房地產(chǎn)企業(yè)融資問題及完善建議

湯赟宏

（麗水市安居房建設(shè)有限公司，浙江 麗水 323000）

近幾年，結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，房地產(chǎn)投資項目需要經(jīng)過前期決策、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、建筑銷售、投資性房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)后續(xù)管理等諸多環(huán)節(jié)，從中獲得投資效益，整個過程涉及的部門比較多，展現(xiàn)出資金規(guī)模大、資金集中等特點，屬于一項資金比較密集的企業(yè)。由此可以得知，在房地產(chǎn)企業(yè)中，其整體運行和資金統(tǒng)籌有著密切關(guān)聯(lián)，而我國政府部門為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，通過金融調(diào)控和財政緊縮等方式，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展。所以，要想促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的更好發(fā)展，重點在于處理房地產(chǎn)企業(yè)融資問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，具有施工周期長、資金投放量多、資金周轉(zhuǎn)速度慢等特性。房地產(chǎn)項目從籌劃到土地購進，再到工程項目開發(fā)建設(shè)，最后到銷售交付，整個過程比較漫長，開發(fā)建設(shè)周期偏長，占用的資金量比較多；資金體量大，使得變現(xiàn)能力下降。大部分企業(yè)容易面臨信用貸款授信額度小、資金不足、風(fēng)險抵抗能力薄弱等問題。部分房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面展現(xiàn)出融資困難、融資方式單一、融資成本高等[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

（一）融資周期長，變化大

結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)特點，使得企業(yè)面臨的財務(wù)壓力比較大。一方面，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)周期長，前期投資比較大。房地產(chǎn)項目從取地到竣工驗收，是一個比較漫長的過程，當前大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目資金采用的銀行貸款方式，需要支付高額的本金與利息。另一方面，受到政策變化影響，近年來我國加大對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，如果發(fā)生政策變化，企業(yè)將會面臨計劃內(nèi)融資渠道受到限制、利率上調(diào)等風(fēng)險，原有融資計劃已經(jīng)無法滿足實際要求，讓企業(yè)陷入破產(chǎn)危機。此外，物價上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)成本增加，各種建筑材料和人工費用增多，造成建筑施工成本升高，工程款項支付壓力加大。由于大部分房地產(chǎn)項目在開發(fā)中晚期階段才能獲得回款，如果缺少充足資金支持，容易造成資金鏈的斷裂，工程停滯不前，影響施工進度，增加施工成本。

（二）融資方式單一

當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式有兩種，一個是直接融資，另一個是間接融資。其中，直接融資也就是指在融資中，資金需求者與資金提供者之間將會產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，最普遍的就是房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票或者債券來直接貸款。我國大部分房地產(chǎn)處于發(fā)展階段，甚至初創(chuàng)階段，相應(yīng)的管理體系和財務(wù)機制不完善，不管是企業(yè)規(guī)模還是盈利能力，都無法滿足企業(yè)上市融資要求。間接融資指的是在金融機構(gòu)的作用下組織開展的融資活動，如金融機構(gòu)與非金融機構(gòu)信貸、委托貸款、項目融資貸款等?，F(xiàn)階段，我國部分房地產(chǎn)主要采用金融機構(gòu)中間接融資方式，在無形之間增加融資成本，影響企業(yè)效益。

（三）惜貸問題嚴重

金融機構(gòu)在向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款服務(wù)過程中，主要采用比較嚴謹?shù)膶徍苏{(diào)查機制，大部分房地產(chǎn)企業(yè)報表數(shù)據(jù)中的資產(chǎn)負債比、流動比率、償債能力等均無法滿足金融機構(gòu)貸款要求，從而給房地產(chǎn)企業(yè)信用評價等級評定帶來一定影響。通過調(diào)查得知，銀行機構(gòu)對排名較低的中小型房地產(chǎn)企業(yè)授信評價時，抵押擔(dān)保數(shù)額和政策支持力度對評價結(jié)果影響深遠。此外，部分房地產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定性不強，企業(yè)在市場發(fā)展中展現(xiàn)出較弱的應(yīng)對能力，特別是在財務(wù)方面，整體比較混亂，導(dǎo)致金融機構(gòu)無法對企業(yè)實際經(jīng)營情況有充分了解，容易產(chǎn)生各種問題，加劇放貸風(fēng)險出現(xiàn)，降低金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)貸款信心，使得金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)惜貸，制約房地產(chǎn)企業(yè)長效發(fā)展[2]。

（四）內(nèi)部控制管理不到位

由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展時間比較短，將會面臨內(nèi)部控制體系不完善的狀況。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部控制活動時，沒有嚴格按照體系要求執(zhí)行，通常會按照“特事特辦”的要求進行，風(fēng)險意識薄弱，資本結(jié)構(gòu)不合理。部分企業(yè)沒有注重人才引進和培養(yǎng)，一味地重視短期效益，忽略長遠發(fā)展，缺少專業(yè)的人才培養(yǎng)計劃，造成人才流失，不利于房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的完善建議

（一）增強企業(yè)綜合實力

對于金融機構(gòu)來說，對房地產(chǎn)企業(yè)放貸標準高、惜貸的原因就是部分小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)不具備較強的綜合實力，經(jīng)營規(guī)模小，管理不規(guī)范，缺少充足固定資產(chǎn)作為貸款抵押物。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)為家族企業(yè)，影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展決策制定，不利于優(yōu)秀人才引進和挽留。要想從根源上轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問題，需要從內(nèi)部角度入手，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理，優(yōu)化管理方式，規(guī)范管理流程，注重房地產(chǎn)企業(yè)信用標準，增強企業(yè)綜合競爭實力，加快回款。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系，轉(zhuǎn)變財務(wù)混亂的局面，保證財務(wù)信息的真實性和完整性，如實展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況，提高企業(yè)誠信度，與金融機構(gòu)建立良好合作關(guān)系，一同發(fā)展。

（二）擴充企業(yè)融資渠道

長時間以來，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)比較依賴于間接融資方式，使得企業(yè)面臨的融資壓力比較大，融資風(fēng)險比較集中。要想將該問題處理，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展，需要通過資產(chǎn)市場進行直接融資，幫助企業(yè)建立良好的治理方案，完善管理體系，加強風(fēng)險防范與控制，提高房地產(chǎn)企業(yè)運營水平，增強發(fā)展實力，擴充融資渠道，從根源上轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的窘境。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用除了銀行機構(gòu)之外的地方性金融機構(gòu)融資方式。地方性金融機構(gòu)具備規(guī)范的體系，能夠降低融資成本，提高經(jīng)營效率，授信審批流程比較簡化。另一方面，地方性金融機構(gòu)與銀行機構(gòu)有著無法比擬的優(yōu)勢，地方性金融機構(gòu)對當?shù)仄髽I(yè)發(fā)展情況有充分了解，能夠減少交易成本，從中尋找高質(zhì)量、高信譽的房地產(chǎn)企業(yè)，與其建立良好合作關(guān)系，實現(xiàn)共同發(fā)展。

（三）調(diào)整資本結(jié)構(gòu)

首先，加強項目周期管控，做好項目監(jiān)督管理工作，確保項目開發(fā)建設(shè)工作有序進行。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)發(fā)揮資源優(yōu)勢，多方合作，爭取獲得更多資金保障。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立多個融資方案，積極響應(yīng)國家政策號召，應(yīng)對政策調(diào)控帶來的風(fēng)險，與銀行機構(gòu)簽署固定利率貸款，防止利率改變而增加企業(yè)財務(wù)壓力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)通過制定詳細的銷售計劃，確保資金快速回籠。與下游企業(yè)建立合作關(guān)系，必要的情況下通過采用并購對策或者成立建筑企業(yè)，緩解企業(yè)施工款項支付壓力，提高資金周轉(zhuǎn)效率，盤活資產(chǎn)，避免資金鏈斷裂[3]。最后，加強施工企業(yè)管理，從安全、質(zhì)量、施工效率等方面入手，將其融入日常監(jiān)督管理活動中，如果發(fā)現(xiàn)安全問題，及時處理。

（四）與銀行部門合作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該和銀行等金融機構(gòu)友好合作，建立長久合作關(guān)系，適當提高自身信譽等級，這是一個漫長的過程。只有提高資信，才能實現(xiàn)企業(yè)長效發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要把誠實守信作為企業(yè)文化進行宣傳與弘揚，與業(yè)務(wù)充分結(jié)合，從企業(yè)層、業(yè)務(wù)層、個人層等多方面強化誠信意識，并加強與大規(guī)模企業(yè)的合作，提高企業(yè)整體形象和知名度。房地產(chǎn)企業(yè)也可以主動參與到政府部門組織開展的項目活動中，盡可能得到政府部門的認可，進入到銀行授信貸款范疇中，給企業(yè)長效發(fā)展奠定基礎(chǔ)。以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，為了順利融資，該企業(yè)與銀行機構(gòu)簽署年度戰(zhàn)略協(xié)議，也就是甲乙雙方建立金融機構(gòu)的戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)，主動促進銀企合作，和甲方形成一種戰(zhàn)略合作關(guān)系，在貸款支持上為甲方經(jīng)營發(fā)展做出貢獻。在合同簽署以后，乙方下屬金融機構(gòu)應(yīng)該和甲方有必要進行合作事項的，由乙方協(xié)調(diào)并授權(quán)辦理，乙方對于納入本次招標范疇的甲方后續(xù)有合作的，有涉及回單卡年費、網(wǎng)銀年費、賬戶管理費等收費情況均為免費。

（五）引進多元化融資策略

要想引進多元化融資策略，需要保證現(xiàn)有融資渠道的穩(wěn)定性，對融資方式改革創(chuàng)新。隨著我國房地產(chǎn)市場發(fā)展日益完善，海外資本開始進入到我國房地產(chǎn)市場，給房地產(chǎn)企業(yè)海外融資提供有利條件。并且，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類增多，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等融資方式得到了市場認可，房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定融資，可以實施多元化融資策略，具體有以下幾種形式。

1．海外融資

以A企業(yè)為例，2010年成功進入香港H股市場，給企業(yè)海外融資提供便利條件。2015年在海外發(fā)行10億元企業(yè)債券，即便利率相對偏高，但是幫助企業(yè)解決了融資問題。我國房地產(chǎn)市場全面發(fā)展，吸引社會各界廣泛關(guān)注，隨著我國相關(guān)政策緊縮，海外資金進入到我國。通過調(diào)查，近幾年我國超過40家房地產(chǎn)通過海外融資發(fā)行海外債券，統(tǒng)籌資金超過1500億元，對于一些資產(chǎn)優(yōu)良的房地產(chǎn)企業(yè)，在海外融資中展現(xiàn)出較強的成本優(yōu)勢。所以，A房地產(chǎn)企業(yè)借助東風(fēng)，努力向海外融資，有效提高自身經(jīng)營水平，減少融資成本。

2．融資租賃

資產(chǎn)擁有者可以把資產(chǎn)在一段時間內(nèi)租賃給承租人，承租人支付相應(yīng)的租賃費用，這種融資模式也就是融資租賃。融資租賃作為一種全新的金融產(chǎn)品，在西方國家發(fā)展比較成熟。通過融資租賃模式快速發(fā)展，我國融資租賃行業(yè)發(fā)展規(guī)模超過2萬億，融資租賃和傳統(tǒng)支付收付款獲取房地產(chǎn)使用權(quán)方式比較有著明顯差異，其是通過支付租金來享有使用權(quán)。融資租賃可以降低房地產(chǎn)使用標準，提高房地產(chǎn)銷售量，提高企業(yè)融資效率，優(yōu)化融資渠道。由于融資租賃和A企業(yè)經(jīng)營理念中快速發(fā)展相迎合，所以該企業(yè)比較注重房地產(chǎn)銷售量與周期，通過采用融租租賃方式，促進資金轉(zhuǎn)動和回籠，有效提高企業(yè)融資水平。

3．房地產(chǎn)投資基金

房地產(chǎn)投資基金主要是指通過發(fā)行受益憑證在資本市場中實現(xiàn)資金募集，把募集資金應(yīng)用在房地產(chǎn)市場中。房地產(chǎn)投資基金發(fā)展帶動我國房地產(chǎn)融資方式多元化發(fā)展，在A企業(yè)中，通過對財務(wù)報表及融資數(shù)據(jù)調(diào)查，沒有發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資資金身影。通過對房地產(chǎn)投資基金募集資金分析，發(fā)現(xiàn)其具備三點優(yōu)勢，首先，作為政府緊縮政策背景下形成的融資方式，房地產(chǎn)投資基金可以降低企業(yè)對銀行貸款融資依賴，弱化政府政策對企業(yè)融資影響。其次，房地產(chǎn)投資資金自負盈虧，在提高企業(yè)經(jīng)營能力的情況下才能盈利，所以房地產(chǎn)投資基金投資取向在于低風(fēng)險、資本結(jié)構(gòu)合理、經(jīng)營模式規(guī)范。對于經(jīng)營風(fēng)險高、負債水平大的企業(yè)，不提供投資。該優(yōu)勢有利于在房地產(chǎn)行業(yè)中形成優(yōu)勝劣汰的發(fā)展格局，帶動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更好發(fā)展。最后，房地產(chǎn)投資基金通暢對企業(yè)股權(quán)投資，對企業(yè)發(fā)展享有絕對話語權(quán)。房地產(chǎn)投資基金為了保證自身利益而對融資企業(yè)資金運行狀況進行追蹤和監(jiān)管，保證資金運行安全。

（六）完善擔(dān)保體系

由于房地產(chǎn)企業(yè)不具備較強的擔(dān)保能力，使得其在融資上面臨各種困難。通過加強企業(yè)貸款擔(dān)保體系建設(shè)，成立企業(yè)信用檔案，是幫助企業(yè)處理融資問題的重要方式。對于部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來說，個體實力薄弱，擔(dān)保能力差，需要思考由政府部門帶頭，金融機構(gòu)為輔助成立房地產(chǎn)企業(yè)商會、聯(lián)合會等民間機構(gòu)，整合企業(yè)各項資源，實現(xiàn)資源傳遞與貢獻，促進企業(yè)順利融資，協(xié)助金融機構(gòu)完成對房地產(chǎn)企業(yè)信譽調(diào)查等工作，真正做到融資互保，減少融資成本。除此之外，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，和稅務(wù)、工商、監(jiān)督管理等部門信息聯(lián)動，對企業(yè)信用情況追蹤和調(diào)查，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展狀況，建立真實、完整地房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案庫，防止因為房地產(chǎn)企業(yè)信息不公開而產(chǎn)生信用風(fēng)險。

（七）加強企業(yè)內(nèi)控管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強內(nèi)部控制體系建設(shè)，全面實施預(yù)算管理，強化風(fēng)險管理，調(diào)整融資方案，特別是在融資上，應(yīng)該按照低成本、規(guī)模適宜的原則，加強優(yōu)秀人才引進，注重人才培養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立公平、隔離的獎罰制度，將人才價值充分挖掘。企業(yè)應(yīng)建設(shè)展現(xiàn)出自身特色的企業(yè)文化，規(guī)范員工行為，打造以主業(yè)為根本的企業(yè)品牌，增強企業(yè)向心力和凝聚力，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

四、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，應(yīng)結(jié)合實際情況和資金需求，選擇適宜的融資對策。在付出資金比較小的環(huán)境下，應(yīng)該采用最佳的融資方法，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。和銀行信貸方式比較，采用股票融資方式能夠調(diào)整股權(quán)資本結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)資產(chǎn)負債率，讓企業(yè)綜合實力得到增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強風(fēng)險防范與管理，不可一味地重視發(fā)展效率，應(yīng)在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，加強資產(chǎn)負債率的把控，讓企業(yè)總風(fēng)險保持在合理范疇內(nèi)，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。為了帶動國民經(jīng)濟增長，在引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運行的同時，政府部門也應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，發(fā)布相關(guān)的政策，保證房地產(chǎn)市場經(jīng)濟穩(wěn)定性，抑制房地產(chǎn)過熱，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動的穩(wěn)定進行。