劉琳
(山東西進城市發(fā)展咨詢有限公司,山東 濟南 250000)
項目的規(guī)劃設計與預算編制是目前我國房地產開發(fā)項目中非常重要的一項工作,也是項目開發(fā)的基礎,是明確項目投資的關鍵工作。本文主要分析當前的土地開發(fā)整理規(guī)劃設計與概預算的分析介紹,從而可以了解在該項工作實施過程中存在的問題和不足,并且提出一定的可行性建議。
近年來,我國在經濟與社會快速發(fā)展的帶動之下,城鎮(zhèn)化發(fā)展速度加快,城市規(guī)模在逐步的擴大,在城市發(fā)展建設進程中,進行土地開發(fā)整理是關鍵工作,從而更好的實現資源的合理利用和整治,切實提高土地利用的質量。也就是說,進行土地整理項目管理,是進行土地資源可持續(xù)發(fā)展的關鍵性措施,也是比較重要的途徑。
項目規(guī)劃設計和預算編制是土地開發(fā)整體項目初期階段的重要工作,也是項目前期申報與建設規(guī)模確定的基礎依據。項目的規(guī)劃設計與預算編制的科學性,對項目能否如期達到預計效益目標具有決定作用。因為土地的開發(fā)整理項目是國家嚴格控制城市開發(fā)用地的主要措施,同時也是解決當前土地利用矛盾的關鍵性措施。
規(guī)劃設計和預算編制工作的主要目的是合理利用土地資源,重點從土地開發(fā)整理規(guī)劃與資金應用兩個方面著手,同時還要以開發(fā)整理的暫行規(guī)定、土地開發(fā)整理項目預算等為依據做好目標和任務,確保自然資源利用的科學性與合理性,按照實際需要來進行土地結構的優(yōu)化布局,提出切實可行的規(guī)劃方案和措施,制定出合理的開發(fā)與整體規(guī)劃設計。
為了確保規(guī)劃設計與預算的準確合理制定,需要充分考慮當地的自然環(huán)境、地理條件、人文社會條件、土地資源狀態(tài)、基礎設施、土地規(guī)劃方案以及相應的法律法規(guī)等綜合因素,從而可以有效的進行影響因素的深入透徹分析,達到優(yōu)化資源配置、保證各項措施都能得到有效執(zhí)行的重要目的。具體規(guī)劃過程中,要對各類技術方案進行反復論證和綜合比選,全面考量經濟效益、社會效益和環(huán)保效益,從而選擇最佳實施方案。
國家自然資源部等相關部委逐步完善并發(fā)布了土地規(guī)劃與管理方面的法律法規(guī)制度,為當前的土地開發(fā)與整體項目的立項提供了法律依據,可以以此為基礎來進行全面的土地利用規(guī)劃與開發(fā)整理計劃。而規(guī)劃設計與預算是開展該項工作的基礎,并且在其整體的指導引領之下,結合當地的實際情況進行編制,最終將其設定為設計與預算立項的主要根據。
項目規(guī)劃設計就是要對當地的土地、自然、社會、人文等進行科學合理的實地調查和分析,即從項目整體角度,又從分項和單項工程實施完善設計意見著手,從而確保地塊開發(fā)的整體目標,有效保障整體規(guī)劃方案的科學性和可行性。預算工作主要是從經濟的角度來判定項目可能產生的綜合效益,也是評選方案的基礎條件。規(guī)劃設計方案的制定要從經濟性與可行性的角度來分析,最終選擇最具合理性的方案,并且將預算控制在預期的范圍內,從而達到優(yōu)化設計的最終目的,滿足土地資源開發(fā)的需要。
土地開發(fā)整理項目涉及到的行業(yè)和機構比較廣泛,很多政府部門和經濟實體都要參與其中,項目組織實施的系統性也非常強。項目開發(fā)初期工作是否扎實有效,對整個項目的實施過程是否順利、最終結果是否理想都有直接影響。項目開發(fā)初期要重點做好勘測工作,這對于項目的實施有著決定性的影響。土地開發(fā)整理項目預算費用中,勘測階段的費用占到了整個項目總費用的1.5%。
土地開發(fā)整理項目多數是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)城郊區(qū)域進行的,具體實施過程中會與當地群眾產生方方面面的溝通和聯系,項目竣工驗收之后會給群眾創(chuàng)造一定的效益,如果在規(guī)劃設計中沒有充分考慮到人民群眾的根本利益,必然會導致方案實施過程中受到嚴重的影響和阻撓,同時也會為后續(xù)的施工造成巨大的難度。當前的規(guī)劃設計單位在進行方案確定的過程中,很少深入群眾中間摸排具體情況,對于人民群眾的具體需求把握不準,很多時候都是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部與村組干部進行“空對空”的對接,很難兼顧當地群眾的真正需要,雖然有些項目開展了多種形式的公眾參與工作,但走過場、擺樣子居多,實際意義和效果并不明顯。
土地整理項目的實施開展,對依法合規(guī)的要求愈發(fā)嚴苛,因此要繼續(xù)加大對《土地法》、土地整治相關政策的分析和研究,增強依法合規(guī)意識,為土地整理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境和條件。
因為自然條件和環(huán)境因素的影響,工業(yè)化、城市化中造成的土地資源流失比較嚴重,我國的農牧產業(yè)過墾、過牧的情況普遍存在,并且造成了一定程度的環(huán)境污染問題,我國的優(yōu)質土地資源正在逐步減少,這就需要我們認識到土地資源的有限性,使土地開發(fā)產業(yè)化。
土地資源的整理開發(fā)工作與我國的經濟、政治和法律都存在千絲萬縷的聯系,政策指導性比較強,技術要求比較高,因此對從業(yè)人員的綜合素質要求很高,這就需要建立一支具備較高素質的土地整理保障團隊,需要加強人員的培訓,從而可以提升人員的專業(yè)素質和水平,滿足實際工作的需要。
土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設計和預算是我國土地資源合理利用的重要工作,包含的范圍比較廣,影響因素比較多,需要結合實際情況,尋找出切實可行的解決辦法,從而可以實現資源優(yōu)化配置,提高資源利用率,滿足時代發(fā)展的需要。