房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐與探索

代超

（四川郎酒股份有限公司，四川 瀘州 646502）

雖然建筑經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有所區(qū)別，但由于房地產(chǎn)建設(shè)通常是由建筑商完成的，因此建筑經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間存在不可分割的關(guān)系，兩者互相依存、互相補(bǔ)充。建筑工程市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展面臨越來(lái)越大的挑戰(zhàn)。這就要求我們立足現(xiàn)狀，重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)與建筑行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和特點(diǎn)，充分發(fā)揮國(guó)家及相關(guān)部門的作用，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的運(yùn)行，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，促進(jìn)建筑經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)朝著規(guī)范化、可持續(xù)方向發(fā)展。

一、建筑經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述

（一）建筑經(jīng)濟(jì)概述

建筑經(jīng)濟(jì)通常指與建設(shè)項(xiàng)目施工有關(guān)的活動(dòng)。例如，建筑項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以及評(píng)估等過(guò)程都是建筑經(jīng)濟(jì)的主要內(nèi)容。建筑經(jīng)濟(jì)直接關(guān)系建筑項(xiàng)目的成本以及質(zhì)量，相關(guān)人員需要綜合分析施工過(guò)程的利弊，不斷研究建筑經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的規(guī)律，并根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的施工情況進(jìn)行管理，保證施工順利完成。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述

從物理意義來(lái)講，房地產(chǎn)具有物理上的特性。從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是使用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語(yǔ)言從經(jīng)濟(jì)的角度審視和研究建筑物，并研究建筑物在生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)中的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。換言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)生產(chǎn)、處理和消費(fèi)中出現(xiàn)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和條件的統(tǒng)稱。為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)民收入水平的提高，近年來(lái)國(guó)家增加了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的投資，使房地產(chǎn)業(yè)成為解決就業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)，但同時(shí)也帶來(lái)了各種風(fēng)險(xiǎn)。

（三）傳統(tǒng)建筑經(jīng)濟(jì)的瓶頸和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要性

建筑經(jīng)濟(jì)若要實(shí)現(xiàn)良好發(fā)展，就必須協(xié)調(diào)資源效益比，減少資源浪費(fèi)，并積極利用節(jié)能技術(shù)，提高建筑對(duì)于綠色能源的利用率。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不可避免地伴隨各種問(wèn)題，如銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增加、征地不當(dāng)和房?jī)r(jià)上漲等問(wèn)題，而且行業(yè)的快速發(fā)展還伴隨全球金融危機(jī)。但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以提供多種利好，首先，可以為國(guó)家創(chuàng)造收入。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了巨大的收入，這是任何行業(yè)都無(wú)法比擬的，且通過(guò)不斷發(fā)展，已經(jīng)形成了各種可以適應(yīng)不同住房需求并大大改善人們生活條件的商品房。其次，房地產(chǎn)業(yè)提供了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的工作崗位，解決了就業(yè)問(wèn)題，農(nóng)村地區(qū)的一些剩余勞動(dòng)力也已得到適當(dāng)安置，這為全國(guó)的就業(yè)提供了便利，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中非常重要。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

第一，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式與其他經(jīng)濟(jì)不同。不同地區(qū)和環(huán)境的房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)收益相差很大，一線城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)漲幅最高，二三線城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)漲幅相對(duì)較弱。房地產(chǎn)屬于不可流動(dòng)的物品，提高房地產(chǎn)價(jià)值的方法是通過(guò)市場(chǎng)的變化，只有城市發(fā)展得好，才能體現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)又很大程度上促進(jìn)了城市的發(fā)展，二者相輔相成、合作共贏。在對(duì)城市進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃時(shí)，要注意建筑物的位置和占地面積，合適的位置和占地面積能提高城市建筑的使用率，從而節(jié)省空間，提升城市空間的利用率。第二，在建筑經(jīng)濟(jì)影響下，投資者需要融入大量資金支撐建筑的建設(shè)。建設(shè)時(shí)，需要工程師制造圖紙，并且根據(jù)實(shí)際情況對(duì)圖紙進(jìn)行修改和優(yōu)化；還需要耗費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力對(duì)建筑進(jìn)行搭建。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)建筑的要求也越來(lái)越高，人們想要的不僅僅是結(jié)實(shí)、安全的建筑物，同時(shí)還要求建筑物具有美觀、舒適度高等諸多條件，這無(wú)疑為建筑物的建造增加了很多難度。在如此多的要求下，部分無(wú)良建造者會(huì)為了節(jié)約成本將原本優(yōu)質(zhì)的原料換成劣質(zhì)材料，這種不合規(guī)的操作會(huì)縮短建筑物的使用期限，建筑工人和居住者的生命財(cái)產(chǎn)安全造成很大威脅。因此，建造原料和設(shè)計(jì)圖紙對(duì)建筑物的建造起到了關(guān)鍵性的作用，為建筑物的使用奠定重要的基礎(chǔ)。建筑經(jīng)濟(jì)通過(guò)建筑物的增多而加快發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)又因?yàn)榻ㄖ?jīng)濟(jì)的發(fā)展而更上一層樓，與建筑經(jīng)濟(jì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身的關(guān)系。房地產(chǎn)的銷售促進(jìn)了土地的開(kāi)發(fā)，并且加快了建筑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。建筑經(jīng)濟(jì)又可以通過(guò)裝飾物、建造器材等物品的使用促進(jìn)其他銷售行業(yè)的發(fā)展，從而帶動(dòng)了整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滿足了現(xiàn)代社會(huì)人們對(duì)于居住、辦公、游玩的需求，促使經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。

三、建筑經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系

在現(xiàn)階段，我國(guó)大部分地區(qū)已經(jīng)形成了較為完整的建筑經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系。從有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)每個(gè)省市在發(fā)展規(guī)劃中都包括城市高層建筑體系的建設(shè)。近年來(lái)，建設(shè)項(xiàng)目的巨大發(fā)展在一定程度上為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，并為提高稅收、提高土地價(jià)格和吸引大量投資做出了貢獻(xiàn)。因此，研究建筑經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系是我國(guó)建筑工程的重要課題，也是該領(lǐng)域未來(lái)的重要研究方向。

（一）建筑經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相互依存

簡(jiǎn)而言之，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)既有獨(dú)立的生產(chǎn)活動(dòng)，又有交叉的聯(lián)系。建筑公司是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)中的主要環(huán)節(jié)，產(chǎn)品流通的主要環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)將根據(jù)地方情況為項(xiàng)目批準(zhǔn)做好充分準(zhǔn)備，項(xiàng)目獲得批準(zhǔn)后，建筑公司必須嚴(yán)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。項(xiàng)目完成后，房地產(chǎn)企業(yè)需要以建筑產(chǎn)品為起點(diǎn)，開(kāi)始多元化的交易活動(dòng)。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)扮演著復(fù)雜的角色，需要有效整合各種資源來(lái)運(yùn)營(yíng)和管理高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品，涉及的人員很多，如建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理、會(huì)計(jì)師。各建筑公司存在顯著差異，建筑產(chǎn)品是基于多種類型的建筑和生產(chǎn)活動(dòng)而形成的，但兩者之間有一定的聯(lián)系。各自的生產(chǎn)活動(dòng)和商業(yè)活動(dòng)密切相關(guān)，在國(guó)家的發(fā)展中都起著關(guān)鍵作用，即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。在建筑業(yè)的發(fā)展中，突出的特點(diǎn)是建筑經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)在網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的單個(gè)系統(tǒng)中，每個(gè)系統(tǒng)都是獨(dú)立的，但不斷相互作用，大多數(shù)建筑產(chǎn)品是根據(jù)合同生產(chǎn)的。

（二）建筑生產(chǎn)與房地產(chǎn)的聯(lián)系

隨著生活水平不斷提高，人們對(duì)建筑物的要求越來(lái)越高，對(duì)建筑物的質(zhì)量越來(lái)越重視，使建設(shè)項(xiàng)目在一定程度上復(fù)雜化。項(xiàng)目的建設(shè)極易受到多種客觀因素的影響，并且所建建筑物沒(méi)有流通特性。勞動(dòng)力、材料和資本是建筑業(yè)的關(guān)鍵要素。此外，在工業(yè)建筑形式的影響下，房地產(chǎn)的銷售占很大份額，這與建筑物的數(shù)量、類型和程序密不可分。在建設(shè)過(guò)程中，這還將刺激房地產(chǎn)行業(yè)以及促進(jìn)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不斷促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展。

（三）建筑經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理論與實(shí)踐聯(lián)系

在正常情況下，不同城市的房地產(chǎn)資源有所不同，主要體現(xiàn)在成本不同和價(jià)值不同。建筑物價(jià)格應(yīng)根據(jù)區(qū)域位置來(lái)決定，例如，同樣房子的價(jià)格在不同地方是不同的。因此，要對(duì)不同位置的建筑成本與建筑價(jià)值進(jìn)行合理的分析，以實(shí)現(xiàn)建筑價(jià)值合理分配和管理。如果存在銷售不佳的問(wèn)題，則需要改善區(qū)域階段的飽和度處理。例如，在翻新舊城區(qū)房屋和管理產(chǎn)品的生命周期時(shí)，必須遵守價(jià)值規(guī)律，更好地分析成本和價(jià)值之間的波動(dòng)，以及提高經(jīng)濟(jì)規(guī)律的相對(duì)穩(wěn)定性和管理效率。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)之間存在一定的理論和實(shí)踐問(wèn)題，需要不斷改進(jìn)并合理分析房地產(chǎn)的復(fù)雜性，進(jìn)而簡(jiǎn)化處理。房?jī)r(jià)通常直接影響商業(yè)活動(dòng)，相關(guān)人員應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，分析房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的不斷發(fā)展和農(nóng)村人口的持續(xù)城市化，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出非常明顯的上升趨勢(shì)，相關(guān)單位有必要不斷提高管理水平，合理加強(qiáng)對(duì)建筑市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)控制，以及對(duì)市場(chǎng)和價(jià)值規(guī)模的了解。

四、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施

（一）加大行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)

行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)對(duì)于提高經(jīng)濟(jì)效益具有重要的作用，有利于整個(gè)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化水平提升和規(guī)范化建設(shè)。建筑經(jīng)濟(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)要求提高建筑材料的適用性、可靠性、美觀性，確保項(xiàng)目的收益率等等。所以，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，推進(jìn)建筑行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)是確保其經(jīng)濟(jì)效益提高的重要前提，也是使其獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。在當(dāng)前的建筑行業(yè)中，建筑材料的生產(chǎn)和供應(yīng)已經(jīng)成為這一行業(yè)的關(guān)鍵問(wèn)題，對(duì)此進(jìn)行合理分工和密切合作已經(jīng)成為促進(jìn)本行業(yè)發(fā)展的一個(gè)大趨勢(shì)，只有從這方面入手，才能將提高建設(shè)項(xiàng)目的效益和效率，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的進(jìn)步。

（二）建筑綠色化、節(jié)能化建設(shè)

當(dāng)前，我國(guó)在政策領(lǐng)域，大力倡導(dǎo)建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)，提升資源的利用率，發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)，表現(xiàn)在建筑和房地產(chǎn)領(lǐng)域，即為建筑的綠色化和節(jié)能化。這也是進(jìn)一步提高建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益的必然要求，在這一過(guò)程中，建筑施工人員必須要樹立節(jié)能理念，才能達(dá)到節(jié)能效果。為促進(jìn)房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的健康、綠色、可持續(xù)發(fā)展，必須為建筑提供充足的綠色節(jié)能能源，形成建筑施工過(guò)程的綠色化，進(jìn)而達(dá)到保護(hù)環(huán)境的目的。為了使建設(shè)成本控制在合理范圍內(nèi)，建筑企業(yè)必須在節(jié)能建設(shè)技術(shù)的運(yùn)用方面下功夫，只有這樣才能體現(xiàn)出綠色施工的效果和成果。要想進(jìn)一步提升建筑的節(jié)能化建設(shè)，還可從以下方面對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃：第一，增加節(jié)能技術(shù)的資金投入，并關(guān)注資金投入的合理規(guī)劃，資金是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的命脈，有了充足的技術(shù)資金，才能加大投入，提升水平；第二，對(duì)綠色節(jié)能建筑盈利能力數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)化比對(duì)，加強(qiáng)資金管理，提升資金的利用效率，以提高建設(shè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；第三，加強(qiáng)施工運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各類設(shè)備的管理能力，以節(jié)能降耗的理念來(lái)達(dá)到節(jié)能和合理規(guī)劃項(xiàng)目成本的目的。

（三）加強(qiáng)建筑質(zhì)量的管理

加強(qiáng)建筑在設(shè)計(jì)和施工環(huán)節(jié)的管理力度和監(jiān)督，對(duì)于提高建筑工程的標(biāo)準(zhǔn)化和提升建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有重要的作用。對(duì)于建筑行業(yè)，質(zhì)量是其生存的保證，所以要加強(qiáng)建筑的質(zhì)量管理和監(jiān)督，需要建立特定的質(zhì)量監(jiān)管體系來(lái)確保整個(gè)體系能夠平穩(wěn)流暢運(yùn)行。在制度層面，政府相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)應(yīng)建立適當(dāng)?shù)?、操作性?qiáng)的建筑質(zhì)量監(jiān)督管理制度，以便從強(qiáng)制性的角度加強(qiáng)質(zhì)量認(rèn)證和過(guò)程監(jiān)督，最大限度地保證建設(shè)施工過(guò)程，這也成為加強(qiáng)建筑質(zhì)量監(jiān)管的一個(gè)至關(guān)重要部分。合理規(guī)范的質(zhì)量管理體制和工作有助于提高施工人員的工作積極性，保證整個(gè)工程的建設(shè)質(zhì)量。在監(jiān)管過(guò)程中，要對(duì)施工情況進(jìn)行靈活的數(shù)據(jù)化分析，這項(xiàng)工作可以研究當(dāng)前施工方案中存在的問(wèn)題，并及時(shí)地進(jìn)行改善，從而提高工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益和效率。同時(shí)，監(jiān)理機(jī)構(gòu)在進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)測(cè)工作時(shí)，對(duì)監(jiān)理人員的工程施工細(xì)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)測(cè)任務(wù)也應(yīng)明確提出。總之，在施工過(guò)程中，確保每個(gè)環(huán)節(jié)在執(zhí)行中都有明確規(guī)范的體制監(jiān)管。這樣才能提升工作的經(jīng)濟(jì)效益。

（四）控制并降低成本

為了進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)收益，就需要有效管理房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的成本。一旦制定了科學(xué)有效的成本管理系統(tǒng)，就可以大幅降低企業(yè)的建設(shè)成本，提高其資金利用率，從而提高其收益。如何加強(qiáng)對(duì)成本的管理，企業(yè)應(yīng)引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)提高管理效率。具體而言，可以采用以下辦法來(lái)控制成本：第一，明確各部門人員的主要任務(wù)，做到人盡其職、各負(fù)其責(zé)，提高人員的工作效率，通過(guò)加強(qiáng)本部門員工之間的合作，達(dá)到成本控制的目的，這同樣也對(duì)企業(yè)管理層管理每個(gè)部門提供了幫助，降低了管理難度。第二，把估計(jì)預(yù)測(cè)作為一個(gè)企業(yè)的主要工作，合理預(yù)測(cè)建設(shè)工程的造價(jià)以使施工成本得到適當(dāng)控制，進(jìn)而在最大程度上提高建設(shè)單位的成本利用率和經(jīng)濟(jì)收益。

（五）建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理體制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想從整體的層面提升項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理效果，則必須在實(shí)際現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上采取科學(xué)的辦法，有針對(duì)性地制定經(jīng)濟(jì)成本管理體制，并有效地將其落實(shí)到具體工作中，保證企業(yè)自身能夠與市場(chǎng)的發(fā)展相適應(yīng)。為了更好地實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，企業(yè)在具體的經(jīng)營(yíng)階段應(yīng)該不斷強(qiáng)化自身實(shí)力和管理制度。如果在實(shí)施期間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，必須及時(shí)采取應(yīng)對(duì)辦法，盡可能將損失降到最低。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活和工作有著緊密關(guān)聯(lián)，故而，政府要充分發(fā)揮其職能作用，起到宏觀調(diào)控的作用，科學(xué)地進(jìn)行管理。

五、結(jié)束語(yǔ)

如今社會(huì)飛速發(fā)展，企業(yè)不能被眼前的利益蒙住雙眼，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也應(yīng)該對(duì)自身出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行改善，完善相關(guān)法律、加快產(chǎn)業(yè)和新技術(shù)的結(jié)合是和發(fā)展同等重要的事。只看見(jiàn)眼前的利益并不能讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展得更長(zhǎng)遠(yuǎn)，要格外注意房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中的發(fā)展途徑和方式，既要快速發(fā)展也要安全發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是長(zhǎng)期的事情，不能因?yàn)檠矍暗睦婢蛯l(fā)展的未來(lái)斷送，所以一定要規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)內(nèi)部，對(duì)法律進(jìn)行完善，優(yōu)化智能化服務(wù)，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展得更加長(zhǎng)久，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)帶領(lǐng)我國(guó)其他經(jīng)濟(jì)體走向更好的未來(lái)。