淺談我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及發(fā)展

文/李洪濤 聊城市不動產(chǎn)登記中心 山東聊城 252000

完善不動產(chǎn)登記制度可以保障交易法律的有效性，完善登記制度可以保證我國物權(quán)法更好的發(fā)展。不動產(chǎn)登記制度就是國家干預(yù)不動產(chǎn)的交易關(guān)系，通過登記方法保護不動產(chǎn)權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)移過程，使大眾可以了解不動產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)。不動產(chǎn)登記利用公示方式，幫助公眾了解不動產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)。不動產(chǎn)登記制度可以確定物權(quán)所屬，如果發(fā)生物權(quán)糾紛可以利用不動產(chǎn)制度進行解決，同時也可以保護物權(quán)交易的秩序，進一步提高交易效率，使交易成本由此降低，由國家把控不動產(chǎn)，可以更加便利的實施宏觀調(diào)控。制定物權(quán)法有利于統(tǒng)一財產(chǎn)關(guān)系的基本規(guī)則，在法律上保護公民合法的私有財產(chǎn)。

1、我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀

我國當(dāng)前是由多個行政部門負責(zé)管理不動產(chǎn)登記，例如由土地管理部門管理土地的各種權(quán)力，由林業(yè)管理部門管理林業(yè)的各種權(quán)力等。因此需要結(jié)合登記和相關(guān)部門的職權(quán)，但是當(dāng)前我國的登記制度存在很多缺陷需要得到完善：

因為我國各個登記部門比較分散，交易當(dāng)事人在查詢交易的過程中，無法保證信息的全面性，這樣就會影響到交易。此外因為登記部門的分散性，交易人員會通過繁瑣的登記手續(xù)，使登記效率不斷降低。在這種制度的影響下，人們在抵押房屋和土地的過程中，可能會出現(xiàn)重復(fù)抵押的問題。因為登記機關(guān)的分散性，無法徹底的實施登記制度。此外還會影響登記人員的工作，無法貫徹落實登記制度。這樣就會影響到個人財產(chǎn)和社會財產(chǎn)的穩(wěn)定性，不利于建立社會信用。

物權(quán)公示是為了幫助大眾識別物權(quán)，利用公式方式公開物權(quán)，當(dāng)事人可以更加清楚物權(quán)的狀態(tài)，維持物的交易秩序。但是在現(xiàn)實工作當(dāng)中，卻無法保障抵押人的抵押財產(chǎn)，向貸款銀行再次抵押，這就需要辦理相關(guān)手續(xù)，如果發(fā)生糾紛，那么司法機關(guān)就無法對于貸款銀行的權(quán)益給予保障。

我國的登記沒有重視其公示功能，只是看到了登記的行政管理作用，無法充分發(fā)揮出登記制度的作用。這種登記制度發(fā)揮著行政職能，沒有全面考慮到交易第三方的權(quán)益，這就無法統(tǒng)一登記部門執(zhí)政行為，在實際登記的時候只是落實了行政管理，沒有將信息進行公開，廣大群眾的利益無法得到保障，同時也不利于當(dāng)事人的后續(xù)查詢，使登記的作用得到限制。一些登記部門缺乏服務(wù)意識，這樣不利于落實查詢登記程序，當(dāng)事人在實際登記的時候，因為信息不夠全面，或者因為查詢過程比較復(fù)雜，可能在交易過程中承受較大的損失。

2、我國不動產(chǎn)登記的發(fā)展措施

2.1 統(tǒng)一不動產(chǎn)登記法

統(tǒng)一有關(guān)物權(quán)登記的相關(guān)法律依據(jù)，這樣如果發(fā)生了物權(quán)糾紛，就可以快速確定法律解決方案，使案件處理效率不斷提高。針對我國的不動產(chǎn)登記法律，主要包括四個層次，第一方面指的是全國人民代表大會制定的物權(quán)法，這也奠定物權(quán)模式和登記模式統(tǒng)一的基礎(chǔ)。第二方面是不動產(chǎn)登記法，使我國不動產(chǎn)登記的程序和性質(zhì)等得到保障，對于我國不動產(chǎn)登記制度的構(gòu)建起到促進作用。第三方面指的就是國務(wù)院制定的不動產(chǎn)登記條例，第四方面指的就是登記實施細則和管理制度等。通過這種完善的立法體系，有利于明確具體的操作程序和制度，保證不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一性和科學(xué)性。

2.2 統(tǒng)一不動產(chǎn)的登記機關(guān)

我國物權(quán)法要求統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)，我國應(yīng)由行政機關(guān)擔(dān)任不動產(chǎn)登記機關(guān)，要堅決保證監(jiān)管的統(tǒng)一性，不能出現(xiàn)多個負責(zé)單位的情況，主要登記機關(guān)應(yīng)該逐漸放棄其他的行政工作，在市場經(jīng)濟的影響下，充分發(fā)揮出不動產(chǎn)市場經(jīng)濟的作用。國家可以設(shè)置專門的不動產(chǎn)登記局，負責(zé)統(tǒng)一管理有關(guān)不動產(chǎn)登記的事項。

2.3 加強不動產(chǎn)物權(quán)的核查

登記部門需要實時檢查不動產(chǎn)物權(quán)，避免不動產(chǎn)物權(quán)的真實性受到影響。保證不動產(chǎn)登記制度始終處于權(quán)威地位，也可以避免登記部門出現(xiàn)錯誤，導(dǎo)致當(dāng)事人因為交易承受巨大的損失。如果登記部門出現(xiàn)了錯誤行為，那么當(dāng)事人可以要求登記部門承擔(dān)所有的責(zé)任，并且可以要求賠償。

因為某些管理部門缺乏登記制度，不夠了解不動產(chǎn)登記機構(gòu)的作用，這樣就會影響到不動產(chǎn)登記條例的落實，因此我國需要增強這方面的督導(dǎo)人員，尤其需要監(jiān)督和指導(dǎo)地方的不動產(chǎn)登記工作，保證優(yōu)化整合不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

2.4 明確登記的物權(quán)屬性

明確登記的物權(quán)屬性，需要確定不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的要件。不動產(chǎn)登記只是負責(zé)保障不動產(chǎn)物權(quán)變動生效，但是無法保障不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移生效，因此不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同雖然在法律上是有效的，但是如果不登記，那么就不會實現(xiàn)合法的物權(quán)變動，同時對于善意第三人無法起到對抗作用。因此我國的物權(quán)法需要增加相關(guān)條例，如果賣方多次轉(zhuǎn)移一物，沒有遵守合同的相關(guān)規(guī)定，但是他辦理了相關(guān)登記手續(xù)，那么買方是無法補辦登記的，但是可以要求賣方提供一定的賠償。

2.5 引入公證制度

公證機構(gòu)不僅需要審查不動產(chǎn)登記的實質(zhì)，同時還需要記載登記的其他程序性問題。公證人員完成初步審核之后，需要利用新聞媒體向社會公眾公示審查內(nèi)容。在公示過程中，如果出現(xiàn)瑕疵問題，那么登記機關(guān)就要立刻重新調(diào)查，如果沒有發(fā)生任何異常問題，登記機關(guān)即可承認物權(quán)變動行為。此外應(yīng)該由公正人員負責(zé)登記內(nèi)容的錯誤，由登記機關(guān)人員負責(zé)登記薄記載錯誤。繼承是比較負責(zé)的民事法律行為，而不動產(chǎn)的繼承也需要公式，只有保證繼承人具備合法產(chǎn)權(quán)才可以被繼承，繼承過程中，如果涉及到多個繼承人，就要根據(jù)法律規(guī)定和遺囑等內(nèi)容，在主觀部門辦理繼承手續(xù)，公式人作為法律實施者，將繼承全部環(huán)節(jié)或者部分環(huán)節(jié)引入公證制度。

結(jié)語：

我國不動產(chǎn)登記有利于我國和諧社會的發(fā)展，但是當(dāng)前我國的不動產(chǎn)登記制度還是存在一些不足，因此需要結(jié)合我國實際情況進行改進，促進我國不動產(chǎn)登記的發(fā)展。