房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中的財(cái)務(wù)問題探究

俞思婭

（武漢地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司，湖北 武漢 430000）

一、引言

近年來，房地產(chǎn)一直是大眾談?wù)摰慕裹c(diǎn)問題，受中國(guó)傳統(tǒng)文化的影響，房地產(chǎn)業(yè)也是我國(guó)國(guó)民的剛需產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與社會(huì)各行各業(yè)有緊密的聯(lián)系，除了傳統(tǒng)的工程設(shè)計(jì)、工程承包、土建、裝修、水電暖材料、園林綠化、營(yíng)銷等，還涉及網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)、銀行、保險(xiǎn)、證券等高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。無論涉及哪個(gè)行業(yè)，都是以簽訂合同為前提，合同管理的質(zhì)量和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益緊密相關(guān)。合同管理作為財(cái)務(wù)管理中的重要環(huán)節(jié)，需要財(cái)務(wù)人員的積極參與，旨在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保障各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理與財(cái)務(wù)管理緊密相連的意義

（一）保護(hù)資金安全

房地產(chǎn)企業(yè)合同管理具有高風(fēng)險(xiǎn)性，這是由房地產(chǎn)企業(yè)合同的特點(diǎn)決定的。目前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行建設(shè)施工與綠化裝修等工程時(shí)，都要與施工單位簽訂具有周期長(zhǎng)、金額大等特點(diǎn)的合同。且合同的簽訂大多數(shù)都是業(yè)務(wù)部門主導(dǎo)，而忽略了財(cái)務(wù)的監(jiān)督作用。由于非財(cái)務(wù)部門不熟悉稅收政策與企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，未經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核而簽訂的合同，就無法規(guī)避其中存在的履約風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)核算風(fēng)險(xiǎn)等。比如：在“營(yíng)改增”之后，簽合同的另一方是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，因開票稅率的不同對(duì)房地產(chǎn)新項(xiàng)目的成本影響巨大；房地產(chǎn)企業(yè)是否存在材料的關(guān)聯(lián)公司，發(fā)包時(shí)是采用甲供、乙供還是甲指乙供的方式都會(huì)影響總包合同的談判價(jià)格；在合同履行時(shí)是采用墊資方式還是預(yù)付款方式，支付比例是多少，是采用現(xiàn)金支付還是票據(jù)支付，是否需要提供履約保函，這些都對(duì)企業(yè)的資金成本、資金安全有重要意義。

（二）保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)順利開展

房地產(chǎn)行業(yè)的整體形勢(shì)一直欣欣向榮，房地產(chǎn)企業(yè)的首要經(jīng)營(yíng)目的是土地獲取、快速開發(fā)及銷售，而企業(yè)的內(nèi)部控制、合同管理、財(cái)務(wù)管理則處于一種粗放管理、缺乏監(jiān)督的狀態(tài)。近年來，國(guó)家調(diào)控督促房地產(chǎn)企業(yè)改變以往粗放的經(jīng)營(yíng)模式，開始重視增強(qiáng)內(nèi)部控制、進(jìn)行合同管理與財(cái)務(wù)管理的融合、提高資金利用效率。首先要發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在合同管理中的監(jiān)督作用，在具體的財(cái)務(wù)監(jiān)督過程中，對(duì)合同的涉稅問題、發(fā)票種類、開票時(shí)間、稅率、支付方式等內(nèi)容進(jìn)行審核，同時(shí)考慮企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，在合同的履行過程中，進(jìn)行跟蹤管理，從財(cái)務(wù)角度對(duì)合同中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)實(shí)際管理中的問題和不足，提出合理建議，幫助企業(yè)不斷完善合同管理，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的順利開展。然后要確保企業(yè)對(duì)資金實(shí)現(xiàn)有效控制，針對(duì)已簽訂合同分析企業(yè)的資金流入時(shí)點(diǎn)和流出時(shí)點(diǎn)，協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)部門的資金使用，加強(qiáng)銀行按揭的催收，合理安排監(jiān)管資金的提取，做好企業(yè)資金均衡分配。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門參與合同管理存在的主要問題

（一）企業(yè)及財(cái)務(wù)人員自身對(duì)參與合同管理認(rèn)知不足

很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為合同管理是業(yè)務(wù)部門和合同管理部門的事情，并未要求財(cái)務(wù)部門參與合同會(huì)簽。而財(cái)務(wù)人員將更多的工作重心放在了財(cái)務(wù)核算、稅務(wù)籌劃、資金融通方面，忽視了是這些管理工作的前置部分——合同管理。比如近兩三年內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目，因“營(yíng)改增”之故就有新項(xiàng)目老項(xiàng)目之分，在簽訂有關(guān)老項(xiàng)目的合同時(shí)，控制總價(jià)就比明確稅率要有意義，而新項(xiàng)目歷經(jīng)三次稅率調(diào)整，那么在合同簽訂時(shí)就須明確不含稅價(jià)，這樣就不會(huì)因?yàn)槎惵式档投黾悠髽I(yè)的開發(fā)成本。又如銷售合同中首付及按揭的回款時(shí)間確定問題，財(cái)務(wù)管理必須提前籌劃時(shí)間，以便合理安排資金支付，降低資金融通成本?？傊?，由于企業(yè)缺乏完善的合同管理制度，加之財(cái)務(wù)人員對(duì)融入合同管理認(rèn)知不足，企業(yè)的合同管理方面還存在諸多問題。

（二）合同履行階段與各部門缺乏溝通

企業(yè)內(nèi)部的溝通與協(xié)調(diào)對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來說至關(guān)重要，在合同簽訂之后企業(yè)各個(gè)部門之間缺乏有效的信息溝通，也是合同管理中存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一。具體表現(xiàn)有以下幾點(diǎn)：合同簽訂后合同文本沒有及時(shí)流轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)部門在支付款項(xiàng)時(shí)缺乏依據(jù)；對(duì)于施工進(jìn)度的掌握，財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門脫節(jié)，財(cái)務(wù)部門不了解工程現(xiàn)場(chǎng)的施工形象進(jìn)度，進(jìn)而不能根據(jù)合同條款掌握付款進(jìn)度，有效地進(jìn)行資金安排，也不能對(duì)各部門是否按照合同約定的形象進(jìn)度請(qǐng)款進(jìn)行監(jiān)督；合同在履行過程中，如果遭遇特殊情況可能會(huì)出現(xiàn)合同變更的情況，這要求合同重新進(jìn)行簽訂，若財(cái)務(wù)部門沒有與業(yè)務(wù)部門了解合同變更的相關(guān)內(nèi)容，在款項(xiàng)支付時(shí)就可能出現(xiàn)失誤；對(duì)于流轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)部門支付審批齊全的單據(jù)，假如現(xiàn)場(chǎng)工程出現(xiàn)突發(fā)糾紛，業(yè)務(wù)部門如果及時(shí)與財(cái)務(wù)部門溝通，就可以避免在糾紛尚未解決時(shí)企業(yè)資金流出，從而避免對(duì)企業(yè)可能造成的損失。

（三）未將合同管理系統(tǒng)與財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)有效融合

完善的合同管理需要各個(gè)部門互相配合，并且動(dòng)用公司的許多資源，這是公司健康運(yùn)作的體現(xiàn)。在當(dāng)前的信息化時(shí)代，許多房地產(chǎn)企業(yè)引入了合同管理系統(tǒng)，通過合同管理系統(tǒng)，優(yōu)化了合同管理流程，提高了合同簽訂的效率，使合同的執(zhí)行情況更加明晰，減少人工輸入的誤差。合同管理系統(tǒng)有著便捷性、高效性等特點(diǎn)，但房地產(chǎn)企業(yè)卻沒有將其與財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)銜接起來，而僅僅作為方便合同管理部門進(jìn)行合同管理的工具，沒有最大化發(fā)揮合同管理系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)。許多財(cái)務(wù)部門依舊依靠手工做臺(tái)賬來控制合同付款進(jìn)度，通過人工將財(cái)務(wù)系統(tǒng)的支付情況與合同管理系統(tǒng)的合同完成情況進(jìn)行核對(duì)，增加了工作量的同時(shí)，降低核對(duì)效率，也無法完全發(fā)揮合同管理系統(tǒng)的作用。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門參與合同管理的建議

（一）加強(qiáng)合同管理意識(shí)，積極參與合同簽訂

企業(yè)在合同管理制度中應(yīng)當(dāng)明確財(cái)務(wù)部門參與到合同的簽訂過程中。首先財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)于工程合同中的付款節(jié)點(diǎn)、發(fā)票種類、發(fā)票開具時(shí)間、稅率、結(jié)算方式等內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)審核，若企業(yè)存在一處用地被分期開發(fā)或同一期分幾個(gè)標(biāo)段的情況，在考慮設(shè)計(jì)方案、人工成本、材料費(fèi)用等因素后，對(duì)主要工程單方造價(jià)進(jìn)行對(duì)比，分析單位成本波動(dòng)是否在合理范圍之內(nèi)。其次根據(jù)企業(yè)的工程節(jié)點(diǎn)及推盤節(jié)奏，初步估計(jì)企業(yè)的資金狀態(tài)，針對(duì)企業(yè)的付款條件及時(shí)點(diǎn)，提出合理化建議，使合同的執(zhí)行與企業(yè)的財(cái)務(wù)資源相匹配。在合同的簽訂時(shí)，財(cái)務(wù)部門扮演著重要的角色，關(guān)注合同簽訂，減少合同在履約過程中帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）履行合同過程中加強(qiáng)部門溝通

企業(yè)在簽訂任何合同后，都應(yīng)當(dāng)將一份原件轉(zhuǎn)至財(cái)務(wù)部門用于備案，財(cái)務(wù)部門對(duì)于收到的所有合同都應(yīng)當(dāng)做好合同臺(tái)賬，針對(duì)不同部門簽訂的合同，在審核和監(jiān)督時(shí)有不同的要求。第一，對(duì)于工程施工類合同，臺(tái)賬應(yīng)包括施工企業(yè)的項(xiàng)目收付款信息、合同金額、付款條件及保證金的情況等。財(cái)務(wù)部門需在整個(gè)開發(fā)周期與相關(guān)部門保持積極溝通，了解開發(fā)進(jìn)度及款項(xiàng)支付時(shí)間，為企業(yè)運(yùn)營(yíng)預(yù)留充足的資金。在施工單位提示付款時(shí)，財(cái)務(wù)部門需審核付款手續(xù)是否齊全，審核開票單位、合同單位、收款單位是否一致，備注欄是否注明工程名稱及工程地址，避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)該對(duì)工程類合同的每一筆付款登記支付時(shí)間、含稅價(jià)、不含稅價(jià)等，并做好與施工企業(yè)的對(duì)賬工作。第二，對(duì)于銷售合同，財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)銷售部門每天提供的銷售情況制作銷售報(bào)表，定期核對(duì)銷售報(bào)表與實(shí)際收款是否存在差異，與銷售部門溝通了解差異生成的原因，確保購(gòu)房單位或購(gòu)房人按合同約定支付首付款，同時(shí)關(guān)注銀行按揭放款情況，保證企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)定。第三，后期合同內(nèi)容發(fā)生重大變化，應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行審批，相關(guān)部門需將變更后的合同交予財(cái)務(wù)部門用于備案。

（三）在合同履行后進(jìn)行總結(jié)與分析

首先，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該針對(duì)具體合同進(jìn)行分類管理、有序存放，按法律相關(guān)規(guī)定年限進(jìn)行保管；其次，要提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)，通過培訓(xùn)增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的信心，改變傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理理念，讓財(cái)務(wù)人員認(rèn)識(shí)到合同管理的重要性；再次，業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)是企業(yè)最重要的兩個(gè)方面，為了在現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理的過程中真正實(shí)現(xiàn)“業(yè)財(cái)融合”這一目標(biāo)，財(cái)務(wù)人員要認(rèn)真研讀合同中的每項(xiàng)內(nèi)容，準(zhǔn)確把握合同內(nèi)容，不斷豐富房地產(chǎn)施工、銷售等業(yè)務(wù)知識(shí)，運(yùn)用專業(yè)知識(shí)對(duì)不同種類的合同進(jìn)行分析，才能確保財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性，保證核算內(nèi)容反映實(shí)際情況。最后財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是各部門工作成果的最終反映，通過對(duì)合同執(zhí)行全過程的跟蹤管理，財(cái)務(wù)部門可以站在項(xiàng)目全周期的角度，通過銷售情況、成本發(fā)生情況對(duì)企業(yè)的銷售回款率、資金周轉(zhuǎn)率、內(nèi)部收益率、成本利潤(rùn)率等財(cái)務(wù)管理指標(biāo)進(jìn)行分析，與各部門共同探討，在之后的開發(fā)活動(dòng)中增強(qiáng)內(nèi)部配合，為企業(yè)的其他項(xiàng)目提供合同管理的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

五、結(jié)語

在尚未出現(xiàn)新技術(shù)新工藝使房地產(chǎn)企業(yè)的成本大幅度降低之前，企業(yè)只有加強(qiáng)對(duì)合同的控制和管理、完善合同管理制度、促進(jìn)財(cái)務(wù)管理與合同管理互相融合，才能充分進(jìn)行資源配置，提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)提升自身的綜合素質(zhì)、積極思考并參與企業(yè)各項(xiàng)管理，增加業(yè)務(wù)知識(shí)儲(chǔ)備，協(xié)助企業(yè)合理規(guī)范地簽署及執(zhí)行合同管理，切實(shí)保障企業(yè)的合法權(quán)益、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展。