基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

許士杰

摘要：市場經(jīng)濟環(huán)境下，伴隨著政府部門對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)推進，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加巨大的生存壓力，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)如果要提高自身的核心競爭力，就必須切實做好相應的納稅籌劃工作。文章從房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅籌劃的必要性出發(fā)，分析了其納稅籌劃的主要途徑，并就基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃進行了研究和探討，以供參考。

關鍵詞：財務管理;房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃

房地產(chǎn)項目在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)了較大的比重，同時也直接關系著居民的生活水平和住房質(zhì)量。受金融危機和疫情的影響，不少地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)受到了很大沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的生存及發(fā)展壓力，要實現(xiàn)自身的健康發(fā)展，更好地應對后疫情時代的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應該做好納稅籌劃工作，合法降低自身稅收負擔。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設具有投資大、成本高、周期長的特性，不管是在土地獲取還是房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)，都必然涉及稅收工作，從企業(yè)的角度對納稅籌劃的目的進行分析，最為核心的就是減輕稅收負擔，提高經(jīng)濟效益，而為了保證納稅籌劃的實施效果，企業(yè)應該結合自身的實際情況，對照相關稅收法律法規(guī)的要求，加強對納稅籌劃工作的管控力度，在規(guī)避經(jīng)營風險和財務風險的同時，提高經(jīng)濟效益和社會效益。

房地產(chǎn)企業(yè)要降低自身稅負，在合理合法的基礎上，減輕稅收負擔，納稅籌劃是最為有效的手段。通過合理的納稅籌劃，可以實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤的最大化，也可以促進企業(yè)財務管理能力以及核心競爭力的提高。而在稅后利潤增加的情況下，企業(yè)能夠拿出更多的資金去進行新項目的投資和開發(fā)。納稅籌劃工作要順利實施，需要企業(yè)具備完善的財務管理制度，配備專門的會計人員，要求會計人員熟悉稅法的相關要求，這樣才能保證納稅籌劃的效果，避免在納稅籌劃中出現(xiàn)違規(guī)違法行為。另外，在我國現(xiàn)行稅法中，存在著較為明顯的差異性和可選擇性，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅環(huán)節(jié)，如果能夠?qū)Χ愂詹町愋赃M行合理利用，則能夠避免額外的稅費支出。房地產(chǎn)市場經(jīng)營涉及的領域眾多，提供的產(chǎn)品規(guī)格多樣，納稅工作比較復雜，需要房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅籌劃工作，實現(xiàn)對于各類資源的合理調(diào)配，以此來充分享受稅收優(yōu)惠及減免政策，實現(xiàn)合理避稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的有效途徑

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在實施納稅籌劃的過程中，可以采用的方式多種多樣，不同的方式和途徑能夠產(chǎn)生不同的納稅籌劃效果。就目前而言，最受房地產(chǎn)企業(yè)青睞，同時也最為有效的納稅籌劃途徑有以下幾種。

一是延遲納稅。房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的對納稅期限和納稅環(huán)節(jié)進行籌劃，可以達到延遲繳納稅款的目的，將貨幣所具備的時間價值充分發(fā)揮出來。延遲納稅對應的資金可以被用于企業(yè)日常經(jīng)營活動，不需要支付利息，可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，促進其競爭力的提高;二是合理利用稅收優(yōu)惠政策。現(xiàn)階段，我國為了能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，頒布了一系列的稅收優(yōu)惠政策，例如，房地產(chǎn)企業(yè)在針對不動產(chǎn)進行銷售的過程中，增值稅銷項稅的計算可以去除相應的拆遷補償款和土地使用費，而在土地增值稅計算中，可以將土地使用費以及相應的房地產(chǎn)項目開發(fā)成本納入成本扣除的范疇，然后依照加計20%的比例進行扣除。另外，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在實施經(jīng)營管理活動的過程中，可以對自身的業(yè)務范圍進行拓展，適當朝著一些具備稅收優(yōu)惠的行業(yè)發(fā)展，如高新技術行業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等;三是稅率臨界點利用。當前，我國在征收土地增值稅時，采用的是累進稅率，其本身設置納稅臨界點，如果稅率低于臨界點，企業(yè)的稅負可以得到有效控制，反之，企業(yè)就需要承擔巨大的稅負。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃的過程中，應該利用好稅率臨界點，確保所有的成本支出都能夠取得合法憑證，在對房地產(chǎn)項目進行銷售的過程中，也應該依照實際情況，確定最終的銷售價格，控制好增加值的比例;四是銷售價格分解。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅是主要負擔，適用稅率由銷售后增值率確定，兩者呈正比關系，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對銷售價格進行分解的方式來降低增值率，例如，可以將房屋銷售和裝修部分分開，以實現(xiàn)降低增值額，減少納稅支出的效果。

三、基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

（一）增值稅納稅籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在針對增值稅進行納稅籌劃的過程中，應該通過招投標的方式來選擇相應的材料供應商，同時也需要確定最佳的采購結算方式，獲取相應的增值稅專用抵扣發(fā)票，對進項稅進行抵扣。在條件允許的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以負責原材料的供應，向建筑企業(yè)進行勞務外包，提供的原材料需要符合《建筑法》等相關法律法規(guī)的要求，在進行材料采購時，可以獲得增值稅進項發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)本身屬于一般納稅人，現(xiàn)行稅法中進項稅抵扣比例為13%，超過建筑企業(yè)開具的9%的增值稅專用發(fā)票。假定房地產(chǎn)企業(yè)在進行材料采購的過程中，能夠很好的對供應商進行選擇和管控，則應該優(yōu)先選擇“甲供材”的方案。在針對采購結算方式進行選擇時，房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮增值稅發(fā)票的抵扣時間，如果選擇了統(tǒng)一支付，則在付清全部的款項后，企業(yè)可以一次性獲取所有的進項稅額抵扣，不過這樣的支付方式會占用企業(yè)大量資金;如果選擇了分期付款，則企業(yè)獲得的進項稅額抵扣同樣表現(xiàn)為分期的形式。從財務視角分析，在實施增值稅進項稅分期抵扣的過程中，可以選擇分期付款、分期獲取增值稅發(fā)票的方式，通過增值稅的遞延，獲取更大的資金時間價值，緩解企業(yè)自身的資金壓力。如果房地產(chǎn)企業(yè)采購材料的數(shù)量巨大，資金較多，則選擇分期付款合同，能夠幫助企業(yè)調(diào)節(jié)稅收負擔，提高經(jīng)營效益。

（二）企業(yè)所得稅納稅籌劃

針對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的企業(yè)所得稅進行分析，在開展稅收籌劃的過程中，可以分成稅收優(yōu)惠政策籌劃和固定資產(chǎn)籌劃。依照國家相關政策的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)建設的工程項目如果地處貧困區(qū)域，主要用途是扶貧支出，則在針對企業(yè)所得稅進行計算時，依照應繳納所得稅額進行扣除，這也為企業(yè)所得稅的納稅籌劃提供了更加廣闊的空間。在實施固定資產(chǎn)籌劃的過程中，需要考慮科技進步帶來的影響，對固定資產(chǎn)實施加速折舊，也可以根據(jù)實際情況來適當縮短折舊年限，而不是簡單地對比某個年度的折舊額和抵稅款。房地產(chǎn)企業(yè)在對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)建設的過程中，必須購置相應的設備，而這些設備代表的固定資產(chǎn)在企業(yè)總資產(chǎn)中占據(jù)了較大的比重，同時，設備使用過程中價值會逐漸降低，必須將其計入到相應的成本中做好抵扣，降低稅負。就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)在計提折舊中采用的是年限平均法，在折舊總額固定的情況下，會產(chǎn)生有變動的當期折舊額，而企業(yè)在當年的利潤創(chuàng)造會受到折舊方法的影響，需要做好折舊方法的選擇，以此來實現(xiàn)納稅籌劃實效性的提高。

（三）土地增值稅納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在針對土地增值稅進行納稅籌劃的過程中，可以采用的方式有兩種，一是房產(chǎn)銷售價格定價，從企業(yè)納稅籌劃人員的角度，在確定房地產(chǎn)銷售價格的過程中，需要對各種影響因素進行全面分析，確定好銷售價格、納稅成本和企業(yè)市場競爭力之間的相互關系。對我國土地增值稅相關的法律法規(guī)進行分析，標準住宅銷售中，若銷售增值額沒有超過扣除金額的20%，則不需要征收土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對該政策的運用來降低稅負;二是分解式銷售，需要考慮市場需求和消費者的需求，適當提升精裝房的質(zhì)量，加強與裝飾裝修企業(yè)和家電企業(yè)的合作，通過分解銷售的方式來對裝修費用進行分解，分別簽訂銷售合同和精裝修工程合同，精裝修工程款不作為土地增值稅收入。對比兩種不同的銷售價格，可以明確，獨立裝修的住房稅負降低明顯，借助裝修服務，房地產(chǎn)企在繳納土地增值稅時，只需要考慮毛坯房的價格，裝修合同價款屬于服務收入，不需要繳納土地增值稅。

四、財務管理視角下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃強化策略

（一）強化風險意識

房地產(chǎn)企業(yè)應該強化各層級工作人員的稅務風險意識，組織相關人員學習最新的稅務知識，對企業(yè)在稅務管理環(huán)節(jié)存在的稅務風險進行分析，明確稅務風險形成的原因以及危害性。應該積極了解企業(yè)涉稅業(yè)務，明確各崗位工作對于稅務工作的影響，要求員工能夠制動配合稅務人員的工作，推動工作規(guī)章、票據(jù)管理等制度的有效落實，規(guī)避人為因素引發(fā)的稅務風險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好自身業(yè)務流程的梳理工作，對其中存在的涉稅業(yè)務進行明確，整理好相應的業(yè)務內(nèi)容，提升稅務處理的準確性及科學性，對稅務管理工作進行細化。

（二）重視人才培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)應該對稅務管理組織機構進行完善，設置專業(yè)的稅務機構，負責稅務處理和管理，同時應該加大對稅務專業(yè)人才的招募和培訓力度，提升納稅籌劃工作的實施效果。應該建立起有效的人員培訓機制，做好全方位的工作培訓，定期組織人員進行專業(yè)知識和稅收政策的學習，對企業(yè)業(yè)務相關的稅收優(yōu)惠政策進行整理，做好納稅籌劃工作。

（三）做好監(jiān)督評價

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應該清楚地認識到，稅務機關在涉稅業(yè)務處理方面，具備自由裁量權，因此在實施納稅籌劃前，企業(yè)稅務人員應該在完成涉稅業(yè)務涉及的稅收優(yōu)惠政策的確定后，及時與稅務機關進行溝通交流，掌握當?shù)囟悇站桶磳τ谙嚓P政策的裁量標準，提前做好準備工作;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應該建立起完善的稅務風險監(jiān)督評價機制，借助內(nèi)部控制實現(xiàn)對涉稅鏈條的全面監(jiān)控，參照行業(yè)平均稅務風險指標以及企業(yè)業(yè)務特點，制定明確的稅務風險目標，對稅務風險類型進行劃分，對企業(yè)管理風險進行識別，配合云計算、數(shù)理模型等，做好風險成因的合理分析，制定出科學的風險應對措施。另外，應該加強全方位稅務管理，在前期結合政策和涉稅業(yè)務，編制稅務籌劃計劃，事中對稅務籌劃方案的實施進行監(jiān)督，事后則需要監(jiān)督企業(yè)的整改行為，推動其優(yōu)化納稅籌劃工作，提升納稅籌劃的水平和質(zhì)量。

五、結語

總而言之，從財務管理的角度實施房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作，需要企業(yè)結合自身的實際情況，選擇恰當?shù)募{稅籌劃途徑和方案，保證納稅籌劃的有效性，以此來減輕企業(yè)稅負，推動企業(yè)的健康發(fā)展。

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（作者單位：南通能達財務管理有限公司）