房地產(chǎn)開發(fā)成本核算及控制對策分析

張年琴

（防城港市元一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣西 防城港 538001）

一、引言

企業(yè)經(jīng)營活動的有序開展需要充足的資金作保障，實施有效的成本控制能優(yōu)化企業(yè)資金配置結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)資金使用效率。然而，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏完善的成本管理體系，阻礙了企業(yè)的良性發(fā)展。

二、成本核算及成本控制的內(nèi)在聯(lián)系

成本控制能力對房地產(chǎn)企業(yè)起著決定性作用，為了確保成本控制工作的高效開展，房地產(chǎn)企業(yè)首先需要明確開發(fā)項目成本內(nèi)容，科學(xué)開展項目開發(fā)成本核算工作，降低企業(yè)成本支出，為企業(yè)提升成本管理效率奠定基礎(chǔ)［1］。

成本控制以成本核算工作為基礎(chǔ)，因此成本核算工作開展中，房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴格按照國家相關(guān)政策要求及企業(yè)制定的各項財務(wù)制度實施，確保企業(yè)獲取的經(jīng)濟效益最大化，增強企業(yè)成本核算結(jié)果的精準性。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要準確核算項目開發(fā)成本，為企業(yè)開展項目成本核算工作提供真實準確的數(shù)據(jù)支撐。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算及控制存在的問題

（一）成本內(nèi)控體系不健全

我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)更重視事后成本控制，忽視了事前控制和事中控制工作開展的重要性，成本管理實施規(guī)范性不足，成本預(yù)測科學(xué)性不足。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本管理工作時，沒有制定相應(yīng)的目標，導(dǎo)致成本管理工作的開展較為粗放，無法對開發(fā)項目進行有效的全過程監(jiān)管，成本控制職能被不斷弱化。究其根本，主要是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺失完善的成本內(nèi)控體系，造成房地產(chǎn)企業(yè)成本控制效率不斷下滑，給企業(yè)發(fā)展帶來了不必要的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)濟損失，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。

（二）成本核算對象模糊

在項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)開發(fā)項目類型如公寓、住宅等的差異性采用分批核算的方式開展成本核算工作。但是，在實際項目的開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作開展缺乏統(tǒng)一的核算標準，這一方面加大了企業(yè)成本核算難度，另一方面，成本核算結(jié)果的真實性和精準性也無法得到保障，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展［2］。

（三）成本核算周期不清晰

部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目竣工后，相應(yīng)的開發(fā)工作開展滯后或者完全不開展，造成成本核算工作開展滯后性顯著，成本核算結(jié)果精準性不足。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)施配置程度對企業(yè)成本核算工作的開展同樣發(fā)揮著制約作用。

（四）資金配置結(jié)構(gòu)失衡

在實際的項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還會產(chǎn)生一定的間接成本，這部分成本支出一般會被忽略，造成企業(yè)成本費用配置結(jié)構(gòu)失衡。成本核算相關(guān)規(guī)定模糊化，也阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化，不利于企業(yè)發(fā)展。

（五）組織架構(gòu)不完善

現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未構(gòu)建完善的成本管理組織架構(gòu)，且企業(yè)管理人員、普通員工缺乏對成本管理的全面化認知，造成企業(yè)成本管理工作實施各個環(huán)節(jié)中缺乏充足的人才配備，阻礙著企業(yè)成本控制水平的不斷提升。

（六）成本控制意識不足

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)一般采用會計計量方法開展成本核算工作，單一的成本核算方式使企業(yè)面臨著諸多成本核算問題。就目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和成本核算工作的開展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對外部環(huán)境變化的實時掌握，無法根據(jù)外部環(huán)境變化對企業(yè)現(xiàn)有成本控制和成本核算體系進行調(diào)整和優(yōu)化，導(dǎo)致企業(yè)既定控制計劃與企業(yè)實際發(fā)展之間存在一定的脫節(jié)現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理人員如果不能對成本變化進行調(diào)整，被行業(yè)自身特性制約，企業(yè)成本管理效果就難以提升［3］。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算與控制優(yōu)化對策

（一）健全成本內(nèi)控體系

房地產(chǎn)企業(yè)需要加強開發(fā)項目成本控制力度，強化招投標工作監(jiān)管力度，規(guī)避企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，為企業(yè)獲取最大化經(jīng)濟效益夯實基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對開發(fā)項目全過程實施精細化管理，規(guī)避資金浪費，保證項目開發(fā)的合理性。

房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾個方面著手優(yōu)化和完善成本控制體系：一是開展預(yù)算編制工作，提前制定科學(xué)化的預(yù)算編制計劃，加強事前控制工作；二是根據(jù)企業(yè)開發(fā)項目的實際狀況設(shè)立獨立的審計監(jiān)管人員，對預(yù)算方案執(zhí)行過程實施全過程監(jiān)管，為成本管理工作的貫徹落實提供依據(jù)；三是在項目竣工后，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時對結(jié)算工具開展核對與審查工作，嚴格把控，避免企業(yè)實際成本支出與預(yù)算成本之間存在較大差異，幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益更大化，為企業(yè)提升成本控制水平以及實現(xiàn)既定戰(zhàn)略目標提供保障。

（二）完善成本控制責任體系

1.健全成本控制組織架構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)需要推動成本控制組織架構(gòu)的優(yōu)化和健全，為成本控制工作的全面開展提供組織保障。房地產(chǎn)企業(yè)需要細化崗位權(quán)責，以企業(yè)實際成本控制情況為基準，開展崗位需求建設(shè)，加強成本控制人才隊伍建設(shè)。

2.加強事前控制。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目具有周期長的特點，為了在整個項目開發(fā)周期實施有效的成本控制，企業(yè)必須遵循預(yù)防到位、機制自行運轉(zhuǎn)的原則。企業(yè)在正式開展項目之前，需要制定統(tǒng)一的標準以確保項目預(yù)算工作開展的精準性。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強成本控制與企業(yè)實際獲取利潤之間的聯(lián)系，提升企業(yè)員工對成本控制的認知程度。

3.制定統(tǒng)一的績效考核指標。房地產(chǎn)企業(yè)需要制定統(tǒng)一的成本控制績效考核指標，以保證企業(yè)員工參與成本控制的積極性和主動性，為績效考核工作的有效開展奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合考量企業(yè)自身累積的人工費用、材料費用、設(shè)備費用、其他間接費用以及市場現(xiàn)狀，制定統(tǒng)一的成本控制標準，確保編制工作開展的統(tǒng)一性和科學(xué)性，為企業(yè)更好地發(fā)揮績效考核的效果提供真實的數(shù)據(jù)支持［4］。

4.加強事中控制。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，需要推動項目責任成本管理規(guī)章制度的優(yōu)化和調(diào)整，對成本控制實施全過程監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)或精準預(yù)測項目開發(fā)過程中存在的各類問題，積極尋找優(yōu)化措施。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要執(zhí)行責任中心制度，確保企業(yè)成本控制各個環(huán)節(jié)都有專業(yè)人才負責，為企業(yè)開展事后追責以及提升控制水平提供保障。

5.優(yōu)化成本費用配置結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強成本控制，以提升企業(yè)資金使用效率。有效的成本控制體系可以深入掌握項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的成本費用需求，優(yōu)化企業(yè)成本費用配置結(jié)構(gòu)，為企業(yè)提升成本管理水平以及實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標夯實基礎(chǔ)。

6.明確成本核算周期和對象。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中需要制定統(tǒng)一的核算標準以確保成本核算工作的有效開展，企業(yè)明確成本核算對象可以降低成本核算難度，為企業(yè)全面開展成本核算工作提供保障，可以確保成本核算結(jié)果的真實性和精準性，為企業(yè)加強成本控制提供數(shù)據(jù)依據(jù)。除此之外，在開發(fā)項目竣工或者部分竣工后，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時開展相應(yīng)的開發(fā)工作，確保成本核算工作開展的時效性，增強成本核算結(jié)果的精準性。房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化內(nèi)部設(shè)施配置，為企業(yè)提升成本核算工作水平和質(zhì)量發(fā)揮積極作用。

（三）樹立正確的成本控制理念

第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要以現(xiàn)有的成本管理模式為基準，強化成本控制，為企業(yè)獲取最大化經(jīng)濟效益奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)需要在加強企業(yè)文化建設(shè)的過程中貫徹成本控制理念，確保成本控制效果。第二，房地產(chǎn)管理人員需要加強學(xué)習(xí)，樹立正確的成本控制理念，發(fā)揮帶頭作用，為成本控制工作的全面開展提供保障。第三，房地產(chǎn)企業(yè)要定期組織員工參與學(xué)習(xí)培訓(xùn)，開展企業(yè)成本控制實施結(jié)果考核工作，建立完善的獎懲機制，確保企業(yè)員工積極主動地參與成本控制工作。

五、結(jié)語

隨著房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭環(huán)境愈發(fā)激烈以及開發(fā)項目的不斷增加，企業(yè)管理人員也需要提升對成本核算與控制的重視程度，確保企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標。企業(yè)可以通過健全成本內(nèi)控體系、完善成本控制責任體系、樹立正確的成本管理理念等方法加強成本核算和控制，提升企業(yè)對開發(fā)項目的成本管控效率，為企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展以及獲得最大化經(jīng)濟效益提供保障。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要緊跟時代發(fā)展潮流，引入新型成本核算和控制手段如信息技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)等，為企業(yè)發(fā)展注入新的活力。