù)有通知的義務(wù)。與此同時(shí)，抵押權(quán)隨著抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，第三人在支付了合理的對(duì)價(jià)取得了抵押物的所有權(quán)之時(shí)，也同時(shí)取得了抵押物上所負(fù)擔(dān)的抵押權(quán)，要受到抵押權(quán)的約束。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒芮鍍攤鶆?wù)時(shí)，抵押權(quán)人仍可主張對(duì)該物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。此種寬松的抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，有利于促進(jìn)物在市場(chǎng)中的流通，通常設(shè)置抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的物，尤其是不動(dòng)產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)，資金不寬裕的受讓人為了滿足其居住需要，即使知道設(shè)有負(fù)擔(dān)但出于價(jià)格優(yōu)勢(shì)也會(huì)更傾向于選擇此類房屋?；诖耍瑢?shí)務(wù)中可能會(huì)產(chǎn)生的問(wèn)題是，抵押財(cái)產(chǎn)受讓人在取得房屋所有權(quán)后以該房屋為他人無(wú)償設(shè)立了居住權(quán)，當(dāng)?shù)盅喝饲鍍攤鶆?wù)時(shí)，抵押權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)其合法債權(quán)而主張行使對(duì)該物的抵押權(quán)，抵押權(quán)與因房屋受讓而設(shè)立的居住權(quán)發(fā)生沖突，此時(shí)應(yīng)優(yōu)先保護(hù)誰(shuí)的利益？

2.設(shè)立在前的居住權(quán)與設(shè)立在后的抵押權(quán)之間的沖突

此種居住權(quán)和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)順位的問(wèn)題成為實(shí)踐中困擾大眾的第二個(gè)亟須解決的問(wèn)題。如張三以自己的房屋為其父設(shè)立了永久居住權(quán)，供其養(yǎng)老居住，并辦理了居住權(quán)登記。在此之后，為了生意上資金的流轉(zhuǎn)，又將該已經(jīng)設(shè)立了居住權(quán)的房屋抵押給銀行，經(jīng)過(guò)登記后獲得了貸款，以期解燃眉之急。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)環(huán)境的惡化，張三無(wú)力按期償還其所貸款項(xiàng)，銀行想要通過(guò)主張抵押權(quán)的方式受償，但因我國(guó)《民法典》并未對(duì)居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突解決機(jī)制作出規(guī)定，在此情況下，銀行的抵押權(quán)該如何實(shí)現(xiàn)？不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)能否對(duì)抗居住權(quán)而優(yōu)先實(shí)現(xiàn)？

3.設(shè)立在前的抵押權(quán)與設(shè)立在后的居住權(quán)之間的沖突

我國(guó)《民法典》允許對(duì)已經(jīng)設(shè)立過(guò)抵押負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，僅需通知抵押權(quán)人即可。因此，即使在民法典未做規(guī)定的前提下，當(dāng)然也可類推得知不動(dòng)產(chǎn)所有人在以該財(cái)產(chǎn)設(shè)立抵押之后，可以繼續(xù)以該不動(dòng)產(chǎn)為他人設(shè)立居住權(quán)。此時(shí)，產(chǎn)生了與第二個(gè)問(wèn)題相反的問(wèn)題，即同一層財(cái)產(chǎn)上抵押權(quán)成立在先，居住權(quán)成立在后，抵押權(quán)人欲實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，居住權(quán)人的居住期仍未屆滿，此時(shí)二者在權(quán)利實(shí)現(xiàn)的順序上發(fā)生沖突，則應(yīng)當(dāng)先實(shí)現(xiàn)誰(shuí)的權(quán)利呢？

二、居住權(quán)與抵押權(quán)順位沖突之司法案例觀察

居住權(quán)制度雖作為《民法典》的新增內(nèi)容，首次以法典的形式加以確定，但實(shí)務(wù)中有關(guān)居住權(quán)適用問(wèn)題的討論卻屢見(jiàn)不鮮。即使在法律未對(duì)居住權(quán)進(jìn)行規(guī)定的情況下，實(shí)踐中也早已有房屋的所有權(quán)人與其他民事主體根據(jù)雙方達(dá)成的合意，以自己的房屋為他人設(shè)定居住權(quán)，供他人在一定時(shí)間內(nèi)甚至終身無(wú)償占用、使用的先例。在居住權(quán)確定之前，實(shí)踐中的爭(zhēng)議主要圍繞在法律未有明文規(guī)定的情況下，民事主體意定設(shè)立的居住權(quán)是否生效的問(wèn)題，訴爭(zhēng)的當(dāng)事人也多為房屋的繼承人與外部第三人之間的沖突，但通過(guò)檢索案例得知，對(duì)于居住權(quán)生效后與抵押權(quán)的效力沖突問(wèn)題也并非無(wú)所涉及。

在《民法典》頒布之前，最高人民法院已經(jīng)對(duì)實(shí)務(wù)中存在的有關(guān)居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突順位問(wèn)題進(jìn)行了回應(yīng)。在最高人民法院裁定的交通銀行股份有限公司陜西省分行與張?chǎng)﹫?zhí)行異議之訴再審案中，最高人民法院認(rèn)為從價(jià)值衡量的角度考慮，房屋購(gòu)買者的居住權(quán)與抵押權(quán)相比，居住權(quán)在效力上具有優(yōu)先性。因此，在《民法典》頒布之后，有學(xué)者提出可依據(jù)最高人民法院對(duì)于此案中關(guān)于居住權(quán)與抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)順位的裁定，得出當(dāng)一個(gè)房屋上既有居住權(quán)又有抵押權(quán)的情形時(shí)，居住權(quán)與抵押權(quán)相比，效力具有優(yōu)先性的結(jié)論。筆者認(rèn)為，該案例發(fā)布于《民法典》頒布之前，由其案情可知，此案中的居住權(quán)指的是房屋購(gòu)買人本人對(duì)已經(jīng)購(gòu)買的房屋享有居住的權(quán)利。根據(jù)該案所依據(jù)的《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第29條第2款規(guī)定可得出，第三人對(duì)于已經(jīng)設(shè)立抵押負(fù)擔(dān)的房屋合法受讓后，因其名下沒(méi)有其他房屋可以居住，且為房屋的所有權(quán)人，在此種情形下，為了保護(hù)房屋所有權(quán)人對(duì)于涉案房屋的居住權(quán)利，不至于使其流離失所，才從價(jià)值衡量的角度，優(yōu)先保護(hù)房屋所有權(quán)人的所有權(quán)。因此，該案法院所提及的居住權(quán)與《民法典》確定的以自己房屋無(wú)償供他人占有、使用的居住權(quán)不屬同一概念，雖二者的本質(zhì)都是為了保障困難人民有房屋可以居住，其裁判結(jié)果具有一定的借鑒意義，但是仍應(yīng)對(duì)兩種“居住權(quán)”所體現(xiàn)含義進(jìn)行區(qū)分處理。若在居住權(quán)入典之后，仍不區(qū)分情形，一味地肯定居住權(quán)人應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)人得到保護(hù)，則會(huì)有損抵押權(quán)人的權(quán)益，不利于資金的有效流通。

因此，在爭(zhēng)議的房屋上有居住權(quán)和抵押權(quán)并存時(shí)，在法律未做規(guī)定的前提下，司法應(yīng)在充分發(fā)揮法官的自由裁量權(quán)的基礎(chǔ)上，平衡居住權(quán)人與抵押權(quán)人的合法權(quán)益。在這種權(quán)利沖突之時(shí)的利益取舍，必須最大限度地兼顧雙方利益。進(jìn)而，為了保障司法發(fā)揮其定紛止?fàn)幍闹辛⒄吖δ?，就有必要?duì)居住權(quán)與抵押權(quán)的權(quán)利沖突解決機(jī)制進(jìn)行研究，使法院裁決案件時(shí)有法可依。

三、以權(quán)利登記時(shí)間先后解決居住權(quán)與抵押權(quán)沖突的合理性

(一)租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突解決機(jī)制

《民法典》第405條規(guī)定了抵押權(quán)與租賃關(guān)系之間的效力等級(jí)，若某一財(cái)產(chǎn)已經(jīng)被出租，且已經(jīng)被他人合法占有之后，再以該財(cái)產(chǎn)為他人設(shè)立抵押權(quán)來(lái)?yè)?dān)保債的履行，即使在抵押人無(wú)法償債的情形下，抵押權(quán)人也不得在租賃期間內(nèi)主張實(shí)現(xiàn)對(duì)抵押物的抵押權(quán)。租賃關(guān)系是出租人與承租人之間基于租賃合同而形成的，有償允許特定人對(duì)特定房屋進(jìn)行占有使用。而抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，具有物權(quán)的一般特性，原則上優(yōu)先于債權(quán)實(shí)現(xiàn)。此種規(guī)定的目的在于維護(hù)承租人的合法權(quán)益，為承租人提供基本的居住保障，更好地體現(xiàn)誠(chéng)實(shí)信用原則。

租賃權(quán)與居住權(quán)都能在一定程度上解決現(xiàn)實(shí)生活中無(wú)力購(gòu)買住房的困難群體的住房問(wèn)題，二者相比，租賃權(quán)在大多數(shù)情況下都屬于基于有償合同設(shè)定的權(quán)利，而居住權(quán)除非在當(dāng)事人另有約定的情形下，通常為基于雙方達(dá)成訂立居住權(quán)合同的合意無(wú)償獲得的權(quán)利。但究其根本，二者的本質(zhì)都屬于對(duì)他人所有的物的占有和使用的權(quán)利，只不過(guò)租賃權(quán)以租賃合同為準(zhǔn)，合同生效即可享有權(quán)利，而居住權(quán)則以居住權(quán)合同經(jīng)登記機(jī)關(guān)登記為生效要件，二者在功能上具有極大的相似之處。因此，當(dāng)居住權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，在法律未有規(guī)定的情況下，筆者認(rèn)為可參照租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突解決規(guī)則適用,即在抵押權(quán)設(shè)立之前，房屋已經(jīng)設(shè)立了居住權(quán)并且移轉(zhuǎn)占有的，已經(jīng)設(shè)立的居住權(quán)不受抵押權(quán)的影響。換言之，居住權(quán)成立在先，則后成立的抵押權(quán)在居住權(quán)存續(xù)之間內(nèi)無(wú)法對(duì)抗居住權(quán)人。

(二)質(zhì)權(quán)與抵押權(quán)的沖突解決機(jī)制

《民法典》第415條規(guī)定了在同一個(gè)財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)并存時(shí)該財(cái)產(chǎn)的清償順序[2]，屬于民法典最新增加的一個(gè)法律條文，是關(guān)于同屬于擔(dān)保物權(quán)的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)的關(guān)系的規(guī)定。因?yàn)槲覈?guó)允許以動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物，為他人設(shè)立抵押權(quán)。因而可能會(huì)出現(xiàn)在同一個(gè)財(cái)產(chǎn)上既被設(shè)立了抵押權(quán)，也被設(shè)立了質(zhì)權(quán)的權(quán)利并存局面。此種情形下，按照民法典的規(guī)定，對(duì)于該財(cái)產(chǎn)經(jīng)拍賣或者變賣方式所獲得的價(jià)款，以登記或者交付的時(shí)間先后確定清償順序[3]。原出臺(tái)的《擔(dān)保法司法解釋》第79條采登記的公示效力大于交付的公示效力原則[4]。隨后發(fā)布的《物權(quán)法》未對(duì)此問(wèn)題作出安排，仍沿用《擔(dān)保法司法解釋》的規(guī)定[5]。2019年11月5日發(fā)布的《九民會(huì)議紀(jì)要》第65條與爾后公布的《民法典》第415均認(rèn)為登記與交付的公示效力相同，明確了在同一財(cái)產(chǎn)上既設(shè)立了抵押權(quán)又設(shè)立了質(zhì)權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照公示的時(shí)間先后確定二者的清償順序。由此可知，《民法典》在同一財(cái)產(chǎn)上并存兩種以上不同權(quán)利之時(shí)，采取的是更為簡(jiǎn)捷高效的解決措施，不再對(duì)公示手段的效力進(jìn)行區(qū)分，依據(jù)權(quán)利設(shè)定的時(shí)間先后確定權(quán)利實(shí)現(xiàn)的順序。動(dòng)產(chǎn)抵押的設(shè)立相對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押的設(shè)立而言更加寬松，采登記對(duì)抗主義，因此在適用過(guò)程中，相較于不動(dòng)產(chǎn)抵押而言情形會(huì)更加復(fù)雜。

“舉重以明輕”是法律經(jīng)常運(yùn)用的一種解釋方法，筆者認(rèn)為，就權(quán)利生效的條件而言，單就不動(dòng)產(chǎn)方面進(jìn)行討論，無(wú)論是居住權(quán)還是抵押權(quán)都要以居住權(quán)合同或抵押合同登記為生效要件。由于居住權(quán)或者抵押權(quán)設(shè)立之后將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的租賃、轉(zhuǎn)讓等方面產(chǎn)生一系列影響，因此設(shè)立居住權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之時(shí)，除了不動(dòng)產(chǎn)所有人與居住權(quán)人或抵押權(quán)人要達(dá)成書(shū)面的合同之外，還要向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)居住權(quán)或者抵押權(quán)登記。因二者均采法定的登記公示手段，其公示效力當(dāng)然相同，在公示效力不同的情形下還可根據(jù)權(quán)利設(shè)立時(shí)間的先后確定權(quán)利實(shí)現(xiàn)的順序，更不論公示效力相同的情形。此外，無(wú)論是抵押權(quán)成立在先還是居住權(quán)成立在先，在進(jìn)行權(quán)利登記之時(shí)，交易相對(duì)人都可在登記機(jī)關(guān)查詢到房屋上是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)，且法定登記具有公信效力，會(huì)產(chǎn)生令社會(huì)相信的法律效果。因此，筆者認(rèn)為，在同一不動(dòng)產(chǎn)上并存居住權(quán)與抵押權(quán)之時(shí)，在法律未做規(guī)定的情形下，應(yīng)當(dāng)以兩種權(quán)利登記的時(shí)間先后確定權(quán)利實(shí)現(xiàn)的順序。

結(jié)語(yǔ)

居住權(quán)制度入典，一方面可以更好地解決特殊困難群體住房難的社會(huì)問(wèn)題，做到物盡其用，最大限度地發(fā)揮房屋的利用價(jià)值，真正實(shí)現(xiàn)讓每個(gè)人都住有所居的目標(biāo)。另一方面，在進(jìn)行二手房交易的時(shí)候，對(duì)交易相對(duì)人的注意義務(wù)有了更高的要求，除了要注意該房屋上是否存在抵押、出租等權(quán)利負(fù)擔(dān)，還需要注意該房屋是否設(shè)立了居住權(quán)。居住權(quán)登記可以起到權(quán)利公示的作用，不僅能夠保障居住權(quán)人的合法權(quán)益，也有利于更好地保障不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)中相對(duì)人的合法權(quán)益。因此，在法律未對(duì)居住權(quán)抵押權(quán)沖突進(jìn)行規(guī)定的情形下，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)利登記的時(shí)間先后確定權(quán)利實(shí)現(xiàn)的順序，若居住權(quán)經(jīng)登記設(shè)立在先，后登記設(shè)立的抵押權(quán)在居住權(quán)期間內(nèi)則不得對(duì)抗居住權(quán)人；若抵押權(quán)登記設(shè)立在先，則后登記設(shè)立的居住權(quán)則無(wú)法對(duì)抗抵押權(quán)人。此種沖突解決機(jī)制只是法律未做明確規(guī)定下協(xié)商適用的結(jié)果，居住權(quán)制度作為一種新型的用益物權(quán)，還需要日后通過(guò)司法解釋等方式作出更多的配套規(guī)定，才能在保障居住權(quán)穩(wěn)定的前提下最大限度地發(fā)揮物的其他效能，避免為保障特定困難群體居住的立法追求，隨著時(shí)間的流逝而成為房產(chǎn)所有人或其繼承人的終身負(fù)擔(dān)。