土地開(kāi)發(fā)整理的問(wèn)題及對(duì)策

劉琳

（山東西進(jìn)城市發(fā)展咨詢有限公司，山東 濟(jì)南 250000）

項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與預(yù)算編制是目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中非常重要的一項(xiàng)工作，也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，是明確項(xiàng)目投資的關(guān)鍵工作。本文主要分析當(dāng)前的土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃設(shè)計(jì)與概預(yù)算的分析介紹，從而可以了解在該項(xiàng)工作實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題和不足，并且提出一定的可行性建議。

一、土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目概述

近年來(lái)，我國(guó)在經(jīng)濟(jì)與社會(huì)快速發(fā)展的帶動(dòng)之下，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度加快，城市規(guī)模在逐步的擴(kuò)大，在城市發(fā)展建設(shè)進(jìn)程中，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)整理是關(guān)鍵工作，從而更好的實(shí)現(xiàn)資源的合理利用和整治，切實(shí)提高土地利用的質(zhì)量。也就是說(shuō)，進(jìn)行土地整理項(xiàng)目管理，是進(jìn)行土地資源可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵性措施，也是比較重要的途徑。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算編制是土地開(kāi)發(fā)整體項(xiàng)目初期階段的重要工作，也是項(xiàng)目前期申報(bào)與建設(shè)規(guī)模確定的基礎(chǔ)依據(jù)。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與預(yù)算編制的科學(xué)性，對(duì)項(xiàng)目能否如期達(dá)到預(yù)計(jì)效益目標(biāo)具有決定作用。因?yàn)橥恋氐拈_(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目是國(guó)家嚴(yán)格控制城市開(kāi)發(fā)用地的主要措施，同時(shí)也是解決當(dāng)前土地利用矛盾的關(guān)鍵性措施。

二、土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算編制

（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算編制

規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算編制工作的主要目的是合理利用土地資源，重點(diǎn)從土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃與資金應(yīng)用兩個(gè)方面著手，同時(shí)還要以開(kāi)發(fā)整理的暫行規(guī)定、土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目預(yù)算等為依據(jù)做好目標(biāo)和任務(wù)，確保自然資源利用的科學(xué)性與合理性，按照實(shí)際需要來(lái)進(jìn)行土地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化布局，提出切實(shí)可行的規(guī)劃方案和措施，制定出合理的開(kāi)發(fā)與整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。

為了確保規(guī)劃設(shè)計(jì)與預(yù)算的準(zhǔn)確合理制定，需要充分考慮當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、地理?xiàng)l件、人文社會(huì)條件、土地資源狀態(tài)、基礎(chǔ)設(shè)施、土地規(guī)劃方案以及相應(yīng)的法律法規(guī)等綜合因素，從而可以有效的進(jìn)行影響因素的深入透徹分析，達(dá)到優(yōu)化資源配置、保證各項(xiàng)措施都能得到有效執(zhí)行的重要目的。具體規(guī)劃過(guò)程中，要對(duì)各類(lèi)技術(shù)方案進(jìn)行反復(fù)論證和綜合比選，全面考量經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)保效益，從而選擇最佳實(shí)施方案。

（二）土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算的作用

國(guó)家自然資源部等相關(guān)部委逐步完善并發(fā)布了土地規(guī)劃與管理方面的法律法規(guī)制度，為當(dāng)前的土地開(kāi)發(fā)與整體項(xiàng)目的立項(xiàng)提供了法律依據(jù)，可以以此為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行全面的土地利用規(guī)劃與開(kāi)發(fā)整理計(jì)劃。而規(guī)劃設(shè)計(jì)與預(yù)算是開(kāi)展該項(xiàng)工作的基礎(chǔ)，并且在其整體的指導(dǎo)引領(lǐng)之下，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行編制，最終將其設(shè)定為設(shè)計(jì)與預(yù)算立項(xiàng)的主要根據(jù)。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)就是要對(duì)當(dāng)?shù)氐耐恋?、自然、社?huì)、人文等進(jìn)行科學(xué)合理的實(shí)地調(diào)查和分析，即從項(xiàng)目整體角度，又從分項(xiàng)和單項(xiàng)工程實(shí)施完善設(shè)計(jì)意見(jiàn)著手，從而確保地塊開(kāi)發(fā)的整體目標(biāo)，有效保障整體規(guī)劃方案的科學(xué)性和可行性。預(yù)算工作主要是從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)判定項(xiàng)目可能產(chǎn)生的綜合效益，也是評(píng)選方案的基礎(chǔ)條件。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的制定要從經(jīng)濟(jì)性與可行性的角度來(lái)分析，最終選擇最具合理性的方案，并且將預(yù)算控制在預(yù)期的范圍內(nèi)，從而達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)的最終目的，滿足土地資源開(kāi)發(fā)的需要。

三、土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）預(yù)算費(fèi)用有待優(yōu)化

土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目涉及到的行業(yè)和機(jī)構(gòu)比較廣泛，很多政府部門(mén)和經(jīng)濟(jì)實(shí)體都要參與其中，項(xiàng)目組織實(shí)施的系統(tǒng)性也非常強(qiáng)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期工作是否扎實(shí)有效，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程是否順利、最終結(jié)果是否理想都有直接影響。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期要重點(diǎn)做好勘測(cè)工作，這對(duì)于項(xiàng)目的實(shí)施有著決定性的影響。土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目預(yù)算費(fèi)用中，勘測(cè)階段的費(fèi)用占到了整個(gè)項(xiàng)目總費(fèi)用的1.5%。

（二）前期工作群眾參與度不夠

土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目多數(shù)是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)城郊區(qū)域進(jìn)行的，具體實(shí)施過(guò)程中會(huì)與當(dāng)?shù)厝罕姰a(chǎn)生方方面面的溝通和聯(lián)系，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后會(huì)給群眾創(chuàng)造一定的效益，如果在規(guī)劃設(shè)計(jì)中沒(méi)有充分考慮到人民群眾的根本利益，必然會(huì)導(dǎo)致方案實(shí)施過(guò)程中受到嚴(yán)重的影響和阻撓，同時(shí)也會(huì)為后續(xù)的施工造成巨大的難度。當(dāng)前的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行方案確定的過(guò)程中，很少深入群眾中間摸排具體情況，對(duì)于人民群眾的具體需求把握不準(zhǔn)，很多時(shí)候都是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部與村組干部進(jìn)行“空對(duì)空”的對(duì)接，很難兼顧當(dāng)?shù)厝罕姷恼嬲枰?，雖然有些項(xiàng)目開(kāi)展了多種形式的公眾參與工作，但走過(guò)場(chǎng)、擺樣子居多，實(shí)際意義和效果并不明顯。

四、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算工作的建議

（一）不斷建立健全土地開(kāi)發(fā)整理法律體系

土地整理項(xiàng)目的實(shí)施開(kāi)展，對(duì)依法合規(guī)的要求愈發(fā)嚴(yán)苛，因此要繼續(xù)加大對(duì)《土地法》、土地整治相關(guān)政策的分析和研究，增強(qiáng)依法合規(guī)意識(shí)，為土地整理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境和條件。

（二）認(rèn)識(shí)到土地資源的有限性，實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化設(shè)置

因?yàn)樽匀粭l件和環(huán)境因素的影響，工業(yè)化、城市化中造成的土地資源流失比較嚴(yán)重，我國(guó)的農(nóng)牧產(chǎn)業(yè)過(guò)墾、過(guò)牧的情況普遍存在，并且造成了一定程度的環(huán)境污染問(wèn)題，我國(guó)的優(yōu)質(zhì)土地資源正在逐步減少，這就需要我們認(rèn)識(shí)到土地資源的有限性，使土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化。

（三）培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人才，通過(guò)科技發(fā)展來(lái)提高資源利用率

土地資源的整理開(kāi)發(fā)工作與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)、政治和法律都存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，政策指導(dǎo)性比較強(qiáng)，技術(shù)要求比較高，因此對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)要求很高，這就需要建立一支具備較高素質(zhì)的土地整理保障團(tuán)隊(duì)，需要加強(qiáng)人員的培訓(xùn)，從而可以提升人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和水平，滿足實(shí)際工作的需要。

五、結(jié)論

土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算是我國(guó)土地資源合理利用的重要工作，包含的范圍比較廣，影響因素比較多，需要結(jié)合實(shí)際情況，尋找出切實(shí)可行的解決辦法，從而可以實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，提高資源利用率，滿足時(shí)代發(fā)展的需要。