規(guī)劃核實(shí)竣工測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量的區(qū)別和聯(lián)系分析

高翔

（內(nèi)蒙古億恒測(cè)繪有限公司，內(nèi)蒙古 包頭 014010）

竣工測(cè)量是城市規(guī)劃批后管理工作重要的組成內(nèi)容，其測(cè)量成果的質(zhì)量，直接關(guān)系到城市發(fā)展規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)于規(guī)劃的審批、監(jiān)督和管理工作。但隨著城鄉(xiāng)規(guī)劃法的實(shí)施，還必須更合理地對(duì)其開(kāi)展社會(huì)影響評(píng)估，以作為依法行政審批的依據(jù)，從而更好地滿(mǎn)足城鄉(xiāng)規(guī)劃服務(wù)的要求，并促進(jìn)城市測(cè)繪事業(yè)的發(fā)展。

一、規(guī)劃核實(shí)竣工測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量概述

（一）建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)竣工測(cè)量

在建筑工程中，規(guī)劃核實(shí)竣工測(cè)量是根據(jù)國(guó)家頒布的《城市測(cè)量規(guī)范》（CJJ/T8-2011）、《國(guó)家基本比例尺地形圖式》（GB/T20257.1-2007）、《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》以及所在地省市政府頒布的相應(yīng)規(guī)范，同時(shí)結(jié)合委托方提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、施工設(shè)計(jì)圖（包含最新的設(shè)計(jì)變更方案）、土地使用權(quán)證及土地宗地圖等，對(duì)建設(shè)工程的平面位置、建筑面、層數(shù)、高度、立面造型以及綠化面積等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)，最終出具一系列信息核實(shí)表，包括地塊規(guī)劃核實(shí)信息表、實(shí)測(cè)平面位置詳圖（含用地紅線(xiàn)圖、四至界限、退距、層數(shù)、圍墻、地下室出入口、紅線(xiàn)圖標(biāo)注間距等）、分棟建筑規(guī)劃核實(shí)表（實(shí)測(cè)建筑高度、建筑面積實(shí)測(cè)分層圖）、車(chē)位平面圖、照片、1：500 地形圖等成果資料。

（二）房產(chǎn)測(cè)量

房產(chǎn)測(cè)量則是指根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17996.1-2000）、《建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（建筑房[2002]74 號(hào)、《城市測(cè)量規(guī)范》（CJJ8/T8-2011）、《測(cè)繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收》（GB/T24356-2009）等相應(yīng)的規(guī)章制度，通過(guò)全面采集房屋建筑以及房屋建筑相關(guān)的信息，并進(jìn)行完整的表述，從而為房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)辦理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和利用、房屋交易以及城區(qū)規(guī)劃建設(shè)等工作提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考。

二、規(guī)劃核實(shí)竣工測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量的區(qū)別分析

（一）測(cè)量的側(cè)重點(diǎn)不同

在建設(shè)工程中，規(guī)劃核實(shí)竣工測(cè)量主要針對(duì)當(dāng)前我國(guó)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)所有的建筑進(jìn)行實(shí)測(cè)，帶有一定的強(qiáng)制性。而且測(cè)量的主要內(nèi)容時(shí)測(cè)定相關(guān)建筑物和構(gòu)筑物拐點(diǎn)的坐標(biāo)、高度、高程等內(nèi)容，同時(shí)還要測(cè)量建筑密度和綠化面積，并計(jì)算容積率與綠地率，以有效核實(shí)建設(shè)施工單位是否嚴(yán)格按照施工圖紙施工作業(yè)。

而房產(chǎn)測(cè)量工作則主要是針對(duì)建設(shè)單位申報(bào)的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)際測(cè)量，如果不辦理產(chǎn)權(quán)登記，可以不進(jìn)行測(cè)量，屬于自愿的行為。而且該測(cè)量工作的主要內(nèi)容時(shí)對(duì)房屋的建筑面積、分戶(hù)面積、套內(nèi)面積以及公攤面積等進(jìn)行測(cè)量測(cè)定。

（二）成果的用途不同

在建設(shè)工程中，規(guī)劃核實(shí)竣工測(cè)量的成果與房產(chǎn)測(cè)量的果果用途也具有較大的差異。一般來(lái)說(shuō)，規(guī)劃核實(shí)竣工測(cè)量主要是進(jìn)行用地紅線(xiàn)、建筑控制線(xiàn)以及各建筑物之間實(shí)際距離的核實(shí)測(cè)量，同時(shí)檢驗(yàn)建筑物的退讓線(xiàn)、道路以及建筑物與河道和圍墻之間的距離，并且核實(shí)建筑的實(shí)際面積以及容積率等是否與建筑審批方案相一致。因此，測(cè)量采集數(shù)據(jù)所獲得的測(cè)量成果需要與原規(guī)劃的內(nèi)容相對(duì)比，檢查兩者之間存在的差值是否合理，是都在規(guī)定允許的誤差范圍之內(nèi)，并在最后的測(cè)量報(bào)告中加以詳細(xì)說(shuō)明，能夠直接反映出被測(cè)量建筑物是否按照施工圖紙施工作業(yè)，是否存在著移位和擴(kuò)建等情況。而房產(chǎn)測(cè)量的成果主要是用于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的辦理和管理、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和利用，以及房產(chǎn)交易、稅費(fèi)征收和房屋拆遷等方面。

（三）執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)與計(jì)算口徑不同

除了上述兩個(gè)方面存在著較大的差異以外，在建設(shè)工程中，規(guī)劃核實(shí)竣工測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)以及計(jì)算的方式也各不相同。一般來(lái)說(shuō)，規(guī)劃核實(shí)竣工測(cè)量需要執(zhí)行我國(guó)政府頒布的《城市測(cè)量規(guī)范》（CJJ/T8-2011）、《國(guó)家基本比例尺地形圖式》（GB/T20257.1-2007）和《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2013）的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)還要執(zhí)行各省市地方政府針對(duì)本地實(shí)際情況頒布的《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》以及《城市建筑面積與容積率指標(biāo)計(jì)算有關(guān)規(guī)定》的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。而在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量時(shí)，一般是執(zhí)行國(guó)家頒布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17996.1-2000）、《建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（建筑房[2002]74 號(hào)）、《城市測(cè)量規(guī)范》（CJJ8/T8-2011）以及《測(cè)繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收》（GB/T24356-2009）等相關(guān)的規(guī)章制度。

三、規(guī)劃核實(shí)竣工測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量的聯(lián)系分析

在建設(shè)工程中，規(guī)劃核實(shí)竣工測(cè)量與房地產(chǎn)測(cè)量都是對(duì)同一建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)量，雖然測(cè)量的內(nèi)容、執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)以及成果用途不同，但二者之間是串聯(lián)測(cè)量，都需要嚴(yán)格按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)量工作，而且部分測(cè)量數(shù)據(jù)可以互通共用，能夠減少很多重復(fù)的工作，避免人力、物力和財(cái)力的不必要浪費(fèi)現(xiàn)象。此外，將二者聯(lián)系起來(lái)，并與國(guó)土測(cè)量工作相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)“三測(cè)合一”，還能為建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主提供更高效、更完善的測(cè)繪服務(wù)，并促進(jìn)測(cè)繪單位技術(shù)水平和服務(wù)能力的提升。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前在建設(shè)工程中，規(guī)劃核實(shí)竣工測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量工作，都是為建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主提供測(cè)繪服務(wù)的工作，應(yīng)積極借助“多測(cè)合一”系統(tǒng)平臺(tái)，融合建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、審批以及驗(yàn)收等管理工作于一個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中，有效精簡(jiǎn)工作流程，從而達(dá)到“一次委托、統(tǒng)一測(cè)繪、成果共享”的目的，并且推動(dòng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的有序、平穩(wěn)進(jìn)行，推進(jìn)我國(guó)建筑行業(yè)的健康發(fā)展。