房地產(chǎn)行業(yè)資本化利息分?jǐn)偡椒ㄟx擇問題研究

梁玉芬

（蘇州聿盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇 蘇州 215100）

在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》中，并沒有討論房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理方式，更別說指明房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取何種方式處理借款費(fèi)用。但在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金，這部分資金所發(fā)生的利息做出了明確解釋，在該工程項(xiàng)目開發(fā)完工之前，應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本，在該工程項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)工之后，應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。這條規(guī)定以是否產(chǎn)品完工為標(biāo)準(zhǔn)明確了借款費(fèi)用資本化和費(fèi)用化的期間。近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)做出調(diào)整措施，避開借款利息資本化過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性。本文著重分析了房地產(chǎn)行業(yè)分期開發(fā)利息支出的相關(guān)規(guī)定，并探究我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)資本化利息分?jǐn)偟姆椒ā?/p>

一、房地產(chǎn)行業(yè)分期開發(fā)利息支出的相關(guān)規(guī)定

（一）借款利息在所得稅中的相關(guān)規(guī)定

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用產(chǎn)生的稅務(wù)方面，國(guó)家稅務(wù)法規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而借入的資金，以是否完工為界限，在產(chǎn)品完工前借入的資金以實(shí)際金額計(jì)入開發(fā)成本中；在完工之后借入的資金，應(yīng)作為可直接在稅前扣除的財(cái)務(wù)費(fèi)用?？梢妵?guó)家稅務(wù)法的規(guī)定與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定具有一致性。從稅務(wù)來看，借款利息資本化更符合稅務(wù)法的規(guī)定，但企業(yè)更傾向于借款利息資本化還是費(fèi)用化，還是看企業(yè)自身發(fā)展目的。若企業(yè)想要改觀資產(chǎn)負(fù)債表的狀況，借款利息資本化對(duì)企業(yè)來說比較有益；但若企業(yè)想要遞延繳納所得稅，那么借款利息費(fèi)用化對(duì)企業(yè)來說比較好。大部分房地產(chǎn)公司借入資金，主要是為了出售房地產(chǎn)產(chǎn)品，那么借款利息費(fèi)用化，可使得房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)更合理，并且還有機(jī)會(huì)享受到營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。

（二）借款利息在土地增值稅中的相關(guān)規(guī)定

我國(guó)的土地增值稅相關(guān)條例規(guī)定，以按照房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目能否按項(xiàng)目分?jǐn)傆?jì)算，以及能否提供金融機(jī)構(gòu)證明，為判斷依據(jù)；若能，借款費(fèi)用所產(chǎn)生的利息，能夠按照實(shí)際金額相抵扣；若不能，借款費(fèi)用應(yīng)按照“取得土地使用權(quán)所支付的資金”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本的資金”之和的百分之十予以扣除。這里需要注意的是，借款費(fèi)用的利息支出費(fèi)用是有限制的，所支付的利息費(fèi)用最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率所計(jì)算的金額。顯而易見，土地增值稅對(duì)借款費(fèi)用利息的規(guī)定與所得稅中的相關(guān)規(guī)定是不同的。在土地增值稅中明確表明了，房地產(chǎn)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)企業(yè)的借款費(fèi)用所產(chǎn)生的利息，是不能夠按照實(shí)際金額扣除的，也不能單獨(dú)在稅前扣除。

二、房地產(chǎn)行業(yè)分期開發(fā)資本化利息分?jǐn)偟姆椒?/h2>

（一）加權(quán)平均法

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的借款費(fèi)用若符合資本化條件的資金，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資本化的方式會(huì)計(jì)處理，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本中，作為固定資產(chǎn)來管理；而不符合資本化的借款費(fèi)用，應(yīng)將發(fā)生的實(shí)際金額，計(jì)入當(dāng)期的損益中。借款費(fèi)用能否資產(chǎn)化最重要的條件是，所借入的資金應(yīng)經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的構(gòu)建活動(dòng)，才能夠達(dá)到使用或可銷售狀態(tài)，若只是短期內(nèi)一般費(fèi)用的支出是不符合條件的。準(zhǔn)則第17號(hào)還規(guī)定了，在資本化期間內(nèi)，每一會(huì)計(jì)期間內(nèi)的借款費(fèi)用利息的計(jì)算法則。一是房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)殚_放房地產(chǎn)產(chǎn)品而產(chǎn)生的借款費(fèi)用中，符合資本化部分的借款費(fèi)用，將按照資本化的借款費(fèi)用實(shí)際產(chǎn)生的利息，減去還未投入使用的借款費(fèi)用，其存入銀行所獲得的利息收入，或?qū)⑦€未投入使用的借款費(fèi)用進(jìn)行短期投資而獲得的收益來計(jì)算。二是如果資本化的借款費(fèi)用占據(jù)一般借款費(fèi)用，不管占據(jù)的比例是多少，房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)按照一定的結(jié)算方式計(jì)算，該計(jì)算方式是房地產(chǎn)企業(yè)使占據(jù)專門借款費(fèi)用部分的借款費(fèi)用的資產(chǎn)支出，用加權(quán)平均數(shù)乘以資本化的借款費(fèi)用所占用一般借款費(fèi)用的資本化比率，從而計(jì)算出一般借款費(fèi)用中采用資本化結(jié)算的利息金額。一般借款費(fèi)用的資本化率是借款的加權(quán)平均利率，企業(yè)不能夠把固定利率或者實(shí)際利率作為一般借款費(fèi)用的資本化率。借款費(fèi)用資本化期間包括借款費(fèi)用資本化計(jì)算開始至借款費(fèi)用資本化結(jié)束為止，而暫停資本化則不屬于借款費(fèi)用資本化期間?？偠灾?，資本化的借款費(fèi)用所產(chǎn)生的利息可以直接進(jìn)行資本化計(jì)算，最后計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。若資本化的借款費(fèi)用占據(jù)一般借款費(fèi)用，則企業(yè)需要將相關(guān)的利息分別進(jìn)行資本化計(jì)算和費(fèi)用化計(jì)算。對(duì)于資本化的借款費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)該將借款的加權(quán)平均利率作為資本化率，而剩下的費(fèi)用化部分的借款費(fèi)用，按照費(fèi)用化會(huì)計(jì)處理方式處理。

（二）積數(shù)分配法

廣州市地方稅務(wù)局2013年發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)2013年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》。該通知對(duì)“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟摹钡慕杩钯M(fèi)用利息進(jìn)行了規(guī)定。第一種分?jǐn)偡绞绞歉鶕?jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行，即以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)為借款動(dòng)機(jī)的借款資金應(yīng)全部用于項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)。該借款費(fèi)用的現(xiàn)金流清晰明確，并未與其他類型的資金混合在一起。第二種分?jǐn)偡绞绞呛侠矸謹(jǐn)偡绞健：侠矸謹(jǐn)偟亩x是獨(dú)立的企業(yè)法人取得相關(guān)的借款資金并將其投入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，這些費(fèi)用可以用于法人名下的各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。這些資金可以在不同項(xiàng)目之間進(jìn)行合理分?jǐn)偅凑詹煌?xiàng)目的開發(fā)規(guī)模和貸款時(shí)間進(jìn)行合理的分配使用。在利息的扣除方面，廣州市沒有針對(duì)不同企業(yè)給出不同的分?jǐn)偡椒?，而是采用了基于?shí)際收益原則的統(tǒng)一的利息分?jǐn)偡绞?，即積數(shù)分配法。雖然統(tǒng)一的分?jǐn)偡椒◣砹艘恍┍憷菍⒎謹(jǐn)偡椒ü潭ǔ赡骋环N比較單一的模式，這種一刀切的模式，其受眾面將會(huì)受到一定的限制，不利于保障大眾的稅收權(quán)益。對(duì)于經(jīng)營(yíng)模式不同的企業(yè)來說，需要選擇適合企業(yè)的分?jǐn)偡绞?，采用具體問題，具體分析的方法才適合企業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)行業(yè)資本化利息分?jǐn)偱e例分析

2006年國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》—簡(jiǎn)稱187號(hào)文件。187號(hào)文件規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中土地增值稅的抵減應(yīng)該按照房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際可銷售面積或其他符合現(xiàn)實(shí)的方法來計(jì)算清算項(xiàng)目的扣除金額。但對(duì)于某些項(xiàng)目來講，采用可售建筑面積法分?jǐn)偫?，在客觀上存在一定的不合理性。舉例如下。

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于某年準(zhǔn)備同時(shí)開發(fā)兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別稱為甲項(xiàng)目及乙項(xiàng)目，甲項(xiàng)目的可銷售建筑面積大約占地面積為8，000平方米，乙項(xiàng)目的可銷售建筑面積大約占地面積為5，000平方米。開發(fā)初期，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)借款65億元以用于兩個(gè)項(xiàng)目的初期開發(fā)。該房地產(chǎn)公司分配給甲項(xiàng)目25億元，其余40億元分配至乙項(xiàng)目的開發(fā)工作。該筆65億元的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用借款總共產(chǎn)生利息費(fèi)用4.68億元。根據(jù)可銷售建造面積來分?jǐn)偨杩罾⒌脑挘?、乙?xiàng)目需要分別分?jǐn)?.88億元和1.8億元。如果根據(jù)實(shí)際甲乙項(xiàng)目的借款金額分?jǐn)偫?，即?shí)際收益原則進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t甲、乙項(xiàng)目需要分別分?jǐn)?.8億元和2.88億元。兩種方式計(jì)算出的各項(xiàng)目所分?jǐn)偟睦⒔痤~完全不同。從受益原則和配比原則考慮，明顯存在一定的不合理性。

然而，對(duì)于成片受讓土地使用權(quán)，分期分批開發(fā)項(xiàng)目取得的借款利息費(fèi)用如何在開發(fā)周期較長(zhǎng)且分期開發(fā)項(xiàng)目間進(jìn)行分?jǐn)偅墒劢ㄖ娣e法相較于其他方式又顯得較為合適。舉例如下：某房產(chǎn)公司于某年取得3000萬方土地，該土地由30個(gè)子地塊組成，均有單獨(dú)的土地證，向銀行申請(qǐng)土地借款70億，該30個(gè)子地塊分五期開發(fā)，第一批開發(fā)9個(gè)地塊，如果70億借款利息均由第一批開發(fā)地塊承擔(dān)，勢(shì)必造成第一期開發(fā)的9個(gè)子地塊成本嚴(yán)重偏高，從而造成利潤(rùn)嚴(yán)重虧損，而后期開發(fā)地塊將出現(xiàn)巨額利潤(rùn)，而后開發(fā)地塊實(shí)際使用了前期開發(fā)產(chǎn)品的回籠資金，不太符合實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，因開發(fā)周期較長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)而言，很有可能造成前期嚴(yán)重虧損無法彌補(bǔ)，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重?fù)p失。

四、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行資本化利息分?jǐn)偡ǖ淖⒁馐马?xiàng)

（一）借款利息資本化開始時(shí)間的確認(rèn)

房地產(chǎn)企業(yè)無論是購(gòu)買土地前，還是土地購(gòu)買后進(jìn)行借款活動(dòng)，其借款費(fèi)用所產(chǎn)生的利息，應(yīng)以房地產(chǎn)企業(yè)所購(gòu)買土地的具體性質(zhì)為依據(jù)，進(jìn)行借款利息的資本化。首先，還不明確所購(gòu)買土地的具體使用方式的情況下，借款利息不應(yīng)進(jìn)行資本化。這是因?yàn)樵撏恋刂皇亲鳛槠髽I(yè)的固定資產(chǎn)，并未進(jìn)行任何的工程項(xiàng)目，不符合借款利息進(jìn)行資本化的條件，只能暫時(shí)作費(fèi)用化處理。后期若有計(jì)劃將該土地進(jìn)行工程項(xiàng)目使用，可將其納入資本化處理的范圍。其次，所購(gòu)買的土地已經(jīng)明確進(jìn)行工程項(xiàng)目活動(dòng)，借款利息可進(jìn)行資本化處理。根據(jù)國(guó)際法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)不允許直接轉(zhuǎn)入讓所購(gòu)買的土地。因此房地產(chǎn)所購(gòu)買的土地只有兩種情況：一是建成房子后，以商品的形式賣出；二是房地產(chǎn)企業(yè)自己使用。那么房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將明確進(jìn)行工程項(xiàng)目活動(dòng)土地所產(chǎn)生的借款利息，進(jìn)行資本化處理。

（二）借款利息暫停資本化的時(shí)間確定

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行的過程中，偶然會(huì)遇見停工的現(xiàn)象，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)辨別該停工現(xiàn)象是正常停工還是非正常停工。非正常停工是房地產(chǎn)企業(yè)因不可預(yù)見的因素，例如：企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難、員工罷工，不安全事故等等，這些因素導(dǎo)致企業(yè)工程項(xiàng)目停工三個(gè)月以上。非正常停工期間房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)暫停借款利息的資本化處理，轉(zhuǎn)為借款利息費(fèi)用化處理。正常停工是房地產(chǎn)企業(yè)可預(yù)見的不可抗力因素，像是：天氣原因、自然災(zāi)害等等，這些因素造成企業(yè)工程項(xiàng)目停工三個(gè)月以上。正常停工的情況下，在此期間房地產(chǎn)企業(yè)可以繼續(xù)進(jìn)行借款利息資本化處理。因此，出現(xiàn)停工現(xiàn)象時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)區(qū)分停工的性質(zhì)，根據(jù)停工的性質(zhì)進(jìn)行相應(yīng)的借款利息處理工作。

（三）借款利息資本化終止的時(shí)間確認(rèn)

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目竣工，所建造的資產(chǎn)預(yù)定能夠投入使用或可進(jìn)行銷售活動(dòng)時(shí)，借款利息的資本化處理工作就應(yīng)停止。大部分房地產(chǎn)企業(yè)所建造的房子都是為了銷售，也就是我們所說的商品房，目前對(duì)于商品房預(yù)定能夠進(jìn)行銷售的狀態(tài)有兩種不同的說法。

大家都比較認(rèn)同的一種說法，是工程項(xiàng)目完工后商品房處于可銷售狀態(tài)。另一種說法，是該工程項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)，這時(shí)商品房處于預(yù)定可銷售狀態(tài)?？梢姡谝环N看法是符合社會(huì)要求的，但若房地產(chǎn)企業(yè)采用第二種說法，那么將存在一些不容忽視的問題。第一是房地產(chǎn)企業(yè)有的商品房取得預(yù)售許可證時(shí)，工程項(xiàng)目可能還未完工，甚至才剛剛開始，若此時(shí)認(rèn)為商品房已經(jīng)達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)，必然是對(duì)政策概念的曲解。第二是商品房預(yù)售政策，其實(shí)是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一種優(yōu)惠政策。國(guó)家實(shí)行商品房預(yù)售政策，目的是為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)開始回籠資金，避免因資金周轉(zhuǎn)困難。而帶來負(fù)面影響?？梢?，預(yù)售政策是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的扶持，而不是衡量工程項(xiàng)目的進(jìn)度依據(jù)。第三是商品房取得預(yù)售許可證至工程項(xiàng)目完工之間的時(shí)期，工程項(xiàng)目仍然處于建造期。根據(jù)資本化利息分?jǐn)偡ㄏ嚓P(guān)規(guī)定，處于建造期的商品房應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資本化處理。因此，在取得預(yù)售許可證后，就判斷為預(yù)定可銷售狀態(tài)是不可取的。第四是由于沒有統(tǒng)一的商品房完工時(shí)間界定，因此造成各地方的賦稅情況不同。由于兩種觀點(diǎn)都有支持的群體，造成各地區(qū)甚至是同一地區(qū)，產(chǎn)生了不同的稅務(wù)，影響了政府稅收的進(jìn)度。政府相關(guān)部門應(yīng)統(tǒng)一界定借款利息資本化的終止時(shí)間，避免出現(xiàn)重復(fù)稅務(wù)計(jì)算，以及阻礙稅務(wù)工作進(jìn)度的問題出現(xiàn)。

五、結(jié)束語

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，借款利息是予以資本化還是費(fèi)用化，以及利息分?jǐn)偡椒ㄈ绾芜x擇更為合理，在實(shí)際工程中還是需要一定的職業(yè)判斷，這就需要不斷提高會(huì)計(jì)人員對(duì)這方面知識(shí)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，還要了解和掌握國(guó)家最新財(cái)稅法規(guī)，根據(jù)實(shí)際情況提供合理的會(huì)計(jì)處理方案，助力企業(yè)發(fā)展。