房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新型融資業(yè)務(wù)及涉稅問題研究

李金

（重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶 400039）

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其在經(jīng)濟領(lǐng)域發(fā)揮了重要作用，而現(xiàn)金流是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“房企”）賴以生存的命脈，是否具備持續(xù)的回款和融資能力是房企能否持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵所在。2020年初暴發(fā)的新冠肺炎疫情使房地產(chǎn)行業(yè)銷售及回款進入寒冬，2020年8月中央“三條紅線”資管新規(guī)極大地提高了全行業(yè)的融資門檻，雙重壓力下房地產(chǎn)行業(yè)進入生死存亡的考驗期。因此，在新形勢下積極開拓創(chuàng)新型融資方式以拓寬房企現(xiàn)金流，并研究其涉稅影響尤為必要。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新型融資概述

創(chuàng)新型融資方式為近年來房地產(chǎn)行業(yè)廣泛使用的融資方式，不同于一般的銀行借款、股權(quán)投資和發(fā)行債券融資，創(chuàng)新型融資方式具有形式多樣、還款方式靈活、擔(dān)保物多樣化等特點，為借款人提供了多重選擇空間，緩解了開發(fā)前期的還款壓力。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式分析

（一）明股實債融資

明股實債又稱名股實債，指投資方名義上以股權(quán)形式進行投資，但與融資方約定以收回投資本金及約定收益利息為剛性要件的融資方式。具體而言，該種融資方式具有以下特征：

（1）被投資企業(yè)接受投資后，需要遵循協(xié)議內(nèi)容定期向投資方支付約定的利息。

（2）雙方針對投資活動達成一致，約定投資期限和投資條件，此種方式在投資到約定期限時，或者約定的特殊條件滿足時，被投資方需要贖回投資或者償還投資方本金。

（3）投資企業(yè)并不具備被投資方的凈資產(chǎn)所有權(quán)，但需要由被投資企業(yè)股東或?qū)嶋H控制人為融資本息提供全額擔(dān)保。

（4）投資方僅參與投資活動，對被投資企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營活動無權(quán)干涉，只對資金進行監(jiān)管。

因其融資額度高，目前不少房企選擇該種方式融資。大部分明股實債均“具有現(xiàn)實還本付息義務(wù)”滿足債的定義，因而在報表層面體現(xiàn)為債，并根據(jù)規(guī)定融資方支付的利息可以稅前扣除。特別的是，部分明股實債滿足股權(quán)投資條件的，此時可以被投資企業(yè)獲取的資金作為權(quán)益工具列報，可有效降低財務(wù)杠桿、優(yōu)化合并報表。

（二）發(fā)行永續(xù)債

永續(xù)債是指經(jīng)核準(zhǔn)或備案，按照法律要求及相關(guān)流程標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)并且具備贖回（續(xù)期）選擇權(quán)的債券，或者按照國家相關(guān)法定程序發(fā)行不具備明確到期日的債券。主要具有以下特征：

（1）降低企業(yè)資產(chǎn)負債率。符合條件的永續(xù)債可計入權(quán)益，降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率水平，改善資本結(jié)構(gòu)。

（2）保護原有股東權(quán)益?？衫m(xù)期債券作為股權(quán)的替代物，但不會轉(zhuǎn)成股權(quán)，也不具有表決權(quán)，因而不會削弱大股東對企業(yè)的控制，也不會攤薄資本。

（3）融資方式靈活。賦予了發(fā)行人可續(xù)期的選擇權(quán)，避免了到期還款壓力，增強了融資靈活性，即按投資者意愿。

（4）對發(fā)行主體要求較高。想要發(fā)行永續(xù)債，需要確保發(fā)行主體評級和債項評級在AA+及以上，同時此階段企業(yè)累計的權(quán)益性債券余額應(yīng)較公司最近一期末的凈資產(chǎn)總數(shù)額的40%低，且累計權(quán)益性債券余額不得超過公司最近一期末凈資產(chǎn)的40%。

（三）發(fā)行可轉(zhuǎn)債

可轉(zhuǎn)換債券是一種債券形式的融資方式，債券持有人可按照債券發(fā)行時的約定價格將購買的債券轉(zhuǎn)換成企業(yè)的普通股股票。該種融資方式賦予了投資人選擇權(quán)，債券持有人可自行選擇獲取收益的方式。按照相關(guān)規(guī)定，債券可到期收取本息，可以在市場出售變現(xiàn)，也可以將債券轉(zhuǎn)換為股票，從中可知，可轉(zhuǎn)換債券具備債權(quán)和股權(quán)。通常情況下，可轉(zhuǎn)還債利率較普通公司的債券利率偏低，因此發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券可大幅度降低企業(yè)籌集成本花費，但因多重因素限制，該種融資方式在實際中發(fā)行通過概率低，故不是房企的主流融資方式。

（四）供應(yīng)鏈融資

供應(yīng)鏈融資（Supply Chain Finance）是把供應(yīng)鏈上的核心企業(yè)及其相關(guān)的上下游配套企業(yè)作為一個整體的融資模式。房企的供應(yīng)鏈融資以應(yīng)收賬款保理（含ABS、ABN）、開具商業(yè)承兌匯票最為典型，二者存在以下共同特征。

（1）參與者相同。融資參與方均為開發(fā)商、施工單位及金融機構(gòu)，所需審查的資料具有一貫性，審查方式簡單快捷，打通了上下游融資瓶頸，提高了資金運營效率。

（2）小額多次且期限較短。單次融資金額通常以合同約定的具體產(chǎn)值金額為限，且期限一般不超過6個月，具有流通性強的特征。

（3）開發(fā)商以自身實力背書擔(dān)保債權(quán)實現(xiàn)。無論是應(yīng)收賬款質(zhì)押，還是商業(yè)承兌匯票的兌付，均以開發(fā)商具有的還款能力為前提，因此注定了供應(yīng)鏈融資僅在大型企業(yè)適用，而小型企業(yè)難以獲取金融機構(gòu)的授信。

供應(yīng)鏈融資的推廣使用使大型房企取得了新的增長點。以龍頭房企為例，早在2016年碧桂園集團曾首次發(fā)文大規(guī)模推行供應(yīng)鏈融資，而同樣位于房企三甲的恒大集團于2018年5月6日才獲得了100億元額度發(fā)行供應(yīng)鏈ABS，通過財報將二者進行簡單對比，可知碧桂園在2015—2016年銷售額不及恒大的情況下，通過融資方式的創(chuàng)新在2017年遠遠超過行業(yè)標(biāo)桿，供應(yīng)鏈融資帶來的企業(yè)發(fā)展紅利可見一斑。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資業(yè)務(wù)創(chuàng)新過程中的涉稅問題

房企的稅籌工作往往是財務(wù)工作的重中之重，因此房企在開拓創(chuàng)新融資業(yè)務(wù)方式時，必然會考慮融資方式的變更對主要稅種的影響，其中對明股實債和永續(xù)債不同方案的取舍對稅收影響最大。本文旨在探究上述兩種方案對納稅主體的影響。

第一，明股實債（如上圖所示）。根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，確認股權(quán)投資或債權(quán)投資應(yīng)當(dāng)從實質(zhì)理解融資合同條款。

此外，明股實債若滿足債的確認條件，被投資方發(fā)生的利息費用仍須全方位考慮是否滿足稅前抵扣條件，比如發(fā)票是否合規(guī)、是否存在SPV公司等，不滿足法定條件不得稅前扣除。

第二，永續(xù)債。財政部稅務(wù)總局于2019年發(fā)布的《財政部稅務(wù)總局關(guān)于永續(xù)債企業(yè)所得稅政策問題的公告》規(guī)定，企業(yè)發(fā)行的永續(xù)債可以適用股息、紅利企業(yè)所得稅政策，也可以按照債券利息適用企業(yè)所得稅政策。

五、結(jié)語

國家經(jīng)濟實力大幅提升，導(dǎo)致金融市場也發(fā)生很大變化，金融工具逐漸呈多元化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)雖為資金密集型行業(yè)，但因過度舉債而喪失償債能力最終申請破產(chǎn)的案例不在少數(shù)。同時，在2021年2月出臺的集中供地政策影響下，部分房企在前兩輪激烈的集中拍地過程中未競得土地，這將直接決定該類房企在接下來的一兩年內(nèi)很可能出現(xiàn)無房可賣、無款可回的局面，因此選擇合適的融資方式、適當(dāng)?shù)呐e債方才能為房企的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。