國企、民企融資環(huán)境冰火迥異房企排行榜“大洗牌”再提速

熊穎

在業(yè)內(nèi)人士看來，行業(yè)下行周期，房企抗風(fēng)險能力降低，資金優(yōu)勢已經(jīng)成為最大優(yōu)勢。

11月以來，銀行間市場發(fā)債明顯回暖，截至11月25日，26家房企、城投公司合計發(fā)債363.38億元。對于部分國有房企來說，這一信號的釋放，正在放大自身的資金優(yōu)勢。而國企、民企在融資上的冰火兩重天體驗，也有可能進一步推動房企排行榜中的“大洗牌”運動。

信用債融資放量業(yè)內(nèi)人士：并未明顯感受融資放松

11月，地產(chǎn)信用債（具體包括企業(yè)債、公司債、短期融資券、中期票據(jù)、分離交易可轉(zhuǎn)債、資產(chǎn)支持證券、次級債等）融資放量，Wind顯示，截至11月25日，26家房企、城投公司合計發(fā)債363.38億元，這一數(shù)額，較10月地產(chǎn)信用債發(fā)債總額235.72億元超出百億規(guī)模。

某銀行內(nèi)部人士向《紅周刊》記者表示，“最近發(fā)的幾個債，其實資料早就報上去了，只是一直壓著沒讓發(fā)。最近政策有所放松，所以才集中發(fā)出來了”。

《紅周刊》記者注意到，政策的松動有跡可循。11月8日，國務(wù)院發(fā)展研究中心在深圳邀請萬科、佳兆業(yè)、卓越等部分房企和金融機構(gòu)座談，對當(dāng)前的房地產(chǎn)總體形勢進行調(diào)研。

《紅周刊》獲取的一份深圳房地產(chǎn)形勢座談會紀(jì)要顯示，會上有金融機構(gòu)發(fā)言表示，“我們關(guān)心信用債，信用有傳染性，新增10家違約，涉及2200億元，占房地產(chǎn)信用債的6.8%，但是市場定價還有13家低于60元的，預(yù)計也會違約，涉及6600億元，（占比）20.6%，（已經(jīng)違約和預(yù)計違約的）加起來超過30%，風(fēng)險還是很大?！?/p>

與此同時，他還表示，目前地產(chǎn)信用債一級發(fā)行基本處于冰凍，明年一季度是償債小高峰，美元債違約風(fēng)險更大，債務(wù)危機遠未結(jié)束。上述人士建議，短期增加發(fā)債額度，合理再融資也要恢復(fù)。

緊接著，11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會。

中房商學(xué)院副院長鄧明政向《紅周刊》記者表示，此前，10月，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴以及中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝關(guān)于滿足房企合理資金需求和矯正房地產(chǎn)信貸過緊的觀點已經(jīng)在清晰傳達政策松綁信號，而座談會則是落實解讀。從不斷釋放的信號可以看出房企的融資環(huán)境正在修復(fù)向好。

從信用債來看，目前可以明顯感受到融資端口的放松。不過，《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年同期（2020年11月1日～11月25日）房地產(chǎn)信用債的發(fā)債總額為590.81億元，是今年11月以來（截至25日）房地產(chǎn)發(fā)債總額的1.81倍。也就是說，目前的發(fā)債水平仍難以恢復(fù)到往期水準(zhǔn)。

而除信用債融資以外，伴隨信貸政策的寬松，首套房、合理購房、開發(fā)貸、并購貸等都開始轉(zhuǎn)暖。不過調(diào)控的放松或難在短時間內(nèi)有所體現(xiàn)，某TOP10房企內(nèi)部人士告訴《紅周刊》記者，房地產(chǎn)是個長周期的行業(yè)，現(xiàn)在調(diào)控的效果可能要6-12個月才有反應(yīng)。

與此同時，多位在國有房企負責(zé)投融資業(yè)務(wù)的內(nèi)部人士也向《紅周刊》表示，目前并沒有非常明顯地感受到融資方面的放松，即便是開發(fā)貸，銀行對房企的額度都卡得非常嚴(yán)。

一位地產(chǎn)人士更是直言，即使是到了新的一年（2022年）也并不意味著銀行的放款額度會有所放松，因為一般要看之前項目的還款情況，額度是不變的，“蛋糕”就這么大，有人還了，才能有人“吃”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，雖然目前信貸政策明顯放松，但一方面，房企信用風(fēng)險仍在暴露中，金融機構(gòu)有所顧忌;另一方面，新增信貸規(guī)模有限，要支持該支持的企業(yè)。由此，今年11-12月開發(fā)商整體融資環(huán)境并未大幅度轉(zhuǎn)好，開發(fā)商降價促銷，保衛(wèi)現(xiàn)金流仍舊是營銷主基調(diào)。而信貸政策是否進一步調(diào)整，則需要觀察四季度數(shù)據(jù)，待到明年再行調(diào)整。

融資冰火兩重天：國企香餑餑、民企較疲軟

雖然銀行間市場發(fā)債明顯放量，但可以明顯感受到對民企和國企的差別對待。Wind顯示，11月以來成功發(fā)債的26家企業(yè)中，有24家是國有企業(yè);而另外兩家成功發(fā)債房企，一家是民營企業(yè)印力商用置業(yè)有限公司，發(fā)行10.58億元的資產(chǎn)支持證券;另一家則是穿透股權(quán)后由國資持股的金地集團，發(fā)行15億元中期票據(jù)。

對比非國企表現(xiàn)，招商蛇口、保利發(fā)展等國有房企的發(fā)債優(yōu)勢尤為突出，11月以來，招商蛇口發(fā)行超短融、中期票據(jù)等合計60億元，占期內(nèi)發(fā)債總額近16.51%;期內(nèi)，保利發(fā)展也發(fā)債50億元，發(fā)債規(guī)模僅次于招商蛇口。此外，11月以來，首開股份發(fā)債27億元、珠江實業(yè)和中交地產(chǎn)各發(fā)債20億元。

值得一提的是，以往國企和民企在融資表現(xiàn)上差異并沒有如此明顯。華泰證券研究報告顯示，房企信用債中，截至2021年11月，境內(nèi)債券余額為1.5萬億，其中，國企和民企分別約為0.8和0.7萬億，兩者旗鼓相當(dāng)。此外，《紅周刊》對比國企、非國企在2020年各月的信用債發(fā)債數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)非國企發(fā)債在2020年每月的發(fā)債規(guī)模中幾乎也占據(jù)了當(dāng)月信用債發(fā)債總額的三分之一。

鄧明政指出，最近成功發(fā)債的基本都是城投公司或央企、國企;民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債成功的非常少。而未來大規(guī)模放松的可能性很小，如果放松也是基本面扎實、綜合實力較強、杠桿結(jié)構(gòu)健康的頭部民營房企能夠參與。

中誠信國際研報也表示，行業(yè)“黃金時代”已過，在逐步走向供需均衡的演繹過程中，行業(yè)格局或?qū)⒚媾R結(jié)構(gòu)性調(diào)整，國企、民企信用分層將趨于明顯。市場下行時，民企的風(fēng)險會被放大;而國企經(jīng)營相對穩(wěn)健，杠桿控制亦較嚴(yán)格，在周期下行時，其優(yōu)勢則有所體現(xiàn)。嚴(yán)躍進指出，對于國企來說，要充分利用今年比較特殊的機會，積極做好經(jīng)營和實現(xiàn)新一輪更好的發(fā)展。

此外，鄧明政還表示，在行業(yè)下行周期，房企抗風(fēng)險能力降低，資金優(yōu)勢已經(jīng)成為最大優(yōu)勢。如果民營房企的融資情況不能大規(guī)模改善，那么未來TOP10、TOP20中，國有房企比例提升就會成為必然情況。相反，民企融資受限意味著要完全依托銷售回款，如果銷售回款跟不上那就只能不斷“割肉”甩賣資產(chǎn)“輸血”，資金鏈不斷惡化，最后就是破產(chǎn)或被并購。

拿地策略整體趨謹慎逆境拿地房企有望贏得更大市場

《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，今年前10月和去年同期相比，房企的拿地表現(xiàn)存在較大差異。從拿地金額上來看，2021年1-10月，TOP100企業(yè)拿地總額22549億元，同比下降13.1%。而從拿地門檻來看，2020年前10月有16家房企拿地金額超500億元，今年同期滿足這一門檻的房企數(shù)則減至11家。不難看出，今年以來，房企整體拿地態(tài)度更趨謹慎。

附表房企拿地金額排行變化情況

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

房企的拿地表現(xiàn)，一定程度可以側(cè)面折射出房企資金鏈的晴雨狀態(tài)?！都t周刊》對比發(fā)現(xiàn)，今年前10月房企拿地金額排行榜和去年同期相比存在較大變動。其中，2021年前10 月，萬科以1304億元拿下1478萬平方米土地，拿地金額不光較去年同期的857億元同比增長72.46%，行業(yè)排名也上升了4個名次，現(xiàn)位居行業(yè)第一。

此外，今年前10月，華潤置地斬獲877億元等值土地，拿地金額排名也從去年的第9名上升至第5名。

值得一提的是，和去年同期相比，在2021年前10月房企拿地金額排行榜中出現(xiàn)的新面孔同樣值得關(guān)注，如，招商蛇口從第11名升至第8名、融創(chuàng)中國從第14名升至第10名;而在2020年前10月僅拿地189億元的中國鐵建更是在今年發(fā)力明顯，前10月拿地金額577億元，超300%的同比增速也讓其在行業(yè)內(nèi)的拿地金額排名從第43名快速上升至第9名。

嚴(yán)躍進指出，實際上，目前行業(yè)內(nèi)有一個較為直觀的判斷：不拿地或拿地減少的房企普遍資金吃緊;而近期敢于拿地的房企則是資金狀況良好的企業(yè)。就目前來看，雖然國企、央企是房企拿地主力軍，但也存在一些民營企業(yè)積極拿地。嚴(yán)躍進認為，上述在逆勢中仍有較積極投資動作的房企，有可能在這輪新賽道中贏得更大的市場。

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）