房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流存在的難點及策略

范琳

（南通裕恒置業(yè)有限公司，江蘇 南通 226500）

一、引言

現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，只有充足的現(xiàn)金流才能夠保證企業(yè)的持續(xù)存活。就我國當(dāng)前企業(yè)來看，其更加重視的是資產(chǎn)、利潤等指標(biāo)性內(nèi)容，現(xiàn)金流管理意識不強，這不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會建設(shè)等方面都起到了促進(jìn)作用。本文對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理進(jìn)行分析，對豐富現(xiàn)金流管理理論以及指導(dǎo)現(xiàn)金流管理實踐操作都有重要意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理難點

（一）現(xiàn)金流預(yù)算管理存在缺陷

第一，現(xiàn)金流預(yù)算管理方面。部分房地產(chǎn)企業(yè)存在明顯重編制、輕執(zhí)行的行為，且在執(zhí)行過程中缺少監(jiān)督管控。雖然房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前會根據(jù)開發(fā)計劃編制方案版經(jīng)營預(yù)算，項目出施工圖后，又會根據(jù)施工計劃再編制一稿較為詳細(xì)的經(jīng)營預(yù)算，包含整個項目開發(fā)周期的經(jīng)營性現(xiàn)金流。在開發(fā)的過程中，每一月度根據(jù)實際發(fā)生的業(yè)務(wù)編制現(xiàn)金流情況分析并預(yù)測未來期間的現(xiàn)金流情況，并對比分析動態(tài)與目標(biāo)的差異。但是在實際運行中，會存在事中控制不到位、土地儲備資金規(guī)劃不到位、預(yù)算執(zhí)行流于形式等問題，最終導(dǎo)致無法達(dá)到理想的施工狀態(tài)。第二，現(xiàn)金流管理被納入資金管理領(lǐng)域，由財務(wù)部門負(fù)責(zé)，雖然構(gòu)建了相應(yīng)的資金管理體系，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，現(xiàn)金流對房地產(chǎn)來說尤為重要，需要兼顧企業(yè)全方位管理的財務(wù)部門，無法專一管理現(xiàn)金流，會在一定程度上影響現(xiàn)金流管理的質(zhì)量［1］。

（二）企業(yè)獲取現(xiàn)金能力弱

大部分房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)項目包括房屋項目開發(fā)、銷售、租賃以及物業(yè)管理幾大板塊，同時從近些年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢態(tài)來看，其增速由高速轉(zhuǎn)化為中高速，企業(yè)始終處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)。但2017年后，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度持續(xù)加大，市場的預(yù)期需求量發(fā)生轉(zhuǎn)變，企業(yè)明顯受到抑制，在這種情況下，盈利模式較為單一的房地產(chǎn)企業(yè)的營收可能會持續(xù)走低，這意味著經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流流入會減少。又因為房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長、回款緩慢，這些不確定因素也抑制了企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力，一方面不利于現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)，另一方面也不利于企業(yè)融資活動的開展。

（三）現(xiàn)金流管理風(fēng)險大

于房地產(chǎn)而言，其現(xiàn)金流實際管理過程中存在較大的財務(wù)管理風(fēng)險，主要由以下幾方面原因引起。第一，企業(yè)整體的不重視。現(xiàn)金流管理說大不大，說小不小，管理層并未充分認(rèn)識到現(xiàn)金流管理的重要性，只是簡單將其納入財務(wù)管理，沒有上升到企業(yè)經(jīng)營管理上。第二，現(xiàn)金流管理的體系構(gòu)建不科學(xué)。上文提到，盡管很多企業(yè)有相對完善的現(xiàn)金流管理體系，但只是表面功夫，沒有應(yīng)用到實際中，或是采用網(wǎng)絡(luò)上通用的管理辦法，或是套用其他行業(yè)的現(xiàn)金流管理模式，勢必影響到自身企業(yè)真實情況的反映，不利于為企業(yè)決策提供詳細(xì)數(shù)據(jù)。第三，政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控，在調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和降低企業(yè)變現(xiàn)能力以外，也控制了對樓市的資金投入，間接提高了房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險［2］。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理對策

（一）動態(tài)管理企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)算

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)的通暢度，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流總體平衡，房地產(chǎn)企業(yè)必須實現(xiàn)現(xiàn)金流預(yù)算的動態(tài)管理。第一，單獨設(shè)置現(xiàn)金流管理部門或組織，致力于實現(xiàn)現(xiàn)金流的良性循環(huán)，強調(diào)決策層、管理層以及執(zhí)行層的通力配合。如由決策層帶頭，成立現(xiàn)金管理委員會，下設(shè)管理層級，包括投資管理委員會、預(yù)算管理委員會以及業(yè)務(wù)分管部門。在預(yù)算管理委員會執(zhí)行層中，成立財務(wù)現(xiàn)金管理部門，劃分具備一定專業(yè)財務(wù)知識的人員，明確組織成員職責(zé)，根據(jù)企業(yè)實際情況，結(jié)合現(xiàn)代信息化技術(shù)，對現(xiàn)金流進(jìn)行動態(tài)化管理。第二，在上述基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善現(xiàn)金流預(yù)算動態(tài)管理全過程職責(zé)。在預(yù)算監(jiān)控方面，因為現(xiàn)金流涉及企業(yè)全體人員［3］，所以其監(jiān)控也要全方位覆蓋，在管理層的引導(dǎo)下，展開全過程的監(jiān)控?，F(xiàn)金流預(yù)算調(diào)整可根據(jù)實際項目情況的不同，分為一般調(diào)整和重大調(diào)整。一般調(diào)整對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是經(jīng)營常態(tài)，可根據(jù)項目實際情況以及資金數(shù)額大小進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。而重大調(diào)整一般情況下不會發(fā)生，除非是國家政策要求或行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生重大變化，但是如果必須要進(jìn)行重大現(xiàn)金調(diào)整，除了預(yù)算管理委員會以外，還需經(jīng)過董事會的同意。

（二）尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點

針對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流獲取渠道單一的問題，企業(yè)必須拓寬經(jīng)營面，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點，不斷提高企業(yè)營運能力。第一，積極去庫存，增加現(xiàn)金流流入，房地產(chǎn)企業(yè)可向經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、產(chǎn)業(yè)支撐度高、政策限制較寬泛的地區(qū)傾斜，適當(dāng)降低長期庫存項目占比，優(yōu)化庫存項目結(jié)構(gòu)，加大推進(jìn)項目銷售的力度，提升項目產(chǎn)品的品牌效應(yīng)。第二，注重新項目的開發(fā)，縮短項目周期，加速資金回籠，打造產(chǎn)品綜合體，創(chuàng)新房屋模式，不斷吸引客戶，使資金在房地產(chǎn)開發(fā)中形成良性循環(huán)。首先，在資金流出方面，要做好房地產(chǎn)企業(yè)的投資、開發(fā)工作，過度的投資和擴(kuò)張可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流循環(huán)不暢的情況。一是土地價款，可通過掛拍、收購或是合作等方式拿地，二是強化未來購置土地的資金評估工作，關(guān)注土地價格和預(yù)測購置方式，如果行業(yè)處于低迷狀態(tài)，企業(yè)的土地成本會相對減少，如果行業(yè)處于擴(kuò)張或進(jìn)攻發(fā)展?fàn)顟B(tài)，企業(yè)可保守建設(shè)。其次，在資金流入方面，一方面是上述提到的去庫存，另一方面則是強化未銷售體量在存量項目中的占比的管理，未銷售體量在企業(yè)存量項目中的占比，實際上是衡量企業(yè)資金流入的結(jié)構(gòu)性指標(biāo)，因此必須強化對該部分的管理。最后是外部資金的流動性，即融資和償付能力，房地產(chǎn)企業(yè)對融資和杠桿有較高的依賴度，當(dāng)下主要采取的融資方式是銀行貸款，但由于政策緊縮和其他因素的影響，企業(yè)的外部資金支持度極大地下降，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須拓寬融資渠道，采用多種融資方式結(jié)合的模式，不斷優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。

（三）構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警體系

房地產(chǎn)企業(yè)必須詳細(xì)考慮現(xiàn)金流管理中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，構(gòu)建能夠反映資產(chǎn)管理、盈利能力以及投資收益能力的現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警體系。首先，深化企業(yè)全員現(xiàn)金流認(rèn)知，高度重視現(xiàn)金流管理以及相關(guān)風(fēng)險管理，優(yōu)化現(xiàn)有財務(wù)指標(biāo)體系，從現(xiàn)金流管理角度出發(fā)，重新設(shè)置財務(wù)指標(biāo)，無形中提升現(xiàn)金流管理的企業(yè)地位。其次，建設(shè)現(xiàn)金流預(yù)警組織機(jī)構(gòu)，確保機(jī)構(gòu)人員的獨立性與客觀性，防止人為干涉，設(shè)置受中高層領(lǐng)導(dǎo)直接管轄的獨立預(yù)警部門，配備專業(yè)財務(wù)知識和信息化知識均優(yōu)的復(fù)合型人才，提高現(xiàn)金流預(yù)警管理的科學(xué)性。再次，設(shè)置現(xiàn)金流預(yù)警指標(biāo)，強化管理信息系統(tǒng)運用，包括償債能力指標(biāo)、財務(wù)彈性指標(biāo)、獲利能力指標(biāo)以及現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)指標(biāo)，如果房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)超過或瀕臨指標(biāo)，企業(yè)必須采取強制措施進(jìn)行改善，保證整體利益不受損失。充分利用現(xiàn)有信息系統(tǒng)，不僅能夠從整體上對現(xiàn)金流進(jìn)行監(jiān)督管控，同時還能夠借助大數(shù)據(jù)等技術(shù)，橫向?qū)Ρ韧袠I(yè)其他企業(yè)的經(jīng)營情況，吸取優(yōu)秀經(jīng)驗，不斷提升自身現(xiàn)金流管理能力。最后，完善現(xiàn)金流風(fēng)險發(fā)生后的應(yīng)對措施，如果出現(xiàn)不可避免的現(xiàn)金流風(fēng)險危機(jī)，企業(yè)必須及時采取手段。如獲利能力下降時，必須及時處理壞賬、呆賬，將投資變現(xiàn)、辦理貼現(xiàn)業(yè)務(wù)等；償債能力下降時，及時與債權(quán)人溝通、協(xié)商，同時還可與稅務(wù)部門溝通協(xié)商，主動制定計劃，控制損失。

四、結(jié)語

強化現(xiàn)金流管理，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)加強自身管理、提升運營能力的重要手段，更是現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的迫切需求。近些年，國內(nèi)愈發(fā)重視現(xiàn)金流方面的研究工作，作為國民經(jīng)濟(jì)的重點產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)也在積極推進(jìn)相關(guān)方面的建設(shè)，由于其起步較晚，缺少理論和實踐的指導(dǎo)，至今還沒有形成系統(tǒng)化的管理模式。就我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)下的現(xiàn)金流管理實操來看，未來還有很大的發(fā)展空間。