房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題及對(duì)策

王學(xué)超

（上坤地產(chǎn)，安徽 阜陽(yáng) 236000）

一、成本管控在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要作用

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，離不開(kāi)成本管控的支持。成本管控不是一個(gè)企業(yè)的短期行為，而是一種持續(xù)的管理模式。它在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段，具有參與性、系統(tǒng)性和連續(xù)性。

首先，通過(guò)成本管控可以把控企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益，科學(xué)規(guī)劃投資范圍。切實(shí)可行的成本管理控制體系要求企業(yè)在獲得項(xiàng)目后，根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)狀況，對(duì)土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行分析，綜合評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)狀況和經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，在后續(xù)項(xiàng)目方案實(shí)施過(guò)程中，根據(jù)制度政策和目標(biāo)指引對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整。其次，成本管控有助于提高企業(yè)資金利用效率。企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，資金支出多數(shù)為大額支出，只有健全預(yù)算制度和績(jī)效考核，才能保證預(yù)算的準(zhǔn)確性。由此可見(jiàn)，減少投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，快速收回投資成本，提高企業(yè)綜合收益率，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)方向和穩(wěn)定生存的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題

（一）缺乏科學(xué)有效的成本管控思維

根據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)操作情況來(lái)看，僅有少部分企業(yè)實(shí)施了全部員工、全部要素、全部環(huán)節(jié)以及全部過(guò)程的成本管控，而多數(shù)企業(yè)并沒(méi)有有效的成本管控制度，且對(duì)成本管控存在認(rèn)識(shí)偏差。例如不少企業(yè)認(rèn)為成本管控主要是在設(shè)計(jì)階段，而從實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，設(shè)計(jì)階段的成本偏差對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本偏差的影響并不大。

（二）成本管控崗位設(shè)置不合理

無(wú)論是什么類(lèi)型的企業(yè)，成本管控都是風(fēng)險(xiǎn)管理和資金管控的核心任務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)極為重要。而在實(shí)踐中，多數(shù)企業(yè)的成本管控都是由成本部牽頭實(shí)施的。成本專(zhuān)家是成本預(yù)算和決算方面的專(zhuān)家，但在設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)、稅籌和籌資等方面并不專(zhuān)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本由各個(gè)工程節(jié)點(diǎn)決定，由各種成本費(fèi)用組成。各個(gè)模塊的專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，如果只有成本部人員負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的成本管控，就容易導(dǎo)致成本管控的遺漏，如缺乏控制區(qū)間、缺乏專(zhuān)業(yè)性和控制力度等都會(huì)導(dǎo)致成本計(jì)算數(shù)據(jù)不完整和不準(zhǔn)確，出現(xiàn)成本管控困難等問(wèn)題，最終導(dǎo)致項(xiàng)目成本管控實(shí)施不當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)初期就設(shè)立各個(gè)階段的目標(biāo)成本，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)跟蹤。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)成本偏差的考核制度不健全。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然有一套成熟的成本管控體系，但人員缺乏專(zhuān)業(yè)性，或者不夠重視，導(dǎo)致體系在運(yùn)行過(guò)程中流于形式，削弱了目標(biāo)成本管控實(shí)施效果。組織結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理會(huì)導(dǎo)致成本管控工作不能高效順利地完成，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致信息傳遞和反饋不及時(shí)、不準(zhǔn)確。

（四）目標(biāo)成本科目不一致

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在完成項(xiàng)目后，將目標(biāo)成本作為結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品的依據(jù)。但目標(biāo)成本只是預(yù)算部門(mén)制定的預(yù)算，具體的會(huì)計(jì)工作流程是預(yù)算部門(mén)編制預(yù)算，財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行審核。大多數(shù)企業(yè)都存在預(yù)算部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)目標(biāo)成本不一致的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算產(chǎn)生了一定的影響。因此，預(yù)算部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)目標(biāo)成本核算不一致的問(wèn)題亟待解決。成本費(fèi)用的歸集和分配缺乏規(guī)范性和統(tǒng)一性。房地產(chǎn)成本會(huì)計(jì)的專(zhuān)業(yè)化發(fā)展雖然以房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為指導(dǎo)，但房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算問(wèn)題非常復(fù)雜，許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行各項(xiàng)成本分?jǐn)倳r(shí)缺乏規(guī)章制度，在處理相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)沒(méi)有保持統(tǒng)一，這會(huì)造成成本信息的不穩(wěn)定性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問(wèn)題的對(duì)策

（一）按照項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，分階段制定目標(biāo)成本

結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況和差異化賣(mài)點(diǎn)，確定目標(biāo)客戶(hù)和樓盤(pán)規(guī)劃方案。將項(xiàng)目預(yù)算和規(guī)劃作為前置工作之一，再根據(jù)股東要求的目標(biāo)利潤(rùn)率計(jì)算各階段的目標(biāo)成本，結(jié)合目標(biāo)成本對(duì)各階段的資金支出進(jìn)行規(guī)范測(cè)算。目標(biāo)成本要經(jīng)過(guò)項(xiàng)目各個(gè)部門(mén)的綜合、反復(fù)測(cè)算，不能為了測(cè)算而測(cè)算、為了達(dá)到股東要求的目標(biāo)利潤(rùn)而虛化目標(biāo)成本。此外，企業(yè)要設(shè)立獨(dú)立的成本管控部門(mén)，使目標(biāo)成本管控制度得到有效的實(shí)施和執(zhí)行。成本管控部門(mén)要對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、問(wèn)題的解決方案進(jìn)行分析和總結(jié)。

（二）重視成本管控工作的開(kāi)展

房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，就需要對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本進(jìn)行管理。各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)要落實(shí)好各項(xiàng)任務(wù)，增強(qiáng)成本管控意識(shí)，進(jìn)一步增強(qiáng)思想意識(shí)，并落實(shí)到具體的工作中，促進(jìn)成本管控的有效實(shí)施。此外，必須對(duì)企業(yè)的成本管控有一個(gè)全面的計(jì)劃，確保能迅速發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題。只有使經(jīng)營(yíng)成本得到有效控制，才能確保企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定提升經(jīng)營(yíng)能力。因此，企業(yè)應(yīng)認(rèn)識(shí)到成本管控的重要性。

（三）優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，完善成本管控體系

為了明確成本管控的權(quán)責(zé)制度，就需要進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)組織架構(gòu)。一是成立成本管控專(zhuān)業(yè)部門(mén)，明確成本管控人員的工作職能、職責(zé)。成本管控部門(mén)應(yīng)該由工程部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、招采部門(mén)、成本部門(mén)等部門(mén)負(fù)責(zé)人組成。各部門(mén)負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的成本以及其他成本工作提出指導(dǎo)意見(jiàn)，在企業(yè)的成本決策工作中起主導(dǎo)作用。二是根據(jù)公司的結(jié)構(gòu)和分工，將目標(biāo)成本分解到相應(yīng)部門(mén)。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)才能更加完善，房地產(chǎn)成本管控體系才能更加合理。

（四）實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本科目的統(tǒng)一化

在成本核算工作中，關(guān)于成本的預(yù)算工作和審核工作，應(yīng)分為兩個(gè)獨(dú)立的部門(mén)，只有這兩個(gè)部門(mén)相互配合，才能促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的有序開(kāi)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以召集各個(gè)口徑的部門(mén)討論統(tǒng)一目標(biāo)成本科目，從而增強(qiáng)成本核算的有效性和正確性。建立統(tǒng)一的成本歸集和分配系統(tǒng)，確保成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算之前，必須了解房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的主要組成部分。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將“開(kāi)發(fā)成本”作為首要科目，并在此科目下進(jìn)行詳細(xì)的成本核算。具體分為土地成本、前期工程造價(jià)、建筑安裝工程造價(jià)、市政基礎(chǔ)設(shè)施成本、公共設(shè)施收費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)6個(gè)方面。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不向銀行借款，租用辦公室，雇用公職人員，這些成本歸類(lèi)為開(kāi)發(fā)成本。因此，可以參照成本會(huì)計(jì)的分類(lèi)方法對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分類(lèi)，使目標(biāo)成本與會(huì)計(jì)成本一一對(duì)應(yīng)，同時(shí)對(duì)不同類(lèi)型的成本進(jìn)行人員責(zé)任劃分，這樣既可以解決成本核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和效率問(wèn)題，又可以解決成本考核中的人員績(jī)效問(wèn)題。

（五）深化全面成本管控意識(shí)

進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)成本管控的全面化，增強(qiáng)全體員工的全面成本管控思維。針對(duì)各個(gè)相關(guān)人員都要進(jìn)一步開(kāi)展培訓(xùn)，逐步將這種意識(shí)落實(shí)到全體員工身上。成本管理制度是一種全方位、全面的管理制度。對(duì)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、售后乃至物業(yè)服務(wù)的各個(gè)步驟都必須進(jìn)行更加精細(xì)的成本管控，對(duì)各個(gè)步驟的成本進(jìn)行精細(xì)的分析，找出企業(yè)的盈利點(diǎn)，從實(shí)際情況出發(fā)，達(dá)到成本管控的目的。不能以偏概全、不求甚解，只關(guān)注小部分、小范圍或者部分金額較大的成本，而忽略企業(yè)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程的成本管控。在成本管控的實(shí)際操作過(guò)程中，要從項(xiàng)目拿地、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、制定目標(biāo)成本、進(jìn)場(chǎng)施工、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、售后服務(wù)、稅務(wù)管理等方位實(shí)施全周期的成本管理。項(xiàng)目進(jìn)入尾盤(pán)后，將實(shí)際已發(fā)生的成本與成本預(yù)算進(jìn)行對(duì)比分析，找出成本出現(xiàn)偏差的原因?？偨Y(jié)成本優(yōu)化的經(jīng)驗(yàn)方法，在公司內(nèi)部展開(kāi)討論學(xué)習(xí)；指出成本超支的原因及解決對(duì)策，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從而避免在將來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中再次出現(xiàn)問(wèn)題。

（六）站在客戶(hù)、收益的角度，對(duì)成本管控進(jìn)行優(yōu)化

首先，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本內(nèi)涵來(lái)看，“開(kāi)發(fā)成本”不僅僅局限于建筑安裝的范圍，而是應(yīng)從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和公司整體的視角出發(fā)。企業(yè)不僅要從成本的角度出發(fā)，而且要充分考慮房地產(chǎn)的成本平衡問(wèn)題。例如工程成本、設(shè)計(jì)成本、促銷(xiāo)費(fèi)用、貸款利息、稅金等。設(shè)計(jì)成本的增加可以在一定程度上降低建安成本。企業(yè)需要全方位考慮整個(gè)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本，從各個(gè)具體環(huán)節(jié)、具體步驟優(yōu)化成本管控。其次，從成本管控的收益與支出角度考察成本管理方案。如果單方面用目標(biāo)成本是否達(dá)成來(lái)考核成本管控結(jié)果，則有可能造成成本管控上的浪費(fèi)，導(dǎo)致最終工程結(jié)算超支。因此，從收益的角度對(duì)成本進(jìn)行監(jiān)控是有必要的，不僅要審核目標(biāo)成本，而且要在企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的全過(guò)程中對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行監(jiān)控，實(shí)時(shí)監(jiān)督目標(biāo)成本的執(zhí)行情況，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體收益的最大化。最后，從成本優(yōu)化的角度出發(fā)，從為客戶(hù)服務(wù)的角度實(shí)現(xiàn)成本管控價(jià)值最大化。成本投資以顧客為導(dǎo)向，把更多的資金投入到顧客關(guān)心的地方，使目標(biāo)效益最大化。

四、結(jié)語(yǔ)

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的全方位成本管控對(duì)其未來(lái)長(zhǎng)久不衰、保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有重要的意義。通過(guò)成本管控能有效避免企業(yè)資金浪費(fèi)，通過(guò)開(kāi)源節(jié)流的方式提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)具有源源不斷的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，只有重視成本管控的企業(yè)才能占據(jù)主導(dǎo)地位，占據(jù)一席之地。