以房養(yǎng)老方案可行性分析

張曉冬

（上海大學(xué)，上海 嘉定 201800）

一、短時(shí)間和長時(shí)間的考慮

首先受到經(jīng)濟(jì)意外沖擊，有大量資金涌入市場刺激經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)內(nèi)需，是現(xiàn)代政府的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。錢增加得快，物增加得慢，價(jià)格就會(huì)上漲，房價(jià)同理。觀念的改變。租售同權(quán)出臺(tái)后，很多人歡呼，可是在這次疫情中，假期歸來，不少租客被擋在小區(qū)大門之外。這種政策，雖然不合理，倒也讓人意識(shí)到有房與無房，是兩回事。無疑增加了對(duì)房產(chǎn)的剛性需求。三是房產(chǎn)市場回歸正軌需要一定時(shí)間。第一季度市場需求萎縮，部分開發(fā)商為了加速回款續(xù)命，有降價(jià)促銷可能，市場價(jià)格短期內(nèi)可能會(huì)有小幅下探。而被疫情延后的實(shí)際購房需求一直在隨時(shí)間的推移而積累，該結(jié)婚的要結(jié)婚，該上學(xué)的要上學(xué)。供需關(guān)系的客觀存在決定，房價(jià)有其客觀的價(jià)值標(biāo)尺，不會(huì)因?yàn)橐淮蔚囊馔鉀_擊就發(fā)生斷崖式下滑。王金波也有表示以房養(yǎng)老作為一種新型的養(yǎng)老模式,是對(duì)現(xiàn)行養(yǎng)老制度的補(bǔ)充和完善,它對(duì)提高和改善老人的生活質(zhì)量、減輕國家和社會(huì)的養(yǎng)老保障壓力具有積極的意義。隨著“老齡化”加速到來，養(yǎng)老金“缺口”成為學(xué)界和公眾擔(dān)心的問題?！袄夏耆俗》糠聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)”是國際上成熟、普遍的金融養(yǎng)老、以房養(yǎng)老方式之一，對(duì)于老年人、對(duì)于保險(xiǎn)公司都是利好消息，若試點(diǎn)成功，對(duì)于解決老年人的養(yǎng)老資金“短缺”問題，盤活已有房屋資源，擴(kuò)大保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)都有積極意義。

本質(zhì)上而言，“以房養(yǎng)老”是一種反向的以房屋產(chǎn)權(quán)為抵押物的養(yǎng)老保險(xiǎn)，在國外通常稱之為住房反向抵押貸款，它針對(duì)達(dá)到一定年紀(jì)的老齡人口可以選擇以出讓自有房屋產(chǎn)權(quán)的方式為質(zhì)押，于每個(gè)月或在固定的時(shí)間間隔由保險(xiǎn)公司對(duì)申請(qǐng)人發(fā)放一定數(shù)目的借款，并同時(shí)保留申請(qǐng)人在其住所的居住權(quán)，直至申請(qǐng)人死亡后收回房屋產(chǎn)權(quán)及處置權(quán)的條約，張軒暢在其分析中提到以上內(nèi)容。21 世紀(jì)的中國將進(jìn)入一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的老齡化社會(huì)，隨社會(huì)的不斷發(fā)展，老年人對(duì)于養(yǎng)老的定義也不僅僅局限于解決溫飽問題，開始向往精神文化方面的活動(dòng)，對(duì)養(yǎng)老的質(zhì)量提出了更高的要求，需求日益豐富。也就需要有更多的資金注入到養(yǎng)老事業(yè)之中，顯然，“低水平、廣覆蓋”的社會(huì)養(yǎng)老體系是無法滿足老年人的這些要求的，只有引入房養(yǎng)老、固化在房產(chǎn)上的價(jià)值提前變現(xiàn)，老年人才有足夠的物質(zhì)條件去追求更加豐富多彩的老年生活。

二、正文

（一）結(jié)合住房規(guī)劃和養(yǎng)老規(guī)劃

隨著我國老齡化問題越發(fā)嚴(yán)重，我國政府嘗試了很多種途徑來解決這一難題，其中“以房養(yǎng)老”模式就是我國政府結(jié)合中國國情進(jìn)行的新的嘗試。該模式在世界上20 多個(gè)國家相繼推出已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式，享受高質(zhì)量生活和實(shí)現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。這樣一種和傳統(tǒng)按揭方式相反的“倒按揭”養(yǎng)老模式，幾年前在國內(nèi)短暫露臉后歸于沉寂，近期卻又掀起了輿論熱議。

隨著老齡化程度的不斷加深，由家庭養(yǎng)老以及社會(huì)養(yǎng)老構(gòu)成的“雙支柱”顯然無法解決我國日益嚴(yán)峻的養(yǎng)老問題，形成家庭養(yǎng)老、社會(huì)養(yǎng)老、自我養(yǎng)老的“三支柱”模式勢在必行。我國學(xué)者也早已對(duì)此問題開展研究，陳賽權(quán)提出一種“養(yǎng)老靠自己”的新模式，認(rèn)為養(yǎng)老靠自己的含義是指在整個(gè)養(yǎng)老時(shí)段上，不管是經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)和生活照料，還是精神慰藉都是依靠自己為主，當(dāng)自己所存有的資源、能量都即將耗盡才會(huì)向家庭、社會(huì)、國家索取，作為自我養(yǎng)老的典型代表。以房養(yǎng)老模式是顯然值得借鑒與推廣的。

目前大多數(shù)人在外工作對(duì)于住房的規(guī)劃，很多人剛走進(jìn)社會(huì)沒有存款來買房，而房子是一個(gè)家庭的根，他們常常會(huì)選擇貸款買房，也會(huì)有少數(shù)人去選擇租房。然而和住房規(guī)劃相對(duì)應(yīng)的就是養(yǎng)老規(guī)劃了。對(duì)于城市老年人而言，多數(shù)老年人選擇現(xiàn)金儲(chǔ)蓄與購買商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)和投資理財(cái)以及購買或者出售房產(chǎn)。而在農(nóng)村老年人中，除了大多數(shù)老年人選擇了現(xiàn)金儲(chǔ)蓄外，購買或者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)成為他們養(yǎng)老規(guī)劃的另一種選擇。農(nóng)村老年人選擇“其他”的選項(xiàng)較多，其中以依靠子女的經(jīng)濟(jì)支持養(yǎng)老的居多，可見農(nóng)村老年人對(duì)家庭養(yǎng)老的依賴性更加強(qiáng)烈。綜上所述，現(xiàn)金儲(chǔ)蓄是中國老年人最主要的經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)備手段，而土地流轉(zhuǎn)、購買商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)和投資理財(cái)、投資房產(chǎn)則分別在農(nóng)村和城市老年人的養(yǎng)老規(guī)劃中扮演了重要角色。由此可見以房養(yǎng)老在目前是可行的。

（二）結(jié)合生命周期理論

趙瑪麗在其論文中深入挖掘了以房養(yǎng)老在生命周期中的具體操作理念——“60歲前人養(yǎng)房,60 歲后房養(yǎng)人”的豐富含義,在此基礎(chǔ)上構(gòu)建出基于生命周期理論的以房養(yǎng)老消費(fèi)和理財(cái)預(yù)測模型。以房養(yǎng)老的基本設(shè)想其實(shí)就是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據(jù)個(gè)人家庭擁有資源在個(gè)人家庭的一生予以最優(yōu)化配置的理論，將住房這種不動(dòng)產(chǎn)通過一定的形式和機(jī)制，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的流動(dòng)，以對(duì)家庭的養(yǎng)老保障事宜發(fā)揮相應(yīng)的功用。

簡單來說就是在60 歲前是人養(yǎng)房，60 歲后房養(yǎng)人。大家在60 歲之前，通過儲(chǔ)蓄存款、按揭貸款的形式，購買住宅，并在60 歲之前還清房款，取得該住宅的全部產(chǎn)權(quán)。再在60 歲退休養(yǎng)老之時(shí)，將該住宅的產(chǎn)權(quán)予以出售，依靠出售該住宅的余值來度自己的余生，達(dá)到養(yǎng)老保障的目的。在這種以房養(yǎng)老模式之下，購房扶養(yǎng)機(jī)構(gòu)與以房養(yǎng)老這兩者之間，后者喪失了房屋的所有權(quán)，仍保留對(duì)該房屋的使用權(quán)。購房機(jī)構(gòu)得到了該房屋的所有權(quán)，卻不能馬上獲得該房屋的支配權(quán)利。該房屋出售產(chǎn)權(quán)的價(jià)款，正如房屋出售后使用權(quán)仍繼續(xù)保留長期居住外，也非一次性清算交付，而是由該特定機(jī)構(gòu)在該成員退休尚可存活的年份里，每年按月份或季度分別向該成員支付以房價(jià)款作為其養(yǎng)老用資。購房扶養(yǎng)機(jī)構(gòu)得到該房屋的全部產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)后，再將該房屋對(duì)外出售或出租，用所得價(jià)款彌補(bǔ)購房用費(fèi)。本模式將住房購建與養(yǎng)老保險(xiǎn)兩大行為，借助于構(gòu)思精巧的金融保險(xiǎn)手段，達(dá)成一種有機(jī)綜合并融為一體。以期能利用住宅與住戶生命周期階段的差異，利用住宅價(jià)值增值和流動(dòng)、套現(xiàn)的特性，通過以房養(yǎng)老的方式，用住宅的余值來養(yǎng)一家人的晚年余生，從而大大減輕乃至消除了其中年期的養(yǎng)老保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。通過實(shí)行以房養(yǎng)老可以將占財(cái)富很重要一部分的房展變現(xiàn)，用于消費(fèi)，從而抑制其代際間的傳遞，有利于緩解貧富兩極化的趨勢。

生命周期理論認(rèn)為，個(gè)人一生取得的收入財(cái)富總額，應(yīng)當(dāng)在一生的支出消費(fèi)生活中做合理配置，以使得一生總的價(jià)值效用達(dá)到最大化。本模式可實(shí)現(xiàn)個(gè)人擁有資源在其一生的合理配置與妥善安排，實(shí)現(xiàn)住宅資產(chǎn)與金融資產(chǎn)在個(gè)人一生期間的合理配置與價(jià)值轉(zhuǎn)換。個(gè)人在青年時(shí)用按揭的方式購買住房，中年期逐步歸還購房貸款。退休時(shí)為實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的目的再出售住房，并將全部住房資產(chǎn)的價(jià)值逐步變現(xiàn)，作為晚年期的養(yǎng)老用資。

（三）結(jié)合實(shí)際宏觀經(jīng)濟(jì)情況

1.利率

為了扶持中小微企業(yè)，央行下調(diào)基準(zhǔn)利率，并且房貸利率下調(diào)0.5%，目的是為對(duì)受意外沖擊影響暫時(shí)失去收入來源的人群，在信貸政策上予以適當(dāng)?shù)膬A斜，調(diào)整住房按揭等。何紅提到當(dāng)基準(zhǔn)利率降低時(shí)，借款者就處于劣勢地位，這將會(huì)導(dǎo)致借款者因獲利降低而重新選擇融資方式。以房養(yǎng)老其實(shí)是貸款機(jī)構(gòu)和借款者基于利率的一種博弈，但是這種博弈結(jié)果無論是哪方占據(jù)優(yōu)勢，對(duì)于以房養(yǎng)老的發(fā)展都有阻礙。

2.價(jià)格

受此次偶然性因素影響巨量貨幣寬松流入市場，這必然帶來房價(jià)、物價(jià)上漲。目前物價(jià)上漲我們已經(jīng)感同身受。資金都是逐利的，巨量資金可能去的主要就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好，若去股市，但股市持續(xù)低位震蕩，風(fēng)險(xiǎn)比較大，而且國家也不會(huì)讓大漲大跌。因此能容得下如此體量的也就只有房地產(chǎn)了，盡管國家持續(xù)管控，但是多少都會(huì)流入，而且通過鋼筋水泥可以將巨量資金吸納而不至于帶來嚴(yán)重通貨膨脹，一舉多得。對(duì)房屋的剛性和改善型需求，盡管短期被壓抑，但是會(huì)釋放出來的。特別是對(duì)老百姓購房的觀念生活的觀念產(chǎn)生重大影響，過去可能買小戶型的現(xiàn)在可能要買大戶型的，過去可能買環(huán)境不好的社區(qū)現(xiàn)在可能要買社區(qū)環(huán)境好的房子，社區(qū)管理好的房子等等。這樣一來就更加有利以房養(yǎng)老方案的可行性。

3.失業(yè)率

由于市場受到?jīng)_擊，很多企業(yè)采取裁員的方式來減少企業(yè)現(xiàn)金流出，那么就將有很多人面臨失業(yè)，根據(jù)此前數(shù)據(jù)，2020 年2 月全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為6.2%，相較1月的5.3%提高了將近一個(gè)百分點(diǎn)，是自2018 年使用城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率指標(biāo)取代原本城鎮(zhèn)登記失業(yè)率以來的最高值。失業(yè)率增加那么很多人沒有了固定收入，那些貸款買房的人就無法按時(shí)還房貸，到最后也許就無法取得房子的產(chǎn)權(quán)，不能實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老方案。

三、總結(jié)與展望

首先“以房養(yǎng)老”的實(shí)施需要經(jīng)濟(jì)條件和制度保障的配合，同時(shí)還需結(jié)合中國的實(shí)際國情，才能得以推廣。“以房養(yǎng)老”目前仍處于試點(diǎn)階段，盡管遇到了諸多障礙，但是依舊有其可行性及可取性。李永芳[2]針對(duì)上述不同模式下存在的問題，有以下幾點(diǎn)建議：第一，積極探索多層次的“以房養(yǎng)老”模式。上述幾種模式針對(duì)的多是大中型城市中擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋的老年人。除了倒按揭之外，還可提供其他形式，如養(yǎng)老院服務(wù)等滿足不同老年人的需要。而對(duì)廣大農(nóng)村地區(qū)，由政府領(lǐng)頭，提供政策補(bǔ)貼等。第二，建立完善的法律制度，使相關(guān)法律與“以房養(yǎng)老”的具體細(xì)節(jié)相結(jié)合?！耙苑筐B(yǎng)老”之所以在我國運(yùn)行困難，原因之一是缺乏法律依據(jù)，老人對(duì)其可持續(xù)性表示懷疑。