借名買房情形之借名人權(quán)益保護(hù)途徑分析

陳佳麗 金 拓

（1．湖南工業(yè)大學(xué)，湖南 株洲 412000；2．浙江省煙草公司溫州市公司，浙江 溫州 325000）

隨著社會制度不斷完善和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“過熱”現(xiàn)象，國家以及各級地方政府相繼出臺了一系列調(diào)控政策，以避免房地產(chǎn)市場發(fā)展走向畸形。于是一些人便打起了鉆政策“空子”的主意，以期用更低成本購得心儀的房屋。但這種投機(jī)取巧的行為背后卻蘊(yùn)藏著當(dāng)事人無法預(yù)料或自認(rèn)為能夠避免掉的巨大風(fēng)險，出現(xiàn)了不少因房屋產(chǎn)權(quán)歸屬而產(chǎn)生的糾紛。我國當(dāng)前在借名買房方面暫未有相關(guān)的法律規(guī)定，法院在司法實(shí)踐中處理這類糾紛時也是較為棘手，甚至針對同一類型案件出現(xiàn)了不同判決結(jié)果，這無疑會對我國司法的公信力造成損害。

一、借名買房糾紛現(xiàn)狀及行為界定

（一）借名買房原因分析

雖然現(xiàn)實(shí)中發(fā)生借名買房情形通常都是基于借名雙方主體為親友關(guān)系，但觀之當(dāng)前我國發(fā)生過的九千多起借名買房糾紛案例映射出一個問題，即房產(chǎn)巨大增值效益會使得部分人難以抵抗誘惑而“出爾反爾”，那么此時必然會導(dǎo)致親友雙方從私下“撕扯”到訴諸公堂。筆者通過大量案例綜合分析，概括其原因大致有以下四點(diǎn)：規(guī)避法律或行政強(qiáng)制性規(guī)定、規(guī)避政策規(guī)定、逃避債務(wù)、掩飾非法所得、隱匿資產(chǎn)及其他特殊原因。

（二）借名買房糾紛現(xiàn)狀及現(xiàn)實(shí)風(fēng)險

正是由于借名買房雙方之間具有特殊的社會關(guān)聯(lián)性，借名人在作出借名買房意思表示時，要么因?yàn)樽銐蛐湃?、要么因?yàn)榭紤]情面而不好開口要求簽訂書面合同，因此雙方主體多數(shù)情況下僅作了口頭上的約定。這也導(dǎo)致當(dāng)出名人拒絕履行借名買房約定或者擅自處分糾紛房產(chǎn)時，借名人在證明借名事實(shí)存在時舉證較為困難，法院在處理案件時也較為棘手。此外，若出名人在尚未將房屋轉(zhuǎn)移至借名人名下便出現(xiàn)出名人無法償還債務(wù)的情況，可能還會存在被法院強(qiáng)制執(zhí)行該房屋用以償還債務(wù)人債務(wù)的風(fēng)險。

二、借名買房的房屋物權(quán)歸屬

第三人利益因素是否介入會對房屋權(quán)屬的確定帶來完全不同的結(jié)果，因此我們在討論房屋權(quán)屬時應(yīng)當(dāng)將第三人考慮進(jìn)來，以此作為研究的分類標(biāo)準(zhǔn)。

（一）未涉及第三人利益因素情形下的房屋權(quán)屬界定

1．借名合同有效情形下的權(quán)屬界定。未介入第三人利益因素情況下糾紛會相對簡單，僅需要處理好借名人與出名人兩方主體之間的利益關(guān)系。該情形下的借名人雖沒有進(jìn)行登記公示，但實(shí)際上一般都已對該房屋處于占有使用狀態(tài)，故法院不能簡單粗暴地以登記規(guī)則來判定借名人沒有房屋所有權(quán)，反之則會損害社會公眾善良的普世價值觀。因此若借名行為未摻雜著第三方利益，應(yīng)更大程度上遵循社會主體自由意志，只要借名人有足夠的證據(jù)以支撐自身訴求，則法院應(yīng)認(rèn)真對待、慎重決策，保護(hù)好真實(shí)的權(quán)利人。借名人可以通過提出更正登記申請、申請異議登記并提起訴訟、向法院提起異議房屋確認(rèn)之訴等方式盡快解決登記的問題，消除事實(shí)物權(quán)人與法律物權(quán)人不一致情況可能帶來的風(fēng)險，避免出名人在未及轉(zhuǎn)移的期間對房屋擅自處分。

2．借名合同無效情形之房屋權(quán)屬界定。下面以借名合同無效之情形分類探討房屋權(quán)屬界定問題：

一是普通類型。即是指規(guī)避法律或行政強(qiáng)制性規(guī)定而借名買房的情形，此情形自然會因違反規(guī)定或者社會公共利益而無效。在訂立借名買房合同時出名人并無購房意圖，且未實(shí)際支付購房價款，其在發(fā)現(xiàn)房屋升值后主張返還的意圖不善，目的為謀取房屋增值的價款，因此不應(yīng)予以支持。在正常情況下若借名買房合同無效，則房屋應(yīng)當(dāng)判歸出名人，并由出名人向借名人返還房屋購置資金，若期間產(chǎn)生了資產(chǎn)增值，則應(yīng)當(dāng)將增值部分上繳國庫以彌補(bǔ)公共受損利益。

二是特殊類型。即指為逃避債務(wù)、掩飾非法所得、隱匿資產(chǎn)等非法目的借名購房的情形。此類型的借名主體雖符合購房條件，但是為了某種特殊目的而有此行為。該情形下的借名買房合同是一個可撤銷的合同，是否行使撤銷權(quán)決定了合同效力。筆者認(rèn)為，在借名買房合同無效條件下應(yīng)將房屋判歸借名人，以最大限度確保借名人的債權(quán)人合法債權(quán)能夠得到清償。

（二）涉及第三人利益情形下房屋權(quán)屬判定

1．出名人擅自處分房屋行為的性質(zhì)界定。日本學(xué)者在此類涉及第三人利益問題研究上就采用了利益衡量的方法，[1]當(dāng)問題難以做出定論時就可進(jìn)行利益的平衡，因此將借用該思維對擅自處分房屋行為性質(zhì)進(jìn)行界定。無論是從出名人角度觀察、還是從借名人角度思考，都應(yīng)當(dāng)兼顧法律公平正義、市場經(jīng)濟(jì)秩序、社會道德影響等諸多因素，將私自處分行為界定為無權(quán)處分行為的觀點(diǎn)是較為合理的。

2．善意取得制度的適用。依據(jù)對買賣合同相關(guān)規(guī)定，若買賣合同沒有無效事由則當(dāng)然有效。依據(jù)《民法典》中關(guān)于善意取得的相關(guān)規(guī)定，在借名買房行為中，只要符合受讓人主觀上善意、已支付合理價款并辦理過戶登記三個條件則可以取得房屋所有權(quán)。因此，在實(shí)際案例中如果第三人能完全符合上述的三項(xiàng)要件要求，那么在處理出名人擅自轉(zhuǎn)讓房屋的案件時可以援引第三人善意取得制度，依法將房屋判歸善意第三人所有。此時借名人將無理由、無立場要求獲得房屋所有權(quán)。

3．借名人權(quán)益保護(hù)之途徑。在王澤鑒教授的相關(guān)論述中指出，法律必須是公平的，因此在衡量雙方主體間利益時應(yīng)當(dāng)暫時忽略請求救濟(jì)者是否有權(quán)利瑕疵，理性視之并平等地予以適當(dāng)保護(hù)。[2]若出名人尚未完成過戶登記至第三人，則借名人可以申請更正登記，若出名人不予以配合則可以通過異議登記暫時限制第三人取得房屋，并及時提起訴訟請求對房屋進(jìn)行確權(quán)，確權(quán)后可以持法院的生效裁判向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請更正登記信息。若房屋已經(jīng)在借名人不知情的狀況下完成過戶登記至第三人，此時當(dāng)?shù)谌朔巧埔鈩t可以請求房屋所有權(quán)返還至自己。而若是已完成過戶登記的第三人且符合善意取得要件，那么借名人已經(jīng)不可能申請將房屋返還了，此時則只能主張對出名人的債權(quán)以彌補(bǔ)自身損失。

4．物權(quán)歸屬引發(fā)的損害賠償責(zé)任。借名買房糾紛處理到最后會出現(xiàn)一個確定的解決結(jié)果，一是歸屬為出名人，另一結(jié)果恰好相反認(rèn)為應(yīng)當(dāng)歸屬于借名人，若是判歸借名人則符合借名買房行為最初目的，若是判歸出名人，那么實(shí)際出資的借名人相關(guān)權(quán)益保護(hù)就是一個需要解決的問題。我國相關(guān)法律明確規(guī)定了賠償?shù)膬?nèi)容，包括實(shí)際損失和預(yù)期利益。而在計算借名人的履行利益方面或者預(yù)期利益方面，主要的依據(jù)為市場當(dāng)前該類型房屋的正常價格，而其他可能獲得的預(yù)期利益就不宜認(rèn)定了。因此，借名人在借名買房糾紛中可以請求賠償?shù)牟糠謨H為房屋價款，其增值部分和預(yù)期利益不能計算在內(nèi)。

三、當(dāng)前案件引發(fā)的相關(guān)法律思考

（一）從法院裁判角度的相關(guān)思考

在法律適用困難的局面下，法院可以從兩個方面尋求解決辦法：一是法律層面可以盡快出臺相關(guān)規(guī)定，以規(guī)范的文件指引各地案例的審理判決；二是統(tǒng)籌地區(qū)政策，各地政府在制定政策、辦法和條例時應(yīng)明確借名行為可能引發(fā)的相關(guān)后果，為民眾行為提供明確的風(fēng)險預(yù)估。

（二）從借名人利益保護(hù)角度對借名買房合同的思考

借名人應(yīng)當(dāng)去積極尋求權(quán)利救濟(jì)的途徑，此情形下借名人可以主張基于合同債權(quán)取回房屋。只要借名買房合同被認(rèn)定為有效，那么借名人的利益就應(yīng)當(dāng)被保護(hù)，借名人可以要求出名人履行合同規(guī)定的義務(wù)，如果出名人拒不履行合同義務(wù)，出名人可以要求借名人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，若法院未對爭議房屋權(quán)屬進(jìn)行判定，出名人又不愿協(xié)助借名人更正不動產(chǎn)登記信息，就算借名人無法獲得爭議房屋所有權(quán)，也可以請求賠償以彌補(bǔ)自身損失。