房地產(chǎn)企業(yè)融資中的財務(wù)管理問題

（上海紅星美凱龍置業(yè)有限公司，上海 201100）

房地產(chǎn)企業(yè)為緩解資金壓力，最常采用是就是融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)解決好融資問題，就能夠緩解企業(yè)的資金壓力，將更多的精力放在產(chǎn)品研發(fā)和工程建設(shè)上，為建成高品質(zhì)的房地產(chǎn)項目打下堅實的基礎(chǔ)。

一、當(dāng)前階段房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式

（一）外部融資方式

1.通過金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行信托融資。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期資金投入大，通過信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，企業(yè)可以快速獲取大量的資金，因此，通過金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行信托融資是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期階段的主要融資手段。信托公司通過發(fā)行集合資產(chǎn)管理計劃，能夠快速募集資金，然后給房地產(chǎn)企業(yè)，其資金成本在10%左右。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模大、信譽(yù)好，信托計劃的抵押物質(zhì)量較好，融資成本就比較小，反之，則融資成本較大。由此，對房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模要求比較高，快速擴(kuò)大規(guī)模不僅是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展的要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)解決融資問題的必然要求。

2.通過銀行進(jìn)行開發(fā)貸款融資。開發(fā)貸款融資是專門針對房地產(chǎn)企業(yè)的一種商業(yè)銀行貸款融資類型，開發(fā)貸對房地產(chǎn)的開發(fā)資格有嚴(yán)格的要求，開發(fā)項目應(yīng)具備土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的要求十分嚴(yán)格，主要根據(jù)項目的工程開發(fā)進(jìn)度，通過銀行監(jiān)管賬戶進(jìn)行委托支付從而完成融資放款，這樣能夠防止房地產(chǎn)企業(yè)將融資貸款用于其他非建設(shè)資金，影響房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般融資利率較低，放款額度根據(jù)項目的工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行支付。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)和征信要求較高，這就加大了小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。

3.ABS、供應(yīng)鏈、商業(yè)承兌、發(fā)債等其他類型融資方式。房地產(chǎn)項目融資方式有很多種，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和征信不同，融資方式的選擇也各不相同。上市房地產(chǎn)企業(yè)或征信較好的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過交易所進(jìn)行發(fā)債，進(jìn)一步降低融資成本，交易所對募集資金的限制也較少。供應(yīng)鏈融資打通了房地產(chǎn)建設(shè)前段的工程施工企業(yè)、建材貿(mào)易企業(yè)、建材生產(chǎn)企業(yè)的資金流，通過第三方保理公司進(jìn)行融資，能夠緩解工程施工企業(yè)的資金壓力，從而滿足房地產(chǎn)項目融資的需求。ABS 證券化融資以房地產(chǎn)的應(yīng)收賬款為資產(chǎn)支撐，房產(chǎn)銷售的金額較大，客戶一般通過銀行貸款等方式分期支付購房款，介于金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)按揭放款的要求，監(jiān)管機(jī)構(gòu)有不同的規(guī)定，重點在于房地產(chǎn)房地貸款的比例和個人按揭貸款比例“兩條紅線”的限制，房地產(chǎn)企業(yè)不能快速回籠資金，應(yīng)收賬款A(yù)BS 可以很好地解決這類問題，但同時也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本。房地產(chǎn)企業(yè)在緩解項目的資金壓力，降低財務(wù)成本時，需要選擇合適的融資方式。

（二）內(nèi)部融資方式

1.通過房地產(chǎn)預(yù)售進(jìn)行融資。目前大部分地區(qū)在房地產(chǎn)工程竣備前即可獲得政府的銷售許可證，嚴(yán)格意義上說，房地產(chǎn)項目在竣備前不是完工的產(chǎn)品，不算作產(chǎn)品銷售。在房地產(chǎn)開發(fā)前期，企業(yè)的投資壓力巨大，政府為鼓勵企業(yè)參與房地產(chǎn)開發(fā)，一定程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)門檻。采取預(yù)售方式，企業(yè)可以盤活資金，但同時也面臨一定的風(fēng)險，企業(yè)在房地產(chǎn)預(yù)售后期容易出現(xiàn)現(xiàn)金流不足的問題，這將影響項目工程的開發(fā)進(jìn)度，工程質(zhì)量容易出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)最終不能按時交付合格的產(chǎn)品。現(xiàn)階段，政府制定預(yù)售資金監(jiān)管政策，以確保房地產(chǎn)企業(yè)的銷售資金用于房地產(chǎn)項目開發(fā)，防止?fàn)€尾樓的出現(xiàn)，避免發(fā)生群訴事件，維護(hù)社會穩(wěn)定。

2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包含企業(yè)內(nèi)部員工的債權(quán)融資和核心管理層的股權(quán)激勵融資。房地產(chǎn)企業(yè)充分調(diào)動企業(yè)員工的積極性，發(fā)揮員工對企業(yè)經(jīng)營狀況較為了解的優(yōu)勢，快速籌集資金，滿足項目開發(fā)需要，在短時間內(nèi)減輕項目資金籌措壓力。內(nèi)部員工的債權(quán)融資存在的主要不足在于企業(yè)融資需要的資金量較大，員工內(nèi)部融資難以滿足企業(yè)大額的融資需要。企業(yè)核心管理層的股權(quán)激勵融資主要是指企業(yè)的管理層參與項目的開發(fā)，與企業(yè)同命運共呼吸，能夠提高員工對房地產(chǎn)項目的重視程度，這對于后期開展其他工作具有積極的作用。股權(quán)激勵融資方式存在稀釋控股股東股權(quán)的不足，所以，現(xiàn)代企業(yè)使用股權(quán)激勵進(jìn)行融資也受到一定限制。

3.合作開發(fā)項目融資。目前合作開發(fā)成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要趨勢，合作開發(fā)有利于合作雙方優(yōu)勢互補(bǔ)，但合作雙方基于不同的利益出發(fā)點，在合作過程中也可能產(chǎn)生分歧。因此，在合作開發(fā)前期，合作雙方應(yīng)擬定好合作協(xié)議，按照合作協(xié)議，各司其職，共同開發(fā)合作項目，實現(xiàn)利益最大化。房地產(chǎn)開發(fā)的屬地性比較強(qiáng)，有部分土地在當(dāng)?shù)氐囊恍┬⌒烷_發(fā)商手中，大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商共同開發(fā)土地，是目前合作開發(fā)的主要形式，雙方進(jìn)行利潤分享，從而間接達(dá)到房地項目的融資需求，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的主要財務(wù)風(fēng)險

（一）資金鏈方面的風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資金額巨大，動輒幾億、幾十億，如果在工程施工或銷售等過程中稍有不慎，沒有按計劃開展有關(guān)工作，就可能導(dǎo)致開發(fā)資金鏈斷裂，其中存在的主要風(fēng)險有額度不足和融資時間緊迫。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，融資金額不足或融資進(jìn)程緩慢都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目無法滿足正常的開發(fā)要求，房地產(chǎn)出現(xiàn)開發(fā)爛尾、停工等事情，項目資金難以維持房地產(chǎn)開發(fā)，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險增加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對融資進(jìn)度把控不合理，在需要資金的時候，無法獲取資金；在資金寬松的情況下，增加企業(yè)財務(wù)費用。企業(yè)在資金緊張的情況下需要還債，同樣會導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

（二）融資資金使用方面的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售資金到達(dá)企業(yè)賬戶，一般金額巨大，如果轉(zhuǎn)移到其他非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用，一旦投資失敗，資金不能及時回籠到房地產(chǎn)企業(yè)，就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法支付資金給施工單位，使得工程滯后，后果嚴(yán)重情況下可能出現(xiàn)爛尾。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售資金應(yīng)合理安排用途，對其進(jìn)行監(jiān)督管理，不得用于投資非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以免造成預(yù)售資金轉(zhuǎn)移到風(fēng)險較大的業(yè)務(wù)，不能及時歸集到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

（三）銷售方面的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)是為了快速銷售，獲取銷售產(chǎn)品的利潤。房地產(chǎn)項目開發(fā)時間較長，一般在2～4年，如果前期對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場和意向客戶需求了解不足，憑借主觀臆斷，沒有認(rèn)真設(shè)計產(chǎn)品，使得設(shè)計出來的產(chǎn)品無法滿足客戶的需求，或者貿(mào)然改進(jìn)產(chǎn)品，缺少數(shù)據(jù)的支撐，未進(jìn)行科學(xué)分析，導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，又或者項目周邊的競品庫存較大，給產(chǎn)品的去化造成嚴(yán)重影響。這種種情況都會使得銷售資金無法及時回籠到房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金無法及時支付工程款給施工企業(yè)，影響項目工程的建設(shè)進(jìn)度。

（四）成本管控方面的風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)投入資金數(shù)額巨大，對產(chǎn)品的成本進(jìn)行管控尤為重要。因項目建設(shè)周期長，財務(wù)費用一般占房地產(chǎn)總投資的4%～8%，融資管理主要對融資利率和融資金額進(jìn)行控制。融資一方面受政策方面的限制，另一方面也需要滿足企業(yè)的需求，因此，選擇合適的融資方式非常重要，房地產(chǎn)企業(yè)要避免資金冗余或資金緊張，導(dǎo)致融資成本較高，降低企業(yè)在市場的競爭力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對融資過程中財務(wù)風(fēng)險的主要措施

（一）做好項目預(yù)算準(zhǔn)備，做好預(yù)實對比分析

房地產(chǎn)企業(yè)在項目的開發(fā)過程中應(yīng)做好項目的整盤預(yù)算，房地產(chǎn)預(yù)算應(yīng)涉及開發(fā)過程的各個環(huán)節(jié)，包括土地整理、產(chǎn)品設(shè)計、施工建設(shè)、產(chǎn)品銷售、完工交付等；房地產(chǎn)企業(yè)開展整盤預(yù)算工作要做到資金支付與項目開發(fā)工作量和節(jié)點相匹配，管理費用與人工成本相對應(yīng)、銷售費用與產(chǎn)品去化速度掛鉤，這樣房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品就可以完美交付。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要及時將預(yù)算和項目開發(fā)進(jìn)度的真實數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，隨著開發(fā)工作的不斷開展，持續(xù)更新報表數(shù)據(jù)，將預(yù)算數(shù)據(jù)與現(xiàn)實數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，可以更好地對未來開發(fā)建設(shè)進(jìn)行指導(dǎo)，項目按照計劃進(jìn)行開發(fā)，能夠避免走彎路。在預(yù)算的執(zhí)行階段，房地產(chǎn)企業(yè)要對預(yù)算的執(zhí)行過程進(jìn)行監(jiān)督，減少無關(guān)人員干擾預(yù)算的執(zhí)行，減少決策執(zhí)行中的錯誤，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，按照計劃正常執(zhí)行預(yù)算。對偏離預(yù)算的情況，要及時分析原因，糾正錯誤，對預(yù)算執(zhí)行人員進(jìn)行績效考評，防止不合理的預(yù)算執(zhí)行，保證企業(yè)資金有序使用，滿足項目開發(fā)需求。

（二）及時發(fā)現(xiàn)和分析風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中會面臨很多風(fēng)險，如政治風(fēng)險、市場風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險、內(nèi)部風(fēng)險等。在政府提出“房住不炒”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要因地施策，針對當(dāng)?shù)氐南拶徴?，有針對性地選擇合適的客戶，避免出現(xiàn)客戶不能購買房產(chǎn)而產(chǎn)生糾紛的情況。在政策趨緊的情況下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)要用高品質(zhì)的產(chǎn)品打動客戶的心，提高企業(yè)競爭力，保證項目獲利。開發(fā)房產(chǎn)需要面臨環(huán)境問題，房產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的建筑垃圾、生活垃圾會影響周邊居民，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要提前做好宣傳工作，安撫周邊居民，向群眾做好解釋工作，讓群眾認(rèn)識到小區(qū)建成給周邊環(huán)境帶來的好處，獲得項目開發(fā)周邊居民的理解，降低風(fēng)險。

（三）提高資金使用效率，減少資金冗余

房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程對資金的需求較大，在項目開發(fā)前的資金籌集環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要合理安排資金的結(jié)構(gòu)，使資金結(jié)構(gòu)實現(xiàn)最優(yōu)，做好股權(quán)和債權(quán)的平衡；預(yù)測項目利潤率，針對在盈虧平衡點之上的項目，盡可能地使用債權(quán)資金，保障利率在企業(yè)可控范圍內(nèi)；對于大額的融資，做好科學(xué)還款計劃，及時還款，確保企業(yè)信譽(yù)不會受損。項目公司要做好企業(yè)內(nèi)部資金的統(tǒng)籌管理工作，嚴(yán)格控制非預(yù)算內(nèi)的支出，經(jīng)過必要程序?qū)徟笤龠M(jìn)行支付。項目公司對于應(yīng)收的各類資金，要安排專人進(jìn)行跟蹤，及時收回欠款，縮短項目回款時間，將資金用于關(guān)鍵節(jié)點，提高資金使用效率。

四、結(jié)語

融資管理是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分，因此房地產(chǎn)企業(yè)針對融資與開發(fā)建設(shè)的資金進(jìn)行合理匹配非常重要，不能造成資金冗余也不能使得資金鏈脫節(jié)，要將資金控制在合理的財務(wù)體系框架內(nèi)，避免資金浪費和資金不足風(fēng)險產(chǎn)生，提高資金運用效率，增加項目利潤。房地產(chǎn)企業(yè)做好融資管理，可以促使融資管理市場化、規(guī)則化和透明化。房地產(chǎn)企業(yè)合理安排經(jīng)營活動和融資活動，做好融資管理工作，能夠增強(qiáng)資金預(yù)測能力，同時避免企業(yè)盲目擴(kuò)張等經(jīng)營行為的產(chǎn)生，增強(qiáng)抗風(fēng)險能力。