棚戶區(qū)改造項目建設(shè)存在的問題及對策

陳廣麗

摘要：棚戶區(qū)改造工作是我國的一項民生工程，關(guān)系著千千萬萬人民的安居問題，是保障人民能夠安居樂業(yè)的一項重要舉措。廣西實施棚戶區(qū)改造項目建設(shè)以來，解決了數(shù)百萬人的安居問題，在棚戶區(qū)改造工作過程中，取得了一定的成效，但也存在一些問題。文章先概述廣西棚戶區(qū)改造項目建設(shè)現(xiàn)狀，從而發(fā)現(xiàn)存在的問題，最后根據(jù)問題提出相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū);審計風(fēng)險;管理

一、廣西棚戶區(qū)改造項目建設(shè)現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計，截至2019年12月31日，全區(qū)共建設(shè)棚戶區(qū)改造項目2735個，涉及棚戶區(qū)改造安置住房95.66萬套（如圖1），其中占比較大的為百色市、柳州市、梧州市、南寧市和崇左市，分別為9.75%、8.76%、8.65%、8.51%和6.20%。

（一）竣工驗收項目情況

截至2019年12月31日，廣西全區(qū)棚戶區(qū)改造安置住房竣工驗收項目1389個共45.56萬套，其中占比較大的為河池市、桂林市、梧州市、南寧市和欽州市，分別為18.83%、10.66%、10.18%、9.53%和8.17%，其他市、區(qū)占比共為42.63%（如圖2所示）。

（二）未竣工驗收項目情況

截至2019年12月31日，廣西全區(qū)1389個棚戶區(qū)改造項目建設(shè)未竣工驗收，涉及棚戶區(qū)改造安置住房50萬套。其中占比較大的為百色市、農(nóng)墾片區(qū)、柳州市、崇左市和林業(yè)片區(qū)，分別為12.40%、10.82%、8.24%、7.06%和6.68%，其他市、區(qū)占比共為54.80%（如圖3所示）。

二、存在的問題

（一）土地征收難度大

在棚戶區(qū)改造項目建設(shè)過程中，碰到的首要難題是土地征收難問題，并且難度逐年增加。征收難原因之一是有些還建戶為孤寡老人，這些老人覺得出去租房麻煩，而且房子建好后還要裝修，不愿意搬;二是有些還建戶不同意房子被征收，無論工作人員如何做思想工作都不行;三是“釘子戶”的存在，這部分還建戶期望值過高，對征收補償款漫天開價，更有甚者通過搶修強建增加建筑面積以多要補償款，使得房子拆不動;四是部分還建戶觀望思想嚴(yán)重，害怕先簽協(xié)議吃虧，最后拆遷“好處”多，一直處于觀望狀態(tài)。此外，棚改工作人員對棚改政策宣傳不夠深入，工作中碰到困難容易產(chǎn)生畏難情緒，方式方法單一也是造成征收難的主要因素。

（二）項目周期長

棚改項目建設(shè)一般包括立項、招投標(biāo)、設(shè)計、施工、竣工驗收和結(jié)算等階段，整個建設(shè)周期一般3～5年。本來建設(shè)期就長，如果項目立項后出現(xiàn)招標(biāo)流標(biāo)或者土地未能按期征收，項目建設(shè)過程中資金無法保障項目需求，項目完工后由于開發(fā)商與承建商的矛盾遲遲未能竣工驗收等情況，將會導(dǎo)致項目遲遲未能開工或開工后出現(xiàn)停工，又會使得項目建設(shè)周期變得更長。目前廣西全區(qū)有10個棚改項目3570套未開工或停工，78個棚改項目43287套開工五年以上仍未建成，這些項目的建設(shè)周期將比預(yù)期的建設(shè)期長。建設(shè)周期太長，嚴(yán)重影響到住戶的入住問題。

（三）代建方或施工方資金壓力大

資金是棚改項目正常運轉(zhuǎn)的保障，棚戶區(qū)改造需要大量資金，資金跟不上，棚改項目存在停工風(fēng)險。目前廣西大部分棚改項目建設(shè)資金，主要采用施工前期由代建方或施工方墊付，施工后期采用職工自籌和申請政策性扶持資金方式解決。職工自籌有全款、商業(yè)貸款和公積金貸款三種方式。由于商業(yè)貸款利率太高，所以職工幾乎選擇全款支付或者公積金貸款支付。大部分職工通過公積金貸款籌集資金，然而公積金貸款是職工籌集資金最慢的一種方式，因為部分職工未能及時去公積金中心辦理貸款手續(xù)，即使辦完貸款手續(xù)到銀行放款一般需要兩到三個月，資金到賬耗時較長。此外，棚改項目申請政策性扶持資金也需要一定的時間。因此，即使項目前期代建方或施工方已經(jīng)墊付了部分資金，后期如果不能及時籌集到資金，棚改項目就可能存在停工風(fēng)險。

（四）棚戶區(qū)改造項目管理不規(guī)范

目前大部分單位的棚戶區(qū)改造項目大部分由單位委托代建公司進行管理。代建公司雖然是專業(yè)的房地產(chǎn)公司，有豐富的房地產(chǎn)管理經(jīng)驗，但是棚戶區(qū)改造項目跟一般房地產(chǎn)項目相比，有諸多差異，所以代建公司對棚改項目的管理存在不規(guī)范之處。一是棚改項目涉及很多政策性文件，代建公司不會花太多時間了解與棚戶區(qū)改造相關(guān)的政策，也不會主動申請棚改專項補貼，房價提高，會損害住戶的利益。二是代建公司不是棚改單位內(nèi)部人員，在制定各項具體方案的時候，難以從單位的實際情況出發(fā)考慮，導(dǎo)致大部分購房戶對選房結(jié)果不滿意。三是對于主要材料，如鋼筋、混凝土、磚、電梯等，代建公司無法兼顧成本與質(zhì)量時，首選成本低的材料，棚改項目的質(zhì)量得不到保障。

三、改進建議

（一）加快土地房屋征收進度

針對目前土地房屋征收困難的問題，建議成立專門的機構(gòu)和征收工作小組，征收前對工作人員進行征收工作培訓(xùn)，提高征收工作認(rèn)識，使征收工作人員消除畏難情緒。征收過程中碰到問題要分析成因，因戶因人施策，重點對象專人跟進，定期召開協(xié)調(diào)會匯報征收工作進展情況，交流經(jīng)驗、提出要求，組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)征收全過程。采取提前介入、強化監(jiān)控、嚴(yán)防死守等措施堅決制止搶修強建。通過宣講會、廣播電視、宣傳手冊等宣傳媒介，進一步加大輿論宣傳力度。通過上門做工作、耐心講政策、反復(fù)講道理等方法，通過手機短信、微信等方式及時解答還建戶的問題，并使還建戶消除疑慮，積極配合做好土地征收工作。

（二）多種方式解決施工周期問題

對于未能開工或開工后停工的項目，需找出未能開工或停工的原因，并從原因下手，盡早讓項目早日開工或者恢復(fù)施工。對于開工后遲遲未能竣工的項目，采取重點城市重點抓、重點項目重點監(jiān)管措施，首先保障項目不能爛尾，之后如果項目已經(jīng)具備入住條件的，先協(xié)商入住，未具備入住條件的，積極采取途徑讓項目盡早竣工，以縮短工期，住戶盡早入住。

（三）多渠道解決資金問題

大部分棚改項目資金來源單一，資金到位耗時較長，故存在資金無法保障項目需求的風(fēng)險。解決方式之一是多渠道尋求資金，如統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各金融機構(gòu)通過提供各類擔(dān)保、銀行貸款和發(fā)行公司債、項目收益?zhèn)确绞?，按需求向各棚戶區(qū)改造項目建設(shè)法人單位提供融資，解決資金需求問題。解決方式之二是相關(guān)部門為棚改項目建設(shè)單位申請政策性扶持資金和住戶申請住房公積金貸款開設(shè)綠色通道，簡化審批手續(xù)，以使資金盡快到位。

（四）規(guī)范棚戶區(qū)改造管理

對于代建公司管理不規(guī)范的問題，其中一個解決辦法是可在代建合同中約定代建公司應(yīng)積極主動了解棚改政策，爭取住戶利益最大化，并約定重大事項應(yīng)報棚戶區(qū)改造項目建設(shè)法人單位批準(zhǔn)才能實施。另一個解決辦法是棚戶區(qū)改造建設(shè)單位成立專門的棚改部門對棚戶區(qū)改造項目進行管理，由棚改部門管理，可達到項目安全、質(zhì)量、高效運行的目的。

參考文獻：

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[3]張才寬.新時期棚戶區(qū)改造存在的問題及對策研究[J].商訊，2020（08）：125-127.

*本論文屬于2018年百色學(xué)院校級科研立項項目（2018KS27）研究成果。

（作者單位：百色學(xué)院）