劉琳
(山東西進(jìn)城市發(fā)展咨詢有限公司,山東 濟(jì)南 250000)
項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與預(yù)算編制是目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中非常重要的一項(xiàng)工作,也是項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ),是明確項(xiàng)目投資的關(guān)鍵工作。本文主要分析當(dāng)前的土地開發(fā)整理規(guī)劃設(shè)計(jì)與概預(yù)算的分析介紹,從而可以了解在該項(xiàng)工作實(shí)施過程中存在的問題和不足,并且提出一定的可行性建議。
近年來,我國在經(jīng)濟(jì)與社會(huì)快速發(fā)展的帶動(dòng)之下,城鎮(zhèn)化發(fā)展速度加快,城市規(guī)模在逐步的擴(kuò)大,在城市發(fā)展建設(shè)進(jìn)程中,進(jìn)行土地開發(fā)整理是關(guān)鍵工作,從而更好的實(shí)現(xiàn)資源的合理利用和整治,切實(shí)提高土地利用的質(zhì)量。也就是說,進(jìn)行土地整理項(xiàng)目管理,是進(jìn)行土地資源可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵性措施,也是比較重要的途徑。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算編制是土地開發(fā)整體項(xiàng)目初期階段的重要工作,也是項(xiàng)目前期申報(bào)與建設(shè)規(guī)模確定的基礎(chǔ)依據(jù)。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與預(yù)算編制的科學(xué)性,對(duì)項(xiàng)目能否如期達(dá)到預(yù)計(jì)效益目標(biāo)具有決定作用。因?yàn)橥恋氐拈_發(fā)整理項(xiàng)目是國家嚴(yán)格控制城市開發(fā)用地的主要措施,同時(shí)也是解決當(dāng)前土地利用矛盾的關(guān)鍵性措施。
規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算編制工作的主要目的是合理利用土地資源,重點(diǎn)從土地開發(fā)整理規(guī)劃與資金應(yīng)用兩個(gè)方面著手,同時(shí)還要以開發(fā)整理的暫行規(guī)定、土地開發(fā)整理項(xiàng)目預(yù)算等為依據(jù)做好目標(biāo)和任務(wù),確保自然資源利用的科學(xué)性與合理性,按照實(shí)際需要來進(jìn)行土地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化布局,提出切實(shí)可行的規(guī)劃方案和措施,制定出合理的開發(fā)與整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。
為了確保規(guī)劃設(shè)計(jì)與預(yù)算的準(zhǔn)確合理制定,需要充分考慮當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、地理?xiàng)l件、人文社會(huì)條件、土地資源狀態(tài)、基礎(chǔ)設(shè)施、土地規(guī)劃方案以及相應(yīng)的法律法規(guī)等綜合因素,從而可以有效的進(jìn)行影響因素的深入透徹分析,達(dá)到優(yōu)化資源配置、保證各項(xiàng)措施都能得到有效執(zhí)行的重要目的。具體規(guī)劃過程中,要對(duì)各類技術(shù)方案進(jìn)行反復(fù)論證和綜合比選,全面考量經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)保效益,從而選擇最佳實(shí)施方案。
國家自然資源部等相關(guān)部委逐步完善并發(fā)布了土地規(guī)劃與管理方面的法律法規(guī)制度,為當(dāng)前的土地開發(fā)與整體項(xiàng)目的立項(xiàng)提供了法律依據(jù),可以以此為基礎(chǔ)來進(jìn)行全面的土地利用規(guī)劃與開發(fā)整理計(jì)劃。而規(guī)劃設(shè)計(jì)與預(yù)算是開展該項(xiàng)工作的基礎(chǔ),并且在其整體的指導(dǎo)引領(lǐng)之下,結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行編制,最終將其設(shè)定為設(shè)計(jì)與預(yù)算立項(xiàng)的主要根據(jù)。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)就是要對(duì)當(dāng)?shù)氐耐恋亍⒆匀?、社?huì)、人文等進(jìn)行科學(xué)合理的實(shí)地調(diào)查和分析,即從項(xiàng)目整體角度,又從分項(xiàng)和單項(xiàng)工程實(shí)施完善設(shè)計(jì)意見著手,從而確保地塊開發(fā)的整體目標(biāo),有效保障整體規(guī)劃方案的科學(xué)性和可行性。預(yù)算工作主要是從經(jīng)濟(jì)的角度來判定項(xiàng)目可能產(chǎn)生的綜合效益,也是評(píng)選方案的基礎(chǔ)條件。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的制定要從經(jīng)濟(jì)性與可行性的角度來分析,最終選擇最具合理性的方案,并且將預(yù)算控制在預(yù)期的范圍內(nèi),從而達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)的最終目的,滿足土地資源開發(fā)的需要。
土地開發(fā)整理項(xiàng)目涉及到的行業(yè)和機(jī)構(gòu)比較廣泛,很多政府部門和經(jīng)濟(jì)實(shí)體都要參與其中,項(xiàng)目組織實(shí)施的系統(tǒng)性也非常強(qiáng)。項(xiàng)目開發(fā)初期工作是否扎實(shí)有效,對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過程是否順利、最終結(jié)果是否理想都有直接影響。項(xiàng)目開發(fā)初期要重點(diǎn)做好勘測工作,這對(duì)于項(xiàng)目的實(shí)施有著決定性的影響。土地開發(fā)整理項(xiàng)目預(yù)算費(fèi)用中,勘測階段的費(fèi)用占到了整個(gè)項(xiàng)目總費(fèi)用的1.5%。
土地開發(fā)整理項(xiàng)目多數(shù)是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)城郊區(qū)域進(jìn)行的,具體實(shí)施過程中會(huì)與當(dāng)?shù)厝罕姰a(chǎn)生方方面面的溝通和聯(lián)系,項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后會(huì)給群眾創(chuàng)造一定的效益,如果在規(guī)劃設(shè)計(jì)中沒有充分考慮到人民群眾的根本利益,必然會(huì)導(dǎo)致方案實(shí)施過程中受到嚴(yán)重的影響和阻撓,同時(shí)也會(huì)為后續(xù)的施工造成巨大的難度。當(dāng)前的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行方案確定的過程中,很少深入群眾中間摸排具體情況,對(duì)于人民群眾的具體需求把握不準(zhǔn),很多時(shí)候都是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部與村組干部進(jìn)行“空對(duì)空”的對(duì)接,很難兼顧當(dāng)?shù)厝罕姷恼嬲枰?,雖然有些項(xiàng)目開展了多種形式的公眾參與工作,但走過場、擺樣子居多,實(shí)際意義和效果并不明顯。
土地整理項(xiàng)目的實(shí)施開展,對(duì)依法合規(guī)的要求愈發(fā)嚴(yán)苛,因此要繼續(xù)加大對(duì)《土地法》、土地整治相關(guān)政策的分析和研究,增強(qiáng)依法合規(guī)意識(shí),為土地整理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境和條件。
因?yàn)樽匀粭l件和環(huán)境因素的影響,工業(yè)化、城市化中造成的土地資源流失比較嚴(yán)重,我國的農(nóng)牧產(chǎn)業(yè)過墾、過牧的情況普遍存在,并且造成了一定程度的環(huán)境污染問題,我國的優(yōu)質(zhì)土地資源正在逐步減少,這就需要我們認(rèn)識(shí)到土地資源的有限性,使土地開發(fā)產(chǎn)業(yè)化。
土地資源的整理開發(fā)工作與我國的經(jīng)濟(jì)、政治和法律都存在千絲萬縷的聯(lián)系,政策指導(dǎo)性比較強(qiáng),技術(shù)要求比較高,因此對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)要求很高,這就需要建立一支具備較高素質(zhì)的土地整理保障團(tuán)隊(duì),需要加強(qiáng)人員的培訓(xùn),從而可以提升人員的專業(yè)素質(zhì)和水平,滿足實(shí)際工作的需要。
土地開發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算是我國土地資源合理利用的重要工作,包含的范圍比較廣,影響因素比較多,需要結(jié)合實(shí)際情況,尋找出切實(shí)可行的解決辦法,從而可以實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置,提高資源利用率,滿足時(shí)代發(fā)展的需要。