如何提高房地產(chǎn)工程造價咨詢項目的工作效率

蘇凱

（天信工程項目管理有限公司，湖南 長沙 410000）

社會現(xiàn)代化發(fā)展背景下，使得社會各界開始不斷提高要求各工程建設(shè)項目，此時最為基本的要求就是科技化及便捷化，而受這一要求影響，必然會逐步提高工程建設(shè)項目的成本。大部分企業(yè)開始在工期方面進行盲目縮短，開始減少材料及施工流程等方面成本投入，最終必然會導致工程建設(shè)質(zhì)量與標準要求不符。在項目建設(shè)過程，為確保實現(xiàn)有據(jù)可依的工程管理目標，必須引進工程造價管理制度，以制度為支撐開展具體管理工作，同時積極引入工程造價咨詢，進而以此為基礎(chǔ)，促使房地產(chǎn)建設(shè)項目開展過程中的造價成本管理水平得以全面提高，確保建設(shè)項目的成本控制工作得以科學、有序、規(guī)范開展，為建設(shè)項目各參建方的最大化利益實現(xiàn)奠定堅實基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)工程造價咨詢重要意義

工程造價咨詢管理工作具有專業(yè)性、獨立性的特點，在為有關(guān)單位提供造價咨詢服務(wù)的過程中，要本著公平、客觀的原則，確保咨詢結(jié)果能夠滿足委托方的各項需求，提升成本管控工作效率，為工程的順利開展奠定基礎(chǔ)。在工程造價咨詢管理時，要注意做好風險防控措施，促進建筑行業(yè)蓬勃發(fā)展。

通過工程造價咨詢，能以有效判斷支撐項目建設(shè)過程的各項決策。人才是任一行業(yè)發(fā)展過程的必要基礎(chǔ)，而對于工程造價咨詢行業(yè)來說同樣如此，為確保工程造價咨詢的人才隊伍得以不斷壯大，必須注重專業(yè)人才的積極引進，而要想在眾多同類企業(yè)中充分突出自身優(yōu)勢所在，就需要在人才專業(yè)知識及技能方面進行不斷提高。受這一因素影響，就應(yīng)該在人才培訓教育方面加大力度，進而以專業(yè)化的人才支撐工程造價咨詢科學規(guī)范開展，為項目建設(shè)各決策制定提供可靠依據(jù)。近年來，造價咨詢企業(yè)從業(yè)人員數(shù)量日益漸增，因此對于施工企業(yè)及建設(shè)單位來說，在選擇造價咨詢企業(yè)進行合作的同時，也應(yīng)高度重視人才的引進。

通過工程造價咨詢，能從行之有效的控制策略應(yīng)用方面開展項目造價管理工作。在進行具體的工程造價咨詢過程，能獲取準確工程項目建設(shè)所需人工及材料、機械設(shè)備等方面的成本數(shù)據(jù)。以準確數(shù)據(jù)為支撐，為后續(xù)工程造價開展奠定堅實基礎(chǔ)，進而達到有效控制工程造價的目的，使得工程項目的成本投入始終處在可控范圍內(nèi)。

能為工程項目良好開展和順利推行提供保障。項目具體施工的過程中，尤為重要的工作任務(wù)之一就是施工成本控制，一旦并未良好控制項目施工成本，極易產(chǎn)生增加成本的情況，最終影響項目建設(shè)及管理工作。在建筑項目開展過程，工程造價咨詢能為工程造價提供有效控制作用，同時還能從科學角度來控制工程造價各環(huán)節(jié)具體流程，進而有序且順利推進工程項目。

二、工程造價咨詢關(guān)注特點

工程造價咨詢工作具有以下特點：

（一）全面性。全過程工程造價咨詢工作需實現(xiàn)從決策設(shè)計階段到竣工階段的全程覆蓋，在項目初期參與建筑工程決策工作，更好地為工程建設(shè)方提供良好造價建議并持續(xù)跟進。

（二）動態(tài)性。建筑工程項目周期長，施工現(xiàn)場環(huán)境復(fù)雜，且建筑行業(yè)市場處于動態(tài)變化中，這就導致全過程工程造價咨詢工作同樣具有動態(tài)性，以此應(yīng)對項目建設(shè)中的各項變動，造價咨詢企業(yè)需根據(jù)“月清月結(jié)”情況，對成本進行動態(tài)管理。為房地產(chǎn)企業(yè)資金準備做好依據(jù)。

（三）長期性。工程造價咨詢方需為建設(shè)方長期提供成本控制與造價服務(wù)，甚至在工程項目結(jié)束后的運維階段，同樣需工程造價咨詢方提供幫助。

三、房地產(chǎn)工程造價咨詢工作要點

（一）工程項目決策階段

在項目決策環(huán)節(jié)，尤為重要的就是項目投資方案及工程效益評估方案等制定工作，這一環(huán)節(jié)借助科學方式的應(yīng)用，對工程投資及效益等水平進行評估，如此才能從項目決策階段對建設(shè)工程全過程造價提供有效控制作用。在工程項目決策階段，造價咨詢?nèi)藛T需幫助建設(shè)方篩選投資方案，并對所投資的工程項目進行跟蹤服務(wù)，全面深化分析工程項目擬建的可能性，從經(jīng)濟、技術(shù)角度投資方案對比，提升建設(shè)方投資決策科學性。建筑工程投資情況可對造價工作造成影響，建設(shè)方需在工程造價咨詢方的幫助下投資，工程造價咨詢方協(xié)助建設(shè)方搜集工程項目相關(guān)資料，并展開市場調(diào)研，確保投資階段造價咨詢工作的真實性及有效性，實現(xiàn)項目成本精準估算。

（二）工程項目設(shè)計階段

工程項目設(shè)計階段應(yīng)用工程造價咨詢具體體現(xiàn)在以下幾方面：

1.方案設(shè)計方面，這一過程需要工程造價咨詢?nèi)藛T與工程設(shè)計方案說明書及設(shè)計圖紙等進行充分結(jié)合，進而從專業(yè)性角度把項目造價估算書科學編制出來。

2.初期設(shè)計環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)需要工程造價咨詢?nèi)藛T對工程設(shè)計圖紙及項目說明書、工程設(shè)計概算總額等進行充分參考，借此來充當造價控制最高限額這一參數(shù)指標。

3.技術(shù)設(shè)計方面，這一方面主要是在技術(shù)及復(fù)雜部門造價控制方面進行重點強調(diào)，并且要求工程造價人員在編制估算方案時，應(yīng)以項目技術(shù)設(shè)計圖和相關(guān)說明書等為主要依據(jù)。

4.設(shè)計施工圖環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)應(yīng)與施工圖紙及工程預(yù)算、相關(guān)說明書等充分結(jié)合，進而預(yù)估工程施工成本，確保在項目初始設(shè)計的預(yù)算范圍內(nèi)科學合理地控制工程造價。

5.設(shè)計交底環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)需要工程圖紙設(shè)計部門注重技術(shù)交底工作的積極開展，并且由這一部門對全面項目圖紙設(shè)計內(nèi)容進行負責，加之追蹤跟進項目施工全過程，為工程設(shè)計圖紙不足之處的及時調(diào)整提供便利。

6.各施工環(huán)節(jié)成本管理優(yōu)化方面，這一方面應(yīng)注重成本投入可行性標準的積極建立，進而實現(xiàn)結(jié)構(gòu)化的成本控制，使得項目建設(shè)過程不必要的資源及成本浪費現(xiàn)象有效避免，從設(shè)計階段為項目建設(shè)全過程高效利用資源目的的良好實現(xiàn)奠定堅實基礎(chǔ)。

（三）工程項目施工階段

1.根據(jù)初步設(shè)計進行模擬清單編制。造價咨詢需積累大量的數(shù)據(jù)及類似項目經(jīng)驗，按照總體的經(jīng)濟及技術(shù)指標進行模擬清單編制，盡量不漏項不多計項，防止施工單位不平衡報價，才能為以后重計量打下堅實的基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約資金成本和管理成本。

2.重計量編制與審核。正式審圖版圖紙出具后。咨詢公司與施工單位需同時編制預(yù)算，然后進行對審。房地產(chǎn)企業(yè)將根據(jù)對審的結(jié)果簽訂總價合同。在未進行設(shè)計變更簽證的情況下不調(diào)整合同價格。造價咨詢公司需詳細了解各類指標，如：營銷中心主體、營銷中心精裝修、展示區(qū)園林、大區(qū)園林、公區(qū)精裝、營銷中心軟裝、樣板間精裝與軟裝、各業(yè)態(tài)（高層、洋房、地下室、商業(yè)等）等。

3.審核施工過程、工程變更及現(xiàn)場簽證會給工程造價帶來嚴重影響，所以需要在這兩方面提高重視程度。針對這兩方面內(nèi)容進行重點把控，具體來說，施工前及施工環(huán)節(jié)，需要在圖紙審核方面加強力度，深入分析可能存在的問題，借此有效施工過程控制造價。

4.優(yōu)化建議。審核施工圖預(yù)算，這一審核工作開展時，應(yīng)與施工圖詳細規(guī)定及進度規(guī)劃、具體施工流程等充分結(jié)合，進而審核施工圖預(yù)算。如果通過審核發(fā)現(xiàn)預(yù)算比施工圖設(shè)計規(guī)劃要高，應(yīng)注意全面深入分析工作的積極開展，確保問題產(chǎn)生的關(guān)鍵原因得以充分明確，通過工程造價人員和項目責任人的共同協(xié)商與探討，科學調(diào)整施工圖預(yù)算。并與其他地產(chǎn)單位對標，形成對標記錄。

5.審核施工組織設(shè)計，優(yōu)化配置項目建設(shè)中涉及的多方資源，基于施工組織設(shè)計的科學性及合理性等，使得工程造價管理工作得以有效強化。具體來說，應(yīng)基于施工質(zhì)量及建筑功能等充分保障的基礎(chǔ)上，注意審核施工組織設(shè)計，同時在施工的技術(shù)及成本等方面進行綜合考慮，確保各方面資源結(jié)構(gòu)得以有效優(yōu)化和調(diào)整，實現(xiàn)合理性的造價控制目的。

6.控制設(shè)備及材料造價，項目施工環(huán)節(jié)會消耗巨大成本的就是材料及機械設(shè)備。因此建設(shè)項目全過程造價管控過程，應(yīng)重點管控材料及機械設(shè)備，基于市場調(diào)研工作的深入開展，明確項目建設(shè)所需，進而選擇招標及詢價、發(fā)包等方式進行應(yīng)用，確保采購高質(zhì)量及高性價比的材料及設(shè)備。如門窗工程、欄桿工程不用信息發(fā)布價算綜合單價，直接按圖紙計算材料用量、損耗及人工成本組價。

（四）工程項目竣工階段

工程造價咨詢方應(yīng)秉承公正公平原則進行竣工結(jié)算審核工作，對項目施工設(shè)計、現(xiàn)場施工情況進行全面分析，在合同約定的工程計價計量規(guī)則下計算出最終的工程結(jié)算價，以實現(xiàn)造價控制。在竣工結(jié)算審核時，咨詢造價方應(yīng)采用全面審核法，全面了解工程實際建設(shè)情況，對于總價合同，審核工程計價模式，審核工程施工中可能存在的各類未按合同履行的違約風險。此外，由于單價合同內(nèi)綜合單價固定不變，因此造價咨詢單位應(yīng)按實際工程量予以計量；若采用成本加酬金的方式簽訂合同，應(yīng)以合同內(nèi)容進行結(jié)算審核。

通常情況，房地產(chǎn)企業(yè)在完成重計量后將與施工企業(yè)簽訂總價合同。除設(shè)計變更簽證外，需要咨詢公司在施工過程中仔細核對實際做法和清單做法或圖紙做法是否一致，對于不一致部分，造價咨詢企業(yè)詳細列明并配有水印的照片，在結(jié)算審核中才能占有主導地位，真正為房地產(chǎn)公司節(jié)約成本。

結(jié)算完成后，工程造價咨詢方應(yīng)重視相關(guān)造價指標分析表的整理、歸集與分析，合并結(jié)算報告提交給建設(shè)方，為建設(shè)方拿地決策提供歷史數(shù)據(jù)支持。

四、加強房地產(chǎn)工程項目造價咨詢管理水平措施

（一）完善內(nèi)控機制

完善的內(nèi)部管控機制體系是工程造價咨詢管理工作順利開展的必要保障，要從這幾個方面對內(nèi)控體系進行完善：

1.房地產(chǎn)企業(yè)要做好質(zhì)量監(jiān)督考核工作，從全過程的角度對造價管控進行監(jiān)督，加強各環(huán)節(jié)的管理，管理人員要充分意識到工程造價咨詢的重要性，將考核工作落到實處。

2.工程造價咨詢管理單位要建立完善的激勵機制和績效考核制度，將績效考核結(jié)果和員工薪酬水平直接掛鉤，成為薪酬獎金發(fā)放、工作晉升的主要參考依據(jù)，全面提升員工工作積極性和主動性，以制度來約束員工行為。

（二）強化咨詢隊伍建設(shè)工作

高素質(zhì)的咨詢團隊是工程造價咨詢管理工作順利開展的基礎(chǔ)，在當前市場競爭日益激烈的時代背景下，越來越多單位都逐漸意識到，企業(yè)之間的競爭從本質(zhì)上來看就是人才競爭，要將人力資源作為單位穩(wěn)定發(fā)展的重要推動力量，推動工程造價咨詢管理隊伍建設(shè)工作的順利開展，具體可以從這幾方面做起：

1.要緊跟時代發(fā)展潮流，對市場進行深入調(diào)查研究，滿足客戶需求，以此為依據(jù)開展教育培訓工作，為咨詢?nèi)藛T構(gòu)建專業(yè)化的知識體系，確保有關(guān)人員的專業(yè)能力、綜合素質(zhì)滿足工作要求。

2.除了要加強咨詢?nèi)藛T專業(yè)能力之外，還需要全面提升其職業(yè)道德修養(yǎng)，要制定個人信用體系，強化職業(yè)道德意識，避免出現(xiàn)弄虛作假、貪污腐敗的現(xiàn)象。

（三）構(gòu)建風險防控體系

很多工程造價咨詢單位出現(xiàn)風險的主要原因在于沒有根據(jù)實際情況建立完善的風險防控制度，在開展業(yè)務(wù)的過程中，要確保制度體系的合理性，要注意：

1.要以行業(yè)需求、市場發(fā)展、國家經(jīng)濟政策作為主要參考依據(jù)，對現(xiàn)有風險防控制度不斷進行優(yōu)化和調(diào)整，注重業(yè)務(wù)流程，提升制度的健全性，嚴格遵守行業(yè)要求和規(guī)定，加強監(jiān)督和管理力度，從源頭上避免風險。

2.規(guī)范操作流程，確保財務(wù)管理工作符合要求，在為建設(shè)單位提供咨詢服務(wù)的過程中，一定避免出現(xiàn)亂收費的行為，否則會為企業(yè)聲譽、口碑帶來負面影響。

3.確定崗位制約制度，要在尊重崗位差異性的原則上，明確各崗位職責，確保各項工作能夠規(guī)范開展，強化會計基礎(chǔ)管理力度。

五、結(jié)束語

綜上所述，我國經(jīng)濟發(fā)展帶動了建筑行業(yè)的蓬勃發(fā)展，工程的順利開展離不開工程造價咨詢管理的支持，在各項工作開展的過程中，想要保證經(jīng)濟和社會效益的最大化，就需要明確工程造價咨詢管理的主體地位，尊重其獨立性，全面強化咨詢?nèi)藛T專業(yè)能力和綜合素質(zhì)，要建立健全的風險防控體系，確保各項工作嚴格按照要求落實到位，要將全過程工程造價咨詢管理理念滲透到工程決策、工程設(shè)計、工程施工、工程竣工驗收的每個環(huán)節(jié)，提升風險管控水平，推動我國建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。